認知症でも不動産売却できる？
- 認知症の親の不動産売却は、意思能力や成年後見制度、家庭裁判所の許可など通常とは異なる確認が必要です。
- 売却できるケースや進め方、注意点、事前にできる対策を分かりやすく解説します。
認知症と診断されたからといって、必ず売却できなくなるわけではありません。しかし、状況によっては契約が無効になるおそれもあるため、正しい進め方を知っておくことが大切です。
この記事では、認知症でも不動産を売却できるケース、成年後見制度を使った進め方、注意点や事前にできる対策まで分かりやすく解説します。
目次
認知症になると不動産売却が難しくなる理由
認知症になると不動産売却が難しくなります。ここではその理由を3つ解説します。
【理由①】不動産売却には「意思能力」が必要になるため
不動産売却の契約を有効に行うには、本人が「売るとどうなるか」「いくらで、どの条件で売るのか」を理解して判断できる意思能力を備えていなければなりません。民法3条の2では、意思能力を有しない状態でした法律行為は無効とされています。法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。
出典：民法 | e-Gov 法令検索
認知症と診断された事実だけで直ちに全員が売却できなくなるわけではないものの、契約時点で十分な判断能力があったかどうかは非常に重要です。少しでも不安がある場合は、症状が進む前に売却や今後の方針を整理しておくことが大切です。
【理由②】家族でも本人の代わりに勝手に売ることはできないため
親族であっても、本人名義の不動産を当然に自由に売却できるわけではありません。本人に代わって契約を結んだり財産を処分したりするには、委任や成年後見などの法的な権限が必要で、成年後見人等が契約を行う場面では、その権限を登記事項証明書などで示して手続きを進めます。つまり、「家族だから大丈夫」と考えて見切り発車すると、権限のないまま売却を進めたことになり、後から大きなトラブルになるおそれがあります。
【理由③】契約後に無効を主張されるリスクがあるため
認知症の影響で本人の意思能力が不十分なまま契約した場合、その売買契約は後から無効を主張される可能性があります。自らが締結した売買契約の無効を主張して、代金の返還等を求めることができることにより、判断能力が低下した高齢者等が不当に不利益を被ることを防ぐことが可能。
出典：法務省｜意思能力制度の明文化
さらに、本人の居住用不動産については、後見人が選任されていても家庭裁判所の許可が必要であり、許可を得ないまま処分した場合は無効です。
いったん契約や決済まで進んでも、後になって家族間や買主との紛争に発展することがあるため、売却を急ぐ場面ほど法的な確認を丁寧に行う必要があります。
認知症でも不動産を売却できるケース
認知症と診断されたからといって、直ちに不動産を売却できなくなるわけではありません。実際には、契約内容を理解して判断できるかどうか、そして本人に代わって手続きを進める法的な仕組みを使えるかどうかで、売却の可否は変わります。
ここでは、認知症があっても不動産売却を進められる主なケースを整理します。
本人に十分な意思能力があると判断できる場合
本人が売却の目的や条件、価格、相手方、引渡しの意味を理解し、自分の判断として契約できる状態であれば、認知症があっても不動産を売却できる可能性があります。重要なのは「認知症という診断名」そのものではなく、契約時点で意思能力があるかどうかです。
ただし、後から親族間や買主との間で争いにならないよう、面談時の受け答えや説明内容、本人の理解状況を丁寧に記録しておくことが大切です。少しでも判断に不安があるなら、契約を急がず、不動産会社や司法書士、弁護士などの専門家に相談しながら進めましょう。
意思能力が不十分な場合は成年後見制度の利用を検討する
本人だけで契約内容を十分に理解して判断することが難しい場合は、成年後見制度の利用を検討するのが基本です。成年後見制度は、認知症などで判断能力が不十分な人について、家庭裁判所が選任した後見人等が本人を法律的に支援する制度です。後見人が選任されれば、本人の利益を守る立場で不動産売却の準備や契約手続きを進められるようになります。ただし、申立てをしたその日に売れるわけではなく、必要書類の収集や審理、後見人選任まで一定の時間を要します。
居住用不動産は後見人がいても家庭裁判所の許可が必要
