共有名義の不動産売却は、名義人全員の合意が必要なため、トラブルが起きやすいのが実情です。
- この記事では、売却の基本的な方法から、揉め事を避けるための具体的なポイント、税金の注意点までを専門家が徹底解説。
- 円満な売却を実現するための知識を身につけ、安心して手続きを進めましょう。
手続きをスムーズに進めるためには、事前に正しい知識を身につけ、共有者全員でしっかりと話し合っておくことが何よりも大切です。
本記事では、共有名義の基本から具体的な売却方法、トラブルを未然に防ぐためのポイント、そして代表的なトラブル事例と対処法まで網羅的に解説します。
目次
共有名義の不動産は売却できる？
共有名義の不動産は売却できます。ただし、単独名義の不動産とは違い、共有者の一人だけの判断で不動産全体を自由に売れるわけではありません。不動産全体を売るには共有者全員の同意が必要になる一方で、自分の共有持分のみであれば単独で売却できる場合もあります。
まずは共有名義と共有持分の基本を押さえたうえで、どこまで自分で決められるのか、放置するとどのような問題が起こりやすいのかを解説します。
共有名義とは？共有持分とは？
共有名義とは、一つの不動産を複数人で所有している状態をいいます。そして、それぞれの共有者が持っている権利の割合が共有持分です。持分割合は、相続による取得分や購入時の出資割合などをもとに決まり、各共有者はその割合に応じて不動産に権利を持ちます。ただし、共有持分を持っているからといって、不動産全体を自分一人の判断で処分できるわけではありません。共有名義の不動産では、あくまで一つの不動産を複数人で持っているため、実際に売却や活用を進める場面では、他の共有者との関係を踏まえて判断する必要があります。
不動産全体を売るときは共有者全員の同意が必要
共有名義の不動産を不動産全体として売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。共有者のうち一人でも反対していれば、売買契約をそのまま進めることはできません。見切り発車で話を進めると、後から「そんな条件では同意していない」とトラブルになりやすいため注意が必要です。そのため、売却を検討する段階では、まず誰が共有者なのか、持分割合はどうなっているのかを正確に確認し、全員が同じ前提で話し合える状態をつくることが大切です。共有者の認識がずれたまま進めると、価格や時期、売却方法をめぐって話がまとまりにくくなります。
自分の共有持分だけなら単独で売却できる
自分が持っている共有持分のみであれば、原則として他の共有者の同意がなくても売却できます。「不動産全体は売れないが、自分だけは共有関係から抜けたい」という場合には、一つの選択肢になります。ただし、共有持分だけを買っても不動産全体を自由に使えるわけではないため、買い手にとっては使い勝手がよい権利とはいえません。その結果、通常の不動産売却よりも価格が下がりやすく、希望どおりの条件で売れないことも少なくありません。
持分売却をすると共有関係がさらに複雑になるおそれもあるため、いきなり第三者への売却を目指すのではなく、まずは共有者同士での調整や不動産全体の売却が可能かを検討したほうがよいでしょう。
共有名義の不動産を放置すると起こりやすい問題
共有名義の不動産は、今すぐ困っていないからといって放置すると、あとで動かしにくくなることがあります。たとえば、売却、賃貸、修繕といった場面でその都度共有者の意見をそろえる必要があり、関係者が多いほど意思決定に時間がかかります。特に注意したいのが、相続が重なって共有者がさらに増えていくケースです。時間がたつほど、誰が権利者なのか、どこに住んでいるのかを把握するだけでも大きな負担になります。問題が表面化してから動くよりも、共有者が少なく、関係が整理しやすいうちに方向性を決めておいたほうが、話し合いで解決できる余地は大きくなります。
共有名義の不動産を売却する前に確認したいこと
