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固定資産税評価額とは?その調べ方と計算方法を解説!

固定資産税は、土地や家などを所有していると発生する税金です。その税額の基準となる「固定資産税評価額」とはどんなものなのでしょうか。この記事では、固定資産税評価額の調べ方や、固定資産税評価額からわかる支払うべき税金の種類や額などを解説します。
また、自宅や土地の価格の決めた方や、家によって固定資産税評価額はどう変わるのか、土地の価格には4種類あることなどについても説明していきます。

目次

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額とは、固定資産税の基準となる評価額のことです。これは、各市区町村(東京都23区の場合は都)が算定します。3年に1度見直され、公示価格の70%の水準になるように調整されているのが特徴です。

固定資産税評価額の用途は固定資産税の基準となるほか、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の算出にも使われます。また、売却相場を知りたいときの参考にもなります。

固定資産税評価額の調べ方とは?

固定資産税評価額を調べたい場合、どのような方法があるのかご紹介しましょう。
 

課税明細書で確認する

日本国内に不動産を所有している人に、市区町村から毎年春頃に届く固定資産税の納税通知書。この中に、課税明細書が添付されています。課税明細書の「価格」という欄を見てください。そこに記載されているのが固定資産税評価額です。
 

固定資産課税台帳を閲覧申請する

固定資産税台帳の閲覧によっても、固定資産税評価額を確認できます。固定資産税台帳とは、固定資産税の課税対象となる土地や家屋の所有者、所在、価格などが記載された帳簿のことです。これは、市区町村の役所で閲覧できます。なお、東京23区の場合は、固定資産がある区の都税事務所で閲覧可能です。
 

固定資産評価証明書を入手する

固定資産課税台帳に登録されている内容を証明する書類があります。その書類は「固定資産評価証明書」といい、役所から入手することができます。

固定資産評価証明書を取得するには、

・申請書
・本人確認ができるもの(運転免許証やパスポート)
・手数料

を役所の担当する課に申請してください。

また、郵送で申請し、取り寄せることもできます。その場合、役所の担当する課に下記の書類を送ります。

・市区町村のホームページからダウンロードした申請書(必要事項を記入する)
・手数料分の定額小為替
・宛先を記入し切手を貼った返信用封筒

固定資産評価証明書の詳しい申請方法は、各市区町村のホームページで確認してください。

固定資産税評価額からそれぞれの税金が分かる!

「固定資産税」、「都市計画税」、「不動産取得税」、「登録免許税」は、固定資産税評価額がわかっていれば、計算によって算出できます。税金の計算方法は難しいことが多いですが、これらの税金の計算は比較的簡単です。 それぞれの税金の概要と、計算方法を解説していきましょう。
 

固定資産税

固定資産税は、その年の1月1日時点で土地や家屋などを所有している人に、市町村が課税する地方税です。これは、固定資産課税台帳に登録された固定資産税評価額をもとに、算出されます。 固定資産税の計算方法は、固定資産税評価額に税率を乗じるだけです。

・固定資産税 = 固定資産税評価額 × 税率1.4%

1.4%という税率は、国が目安としている税率です。よって、市町村によっては税率が異なる場合もあります。
 

都市計画税

都市計画税は、その年の1月1日時点で都市計画法で定める市街化区域内に土地や家を持っている人に課税される税金です。これは、固定資産税と一緒に納めます。 都市計画税の用途は、都市計画事業や土地区画整理事業の資金や費用として使われます。 都市計画税の計算方法は、固定資産税評価額に税率を乗じます。税率は、最高で0.3%です。

・都市計画税 = 固定資産税評価額 × 税率0.3%
 

不動産取得税

不動産所得税は、家や土地を取得した際に課税される税金です。これは、家や土地を取得したときのみ1回限りの税金となります。 不動産取得税の計算方法も、固定資産税評価額に税率を掛けて算出します。ただし、税率は、所有する不動産によって異なるので注意してください。

不動産取得税の税率(令和3年3月31日まで)

土地・住宅の場合:税率3%
住宅ではない家屋の場合:税率4%
・不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 税率
 

登録免許税

登録免許税は、不動産を登記するときに支払う税金です。不動産の登記の種類には、次の3パターンあります。
・所有権保存登記:建物を新築した際に所有権を登記するためのもの
・所有権移転登記:不動産を売買する際、所有権を売主から買主へ移すときの登記
・抵当権設定登記:住宅ローンを組む場合に抵当権を設定するための登記

それぞれの登録免許税の計算方法は以下のとおりです。

所有権に関する登記(所有権保存登記・所有権移転登記)の場合

・登録免許税 = 固定資産税評価額 × 所定の税率
 

抵当権設定登記の場合

・登録免許税 = 債権金額(住宅ローンの借り入れている額) × 所定の税率

 税率は、国税庁ホームページにある「登録免許税の税額表」を参考にしてください。

自宅や土地の価格はどうやって決まる?

