マンション売却の失敗例とその対処方法を解説

はじめての不動産売却講座

【最終更新日】2023.12.21

【投稿日】2021.10.7

マンションを売却する際には、誰しも「失敗したくない」と思っていることでしょう。では、失敗しないためには、どのようなことをすればよいのでしょうか。

そこでこの記事では、中古マンション売却の失敗とはなにか、マンションの売り出し準備、売り出し中、売り出し後、それぞれの失敗理由と対処方法を解説していきます。また、中古マンション売却にかかる税金の対策方法もご紹介します。

中古マンション売却の失敗とは?
マンション売却の基本的な流れ
マンション売却に必要な費用や手数料
マンションの売り出し準備の失敗理由と対処方法
マンション売り出し中の失敗理由と対処方法
マンション売り出し後の失敗理由と対処方法
中古マンション売却にかかる税金の対策方法
失敗例がマンション売却を成功へ導く

中古マンション売却の失敗とは?

中古マンションを売却して「失敗した」と感じた人の多くは、売却価格に満足していないようです。あるデータによると、自宅の価値が予定より安くなったという人は全体の5割強、売却価格に満足していない人は全体の4割程度という結果が出ています。

中古マンション売却に失敗しないためにも、売却前から注意すべきポイントをしっかりつかんでおくことが大切です。

□関連リンク：
「抵当権とは一体何?登録～抹消方法までわかりやすく解説!」
https://www.baikyaku.polusnet.com/column/detail.php?n=169

マンション売却の基本的な流れ

マンション売却の基本的な流れは、10ステップあります。

1.マンション売却までの流れと期間を把握する
2.必要書類の準備する
3.マンションの査定を依頼する
4.不動産会社を選定する
5.不動産会社と媒介契約を締結する
6.売却価格を決定する
7.売却を開始する
8.買主の内覧に対応し、売買契約を締結する
9.マンションの引き渡し
10.確定申告を行う

最後の確定申告は利益が出た場合は譲渡所得税の納税、逆に損失が出た場合は繰越の特例を行うためにも必須です。

□関連リンク：
「マンション売却の流れや高く売るコツを徹底解説」
https://www.baikyaku.polusnet.com/column/detail.php?n=172

マンション売却に必要な費用や手数料

マンションを売却するには、以下の費用や手数料がかかるのが一般的です。

必要な項目	費用・手数料・税金
不動産会社に支払う手数料	売却価格の3～5％+数万円
印紙税	1～3万円
登録免許税（土地・建物の抵当権抹消）	1,000円×2件
司法書士の依頼料	数万～数十万円（売却費用や事務所による）
各種申請に必要な書類	数百円
譲渡所得税	売却による利益×所有期間に応じた税率
残ローンの返済	数万～数百万円
諸費用（ハウスクリーニング、引っ越し費用など）	数万円

□関連リンク：
「マンション売却にかかる手数料や費用はいくら?」
https://www.baikyaku.polusnet.com/column/detail.php?n=375

マンションの売り出し準備の失敗理由と対処方法

売り出し準備中にはどのような失敗があるのでしょうか。その理由と対処方法をご紹介していきます。

不動産会社の選び方が間違っている

マンション売却の成功の鍵は、不動産会社選びにかかっているといっても過言ではありません。選び方を間違ってしまうと、売却価格に不満が出たり、スムーズに売却できなかったりと、失敗につながります。
不動産会社を選ぶときには、以下のことに気をつけるとよいでしょう。

・マンション売却が不慣れな不動産会社に依頼しない
・一社だけではなく、複数の不動産会社に査定を依頼し、検討する
・査定額のみで不動産会社を判断せず、その会社のカラーや対応、担当者の人柄なども含めて検討する

売り出し価格が高すぎる

売り出し価格が高すぎると、なかなか買い手がつきません。たとえば、相場価格よりもかなり高く設定してしまうと、売れ残ってしまいます。売れ残ってしまった物件は、大幅に値下げしないと売れません。後から値下げするのではなく、最初から適正価格をつけておく方が早く売ることができます。

それでも、売主なら高く売りたいと思うことでしょう。ある調査によると、成約価格は売り出し価格より1割低いというデータがあります。ですので、相場価格から1割程度高く設定すると満足のいく価格で売ることができるはずです。