共有名義の不動産を売却するときは、いきなり査定や売却活動に進むのではなく、まず権利関係と手続きの前提を整理しておくことが大切です。共有者が誰なのか、持分割合はどうなっているのか、必要書類はそろうのか、住宅ローンや抵当権は残っていないのかによって、売却の進め方は大きく変わります。
あとから「その条件では同意できない」「必要書類が足りず手続きが止まった」といった問題を防ぐためにも、事前確認を丁寧に進めておきましょう。
共有者は誰で、持分割合はどうなっているのか
共有名義の不動産を売却する前に、まず確認したいのが、共有者が誰で、各自の持分割合がどうなっているのかという点です。こうした権利関係は、登記の内容を見て正確に把握する必要があります。特に相続が発生した不動産では、相続後の登記が更新されないままになっていることもあり、実際の関係者と登記上の名義人が一致していないケースもあります。共有者や持分の認識が曖昧なまま話し合いを始めると、「誰に確認すべきか」「どの割合で売却代金を分けるのか」といった基本的な部分で対立が起こりやすくなります。売却を円滑に進めるためには、最初に権利関係を整理し、関係者全員が同じ前提で話せる状態をつくっておくことが重要です。
必要書類は何なのか
共有名義の不動産を売却するときは、通常の不動産売却と同じく、権利関係や本人確認、登記手続に関する書類をそろえる必要があります。ただし、共有名義の場合は共有者ごとに準備すべき書類が分かれることがあり、単独名義の売却より確認事項が増えやすい点に注意が必要です。特に、登記上の住所と現在の住所が違う場合や、相続が関係している場合は、追加書類が必要になることがあります。必要書類が一部でも不足すると、売買契約や決済の段階で手続きが止まる原因になりかねません。話し合いと並行して書類の確認も進め、早い段階で不動産会社や司法書士に不足がないかを見てもらうと安心です。
共有名義の不動産売却で確認したい主な書類は、次のとおりです。
| 書類 | 主な役割 | 必要になりやすいケース |
| 登記事項証明書 | 共有者、持分割合、抵当権の有無など、現在の権利関係を確認する | 売却前に共有者や持分を整理したいとき |
| 本人確認書類 | 売主本人であることを確認する | 不動産会社との媒介契約、売買契約、決済時など |
| 印鑑証明書 | 売主が実印で手続きしていることを確認する | 所有権移転登記を進めるとき |
| 権利証 または 登記識別情報 |
売主が登記名義人本人であることを示す重要書類 | 売却に伴う所有権移転登記を申請するとき |
| 住民票・戸籍の 附票 |
登記上の住所と現在住所のつながりを確認する | 引っ越しなどで住所が変わっているとき |
| 戸籍謄本・遺産分割協議書など | 相続関係や名義の承継経緯を確認する | 相続した共有不動産を売却するとき |
共有名義では、共有者全員が同じ書類を出せばよいとは限りません。誰にどの書類が必要なのかは状況によって変わるため、共有者ごとに必要書類を切り分けて確認しておくことが大切です。
住宅ローン残債や抵当権の有無
住宅ローンが残っている共有不動産を売却する場合は、残債額と抵当権の扱いを先に確認しておく必要があります。不動産を売却して所有権を移すには、通常、決済時までに抵当権を抹消できる状態にしておかなければなりません。そのため、売却代金でローンを完済できるのか、金融機関からどのような書類が必要になるのかを事前に整理しておくことが大切です。特に共有名義の不動産では、共有者全員が同じ立場でローン契約に関わっているとは限りません。共有者の一部だけが債務者になっていることもあり、所有関係と借入関係が一致していない場合もあります。売却の直前になってから確認すると、抵当権の抹消や資金計画が間に合わず、取引そのものが滞るおそれもあるため、契約関係まで含めて早めに確認しておきましょう。
売却価格・費用負担・進め方
