そもそも不動産管理会社とは何？
賃貸物件を持っている人で、外部の不動産管理会社を通していない人は少ないはずだ。今回はその外部の不動産管理会社ではなく、自前で不動産管理会社を設立した場合の、その有用性について検討することとする。そもそも、不動産管理会社とはどんなことをする会社なのか。不動産管理といっても幅広い。ざっと取り上げてみただけでも、下記のようにたくさんある。
① 家賃集金管理
② 入居者の募集と管理
③ 更新手続き（交渉や更新契約書の作成・契約）
④ 解約手続き（敷金精算、退去立会い、原状回復工事見積・工事依頼など）
⑤ クレーム処理
⑥ 管理・補修・点検 （建物の修繕、定期チェック、修繕対策など）
⑦ 巡回清掃、電球消耗品等の取り替え、受水槽清掃・剪定など
なぜ不動産管理会社を作るのか？
前項のようなことを管理会社はやっているが、すべてを行っていることはまずない。よって、ここに自前の管理会社を作り、出来ていない部分を補いつつ節税にも役立たせようということで、不動産管理会社を自前で設立するのである。
一般的には、下図のように、オーナー個人にいったん収入が帰属し、その後自分や親族の設立した管理会社に管理料を支払うケースが多い。管理料は家賃収入の5％～10％程度である。オーナー個人の所得税率より管理会社の法人税率の方が低ければ節税ができる。更に管理会社の法人税率より社長である妻（妻を社長にして節税を図る）の所得税率の方が低ければ、妻に給料を支払いすればもっと節税になる。
不動産管理法人のメリット、デメリット
しかし、前項のパターンだと、管理手数料はそう多くは取れないので、効果も限定的だ。そこで、サブリースという方法が考えられる。次のような形だ。
この場合、家賃収入の15％程度を管理手数料にすることが可能となる。 管理会社を設立することによる、デメリットもあるので注意が必要だ。管理会社の維持管理費もかかるし、管理料が少ないと節税効果以上に法人維持費の方が大きいということもありえるのだ。この場合には、下記のように建物のみを法人に移転させるということも検討してみてもいいかもしれない。家賃収入が全額法人に帰属するので、所得分散しやすいことと、給与をもらった人は給与所得控除が使えるので、税金計算上有利に可能性が高いのである。
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【監修者】
森重 克昌税理士法人 さくら税務
業務部 本部長
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