成年後見人は不動産を売却できる?
- 成年後見人による不動産売却は、通常の売却と違い家庭裁判所の許可が必要になる場合があります。
- この記事では、許可が必要なケースや売却の流れ、申立てで準備したい書類、進める際の注意点をわかりやすく解説します。
目次
成年後見人が付いた本人名義の不動産を売りたいと思っても、通常の不動産売却のようにすぐ契約を進められるとは限りません。とくに、自宅や入所前に住んでいた家、将来戻る可能性がある家は居住用不動産として扱われ、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。
手続きを誤ると売却が止まるだけでなく、無許可の処分は無効になるおそれもあるため注意しましょう。この記事では、成年後見人による不動産売却の基本から、家庭裁判所の許可が必要になるケース、売却の流れ、申立てで準備したい書類、進めるうえでの注意点まで、わかりやすく解説します。
成年後見人でも不動産を自由には売却できない
成年後見人が付いていても、不動産を本人の代わりに自由に売却できるわけではありません。成年後見制度は、認知症や精神障害などで判断能力が不十分になった本人の財産や生活を守るための制度です。
不動産の売買は、価格の妥当性や契約内容だけでなく、売却後に本人がどこで生活するのかまで含めて判断しなければならず、本人だけで進めるのが難しい場面も少なくありません。そのため成年後見人が支援しますが、後見人の役割は家族の都合を優先することではなく、あくまで本人の利益を守ることにあります。
とくに自宅などの居住用不動産は、住まいを失うことで本人の生活基盤に大きく影響するため、売却には家庭裁判所の許可が必要です。
成年後見人（保佐人、補助人）が、成年被後見人（被保佐人、被補助人）(以下「本人」といいます。）に代わって、本人の居住用不動産（現に住居として使用している場合に限らず、本人が現在は病院や施設に入所しているため居住していないが、将来居住する可能性がある場合、又は入所前に居住していた場合なども含みます。）を処分するには、家庭裁判所の許可が必要です。
出典：裁判所｜成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分
今は施設に入っていて空き家になっている場合でも、入所前に住んでいた家や将来戻る可能性がある家なら、居住用不動産として扱われることがあります。
参考：e-Gov法令検索｜民法
どんな不動産の売却で家庭裁判所の許可が必要になるのか
成年後見人が不動産を処分するとき、すべての物件で同じ手続きになるわけではありません。ポイントになるのは、その不動産が本人の「居住用不動産」に当たるかどうかです。
現在住んでいる自宅は原則として対象になる
本人が現在住んでいる自宅は、居住用不動産に当たるため、成年後見人であっても自由に売却できません。売却はもちろん、賃貸や賃貸借契約の解除、抵当権の設定なども、事前に家庭裁判所の許可を得る必要があります。住まいは本人の生活基盤そのものなので、裁判所が本人の利益にかなうかを確認したうえで判断します。
現施設入所前に住んでいた家や将来戻る可能性のある家も対象になりうる
今は施設や病院に入っていて空き家になっている場合でも、その家が直ちに非居住用不動産になるわけではありません。入所前に本人が住んでいた家や、今後戻って暮らす可能性がある家であれば、居住用不動産として扱われることがあります。現時点で住んでいるかどうかだけで決めず、これまでの居住実態や今後の生活見通しまで含めて判断する必要があります。
現売却だけでなく賃貸・賃貸借の解除・抵当権設定・建物取り壊しも含まれる
家庭裁判所の許可が必要なのは、売却だけではありません。本人の居住用不動産について、第三者に貸すこと、賃貸借契約を終わらせること、抵当権を設定すること、建物を取り壊すことなども処分に含まれます。家庭裁判所の許可を得ないで処分をした場合、その処分は無効となります。処分には、売却、抵当権の設定、賃貸借契約の締結・解除、建物取り壊し等があります。
出典：裁判所｜成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分
非居住用不動産は扱いが異なるため切り分けが必要
一方で、本人の居住用に当たらない不動産は、居住用不動産処分許可の対象外になるのが原則です。ただし、許可が不要だからといって自由に処分してよいわけではなく、成年後見人には本人の利益に沿って適切に管理・処分する責任があります。自宅なのか、賃貸用や投資用の物件なのか判断が分かれそうな場合は、最初に不動産の性質を整理してから売却方針を決めましょう。
成年後見人による不動産売却の流れ
