不動産市況が今後どうなってゆくのか、わたしたちはどう対応すればよいのかを考えてみましょう。
目次
今後の不動産価格の見通し
今年度初頭突如世界を混乱させた新型コロナウイルス感染拡大の影響は、不動産市場にも大きく影響を及ぼしました。
ただ、その後の感染状況の改善にともない市場も回復、むしろコロナ禍以前の前年同月に比べて上昇傾向にある事が、東日本レインズのデータから読み取ることができます。
このことから今のところ新型コロナの悪影響は一時的で、不動産価格も当面高水準で推移すると思われます。
2020年の不動産市況を振り返る
2020年は、新型コロナウイルス感染症の世界的な流行から、日本でも緊急事態宣言の発令やオリンピック開催の延期、首相の交代など、1年を通じ、このコロナ危機に翻弄され続けたものとなりました。2020年の全体的な不動産市況を見た場合、オフィス用不動産市場における企業拠点の集約や撤退などが目立っており、これには、コロナ危機による影響が少なくないともいわれています。新築マンションや新築の一戸建ては、首都圏と地方によっても市場動向が異なり、価格や販売戸数に地域差が現れる年となったようです。
また、中古の一戸建ては、全体的に上昇下落を繰り返し、やや価格を落としています。それに対し、中古マンションの価格は、緩やかながらも全国的に上昇傾向の1年となりました。
投資用の不動産市況においても中古の区分投資マンションは、コロナ危機の影響をあまり受けていないように見えます。区分投資マンションとは、マンションを1室から区分所有し、運用する不動産投資のことです。価格に関しては、前年度の平均価格1,566万円と比較し2020年は1,494万円と4.6％減少しています。
しかし、販売戸数（1～6月の上半期）を見ると前年比よりも9.0％の増加、利回りも首都圏で前年比6.7％、全国平均で前年比0.31％の上昇という結果が出ました。
今後不動産に影響を与える出来事
金融政策の転換と総量規制の実施により起こった1990年初頭のバブル崩壊、2008年投資銀行の経営破綻に端を発し世界規模の金融危機が発生したリーマンショックなど、不動産市況は国内のみならず世界の出来事の影響から免れることはできません。 今後、以下の出来事がわが国の不動産市況に大きく影響を与えるであろうといわれています。
2022年問題
2022年に大都市の地価が一気に下落する可能性を2022年問題といいます。 これは、1992年に東京や大阪などの公害・災害防止や環境保全を目的に生産緑地として指定されていた農地が2022年に指定解除されるからです。指定を解除されてしまえば、土地の所有者は、税制上の優遇を受けられなくなります。そのため、生産緑地の土地が不動産市場に宅地として、短期間に大量供給されることが原因と見られています。 生産緑地の土地が一斉に売却された場合、宅地の供給過多が起こり、地価が大幅に下落してしまうかもしれません。
人口減少問題
国立社会保障・人口問題研究所は2045年までに、日本の総人口が1億0642万人になるとの予想を発表しました。これは2015年の総人口1億2709万人から約2000万人以上減少することになります。この予測から住宅不動産の需要減少を懸念する声も少なくありません。しかし、住宅不動産の需要に大きく比例するものは、人口ではなく世帯数です。日本の将来世帯数予測において、世帯数は2040年までに大きく減少しないとされています。一般的に一世帯につき、ひとつの住居が必要となるため、人口減少が住宅不動産の需要に直接的な悪影響を与えることはないと見てよいでしょう。
コロナウイルスのワクチン接種
国際経済に大きな打撃を与えている新型コロナウイルス感染症。その対策として、世界各国では、通常よりも早いペースでワクチン開発がおこなわれています。世界的にワクチン接種が進み、以前と変わらない生活が取り戻せれば、コロナ禍で低迷している国際経済の回復も期待できるでしょう。実際に日本では2021年の初春から始まったワクチン接種に反映され、株価が上昇しています。株価は、不動産市場にも大きく影響することから、不動産価格も上昇すると見られているようです。
ワークスタイルの変化
近年、ワークスタイルの変化が急速に進んでいます。その最たるものが、会社への通勤を控え、自宅で勤務をおこなうテレワークの普及です。とはいえ、普及率を見た場合、関東1都3県と地方には、大きな開きがあります。また、業種や職種、企業の理念や規模などによっても、普及率に格差が生まれているようです。しかし、今後は、テレワークをはじめとするワークスタイルの変化が全国的に普及すると予想され、オフィスの縮小による物件の需要や賃料に影響を与える可能性が否めません。
今後需要がある不動産とは
前項に挙げた近い将来起こる問題の影響を考えた時に、それでは今後、需要が見込まれる不動産を挙げてみましょう。
都市にある不動産
人口が減少傾向にあるにもかかわらず、東京都には継続的に人口流入が起こっています。つまりその分、地方では加速度的に人口が減る二極化が進んでいます。このことから、地方では不動産需要は低下する一方、都市部では当面の間高い需要を維持すると見込まれます。ただ都市部でも、交通の利便性や人気の商業施設へのアクセスの良いエリアに需要が集中するものの、そうでないエリアとの格差が生じると思われます。