共有名義の不動産を売却するときは、単に「いくらで売るか」だけでなく、費用を誰がどの割合で負担するのか、どのような流れで進めるのかまで先に決めておくことが大切です。たとえば、仲介手数料や登記費用を持分割合に応じて分けるのか、それとも別の方法で精算するのかが曖昧なままだと、成約が近づいた段階で不満が表面化しやすくなります。また、売却活動を始める前に、最低売却価格、値下げを判断する人、契約や決済に誰が出席するのかといった実務面まで共有しておくと、話が進みやすくなります。共有者が多いほど、細かな条件を後回しにしたままでは調整が難しくなります。スムーズに売却するためには、お金と進行ルールの両方を事前に言語化しておくことが重要です。
共有名義の不動産を売却する方法
共有名義の不動産を売却するには、いくつかの方法があります。共有者同士の関係性や状況に応じて最適な選択肢は異なりますので、それぞれのメリット・デメリットを理解しておきましょう。
共有者全員が合意して不動産全体を売却する
最も一般的な方法が、共有者全員で売却に合意し、不動産全体を一つの物件として市場で売却する方法です。土地と建物を一体として売却できるため、買主を見つけやすく、市場価格に近い、高い価格での売却が期待できます。しかし、この方法は「全員の合意」が前提です。一人でも反対する共有者がいれば、売却手続きを進めることはできません。円滑に進めるためには、事前の話し合いによる意思統一と、実印や印鑑証明書といった必要書類の準備を早めにおこなっておくことが重要です。
ほかの共有者に自分の持分を買い取ってもらう
「自分は売りたいけれど他の共有者は売りたくない」といった状況であれば、ご自身の持分を他の共有者に買い取ってもらう方法があります。この方法であれば、外部の第三者と交渉する必要がなく、買主が身内であるため心理的なハードルも低く、交渉がスムーズに進みやすいというメリットがあります。また、持分を買い取ってもらった結果、不動産が一人の単独名義になれば、将来的にその人が売却したいと思ったときに、スムーズに手続きを進めることができます。ただし、持分の売買価格によっては贈与税や譲渡所得税などが課される可能性があるため、価格設定には注意が必要です。
自分の持分のみを第三者に売却する
他の共有者の協力が得られない場合に、ご自身の「共有持分」だけを売却して共有関係から抜け出すことも、法律上（民法第206条）認められています。この場合、他の共有者の同意は必要ありません。しかし、不動産の一部分の権利である「共有持分」だけを購入したいという買主は、非常に見つけにくいのが実情です。専門の買取業者などが買主になるケースが多いですが、その際の売却価格は、市場価格の5割～7割程度まで下がってしまうことが一般的です。
土地の場合は「分筆」して単独名義で売却する
共有している不動産が土地の場合、共有者全員の同意があれば、土地を物理的に分割する「分筆」という手続きをおこなうことができます。分筆してそれぞれの土地を単独の名義で登記すれば、その後は各所有者が自分の土地を自由に売却したり活用したりできるようになります。持分のみを売却するよりは高値で売れる可能性がありますが、土地の形状や場所によっては分筆後の価値が下がってしまうこともあります。また、測量費用や登記費用として数十万円程度の費用と時間がかかる点も考慮しなければなりません。
【最終手段】共有物分割請求訴訟を行う
どうしても共有者間での話し合いがまとまらない場合の最終手段として、裁判所に判断を委ねる「共有物分割請求訴訟」という方法があります。この訴訟を起こせば、共有者間の合意がなくても、裁判所の命令によって強制的に共有状態を解消できます。裁判所は、不動産を現物のまま分割する方法（現物分割）や、競売にかけてその売却代金を持分に応じて分配する方法（代金分割）などを命じます。ただし、訴訟には弁護士費用などがかかり、解決までに長い時間が必要です。
また、競売になった場合の売却価格は市場価格より低くなる傾向があるなど、多くのリスクを伴う手段です。
共有名義の不動産売却で失敗しないためのポイント
共有名義の不動産売却は、とにかく事前の準備と共有者間のルール作りが重要です。トラブルを未然に防ぎ、スムーズに売却を進めるために、必ず押さえておきたいポイントを解説します。
