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注文住宅は売れないの?高く買取してもらうためのコツも解説

注文住宅を売却したい方へ

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  • 注文住宅の売却方法を見極めることで、いい条件で売れる可能性が高まります
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こだわりや夢を詰め込んだ注文住宅は、売却しづらいといわれますが、こだわりやユニークさを評価する買主もいます。

ここでは、中古注文住宅の近年の需要や、売れにくい中古注文住宅の特徴、逆に売れやすい中古注文住宅の特徴を紹介、さらに中古注文住宅を売るときに大切なポイントを取り上げます。

目次

注文住宅とは?建売住宅との違い

注文住宅は、オーナーのこだわりや個性が反映され、建売住宅と比べると売却では不利になることがあります。まず、注文住宅と建売住宅の違いを整理しましょう。
 

注文住宅の特徴

注文住宅は、住む人のこだわりが反映され、個性的な住宅になる傾向があります。そのため、価格も高くなりがちです。また個性が強い住宅だと、好みが限られてしまう可能性があります。
 

建売住宅の特徴

建売住宅は、住宅メーカーが多くの人の好みや希望を取り込んで建てているため、バランスの良い住宅になります。そのため、平均的な造りにはなりますが、多くの人にとって住みやすく、注文住宅に比べると売却しやすくなります。

中古注文住宅の近年の需要動向

近年、住宅に関する考え方や意識が変わりはじめ、中古注文住宅の需要は上昇しています。
具体的には、環境意識の高まりなどからリユースへの抵抗感が小さくなり、その一方で、自分の個性やこだわりを表現するために、誰かがこだわりを持って作ったものを上手に取り入れる人が多くなっています。
かつては、中古注文住宅は売れないなどといわれていましたが、今はむしろ、中古注文住宅に対するニーズが高まっています。

中古で売れにくい注文住宅の特徴

中古注文住宅の需要は高まっていますが、売れにくいものもあります。中古で売れにくい注文住宅の特徴を見ていきましょう。
 

デザインがユニークすぎる

デザインがユニークすぎる中古注文住宅は、売れにくくなります。
もちろん、中古住宅を探して購入する際に、そうしたユニークさを好む人も一定数存在しますが、数は多くありません。そのため、売れるまでに時間がかかってしまう、売れにくい中古住宅になってしまいます。

具体的には、外観でいえば、ガラス張りで外から内部が見えてしまう住宅、あるいは逆に窓が少なくて採光が限られている住宅、壁がカラフルな色で塗装されている住宅などです。内装や設備でいえば、お風呂をガラス張りにする方もおられますが一般的ではありません。
水廻りに海外製のものを使うと、修理やメンテナンスが難しくなるケースもあります。 注文住宅を建てるとなると、どうしても自分なりのこだわりや個性を出したくなりますが、住みやすさや使い勝手が犠牲になっていることもあります。
住宅をテーマにしたテレビ番組や雑誌などでは「受けそうな」住宅が、必ずしも住みやすい住宅とは限りません。
 

間取りの使い勝手が悪い

注文住宅では、間取りにこだわる方も少なくありません。例えば、2階がすべてLDKになっている住宅、ステップフロアになっていて段差が多い住宅、キッチンをLDKのセンターに置いた住宅などです。
どれも住む人のこだわりや考えを反映したものですが、それがあまりに強すぎると、売れにくい住宅になってしまいます。

実は、二世帯住宅でさえ、中古では売れにくい傾向があります。ニーズに合う買い手が少なくなるからです。不動産選びで優先されるのは、まず立地です。特殊な間取りの家を探している人は多くはありません。
 

大きな豪邸

大きな豪邸も、売れにくい中古住宅になります。売買価格が数億円規模と高くなってしまうことが一番の理由です。
またそうした豪邸を買えるような人は、自分で土地を購入し、豪邸を建てるケースが多くなります。「かつて○○氏が住んでいた」などでプラスαの価値が出る住宅以外は、なかなか買い手は現れません。
 