住宅ローンの残高確認を見落とす

マンションを売却する際、意外と見落としがちなのが住宅ローンの残高です。そもそもマンションを売却するには、住宅ローンを完済しなければなりません。そうしないと、当権を抹消できないためです。

売却代金がローン残高を上回れば、売却代金でローンを完済することができますが、売却代金がローン残高を下回る場合には、差額を自己資金で用意しなければ抵当権を抹消できず、売ることができないのです。
査定前には必ず住宅ローン残高を確認し、返済計画を立てるようにしましょう。

売る物件の情報不足

マンションを売る際には、そのマンションがどのような物件なのかを正しく告知することが大切です。売る物件の情報が不足すると、正確な売却価格をつけることができませんし、買い手に魅力を与えることができません。以下の情報を集めておきましょう。

・築年数
・駅からの距離
・専有面積
・部屋の設備、整備歴
・物件が抱えている問題点（あれば）

時間の余裕がない

マンションの売却には、売り出してから売却完了まで、約6か月程度かかるのが一般的です。売却完了までの時間に余裕がないと、価格交渉ができずに泣き寝入りすることになるケースが多いです。
時間に余裕をもつためにも、売却したい時期の6か月以上前から売却準備を始めましょう。

売却期間を決めていない

売却期間を定めずにいると、1年以上経っても買い手が見つからずに困ることがあります。そのままにしておくと固定資産税の負担に加え、いつまでも内覧対応が必要になり、大きな負担になります。

マンションの売り出しを失敗しないためには、いつまでに売りたいのか期間を設定することが重要です。あまりに期間が長すぎても不動産の価値が下がるため、半年程度に設定しておくのがよいでしょう。
半年経過しても売れない場合、不動産会社に買取を依頼する旨を伝えておけば、早期に現金化が可能です。

最低売却価格を決めていない

マンションを高く売りたい気持ちが先行し、最低売却価格を設定しないのもよくある失敗です。
中古マンションであっても大きな買い物になるため、買い手は少しでも安くするために値段交渉をしてくることがあります。

最低売却価格を設定していないと、交渉の上手い相手に乗せられて、大幅に安く売ってしまうリスクがあります。
そのため立地条件や地価、周辺の中古マンション相場を調べ、家族と相談したうえで最低売却価格を設定しましょう。
あまりに安く設定しすぎるとローンの返済が困難になるため、ローンを返済しつつ、生活資金にも充当できる金額にすることがポイントです。

マンション売り出し中の失敗理由と対処方法

マンションを売り出してからも、つまづきやすい場面があります。対処方法を交えて解説していきましょう。

失敗理由①　他のマンションとの差別化ができていない

売却するマンションと、同じエリアに似たような間取りの物件や、同じマンション内に別の部屋が売り出されていた場合には、自分のマンションが売れ残ったり、販売価格を下げざるを得ず、損をする可能性があります。
失敗しないためにも、競合がいる際にはほかの物件と価格以外で差別化できる部分をアピールすることが大切です。
アピールポイントには、以下のようなものがあります。

・階層が高い
・南向きで日当たりがよい
・キッチンに食洗機が設置されていたり、バスルームに最新機器が設けられているなど、設備が充実している
・共用部にバリアフリーが施されている

失敗理由②　不動産会社の囲い込み

不動産会社のなかには、「囲い込み」を狙う業者もいます。囲い込みとは、売主から売却を依頼された物件を自社で抱え込み、他社に紹介しない、契約させないことです。これにより、手数料を売主と買主の双方からもらうことで利益を得ようとしているのです。

囲い込みを行なった結果、売却価格が相場より低くなったり、売却に時間がかかり、なかなか売れない可能性があります。囲い込みを防ぐためには、不動産会社と媒介契約を結ぶ前に、囲い込みをしないことを確認しておくことが大切です。もし、囲い込みをされていたら、不動産会社を見直したほうがよいでしょう。

売り出し時期が適正でない

売り出し時期を誤ると、なかなか売れなかったり、売却価格が相場より低くなるなどの失敗につながります。
マンションが売れやすい時期は、転勤や異動、入学などのタイミングである1〜3月、9〜11月といわれています。これらの時期に市場に出すのがおすすめです。
また、マンションの築年数によって相場価格は変わります。やはり、築年数が長くなるほど価格は安くなってしまいます。もっとも人気なのは、築年数10年以内のマンションです。築年数も考慮して売り出す時期を考えてみるとよいでしょう。