自分が所有している家や土地の価値はどのように決められているのでしょうか。家屋と土地それぞれの評価額の計算方法をご紹介します。
 

家の評価額について

家屋を評価する際に採用されているのが「再建築価格方式」です。これは、再建築費(価格)を基準にして評価する方法で、同じ場所に評価する家屋と同じものを新築する場合を想定して価格を算出します。 再建築価格方式の手順は、下記のとおりです。

1 固定資産評価基準に従い、その家屋の部分別(屋根・外壁・基礎など)の再建築費評点数を求め、合計します。
2 次に家屋の評価額を算出します。1で算出した再建築費評点数の合計に、家屋の経過年数に応じた経年減点補正率、床面積、評点1点当たりの価額をそれぞれ乗じます。

・評価額 = 再建築費評点数の合計 × 経年減点補正率 × 床面積 × 評点1点当たりの価額
 

土地の評価額について

土地の評価額を算出するには、「路線価方式」と「固定資産税評価額」を使った方法があります。路線価とは、税務署が道路につけた値段のことです。自宅が接している道路に路線価が設定されている場合は、次の手順で算出できます。

1 正面路線価に奥行価格補正率を乗じます。
・正面路線価 × 奥行価格補正率 = A

2 側方路線価に奥行価格補正率を乗じ、側方路線影響加算率を乗じます。
側方路線価 × 奥行価格補正率 × 側方路線影響加算率 = B

3 裏面路線価に奥行価格補正率を乗じ、二方路線影響加算率を乗じます。
・裏面路線価 × 奥行価格補正率 × 二方路線影響加算率 = C

4 1〜3で算出した数字を足し、対象地の1平方メートル当たりの価額を出します。
・ A + B + C = 対象地の1平方メートル当たりの価額

5 対象地の1平方メートル当たりの価額に、対象地の面積を乗じると、土地の評価額が算出できます。
・土地の評価額 = 対象地の1平方メートル当たりの価額 × 対象となる土地の面積

路線価が設定されていない場合には、固定資産税評価額を用いて評価額を算出します。その場合の計算式は、
・土地の評価額 = 固定資産税評価額 × 一定の倍率
です。倍率については、国税庁のホームページに掲載されている「評価倍率表」を参照してください。

家によって固定資産税評価額は変わるの?

たとえ同じ床面積でも、家によって固定資産税評価額は変わります。どんなところで評価額に差がつくのでしょうか。解説しましょう。
 

構造や建材、設備の質でも税額は変わる!

固定資産税評価額は、構造、建材、設備の質によって変わります。一般的には、建てるためのコストが高いほど、固定資産税評価額も高くなる傾向にあります。 たとえば、同じ床面積の家でも、木造か鉄筋コンクリート造(RC造)かによって評価額が異なります。この場合、鉄筋コンクリート造(RC造)のほうが評価額が高くなります。
また、トイレやキッチン、システムバスなどの設備の品質・大きさ・数も評価額に影響します。こちらも設備の品質がよく、大きければ大きいほど、数も多いほど、評価額はアップします。
 

マンションと木造の一戸建てはどちらの固定資産税が高い?

マンションと木造の一戸建てでは、どちらが固定資産税が高いのでしょうか。同じ購入価格、土地の評価額に大差がないエリアにある物件という条件のもと比較した場合は、マンションのほうが固定資産税が高い傾向にあります。
その理由は、固定資産税は土地よりも建物のほうに多くかかるのが一般的であるためです。マンションは、購入価格の内訳として、建物の占める割合が大きいため、木造の一戸建てよりも固定資産税が高くなるわけです。

土地には4種類の価格がある!

土地には、固定資産税評価額のほかに、「公示価格」、「基準時価」、「路線価」、「時価・実勢価格」の4つの価格があることをご存じでしょうか。固定資産税評価額と、これらの4つの価格を「一物五価」といいます。それぞれの価格の概要を説明しましょう。
 

公示価格

公示価格とは、国土交通省が設けた全国約3万か所の標準地の土地価格のことです。毎年1月1日時点の地価を評価し、その年の3月に発表されます。この公示価格は、公共事業の用地買収や、土地取引、金融機関の担保評価などに使われます。
 

基準地価

基準地価とは、各都道府県が全国2万か所に及ぶ基準地を調査し、評価した価格のことです。毎年7月1日時点の地価が公示されます。調査される基準地は、前述した公示価格の標準地と同じ場所が選ばれていることもあります。基準地価は、土地取引の指標に活用されます。
 

路線価

路線価は、国税庁が選んだ道路の値段に基づいて算出される価格です。その中には、相続税や贈与税の計算に使われる「相続税路線価」と固定資産税の計算に使用する「固定資産税路線価」があります。
 

時価・実勢価格

実際の取引が成立する価格のことを時価・実勢価格といいます。 固定資産税評価額は実勢価格の70%程度が一般的ですので、固定資産税評価額がわかっていれば、およその実勢価格を算出できます。 なお、取引が行われていない場合に参考にするのは、過去の周辺地域での取引事例、固定資産税評価額、路線価です。

固定資産税評価額は意外と簡単にわかる

自分の所有している土地や家の評価額は、誰しも気になることではないでしょうか。その固定資産税評価額は意外と簡単に調べることができます。
また、「固定資産税」、「都市計画税」、「不動産取得税」、「登録免許税」といった税額も、固定資産税評価額がわかっていれば算出できます。固定資産税評価額が気になるという方は、一度調べてみてはいかがでしょうか。

監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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