成年後見人による不動産売却は、通常の売却と同じように進むわけではありません。とくに本人の居住用不動産に当たる場合は、査定や契約条件の確認に加えて、家庭裁判所の許可申立てが必要になります。
ここでは居住用住宅の場合と非居住用住宅の場合に分けて説明します。
居住用住宅の場合
居住用住宅の場合、流れは以下の通りです。（1）その不動産が本人の居住用不動産に当たるかを確認する。
（2）査定を取り、売却価格や引渡し条件を整理する。
（3）申立書、不動産売買契約書の案、登記事項証明書、評価証明書、査定書などを準備する。
（4）取引が成立する一歩前の段階で、家庭裁判所に居住用不動産処分許可を申し立てる。
（5）許可が下りた後に、契約、決済、引渡しへ進める。
本人の居住用不動産を売却する場合は、いきなり契約を確定させるのではなく、まず査定を取り、売却価格や引渡し条件を整理したうえで、家庭裁判所に処分許可を申し立てる流れになります。
申立てでは、売却の必要性を説明する資料に加えて、登記事項証明書、評価証明書、査定書、不動産売買契約書の案などをそろえるのが基本です。裁判所は、売却が本人の利益にかなうか、価格や条件が妥当かを見て判断します。
許可が下りた後に契約、決済、引渡しへ進むため、一般的な不動産売却よりも時間に余裕を持って進める必要があります。
非居住用住宅の場合
非居住用住宅の場合、流れは以下の通りです。（1）その不動産が本人の居住用不動産に当たらないかを整理する。
（2）査定を取り、売却の必要性と価格の妥当性を確認する。
（3）契約条件や売却後の代金管理の方針を決める。
（4）必要に応じて専門家に相談しながら、契約、決済、引渡しを進める。
（5）売却後も、代金を本人のために適切に管理する。
本人の居住用不動産に当たらない物件であれば、居住用不動産処分許可の手続が不要となるのが原則です。そのため、後見人は本人の利益を基準にしながら、売却の必要性、価格の妥当性、売却後の代金管理まで含めて判断し、売却を進めることになります。
ただし、許可が不要でも、後見人が自由に処分してよいわけではありません。安すぎる価格での売却や、必要性の乏しい処分は本人に不利益となるおそれがあります。
不動産の性質が居住用か非居住用か判断しにくい場合は、独断で進めず、事前に家庭裁判所や司法書士、弁護士、不動産会社に相談しながら方針を固めると進めやすくなります。
家庭裁判所への申立てで準備したい書類
家庭裁判所への申立てでは、売却の必要性を示す資料と、不動産の内容や価格の相当性を示す資料をそろえて提出することが大切です。
申立てで準備したい主な資料をまとめます。
それぞれ詳しく解説します。
居住用不動産処分許可の申立書
居住用不動産の処分許可は、裁判所所定の申立書を使って申し立てます。ここでは、誰のどの不動産を、なぜ、どの方法で処分したいのかを明確に記載する必要があります。申立書の内容が曖昧だと、補正や追加説明を求められやすくなるため、不動産の表示や処分方法、申立ての理由はできるだけ具体的に整理しておくことが大切です。
不動産売買契約書の案
売却で申立てをする場合は、締結済みの契約書ではなく、不動産売買契約書の案を提出するのが基本です。裁判所はこの契約書案を見て、売却価格、手付金、引渡し時期、解除条項などが本人に不利益な内容になっていないかを確認します。条件が固まっていないまま申立てをすると、説明が足りずに手続が進みにくくなるため、不動産会社と相談しながら主要条件を整えた状態で出すほうがスムーズです。
登記事項証明書・評価証明書・不動産会社の査定書
登記事項証明書、固定資産評価証明書、不動産会社の査定書は、対象不動産の内容と価格の相当性を示す資料です。登記事項証明書では権利関係や物件情報を確認し、評価証明書や査定書では価格の妥当性を説明します。共有持分がある物件や、登記内容と現況がずれている可能性がある物件では、内容を事前に確認しておくことが重要です。
売却の必要性を説明する資料
裁判所が重視するのは、家族の事情ではなく、売却が本人の利益になるかどうかです。そのため、なぜ今売却が必要なのかを示す資料を準備しておく必要があります。たとえば、施設入所に伴う費用、医療費や介護費の負担、空き家の維持費、固定資産税、修繕費などを数字で整理すると、申立ての理由が伝わりやすくなります。
裁判所から追加資料を求められる場合もある
申立書と基本資料を出せば必ず足りるとは限りません。実際には、共有者の同意状況、家族関係、修繕状況、価格の根拠、低額売却になる理由など、個別事情に応じた説明を求められることがあります。追加対応が遅れると許可判断も長引きやすいため、争点になりそうな資料は最初からある程度見越して準備しておくと進めやすくなります。
成年後見人が不動産を売却するときの注意点