観光名所にある不動産
かたや地方でも、一部に人気が上がってきているエリアがあります。訪日外国人の増加により注目されている観光地周辺です。 中国・アジア諸国からの資本の流入により北海道をはじめ各地の有名リゾート地の不動産が取引され、地方観光地周辺の不動産価格が高騰しているのです。そうしてそのエリアが注目されることにより、さらに新たな商業施設の建設やインフラ整備が進み、様々な方面からの資金が注入されています。より魅力的に進化する観光地周辺エリアは、今後もますます需要が膨らんでいくでしょう。
都心にあるオフィス
新型コロナウイルス感染症の影響でテレワークが推奨されているとはいえ、完全にテレワーク化できる企業は少数で、実際にはまだまだオフィス需要はあると考えられているようです。その根拠としては、まず、東京都心部では多数の再開発計画が今後も引き続き予定されています。都市で再開発があるとその周辺への人口流入が起こるため、商業施設に加え居住用不動産の需要も増加します。
そもそもオフィス物件は他の不動産と比較して資産価値が下がりにくく、しかも都心部では複数路線が利用でき、駅からも近いオフィスが多いことから、今後も安定した需要が見込まれ資産価値も保たれると思われます。再開発計画とともに都市部オフィスへの投資は今後も続くと考えてよいでしょう。
区分所有権オフィス
オフィス投資で特に今注目されているのが、区分所有権オフィスへの投資です。 オフィスビル1棟に対する投資は一般投資家にはなかなか手が出せない分野ですが、1部屋もしくは1フロアを区分所有する投資方法はビル1棟にくらべ初期投資費用が少なく投資ハードルが下げられます。オフィスを法人向けに貸し出すことで、居住用より長期安定的な家賃収入が見込めるうえ、原状回復工事は原則賃借人が行うので経費の負担が少なくて済みます。 特に中規模オフィスは大規模オフィスより低価格で購入しやすいうえに、都心部では需要も多いため出口戦略も立てやすいのが特徴で、今後の不動産投資の対象として魅力ある分野といえるでしょう。
古い物件はリノベーションを
日本の不動産は、誰かが使い始めたその日からその建物の資産価値は下がります。1日でも人が住んだマンションはその時点で中古物件となり、新築価格から数％～10％減額しなければ売れないとまでいわれています。実際にはまだまだ使える物件でも戸建てなら築20年、鉄筋コンクリート造りでも築40～50年超の建物は、その価値がほとんどないものとされてしまいます。
リノベーションとは
老朽化した建物を新築のような状態にすることを「リフォーム」というのに対し、既存の建物の性能を向上させより価値を高めることを「リノベーション」といいます。
どのようなリノベーションがおすすめ？
外国人観光客の増加にともない古き良き日本の伝統文化が見直されつつあることから、古いものを一部に残したり、「和」の要素を取り入れたリノベーションが人気を集めています。また、高齢者やからだの不自由な方が支障なく使える空間、例えば段差のない床や車椅子が通りやすい広めの通路は、ユニバーサル社会を実践するうえでは必要不可欠な要素となりつつあります。
最近では新型コロナを契機に、オフィスや店舗、居住空間に新たな要素が求められるようになりました。常に換気ができること、人との接触を極力減らす広めの通路、出入口では除菌消毒。
居宅でもウイルスを持ち込まないための工夫を施した玄関スペースと玄関横の手洗い場、ウォールドアを取り入れリビングの一部を仕事場にするなど、限りある空間を住まう人のニーズに合わせ、よりフレキシブルな使い方に対応したものが求められています。
⇒【関連記事】リフォームで快適に！おすすめリフォーム
今後の不動産仲介業はどうなる？
近い将来人の仕事はAIに取って代わられると危惧する声が、最近さまざまな業種から聞こえてきます。不動産仲介業についても、数多ある1つとして同じ条件のものはないといわれる不動産から買主や賃借人の希望条件に合った物件を探す業務は、AIの得意分野です。
過去の取引実績をすべて確認したうえでの査定は、手作業と経験値に頼る人のそれよりも正確であるかもしれません。随時変更されることのある法律や制度についても、AIなら即座に対応が可能となるでしょう。
いまはまだそれほどではないものの、近い将来AIが不動産仲介業でも活躍すると思われます。
実際、コロナ禍で非接触を推奨される今、VRを利用した内覧を取り入れる不動産会社も増加しています。VRホームステージングにより住んだ時のイメージがしやすかったり、遠方に居ながら内覧できたりするなど物件探しの利便性向上にもつながっています。
とはいえ、売主と買主間の価格交渉など担当者との信頼感があってこその業務もあり、やはり人間味が求められることも無くなるわけではありません。
労働人口が減少するなかAIをうまく取り入れることで業務効率を上げ、かつ顧客に信頼感と安心を感じてもらえることが、今後の不動産仲介業界を発展させることでしょう。
今後の不動会社産の株価について
新型コロナ感染者が突然急増した2020年春頃急激に下落した大手不動産会社の株価もその後ある程度持ち直し、米国株や日経平均と同様に堅調に推移しています。