内覧の準備ができていない

購入希望者が内覧したときの第一印象が、購入の決め手になることがあります。部屋が汚れていたり、散らかっていたりすると、印象が悪くなるので注意してください。
玄関、リビング、ベランダ、水周りを入念にきれいにしておけば、好印象を与えることができ、物件価値も上がるはずです。購入希望者に、「ここに住んでみたい」「ここで生活したい」とイメージをふくらませられるように、きれいにしておきましょう。

マンションの設備の不具合を告知していない

マンションを売却する際は、契約不適合責任を問われる可能性がある点に注意しましょう。
契約不適合責任とは、契約内容に含まれない瑕疵（傷や欠損など）があった場合に、売主が責任を持って補修や賠償を行う法律上の取り決めです。

売主は把握できる範囲の瑕疵を買主に告知しておけば、後で契約不適合責任を問われる心配がなくなります。
契約不適合責任で買主から契約解除を請求されることもあるため、不具合がある場合は正直に伝え、買主とも相談のうえで契約を結びましょう。

マンション売り出し後の失敗理由と対処方法

売り出し後にも「失敗」が潜んでいます。どのような失敗なのか、その対処方法とともに解説していきましょう。

課税制度を気にせずに売却してしまう

売却するマンションは購入してから5年以上経過しているでしょうか。実は、購入から5年以内のマンションを売却すると、売却時に発生した利益に対して課せられる税金が高くなってしまいます。

マンションを売却し利益が出た場合、譲渡所得税を払うことになります。この税金は、売却したマンションを所有していた期間が5年（売却した年の1月1日現在で5年）超かどうかによって税率が異なるのです。5年以下だと「短期譲渡所得」となり、5年超だと「長期譲渡所得」となります。
なお、譲渡所得に用いる所有期間の判断基準は、売却した年の1月1日時点です。5年以下か、5年超かによって、税率は約2倍も違います。後悔しないためにも、所有期間も考慮して、売却時期を設定することをおすすめします。

焦って売り出し価格を下げる

早く売りたいからといって、焦って価格を下げるのは損をする可能性大です。
価格交渉は、営業担当者の腕の見せどころです。経験や知識を総動員し、担当者が売主の希望額に近づけてくれます。一括査定サービスを使い、信頼できる売却専門の仲介業者に仲介を依頼すれば、強気の価格交渉をしてくれるはずです。

中古マンション売却にかかる税金の対策方法

マンションを売却する際には税金を支払わなければなりません。ここでは、売却益が出た場合、売却損が出た場合、それぞれのお得な特例をご紹介します。

売却益が出た場合

売却益が出た場合（譲渡所得がプラスになった場合）には、「3,000万円特別控除」という特例を適用することができます。
3,000万円特別控除を適用した計算方法は次のとおりです。

譲渡所得＝マンションの売却額（譲渡価額）ー取得費（物件の購入価格 + 購入時の諸費用）ー売却時の諸費用（譲渡費用）－　3,000万円

多くの場合、マンションの譲渡所得は、3,000万円を超えることはほとんどありません。そのため、売却益が出たとしても、3,000万円特別控除を適用すれば税金が発生しなくなることが多いでしょう。ただし、「3,000万円特別控除」と購入物件での「住宅ローン控除」は同じタイミングで適用できないので注意してください。

売却損が出た場合

売却損が出た場合（譲渡所得がマイナスになった場合）で、マイホームを買い替えた場合に適用できる特例があります。それは「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。譲渡損失が繰越控除限度額となります。
この特例を適用するには、以下の要件を満たさなければならないので注意してください。

・自分が住んでいるマイホームを譲渡すること
・譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産で、日本国内にあるものの譲渡
・新しいマイホームの居住部分の床面積が50平米以上であること
・新しいマイホームの取得の日から取得した年の翌年の12月31日までの間に自己の居住の用に供すること、または供する見込みであること
・繰越控除を受けようとする年の12月31日において、買換え資産に係る住宅借入金等(返済期間10年以上のローン契約等によるもの)の金額を有していること