土地に制限がある

「自分の思い通りに家を建てたい」という夢を実現して注文住宅を建てたい人の中には、住宅を優先し、土地にあまり予算を割けなかったケースもあります。限られた予算で注文住宅を建てるために、形が整っていない土地、いわゆる不整形地や、傾斜地、旗竿地など、何らかの理由で土地代が低くなっている場所を選ばざるを得なかったともいえます。
こうした場所では、間取りや設備に工夫し、住みやすさを確保しているケースもありますが、どうしても使い勝手は悪くなり、結果的に売れにくい中古住宅になってしまいます。さらに土地自体の価値も高くないので、売却したとしても金額は低くなります。
 

売主の売却希望価格が高すぎる

注文住宅は、売り主のこだわりを実現するために建築費が高くなりがちなことはもちろんですが、土地探しから建築家や建築会社探し、設計など、こだわりを実現するために多くのプロセスを経ているため、どうしても「高く」売却したいという思いが強くなります。
これまで見てきたように、こだわりの強い住宅ほど売れにくくなるという現実を簡単には受け入れることができません。売主の売却希望価格が高すぎる住宅は、売れにくい住宅となります。

中古で高く売れやすい注文住宅の特徴

では逆に、中古でも高く売れやすい注文住宅はどのような住宅でしょうか。特徴を見ていきましょう。
 

大手ハウスメーカーで建てられた家

誰もが名前を知っているような、大手ハウスメーカーで建てられた注文住宅は、中古でも高い価格で取引されます。基本的な住宅の性能、品質、設備などが充実しているからです。中古住宅では、耐震性や耐久性が心配になりますが、大手ハウスメーカーなら安心感もあります。
 

良い立地や環境

前述したように、不動産選びでは、立地や周辺環境が重要な要素となります。これまでの説明とやや矛盾する面もありますが、立地や周辺環境が良ければ、外観のこだわりが強すぎる、間取りが使いにくいなど、多少問題には目をつぶる買主が出てきます。
 

手入れ・メンテナンスがしっかりしている

中古住宅の売買では、第一印象が重要になります。玄関を開けたときの印象、リビングに足を踏み入れたときの印象などが購入希望者の決断を左右します。
特に、設備や内装は目に入りやすいので、メンテナンスが行き届いていると印象は良くなります。特に注文住宅で設備が充実している場合や、内装のグレードが高い場合は、プラスになります。
 

適度な大きさ

豪邸は売れにくくなるとお伝えしましたが、逆に適度な大きさの中古注文住宅で、一般的な人でも買える大きさであれば売れやすくなります。

注文住宅でも建売住宅と売値が変わらないのはどんな場合?

こだわりや思いを込めて建てた注文住宅。ですが売却の際には一般的な建売住宅と売値があまり変わらないケースもあります。

1つは、ハウスメーカーでもローコストをアピールしたメーカーで建てた場合です。大手メーカー、特に高級ハウスメーカーで建てた注文住宅は、売買の際に建てたメーカー名を出してアピールすることがありますが、ローコストメーカーの場合は逆にデメリットになることもあります。

もう1つは、注文住宅でも、予算や土地などの条件から、間取りや設備が一般的な建売住宅と同じようなものになっているケースです。そうした注文住宅は売りやすくなりますが、建売住宅とほぼ同じような金額で取引されることになります。

中古の戸建てを買う人の特徴を知ろう!

注文住宅を高く売却するには、まず中古で戸建てを買う人はどんな人なのかを理解しておく必要があります。中古の戸建てを購入する人は、大きく分けて次の3タイプが考えられます。

(1)可能な限りコストを抑えて戸建てを購入したい人
(2)手頃な価格で、質の高い戸建てを購入したい人
(3)リフォーム目的で購入したい人

この中で、中古の注文住宅を購入するのは、主に、(2)の手頃な価格で、質の高い戸建てを購入したい人です。
(1)の人にとっては、中古でも注文住宅は建売住宅より価格が高くなるので、選択肢に入りません。家を建てるよりも、手頃な価格で、質の高い戸建てを購入したい人が中古注文住宅の購入者になります。
また注文住宅は、建てるとなると時間がかかります。そうした時間のない人、時間を節約したい人も中古注文住宅を購入します。

また、(3)のリフォームやリノベーション目的で住宅を購入したい人も、実は中古注文住宅の購入者になります。リフォームやリノベーションが前提であれば、ほとんどの場合は注文住宅でも建売住宅でも変わりませんが、注文住宅は外観や間取りに特徴がある物件が多く、リフォームやリノベーションを考えている人のなかには、そうした特徴を活かして、自分らしい住宅を作り出そうという人もいます。