売却の主導権を握る「代表者」を決める
まず、共有者の中から、不動産会社との連絡窓口や手続きのまとめ役となる「代表者」を一人決めましょう。代表者が一人いることで、不動産会社からの報告や共有者への連絡が一元化され、情報の混乱や聞き間違いを防げます。また、価格交渉などの意思決定も、代表者を通じておこなうことで、スムーズに進められるでしょう。
売却価格や条件の「最低ライン」を全員で合意しておく
売却活動を始める前に、「売却価格は最低でも〇〇万円以上」「いつまでに売却する」といった売却の条件について、共有者全員で話し合い、最低ラインを決めておきましょう。そして、決まった内容は必ず書面に残しておくことが重要です。事前に共通のゴールを設定しておくことで、いざ買主が見つかったときに「思っていたより値段が安いから売りたくない」といった意見の対立が起こるのを防げます。
諸費用や税金の負担割合を明確にする
不動産の売却には、仲介手数料や印紙税などの諸費用、そして利益が出た場合には譲渡所得税といった税金がかかります。これらの費用や税金を、誰がどの割合で負担するのかを、持分割合に応じて事前に明確にしておきましょう。特に、住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済する必要があり、もし代金が不足すれば自己資金で補う必要も出てきます。お金に関する取り決めはトラブルになりやすい部分ですので、必ず書面にまとめておきましょう。
売却代金の振込先と分配方法を決めておく
売却代金の受け取り方と分配方法についても、事前にルールを決めておくことが大切です。一般的には、代表者の口座に一旦全額を振り込み、そこから各共有者に持分割合に応じて分配する方法が取られますが、場合によっては金融機関が各共有者の口座に直接振り込んでくれます。不動産会社や金融機関と相談し、最もスムーズで全員が安心できる方法を決めておきましょう。
事前に不動産会社に相談する
共有名義の不動産を売却する場合は、できるだけ早い段階で不動産会社などの専門家に相談することが大切です。手続きが複雑で法的な知識も求められるため、自己判断で進めるとトラブルにつながる恐れがあります。共有不動産の取り扱いに慣れている会社であれば、物件全体を売却する方法や持分だけを売却する方法など、状況に応じて最適な選択肢を提示してくれるでしょう。また、共有者同士の意見がまとまらず調整が難航した場合でも、冷静かつ円滑に解決しながら売却活動を進めることができます。
共有名義の典型的なトラブル事例と対処法
ここでは、共有名義の不動産売却で実際に起こりがちなトラブルと、その対処法についてご紹介します。
「売りたい」vs「売りたくない」で意見が対立する
共有者間で売却の意思がまとまらないのは、最もよくあるトラブルです。特に相続で得た不動産の場合、故人への想いや相続時の不満などが絡み合い、感情的に対立してしまうケースが少なくありません。当事者同士での話し合いが難しい場合は、弁護士や司法書士といった法律の専門家に間に入ってもらい、第三者の客観的な視点から冷静に交渉の場を設けることが有効です。
共有者の一人と連絡が取れない
共有者の中に行方が分からない、あるいは連絡が取れない人がいると、売却に必要な全員の同意が得られず、手続きが完全に止まってしまいます。このような場合、従来は「不在者財産管理人」の選任を家庭裁判所に申し立てるなど、複雑な手続きが必要でした。しかし、令和5年（2023年）4月の民法改正により、裁判所の許可を得て、所在不明の共有者の持分を他の共有者が取得したり、第三者に譲渡したりできる制度が新設され、以前よりも柔軟な解決が可能になっています。
共有者が認知症などで意思能力がない
共有者の中に認知症などで判断能力が不十分な方がいると、その方自身が売却に同意したり、契約書に署名・捺印したりすることができません。このような場合は、家庭裁判所に申し立てて、本人の財産管理や契約手続きを代理でおこなう「成年後見人」を選任する必要があります。成年後見人が本人に代わって法的な手続きをおこなうことで、正当な売却活動を進められます。
