マンション売却を成功させるには、適切な見積もりと信頼できる不動産会社の選定が不可欠です。
- この記事では、マンションの見積もり方法、価格が決まる仕組み、相場価格の調べ方、売却時の注意点や高く売るためのポイントを分かりやすく解説します。
適切な売却価格を把握し、安心して取引を進めるためには、見積もりに関する正しい知識を身につけることが重要です。
本記事では、マンション売却における見積もりの重要性から具体的な取得方法、価格の決まり方、ご自身での相場調査、さらには売却を成功させるための不動産会社の選び方や注意点、高く売るためのコツまで詳しく解説します。
目次
マンション売却時に見積もりを取るべき理由
マンション売却時に見積もりを取るべき理由は、主に3つあります。
① 相場を把握して適正価格で売却するため
② 不動産会社ごとの提案や対応力を比較できるため
③ 売却代金で住宅ローンを完済できるかの見通しを立てるため
まず、見積もりを取ることは、「売却によって住宅ローンを完済できるか」「買い替えの資金計画は成り立つか」など、具体的な見通しを立てるための第一歩となります。また、複数の見積もりを取ることで、提案内容や得意な販売戦略、担当者の対応力を比較検討でき、信頼できる不動産会社選びにも繋がります。
このように、不動産を売却を検討する際は、まず見積もりを取ることが大切です。手軽に見積もり取得できる方法もありますので、本格的な売却活動を始める前に、おおよその売却価格を把握しておくと安心です。
ただし、査定額は実際の成約価格と異なる場合があるため、あくまで目安として活用しましょう。
マンション価格の決まり方
マンションの売却価格は、主に「立地・周辺環境」「築年数・建物状態」「市場動向・需給バランス」という3つの要素が絡み合って決まります。
ここではそれぞれの要素を詳しく解説します。
要素① 立地や周辺環境
最も重要な要素が、立地や周辺環境です。最寄り駅からの距離が近く、複数の路線が利用できるなど交通の便が良いほど、資産価値は高くなります。また、スーパーやコンビニ、学校、病院、公園といった生活関連施設が充実しているかどうかも価格に大きく影響します。人気の学区や高級住宅街といった地域のブランドイメージ、治安の良さ、将来的な街の再開発計画なども価格を押し上げる要因の一つです。地盤の強さや浸水リスクの低さといった災害に対する安全性も、近年ますます重視されるようになっています。
要素② 築年数や建物状態
建物の状態を示す築年数も、価格を決めるうえで非常に重要なポイントです。一般的に、築年数が浅い「築浅物件」は、価格が高めに設定されます。耐震基準が新しく、断熱性や遮音性に優れた建材が使われているほか、インターネット環境やオートロック、宅配ボックスといった設備が充実しているためです。一方、築年数が経過したマンションの価値は、管理状態によって左右します。長期修繕計画が適切に策定・実施され、共用部が清潔に保たれているなど、管理が行き届いた物件は評価が下がりにくいです。室内をリフォーム・リノベーションしていれば、査定額の向上も期待できます。
要素③ 市場動向と需給バランス
物件の条件だけでなく、社会の経済状況や不動産市場の動向もマンション価格に大きく影響する要素の一つです。例えば、景気が良く住宅ローン金利が低い時期は、マイホームを購入しようとする人が増えるため需要が高まり、価格は上昇しやすくなります。逆に、景気が後退し金利が上昇すると、需要は減少し価格は下落傾向をたどります。また、売りに出される物件数が需要を上回る状態（供給過多）になると、買い手を見つけるための価格競争が起こり、相場が下がります。そのため、国が公表する公示地価や基準地価、近隣での実際の取引価格などを定期的に確認し、売買のタイミングを見極めることが重要です。
マンションの適正価格
マンション売却における「適正価格」とは、一般的に売却活動を開始してから3ヶ月程度で成約に至る価格帯を指します。適正価格の設定を誤ると、売主にとって大きな不利益を生む可能性があるため注意が必要です。
例えば、価格を相場より高く設定しすぎると、購入希望者が現れず長期間売れ残ってしまいます。結果として値下げを繰り返すことになり、「売れ残り物件」という印象がついて、かえって相場より安い価格で手放さざるを得なくなるケースも少なくありません。
逆に、価格が低すぎると早期売却にはつながりますが、本来得られたはずの利益を失い損失を被るおそれがあります。
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マンションの売り出し価格と成約価格の違い
マンションの売却を進めるうえでは、「売り出し価格」と「成約価格」という二つの重要な価格が登場します。「売り出し価格」と「成約価格」は混同されがちですが、意味が異なります。