成年後見人による不動産売却には、さまざまな注意点があります。ここでは注意点を詳しく解説します。
家族の都合だけで進めない
成年後見人の判断基準は、家族の都合ではなく本人の利益です。相続しやすくしたい、家族がその家に住みたい、空き家だから早く手放したいといった事情だけでは、売却の必要性としては弱い場合があります。後見人には、本人の意思を尊重しながら、心身の状態や生活状況に配慮して事務を行うことが求められます。そのため、売却を進めるなら、本人の生活費、療養環境、今後の住まい、維持費の負担といった観点から、本人のためになる処分だと説明できなければなりません。
安すぎる価格や説明不足は「本人に不利益」と判断されやすい
不動産を相場より著しく低い価格で売却したり、価格の根拠を十分に示せなかったりすると、本人に不利益な処分とみられるおそれがあります。とくに居住用不動産では、家庭裁判所が売却の必要性だけでなく、価格や契約条件の妥当性も確認します。査定書を1社分だけで済ませるのではなく、必要に応じて複数の査定や近隣の売却事例をそろえ、なぜその価格と条件で進めるのかを説明できるようにしておくことが大切です。
売却代金は本人の生活費・介護費・医療費など、本人のために管理する
売却によって得たお金は、後見人や家族のための資金ではなく、本人の財産として管理する必要があります。使い道として想定されるのは、本人の生活費、施設費、介護費、医療費、住環境の整備など、本人の利益につながる支出です。使途が曖昧なままだと、後の報告で説明が難しくなり、後見人としての管理責任を問われる原因になります。入金先の口座、出金の目的、領収書や通帳の記録を整理し、いつでも経過を示せる状態にしておくことが重要です。
成年後見人は売却後も家庭裁判所への報告を求められる
不動産が売れたら後見業務が終わるわけではありません。成年後見人は、売却後も一定期間ごとに、報告書や財産目録、資料などを家庭裁判所へ提出する必要があります。売却によって財産が大きく動いた場合は、契約書、入出金記録、残高、今後の管理方法まで含めて整理しておくことが欠かせません。裁判所から追加の説明や資料提出を求められることもあるため、売却後に慌てないよう、契約時点から必要書類をまとめて保管しておくと安心です。
成年後見人による不動産売却を検討しやすいケース
成年後見人による不動産売却は、家族の都合ではなく、あくまで本人の利益になるかどうかで判断されます。そのため、どのような場面でも売却できるわけではありませんが、本人の生活維持や財産管理の観点から必要性を説明しやすいケースはあります。
ここでは成年後見人による不動産売却を検討しやすいケースについて詳しく解説します。
施設入所や医療・介護費の確保が必要なケース
施設入所や医療・介護費の支出が継続し、自宅を保有し続けるよりも資金化の必要性が高い場合は、売却を検討しやすいケースです。本人の今後の生活を維持するために必要な費用であることを示せれば、単なる資産処分ではなく、本人の生活基盤を守るための判断として整理しやすくなります。費用見込み、年金などの収入、預貯金残高を並べて、本当に売却が必要かを先に確認しておくことが大切です。
空き家の維持管理や固定費の負担が重いケース
本人が施設や病院に入っていて自宅が空き家になっている場合、管理負担や固定費の重さから売却を検討しやすくなることがあります。老朽化が進んだ家は、近隣対応や修繕の問題も起こりやすく、持ち続けること自体が本人の財産に不利益を与えることもあります。維持コストと売却後の資金使途を比べながら、保有を続ける意味があるかを見極めましょう。
本人が自宅へ戻る見込みが低く資産整理の必要が高いケース 本人が今後自宅へ戻る見込みが低く、住まいとして残しておく必要性が下がっている場合も、売却を検討しやすいケースです。
ただし、「戻る可能性が低い」ことだけで直ちに売却してよいわけではありません。家族の感情や相続の都合だけで結論を急がず、本人の生活場所、心身の状態、資金計画を踏まえて、住まいとして残す意味がどこまであるかを整理することが重要です。
まず何から始めればよいか
成年後見人として不動産売却を進めるときは、いきなり査定や契約の話に入るのではなく、最初に手続の全体像を整理することが大切です。とくに重要なのは、その不動産が居住用不動産に当たるか、なぜ今売却が必要なのか、どこに相談すべきかを早い段階で明確にしておくことです。
ここではまず何から始めればよいかをわかりやすく説明します。
① 不動産が居住用に当たるかを整理する