第三者に持分を売却したことで関係が複雑になる
共有者の一人が自分の持分を第三者へ売却すると、その買主が新たな共有者として共有関係に入ることになります。共有持分そのものは処分できますが、もともとの共有者同士で持っていた前提や温度感まで引き継がれるわけではありません。そのため、新しい共有者が「早く現金化したい」「不動産全体を売りたい」と考えている場合、残った共有者の意向と衝突しやすくなります。
特に、自宅として使っている人がいる場合や、まだ売却のタイミングを決めていない共有者がいる場合は、関係が一気にこじれるおそれがあります。持分売却の話が出た段階で、まずは共有者間で買い取れるのか、不動産全体を売却する余地があるのかを早めに整理しておくことが大切です。
共有物分割請求を受ける可能性がある
共有者は、原則としていつでも共有物の分割を請求できます。そのため、共有者の一人が共有状態の解消を強く望んだ場合、他の共有者が現状維持を望んでいても、分割の問題を避け続けることはできません。話し合いでまとまれば任意の方法で整理できますが、協議が調わない場合や協議自体ができない場合は、最終的に裁判所に共有物分割を請求する流れになります。
裁判所の手続に進むと、不動産の性質や共有者の事情を踏まえて分割方法が判断されます。場合によっては、共有者の希望どおりに現物で分けるのではなく、不動産全体を売却して代金を分ける形で共有関係が解消されることもあります。
共有名義の不動産売却でかかる税金・費用
共有名義の不動産を売却するときは、売却価格だけでなく、どのような費用がかかるのか、税金はどう計算するのかまで見据えておくことが大切です。ここでは共有名義の不動産売却でかかる税金・費用を解説します。
仲介手数料・登記費用・測量費などの主な費用
共有名義の不動産であっても、売却に伴う主な費用は通常の不動産売却と大きく変わりません。仲介会社へ支払う仲介手数料のほか、抵当権が付いている場合は抹消登記の費用、住所変更登記が必要な場合の費用、土地の境界確認や分筆を行う場合の測量費などが発生することがあります。問題になりやすいのは、「どの費用を共有者全員で分けるのか」「誰の事情による費用なのか」を曖昧にしたまま進めてしまうことです。たとえば、共有者全員のために必要な仲介手数料や測量費と、特定の共有者の住所変更に伴う費用では、負担の考え方が異なる場合があります。
わかりやすく主な費用をまとめました。
| 費用項目 | 主な内容 | 事前に決めて おきたいこと |
| 仲介手数料 | 不動産会社へ支払う売却活動の報酬 | 持分割合で分けるのか、別の割合で負担するのか |
| 登記関係費用 | 抵当権抹消、住所変更などに伴う費用 | 共有者全体の費用か、特定の共有者の費用か |
| 測量費・ 境界確認費 |
土地の境界確定や分筆に必要な費用 | 売却に必須かどうか、誰が負担するのか |
| 印紙税などの 契約関係費用 |
売買契約書に関係する費用 | 誰が負担するのか、精算方法をどうするのか |
| 書類取得費・ 証明書発行費 |
登記簿、戸籍、住民票などの取得費用 | 各自負担か、まとめて精算するのか |
譲渡所得税は共有者ごとに計算する
共有名義の不動産を売却した場合、譲渡所得税は不動産全体に対して一括で計算するのではなく、各共有者が自分の持分に応じて個別に計算します。そのため、共有者ごとに取得した時期や取得原因が違えば、取得費の考え方も変わり、結果として税額に差が出ることがあります。また、仲介手数料などの譲渡費用についても、原則として各共有者の持分や実際の負担状況に応じて按分して考えることになります。
特別控除が使えるケースを確認する