ここでは、それぞれの価格が持つ意味について詳しく見ていきましょう。
売り出し価格とは
「売り出し価格」とは、売主が「この価格でマンションを売りたい」と決め、市場に公開する価格のことです。売主の希望額が基本になりますが、不動産会社の査定や類似物件の相場などを踏まえ、担当者と相談して設定するのが一般的です。住宅ローンが残っている場合は、売却代金で残債を全額返済し、さらに仲介手数料や税金といった諸費用を支払う必要があります。そのため、費用を事前に計算し、手元に資金が残るように売却価格の下限を設定しておくことが重要です。
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成約価格とは
「成約価格」とは、実際に買主との間で売買契約が成立した価格のことで、「売却価格」とほぼ同じ意味で使われます。中古マンションの取引では、売り出し価格のまま契約に至ることもありますが、購入希望者からの価格交渉によって値引きが行われ、最終的に売り出し価格よりも低い価格で成約するケースも少なくありません。特に、売却活動が長引いている物件や、室内の状態などに何らかの課題がある場合、交渉による価格調整が入りやすくなります。そのため、売り出し価格と成約価格は必ずしも一致しないことを理解しておくことが大切です。
マンションの相場価格の調べ方
マンションの売却を成功させるためには、ご自身の物件がいくらくらいで売れそうか、おおよその相場価格を把握しておくことが重要です。相場を知ることで、不動産会社が出す査定額の妥当性を判断したり、適切な売り出し価格を設定したりするのに役立ちます。
ここでは相場価格の調べ方を3つ紹介します。
方法① 公的な不動産取引データを活用して調べる
信頼性の高い相場を知るには、公的データの活用が有効です。国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」では、実際に売買が成立した過去の成約価格を誰でも無料で閲覧できます。広告用の価格とは異なり、実際の取引データであるため客観性が非常に高いのが特徴です。サイト上で地域や最寄り駅、取引時期、間取りなどを指定して検索すると、直近1年間の成約件数や価格の分布などが表示されます。自分のマンションと条件が近い事例を探すことで、現実的な相場の基準を把握できます。まずは公的な不動産取引データで大まかな価格水準を確認するのが良いでしょう。
方法② 不動産ポータルサイトで類似物件の価格を確認する
現在売りに出されている物件から相場を把握する方法も重要です。大手不動産ポータルサイトを使い、自分のマンションと同じ建物内や近隣エリアで、類似物件がいくらで売りに出されているかを確認します。駅からの距離、専有面積、間取り、築年数、所在階などの条件を絞り込むことで、より精度の高い比較が可能です。不動産ポータルサイトは、現在の市場における「競合」の価格を知るうえで役立ちます。ライバル物件の価格や数、売れ行きなどを分析することで、売り出し価格の設定を戦略的に考えるための判断材料となります。ただし、あくまで「売り出し価格」であり、実際の「成約価格」とは異なる場合がある点に注意が必要です。
方法③ 複数の不動産会社に査定を依頼して比較する
より具体的に自分の物件の価値を知るには、不動産会社に査定を依頼するのが確実です。ただし、1社だけの査定では評価が偏る可能性があるため、必ず複数の会社に依頼しましょう。各社から提示された査定額とその算出根拠を比較することで、より客観的で妥当な価格帯が見えてきます。会社によって眺望や管理状況など、重視する評価ポイントが異なる場合もあります。また、査定は単に価格を知るだけでなく、各社の販売戦略や担当者の対応力を見極める絶好の機会です。信頼できる不動産会社を見つけるためにも、査定額と併せて多角的に比較検討することが大切です。
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マンション売却時に見積もりを取る方法
マンションの売却価格の見積もり（査定）には、いくつかの方法があります。それぞれ特徴や精度が異なるため、ご自身の状況や目的に合わせて使い分けることが大切です。
ここでは3つの方法を紹介します。
方法① AI査定
AI査定は、過去の膨大な成約事例や物件データを基に、AIが自動で査定価格を算出する方法です。インターネット上で物件情報を入力するだけで、即座に、多くの場合匿名で査定結果を得られます。AI査定は手軽に相場を知りたい方や、まだ売却の意思が固まっていない段階で、まずは大まかな価格を知りたいという方におすすめです。ただし、部屋の状況や眺望などは考慮されないため、あくまで目安の価格と捉えましょう。
