不動産の価値を知りたい方へ
- 「不動産を相続した」という方は、この記事で相続税評価額の計算方法を理解しよう
- 相続税評価額について知ることで、節税に繋がります
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この記事では相続税評価額について徹底解説しています。相続が発生しそうな方は、参考にしてください。
目次
不動産の評価額とは
不動産の評価額とは、不動産の価値を「いくら」と表現したものです。不動産は現金と違って、何円と表現できません。しかし相続税を計算するためには、不動産の価値を出さなければならないため、評価額として算出します。
不動産を評価する方法は下記の通り複数あります。
・公示価格
・基準地価
・路線価
・固定資産税評価額
相続時の評価額は、複数の評価方法を組み合わせ、特例を考慮して算出します。
相続した不動産の評価額は土地と建物で異なる
相続した不動産の評価額は、土地と建物部分に分けて計算します。
それぞれの計算方法を解説します。
家屋
家屋部分は、固定資産税評価額が相続時の評価額です。固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に記載されています。毎年6月に通知が来るため、相続の際は確認しましょう。万が一通知書がない場合は、役所に行って固定資産税評価証明書を発行してもらうことで確認できます。
土地
土地の評価額は、路線価で計算します。路線価とは、国税庁が公表しているその年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格です。路線価は相続税や贈与税を計算するときに使われます。
【家屋】不動産の相続税評価額の計算方法
不動産の相続税評価額の計算方法は、その家屋をどのように利用していたのかで変わります。具体的には、故人が利用している場合、第三者に貸している賃貸アパート等なのかで異なります。それぞれの具体的な計算方法は下記のとおりです。
居住用などに利用していた場合
故人が居住用などに利用していた場合は下記のように計算します。固定資産税評価額
計算式の通り、家屋の固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。
例えば家屋の固定資産税評価額が3,000万円である場合は、相続税評価額も3,000万円です。
戸建てを第三者に貸していた場合
故人が一軒家を第三者に貸していた場合の計算式は、下記の通りです。固定資産税評価額×（1－借家権割合）
借家権とは、借手側が家屋を借りて使用する権利のことです。借家権の割合は家屋の評価額の30％と定められており、借家権の分を家屋の評価額から差し引けます。
例えば3,000万円の家屋を第三者に貸していた場合で考えましょう。借家権の評価額は3,000万円×0.3で900万円です。家屋の評価額から借家権の分を差し引けるため、評価額は3,000万円－900万円で2,100万円となります。
賃貸アパートを所有していた場合
最後に故人が賃貸アパートを所有していた場合の計算式は、下記の通りです。固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）
賃貸割合とは、貸している部分の床面積の割合です。
したがって貸している部分の床面積が広いほど評価額が下がります。
【土地】不動産の相続税評価額の計算方法
土地の評価額の計算は非常に煩雑で難しくなっていました。少しでも土地の相続税評価額の計算を簡単にしようと開発したのが路線価方式です。路線価方式を使えば、土地の時価を簡単に計算できます。
具体的にどのように計算するかを、解説します。
路線価方
路線価方式の計算式は下記のとおりです。土地の評価額 ＝ 1㎡あたりの路線価 × 敷地面積
路線価とは、市街地の道路に面した宅地の1㎡あたりの評価額を示したものです。国税庁が毎年7月に発表しており、国税庁のホームページから確認できます。
倍率方式
つぎに倍率方式の計算式は、下記の通りです。土地の評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 評価倍率
路線価を調べても、路線価が定められていなかったケースはあります。このような場合は、倍率方式を使いましょう。
倍率方式に用いる倍率を評価倍率といいますが、評価倍率は地域によって異なります。各地の評価倍率も国税庁ホームページで簡単に確認できるため、ご活用ください。
借地
相続した土地が借地の場合、路線価方式もしくは倍率方式で算出した評価額×借地権割合が評価額となります。借地権割合は地域によって異なるため、国税庁ホームページで確認しましょう。
不動産の相続税評価額を下げるには？
家屋の相続税評価額が高ければ、その分相続税も高くなってしまいます。少しでも工夫して、評価額を下げたいですよね。
工夫次第で相続税を節税する方法があります。
具体的に2つ紹介するため、参考にしてください。
方法① 第三者に貸す
先ほどの計算式からもわかりますが、家屋を第三者に貸すことで、家屋の相続税評価額を30％下げられます。使用していない家屋がある場合は、第三者に貸すと節税できるでしょう。ただし親族間で無償で貸している場合は、30％の減額が認められないため注意してください。また家賃をもらっていても、相場より著しく安い場合は、賃貸借と認められません。
方法② 賃貸アパートの空室を減らす
相続する家屋が賃貸アパートの場合、空室を減らすことで評価額を下げることができます。ただし一時的な空室は賃貸に含まれることも、含まれないこともあるため要件を確認しておきましょう。例えば約1か月の空室であれば、一時的な空室ではないと判断されることもあります。ただし他の要件を満たせば一時的な空室と認められることもあるため、心配な方はプロに相談しましょう。
相続税の計算方法と節税方法
相続税を計算する際は、全ての遺産の評価額を合計して計算します。例えば複数の家屋を個別に計算するわけではありません。
具体的な相続税の計算方法と、節税方法を解説します。工夫次第で節税に繋がるかもしれないため、しっかり理解しましょう。
相続税の計算方法
相続税の計算は、一定の手順のもとで行われます。すぐに計算できるものではないため、順番に説明します。1．遺産の合計額を計算する
2．生前贈与加算の対象の贈与を加算する
3．相続時精算課税制度の贈与を加算する
4．相続税の基礎控除額を差し引く
5．法定相続分で分けた場合の取得額を計算する
6．法定相続分で分けた場合の税率で計算する
7．実際の取得割合に応じた相続税額を計算する
8．相続税額の2割加算の対象者の税額を2割増しにする
9．税額控除を差し引く
相続税の計算は複雑なため、相続前は簡易的な計算で済ませる方もいます。しかしプロにしっかり依頼し、詳細に計算することで節税に繋がることも多々あります。
特に相続する不動産の額が大きい場合、プロに頼んで計算してもらいましょう。
相続税の節税方法
相続税を節税する方法は、相続に強い税理士に依頼することです。相続税の計算は複雑で、到底一般の方ができるものではありません。プロに任せることはもちろんですが、相続税に強い税理士を探しましょう。税理士とともに節税対策を行うことで、何千万も得することがあります。また準備期間が長いほど、しっかり節税対策ができます。できる限り早い段階で、節税対策をはじめましょう。
相続税の節税対策をしよう
不動産の評価額の計算は難しく、手続きも煩雑です。相続は骨の折れる作業ですが、相続に強いプロに依頼して、少しでも税金を減らしましょう。
自分自身で勉強できるところは勉強しながら、プロに頼ることがベストな方法です。今回紹介した基本的な計算は、理解するようにしてください。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