とはいえ上がりすぎた人件費や資材不足により新築マンション建築に暗転の兆しも見え始め、収益構造の転換が急がれています。
2020年は、新型コロナウイルス感染症の世界的な流行から、日本でも緊急事態宣言の発令やオリンピック開催の延期、首相の交代など、1年を通じ、このコロナ危機に翻弄され続けたものとなりました。
2020年の全体的な不動産市況を見た場合、オフィス用不動産市場における企業拠点の集約や撤退などが目立っており、これには、コロナ危機による影響が少なくないともいわれています。新築マンションや新築の一戸建ては、首都圏と地方によっても市場動向が異なり、価格や販売戸数に地域差が現れる年となったようです。
また、中古の一戸建ては、全体的に上昇下落を繰り返し、やや価格を落としています。それに対し、中古マンションの価格は、緩やかながらも全国的に上昇傾向の1年となりました。投資用の不動産市況においても中古の区分投資マンションは、コロナ危機の影響をあまり受けていないように見えます。
区分投資マンションとは、マンションを1室から区分所有し、運用する不動産投資のことです。価格に関しては、前年度の平均価格1,566万円と比較し2020年は1,494万円と4.6％減少しています。しかし、販売戸数（1～6月の上半期）を見ると前年比よりも9.0％の増加、利回りも首都圏で前年比6.7％、全国平均で前年比0.31％の上昇という結果が出ました。
今後の不動産投資の変化予測
今後の不動産投資は、どのような動きを見せていくのでしょうか？利回り、空室率、販売戸数、不動産価格、融資状況、それぞれのポイントから変化予測を立ててみました。
利回りの動向
この数年、利回りの動きは、下降傾向にあります。利回りとは、投資金額に対する収益の割合です。年間家賃収入を物件取得価格で割り出すことによって算出されるのですが、近年の利回りが低下している原因は、空室率の増加や賃料の横ばいと考えられています。コロナ禍の冷え込む経済状況を鑑みたうえで、不動産投資の観点からすれば、今後も物件を投資目的に購入しても、思うように利益が望めないかもしれません。
空室率の動向
空室率の動きに目を向けると、全国的に年々上昇しています。その大きな要因は、物件の需要よりも供給が上回っているためです。コロナ禍における物件の供給過多に少子高齢化や人口減少といった問題を加えれば、今後も国内の空室率が上がると予測されています。しかし、エリア、物件の家賃や設備、周辺相場などによっても空室の格差があるようです。特にニーズの高い都心部においては、急激に空室が増加するとは、考えにくいでしょう。
販売戸数の動向
投資用不動産の販売戸数は、緩やかながらも年々増えています。特に収益性が安定していることから不動産投資家たちに人気の高い賃貸マンションは、今後も着工戸数の増加が見込まれているようです。また、4年ほど前年比から減少が続いていた貸家の着工戸数も2021年3月以降には、前年比から増加に転じました。ただし、供給過多による需給のバランスを懸念し、注意喚起する声も少なくありません。
不動産価格の動向
不動産価格の動向なのですが、今後も安定を維持すると予測されています。低金利の影響を背景に不動産の特需が続いているため、それに比例し、不動産価値も上昇しているからです。新築マンションを見ると、東京や都心部の物件は、どれも高額となっています。中古の区分投資マンションは、わずかに価格が下落していますが、それでも不動産価値が大幅に下がる可能性は低いでしょう。今後は、金利の上昇も考えられますが、不動産価格に大きな影響を与えるほどではありません。
金融機関の融資状況
金融機関の不動産投資に対する新規融資は、厳しい状況となっています。コロナ禍の影響をはじめ、不動産投資の融資に必要とされる自己資金の割合が増えたことや、不正融資の防止に力を入れている金融庁の監視強化などが理由です。しかし、個人の貸家業に対する実際の融資件数を見た場合、驚くことに2015年から年々増加しており、今後も増えると予測されています。不動産投資には、収益の安定性が見込まれるため、結果的に金融機関も融資件数を増やしているようです。
不動産の相場を知ることが重要
先の見えない社会といわれる今、不動産を活用して将来に役立てるには、「不動産」を実際により詳しく知っておく必要があります。 中古物件を所有している場合、それが「負」動産になってしまうのか、どうすれば有効活用できるのか…。
今所有している不動産の価値を知り、その将来の活用方法をあらかじめ検討しておけば、より適切な時期に（負動産になってしまう前に）売却することや運用にまわすことが可能となります。
社会の動きをしっかりチェック！
今後、所有する不動産の価値がどのように変わるのか、これから購入を検討している方にとってどのような物件にすべきなのかを検討するには、いずれにしても相場観を身につけることが大きなポイントです。相場の動きを知らなければ、売り時買い時を逃してしまうのです。
先の見えない今だからこそ社会情勢による相場の変化に敏感であることが、不動産を「負」にしない大切なポイントなので
す。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