方法② 簡易査定
簡易査定（机上査定）は、所在地、築年数、専有面積、間取りなどの物件情報や登記情報、周辺の類似物件の取引事例、市場動向などを基に、現地を訪問せずに査定価格を算出する方法です。インターネットや電話で依頼でき、通常数時間から数日で結果が出ます。訪問査定に比べて手軽で、おおまかな売却相場を知りたい方や複数の会社に査定を依頼する初期段階に適しています。
方法③ 訪問査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れる方法です。日当たり、眺望、管理状態、室内の使用状況、設備の劣化具合など物件の状況や、騒音、臭い、近隣の状況などの周辺環境を直接確認したうえで査定価格を算出します。机上では判断できない詳細な情報が価格に反映されるため、最も精度の高い査定結果が期待できます。売却の意思が具体的で、より正確な売却可能価格を知りたい方や、不動産会社の担当者と直接話して対応を見極めたい方におすすめです。
マンション売却時の不動産の選び方
マンション売却の成功は、信頼できる不動産会社との出会いが鍵となります。数多くの会社の中から、どこに依頼すれば良いか見極めるためのポイントを解説します。
ポイント① 信頼できる不動産会社かを見極める
まず、宅地建物取引業の免許番号を確認しましょう。国土交通大臣免許か都道府県知事免許か、また免許更新回数もチェックポイントです。免許更新回数は、カッコ内の数字が大きいほど業歴が長いとわかります。国土交通省のシステムや各都道府県の担当部署のWebサイトで、「過去に行政処分を受けていないか」を確認することも大切です。また、実際に利用した人の口コミや、会社のウェブサイトで公開されている取引実績、企業理念なども、信頼性を見極めるうえで参考になります。
ポイント② 販売提案や戦略に具体性があるか確認する
会社の信頼性だけでなく、自分のマンション売却を任せるのにふさわしい実力があるかも重要です。特に、「売却したいマンションのエリアや物件タイプを得意としているか」は必ず確認しましょう。その上で、どのような販売活動を計画しているか、具体的な戦略を尋ねます。例えば、「インターネット広告をどのサイトでどう展開するのか」「チラシなどの広告手段は用いるか」など、具体的で納得できる提案があるかを見極めます。物件情報を自社で抱え込む「囲い込み」をせず、広く情報を公開する姿勢も必須の確認項目です。
ポイント③ 営業担当者の対応力・知識・相性もチェックする
最終的に売却活動を二人三脚で進めるのは営業担当者です。会社選びと同時に、担当者個人の資質も見極めましょう。物件や周辺エリアに関する知識が豊富で、メリットだけでなくデメリットも誠実に説明してくれるかは重要なポイントです。また、希望条件を丁寧にヒアリングし、柔軟な提案をしてくれるかどうかも確認します。問い合わせへの返信の速さ、言葉遣いの丁寧さ、説明の分かりやすさといった基本的な対応力も信頼関係の土台です。
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マンション売却時に複数の不動産に見積もりを依頼するメリット
マンションの売却を成功させるには、複数の不動産会社へ査定を依頼することが極めて重要です。複数の見積りを取ることには、主に3つのメリットがあります。
① 多角的な情報収集ができる
② 精度の高い査定価格を把握できる
③ 信頼できる会社や担当者を見極めやすい
不動産会社には、全国規模の大手から地域密着型、マンション専門など、それぞれ得意分野や持っている情報網、顧客層が異なります。複数の会社に査定を依頼することで、それぞれの視点からの情報を得られます。
また、査定価格は不動産会社によって評価基準や重視するポイントが異なります。そのため、1社だけの査定では、「価格が適正かどうか」を正確に判断できません。複数の会社から査定額と根拠を聞くことで、価格のばらつきや平均的な水準が見えてきます。
さらに、実際に話してみて、「親身に相談に乗ってくれるか」「質問に対して的確に回答してくれるか」など、信頼して任せられるかどうかを見極める絶好の機会となります。最低でも3社程度に依頼し、比較検討しましょう。
マンション売却時に見積もりを取るコツ
マンションの見積もり（査定）を依頼する際には、いくつかのコツを押さえておくことで、より正確な査定額を引き出し、スムーズな売却活動に繋げることができます。
ここでは3つのコツを紹介します。
コツ① 査定価格の根拠や内訳を確認する