共有名義の不動産を売却する場合でも、要件を満たせば3,000万円特別控除などの特例を使える可能性があります。ここで重要なのは、共有名義だからといって共有者全員が自動的に同じ特例を使えるわけではないという点です。特例の適用可否は、共有者ごとに個別に判断されます。たとえば、共有のマイホームを売却するケースでは、その人自身が居住用財産の要件を満たしているかどうかが重要です。同じ不動産の共有者であっても、実際に住んでいた人と住んでいなかった人では、使える特例が分かれることがあります。
売却後に「使えると思っていた控除が使えなかった」とならないよう、売却前の段階で各共有者ごとに税務面を確認しておくことが大切です。
確定申告は誰がどう行うのかを把握する
共有名義の不動産を売却したあとの確定申告も、共有者ごとに行うのが原則です。代表者が売却手続を取りまとめていたとしても、税務申告まで一人でまとめて完了できるわけではありません。譲渡所得が発生した共有者は、それぞれが自分の持分に応じた内容で申告を行う必要があります。申告の際には、売買契約書の写しだけでなく、譲渡所得の内訳書、取得費や譲渡費用を確認できる資料なども必要になります。共有者の中には、売却代金の分配が終わった時点で手続も終わったと考えてしまう人もいますが、実際にはその後の申告まで見据えて資料を整理しておくことが大切です。
共有名義の不動産売却で迷ったら早めに専門家へ相談を
共有名義の不動産売却は、通常の売却よりも、権利関係の確認、共有者同士の合意形成、税金や登記の整理など、考えるべき論点が増えやすいのが特徴です。共有者の間で大きな対立が起きていない段階でも、早めに専門家へ相談しておくことで、現実的に取れる方法や注意点を整理しやすくなります。
不動産会社に相談したほうがよいケース
共有者間で売却方針はおおむね一致しているものの、価格査定や売り方の整理が必要な場合は、不動産会社への相談が有効です。たとえば、不動産全体を売却するべきか、持分の買い取りを優先すべきか、土地であれば分筆の可能性があるのかなど、実務上の選択肢を早い段階で比較しやすくなります。
また、共有不動産の取扱いに慣れている不動産会社であれば、査定額を出すだけでなく、共有者同士でどの順番で話を進めるべきか、どの条件を先に決めておくべきかといった実務面の整理もしやすくなります。
売却の大枠には合意できているが、進め方が曖昧で話が前に進まないという場合は、まず不動産会社に相談することで全体像をつかみやすくなるでしょう。
弁護士や司法書士への相談を検討したいケース
一方で、共有者と連絡が取れない、意見対立が強い、登記や相続関係が複雑といった場合は、弁護士や司法書士への相談を検討したほうがよいでしょう。共有名義の不動産売却では、単に買主を探せば解決するとは限らず、法的な整理や登記手続そのものが前提になる場面も少なくありません。
たとえば、所在が分からない共有者がいる場合や、成年後見人の関与が必要な場合、共有物分割請求まで視野に入る場合は、不動産会社だけでは対応しきれないことがあります。
登記や相続手続の整理が中心であれば司法書士、交渉や紛争対応、訴訟の可能性まで見えている場合は弁護士というように、どこに課題があるのかに応じて相談先を分けると動きやすくなります。
問題が深くなるほど選択肢は限られやすくなるため、迷った段階で早めに専門家へつなぐことが重要です。
まとめ
共有名義の不動産売却は、法律や税金が複雑に絡み合い、何よりも共有者全員の円満な合意形成が大切です。
トラブルを避けるためには、事前にしっかりとルールを決め、書面に残しておくことが不可欠です。そして、当事者だけでの解決が難しいと感じたら、決して一人で抱え込まず、早い段階で専門家へ相談することが大切です。
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お客様一人ひとりの状況を丁寧にヒアリングし、最善の解決策をご提案させていただきますので、どうぞお気軽にご相談ください。
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監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