まず確認したいのは、その不動産が本人の居住用不動産に当たるかどうかです。居住用に当たる場合は、成年後見人であっても自由に処分できず、家庭裁判所の許可が必要になります。ここでいう居住用不動産は、現在住んでいる家だけではありません。本人が施設や病院に入っていて今は空き家になっていても、入所前に住んでいた家や、今後戻る可能性がある家であれば、居住用不動産として扱われることがあります。
② 本人の生活状況と売却理由を言語化する
次に整理したいのは、なぜ今その不動産を売却する必要があるのかという理由です。売却理由が「空き家で管理が大変」「家族として処分したい」だけでは弱く、本人の生活や費用負担と結び付けて説明できることが重要になります。たとえば、施設入所に伴う費用、医療費や介護費の支出、空き家の維持費、固定資産税、今後の住まいの見通しなどを整理しておくと、本人の利益のための売却であることを示しやすくなります。
③ 家庭裁判所・司法書士や弁護士・不動産会社に早めに相談する
不動産売却を進める際は、一か所だけで抱え込まず、論点ごとに相談先を分けることが大切です。家庭裁判所には、そもそも許可申立てが必要な事案か、どのタイミングで申立てるべきかを早めに確認しておくと進めやすくなります。登記や成年後見実務を含む法的な整理は、司法書士や弁護士などの専門家に相談すると全体像をつかみやすくなります。不動産会社には、査定価格や売却方法、引渡し条件などの実務面を相談できます。
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④ 査定と必要書類の収集を並行して進める
査定と資料集めは同時進行で進めるほうがスムーズです。家庭裁判所は、売却の必要性だけでなく、価格や条件の妥当性も資料で確認します。そのため、査定書や評価証明書、登記事項証明書、不動産売買契約書の案など、価格の相当性を示す資料と、売却の必要性を示す資料を並行してそろえておきましょう。裁判所から追加資料を求められることもあるため、申立て直前にまとめて集めようとすると不足や再取得が起こりやすくなります。
成年後見人の不動産売却でよくある質問
ここでは、実際によくある疑問を整理しながら、成年後見人が不動産売却を進めるうえで押さえておきたいポイントをわかりやすく解説します。
Q. 成年後見人が家族なら自由に売却できますか？
A. 家族が成年後見人であっても、本人の居住用不動産を自由に売却できるわけではありません。成年後見人の役割は、家族の都合をかなえることではなく、本人の利益を守ることにあります。そのため、本人が住んでいる家や、生活の拠点といえる不動産を処分する場合は、家族が後見人であっても家庭裁判所の許可が必要です。
Q. 今は住んでいない実家でも家庭裁判所の許可は必要ですか？
A. 今は住んでいない実家でも、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。たとえば、本人が施設や病院に入っているため一時的に空き家になっているだけで、入所前には自宅として住んでいた場合や、将来戻って暮らす可能性がある場合は、居住用不動産として扱われることがあります。実家や自宅の扱いに迷う場合は、売却準備を先に進めるのではなく、まず家庭裁判所に確認しましょう。
Q. 許可が出る前に売買契約を進めても大丈夫ですか？
A. 許可が出る前の段階でも、査定を取ったり、買主候補と条件を調整したりすること自体はあります。ただし、正式な売買契約を確定させるのは慎重に考える必要があります。ただ、許可の有無を無視して先に確定契約として進めてしまうと、あとから手続が行き詰まり、契約自体に支障が出るおそれがあるため注意しましょう。
Q. 売却代金を家族のために使うことはできますか？
A. 売却代金は本人の財産であり、家族の生活費や相続対策のために使うことはできません。後見人が管理するお金であっても、使途は本人の利益につながるものに限られます。具体的には、本人の生活費、施設費、介護費、医療費、住環境の整備などが中心です。反対に、家族の都合による支出や、あとから説明できないお金の動きは注意が必要です。
まとめ
成年後見人が不動産を売却するときは、家族が後見人だからといって自由に進められるわけではなく、常に本人の利益を基準に判断する必要があります。とくに居住用不動産では家庭裁判所の許可が必要になり、今は住んでいない家でも対象になることがあります。
売却を進める際は、不動産が居住用に当たるかを整理し、売却の必要性や価格の妥当性を説明できるように準備を整えることが大切です。不安がある場合は、家庭裁判所や専門家、不動産会社に早めに相談しながら進めましょう。
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監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