不動産会社から査定価格が提示されたら、「なぜその価格になったのか」という根拠を詳しく確認しましょう。例えば、類似物件の成約事例や競合物件の状況、築年数や日当たり、階数といった条件が、価格にどのように反映されたのかを質問します。説明が曖昧であったり、質問に的確に答えられなかったりする場合は、査定額の信頼性に欠けるといえるでしょう。不当に高い、あるいは低い評価を避けるためにも、価格の根拠を明確にすることが重要です。
コツ② 自分でも相場を確認しておく
不動産会社に査定を依頼する前に、ご自身でもある程度の相場観を養っておくことが大切です。相場を知らないと、提示された査定額が高いのか安いのか、適正なのか判断できません。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で近隣の成約事例を調べたり、不動産ポータルサイトで類似物件の売り出し価格を確認したりしておきましょう。事前に相場を把握しておくことで、不動産会社の説明を深く理解でき、納得のいく価格設定に繋がります。
コツ③ 見積もりに必要な書類を準備しておく
より正確な査定を受けるためには、事前に必要な書類を準備しておくとスムーズです。例えば、次のような書類があると良いでしょう。・マンションの権利証（または登記識別情報通知）
・固定資産税・都市計画税納税通知書
・マンションの分譲時のパンフレットや間取り図
・住宅ローンの残高証明書（ローンが残っている場合）
上記の書類によって、物件の正確な情報（面積、権利関係など）が把握でき、精度の高い査定結果が期待できます。
マンション売却時に見積もりを取る際の注意点
マンションの見積もり（査定）は売却の第一歩ですが、いくつか注意しておきたい点があります。ここでは後悔しないために、5つの注意点を紹介します。
注意点① 見積もり前にリフォームはしない
「高く売るために、査定前にリフォームした方が良いのでは？」と考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、一般的には査定前のリフォームはおすすめできません。リフォーム費用が査定額にそのまま上乗せされるとは限らず、費用倒れになるケースが多いからです。また、買主の好みに合わせてリフォームやリノベーションをしたいと考えている場合、リフォームがかえってマイナスになることもあります。まずは現状のまま査定を受け、不動産会社に相談してから判断しましょう。
注意点② 見積もり価格が高すぎる場合は注意する
複数の不動産会社に査定を依頼した際、一社だけが突出して高い価格を提示してきた場合は注意が必要です。媒介契約を結ぶことを目的に、売主の期待を煽る「釣り査定」である可能性があります。高額査定に惹かれて契約してしまうと、売却活動を始めた後に「市場の反応が悪い」などと理由をつけられ、結局は大幅な値下げを提案されるケースは少なくありません。査定額の根拠をしっかりと確認し、納得できる説明がなければ鵜呑みにしないことが大切です。
注意点③ 見積価格が低すぎる場合は複数社に確認する
査定額が相場よりも明らかに低い場合も注意が必要です。適正な評価ができていない可能性や、不動産会社が自社で安く買い取ることを目的に、意図的に低い査定額を提示しているケースも考えられます。必ず複数の会社に査定を依頼し、査定額と根拠を比較検討しましょう。極端に低い査定額に疑問を感じたら、正直に理由を尋ねてみることも重要です。
注意点④ 仲介手数料があることを考慮しておく
マンションの売却が成立すると、不動産会社に成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。手数料は「売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税」が法律上の上限額となっており、決して小さな金額ではありません。最終的に手元に残る金額は、売却価格から仲介手数料と諸費用（印紙税や登記費用など）を差し引いた額です。査定額の高さだけで判断せず、手数料を念頭に置いたうえで資金計画を立てることが大切です。会社によっては手数料の割引サービスを行っている場合もあるため、契約前に確認しておくと良いでしょう。
注意点⑤ 時期によって価格が変わる
マンションの売却価格は、一年を通じて一定というわけではなく、時期によって変動する傾向があります。一般的に、新生活が始まる前の1月〜3月や転勤シーズンである9月〜10月は、住宅購入の需要が高まり、価格が上昇しやすかったり、売却しやすかったりすると言われています。逆に、梅雨の時期や年末年始などは需要が落ち着き、価格が下がる傾向が見られることもあります。売却スケジュールを立てる際には、季節的な変動も考慮に入れるとよいでしょう。
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マンションを高く売却するポイント