注文住宅を売るときのポイント

不動産の売買は、立地や周辺環境など、売主の手の及ばない点が決め手となるケースが多いですが、それでも売主にできることがあります。注文住宅を売るときに重要になるポイントを見ていきます。
 

周辺環境の変化を見極める

近くにあった工場跡にショッピングセンターができる、企業の研究施設などができる、アニメの舞台として話題になる…。すぐに起きる変化ではありませんが、立地や周辺環境の評価は、数年で変わることがあります。周辺環境の変化に目を配り、売りどきを見極めることが大切です。
 

地盤など災害への強さをチェック

地震への対策、いわゆる耐震性は不動産購入の際に大きなポイントになっています。地盤の強さは大きなアピールポイントになりますので、地盤調査の結果などは積極的にアピールしましょう。
また最近では、台風や豪雨による水害も増えています。そうした被害が起こりにくい環境、地形であれば、地震をはじめとする自然災害への強さは大きなメリットになります。
 

建築したのはどこか

中古注文住宅の評価は、建てたハウスメーカーにも左右されます。有名な大手ハウスメーカーが建てたのであれば、それ自体がアピールポイントになります。
一方、地元の工務店などで建てた場合は、地元での長年の評価や、他に手がけた物件の事例などもアピールすると効果的です。
 

どんな工法で建てられたか

注文住宅がどんな工法で建てられたかは、購入希望者によっては大きな決め手になります。住宅の工法としては、在来工法とよばれる「木造軸組工法」が一般的で、リフォームなども簡単。一番、売れやすい工法といえます。
ただし、耐震性を重視する人には、鉄骨造や鉄筋コンクリート造、プレハブ工法などがアピールポイントになります。
 

余裕を持った売却スケジュール

注文住宅を売るときには、売却スケジュールを余裕のあるものにすることが重要です。こだわりを持って建てた、ユニークな注文住宅であればあるほど、買い手は一般的ではなくなり、範囲が狭まります。急いで売るとなると、どうしても大幅な値引きをせざるを得ません。しかし、スケジュールに余裕があれば、「欲しい! 買いたい!」という人が現れるまで待つことができます。こだわりやユニークさを評価してくれる人なら、高く売却できます。

注文住宅を売るときの流れ

注文住宅を売るときの流れ・ステップは以下のとおりです。
 

流れ① 相場をチェック

不動産会社などに相談する前に、まず自分で周辺の相場を調べておきます。新聞の折込チラシや不動産情報サイトなどを使ってチェックします。
 

流れ② 査定依頼

いくつかの不動産会社に査定を依頼します。査定金額や、査定を依頼したときの対応などは、実際に売却を依頼する不動産会社を選ぶときのポイントになります。
 

流れ③ 不動産会社と契約

査定金額や担当者の対応など、過去の実績などから、売却を依頼する不動産会社を選び、契約します。契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類がありますので、条件にあったものを選びます。
 

流れ④ 売却条件の決定

不動産会社と相談して、売却金額、期間などの売却条件を決めます。
 

流れ⑤ 販売活動

不動産Webサイトやチラシなどを使って、販売活動が始まります。内覧での第一印象は販売の成否を左右しますので、ハウスクリーニングやメンテナンスはしっかり行っておきます。
 

流れ⑥ 売買契約

買主が見つかったら、売買契約を結びます。契約では、さまざまな手続きが必要になりますので、事前に不動産会社に確認しておくとよいでしょう。
 

流れ⑦ 引き渡し

物件の引き渡しは、概ね売買契約から1カ月程度です。引き渡しの書類に売主・買主が署名・捺印し、鍵を渡します。引っ越しや、引き渡し前のハウスクリーニングなどは余裕をもってスケジュールを組んでおきましょう。
 

流れ⑧ 確定申告

不動産を売却したときには確定申告が必要になります。売却して利益が出たときは、所得税と住民税がかかります。

注文住宅は焦らず売却しよう

こだわりをもって建てた注文住宅。なんらかの事情で売却するときは、焦らず、余裕を持ったスケジュールで考えることが大切です。

こだわりが強すぎる、ユニークな中古注文住宅は売れにくいなどといわれますが、こだわりやユニークさを評価してくれる人が現れれば、高く評価してくれます。

監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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