大切なマンションを少しでも高く売却するためには、いくつかのポイントがあります。これらを意識して売却活動を進めることで、より満足のいく結果に繋がる可能性があります。
ポイント① 媒介契約の種類を戦略的に選ぶ
不動産会社に売却を依頼する際には、「媒介契約」を結びます。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。| 契約種類 | 他社への依頼 | 売却活動の義務 | レインズ登録 | 特徴 |
| 専属専任 媒介契約 |
不可 | 毎週報告が必要 | 5営業日以内に必須 | とにかく早く売りたい人 |
| 専任媒介契約 | 不可 | 2週間に1回報告 | 7営業日以内に必須 | 信頼できる1社に任せたい人 |
| 一般媒介契約 | 可 | 義務なし | 登録義務なし | 幅広く売却したい人 |
例えば、専属専任媒介契約は1社にしか依頼できませんが、不動産会社は積極的に販売活動を行う義務が生じます。
一方、一般媒介契約は複数社に依頼できますが、不動産会社の報告義務が緩やかです。ご自身の状況や売却戦略に合わせて、どの契約種類が最適か不動産会社とよく相談して選びましょう。
ポイント② 内覧準備と広告写真で第一印象を高める
購入希望者が内覧に来た際の第一印象は非常に重要です。事前に室内を丁寧に清掃し、不要な物を片付けてスッキリと広く見せる工夫をしましょう。特に水回りや玄関は清潔感を意識すると良いでしょう。インターネット広告などに掲載される写真は、物件の顔です。「明るさ」「アングル」「整理整頓」を意識して魅力的な写真を撮影することが、多くの購入希望者の目に留まるコツです。場合によってはプロのカメラマンに依頼することも検討しましょう。
ポイント③ 不動産会社と価格やスケジュールを共有する
売主の希望を、事前に不動産会社の担当者としっかりと共有しておくことが重要です。不動産会社はより的確な販売戦略を立てやすくなります。また、売却活動の進捗状況を定期的に報告してもらい、必要に応じて価格や戦略を見直すなど、密なコミュニケーションを心がけましょう。一般的に「3ヶ月以内の成約」を目標にすると、市場価格に合った価格設定や柔軟な対応がしやすいと言われています。
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Q.売るかはわからないがマンション査定だけでも大丈夫？
A.問題ありません。まだ売却の意思が固まっていなくても、将来の住み替えの検討や、資産価値を把握する目的で査定を依頼される方は多いです。査定を依頼したからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。ただし、不動産会社によっては査定後に営業の連絡がある場合もあります。現時点で売却の意思がない場合は、その旨をはっきりと伝えておくとスムーズでしょう。
Q.3,000万円で買ったマンションは20年後いくらになる？
A.マンションの資産価値は、一般的に築年数とともに下落する傾向があります。例えば、新築時に3,000万円で購入したマンションが、20年後には1,300万円〜1,800万円程度になるという試算もあります。ただし、これはあくまで一般的な目安です。価格は物件の立地条件や管理状態、市場動向、さらにはリフォームの状況によって大きく変動します。年数だけで判断せずに、一度見積もりを取ってみましょう。
Q.マンションが売れやすい時期はいつ？
A.一般的に、マンションが売れやすい時期は、新生活の準備が始まる1月から3月頃です。1月から3月頃は就職や転勤、入学などで住み替えを検討する人が増えるため、不動産市場が活発になります。また、秋の転勤シーズンである9月から10月頃も比較的動きが良いとされています。逆に、梅雨の時期や真夏、年末年始などは需要が落ち着く傾向があります。
まとめ
マンション売却を成功させるには、正確な見積もりを取ることが重要です。立地や築年数、市場動向によって価格は変動し、売り出し価格と成約価格にも差が生じます。公的データやポータルサイトを活用し、複数社に査定を依頼しましょう。根拠や対応力を比較し、信頼できる不動産会社を選ぶことが高値で売却するコツです。
「まずはいくらで売れるか知りたい」
「売却に関する不安や疑問を相談したい」
など、気軽に相談したい方はポラスの仲介にお任せください。ポラスの仲介では、お客様一人ひとりのご状況やご希望に寄り添い、地域密着の豊富な情報と専門知識を活かして、最適な売却プランをご提案いたします。
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監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