成年後見人が選任されていても、自由に処分できるわけではありません。現在住んでいる自宅だけでなく、すでに施設や病院に入っていて今は住んでいない場合でも、入所前の自宅や将来住む可能性がある不動産は「居住用不動産」に含まれます。このような不動産を売却するには、家庭裁判所の許可が必要で、許可を得ないまま処分した場合は無効です。そのため、自宅や元自宅の売却では、売却の必要性や条件の妥当性を裁判所にきちんと説明できるよう、査定書や生活状況の整理まで含めて慎重に進める必要があります。
成年後見制度を使って不動産を売却する流れ
認知症によって本人だけで契約を判断することが難しい場合は、成年後見制度を使って売却を進めることになります。流れは以下の通りです。
1. 親族などが家庭裁判所に成年後見開始を申し立てる
2. 家庭裁判所が成年後見人を選任する
3. 不動産会社へ査定を依頼して売却方針を整理する
4. 居住用不動産であれば家庭裁判所に売却許可を申し立てる
5. 許可後に売買契約・決済・引き渡しを行う
それぞれのステップを解説します。
1. 親族などが家庭裁判所に成年後見開始を申し立てる
最初に行うのは、家庭裁判所への成年後見開始の申立てです。申立てができるのは、本人、配偶者、四親等内の親族などで、申立先は本人の住所地を管轄する家庭裁判所になります。申立てでは、本人の判断能力の状況だけでなく、家族関係や財産の内容、収支の状況、後見が必要な理由などを整理して提出します。
2. 家庭裁判所が成年後見人を選任する
申立て後は、家庭裁判所が書類や事情を確認したうえで、本人を支援する成年後見人を選任します。家族が候補者として申立書に記載されていても、その人が必ず選ばれるとは限りません。裁判所は本人の利益を最優先に判断するため、事案の内容によっては弁護士、司法書士、社会福祉士などの専門職が選任されることもあります。誰が後見人になるかによって、今後の連絡先や意思決定の進め方が変わるため、この段階で役割分担を整理しておくことが重要です。
3. 不動産会社へ査定を依頼して売却方針を整理する
後見人が決まったら、次は不動産会社へ査定を依頼し、いくらで、どのような方法で売却するのかを整理します。居住用不動産の売却許可を家庭裁判所に申し立てる際には、処分の必要性を示す資料に加えて、不動産業者が作成した査定書や評価証明書などが求められます。そのため、相場から大きく外れていないか、売却条件に無理がないかを確認し、裁判所や親族に説明できる資料をそろえておくことが大切です。
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4. 居住用不動産であれば家庭裁判所に売却許可を申し立てる
売却する不動産が本人の居住用不動産に当たる場合は、家庭裁判所に処分許可を申し立てる必要があります。裁判所は、なぜ売却が必要なのか、価格や条件は妥当か、売却後の生活はどうするのかといった点を見て判断します。申立ては、交渉を進めたうえで取引成立の一歩前の段階で行うのが基本とされているため、許可前提で契約を急がないことが大切です。
5.許可後に売買契約・決済・引き渡しを行う
家庭裁判所の許可が出たら、ようやく売買契約、決済、引き渡しへ進みます。このとき後見人は、登記事項証明書などで自分の権限を示しながら手続きを行うことになります。売却が終わった後も、後見業務はそこで終わりではありません。後見人は本人の財産を管理し、家庭裁判所の監督のもとで定期的な報告を続ける必要があります。
認知症の不動産売却で注意したいポイント
認知症が関係する不動産売却では、通常の売却よりも確認すべき点が増えます。本人の判断能力だけでなく、成年後見制度の利用、家庭裁判所の許可、売却後の財産管理まで関わるためです。
ここでは、特に押さえておきたい注意点を解説します。
売却の目的は「本人の利益」でなければならない
認知症の人の不動産を売却するときは、あくまで本人の利益を目的に進める必要があります。たとえば、生活費や介護費を確保したい、施設入所後に空き家の管理が難しくなった、住環境を見直したいといった事情であれば、売却の必要性を説明しやすくなります。一方で、家族の相続対策を優先したい、親族の都合で早く現金化したいといった理由だけでは弱く、後見実務でも不自然に見られやすくなります。
売却までに時間がかかる
認知症が絡む不動産売却は、一般的な売却のように短期間で完了しないことがあります。本人だけで契約できない場合は、成年後見開始の申立て、後見人の選任、財産目録の作成、査定資料の準備、居住用不動産であれば家庭裁判所への許可申立てという流れを踏む必要があるためです。必要書類をそろえるだけでも時間がかかり、裁判所の審理期間も見込まなければなりません。介護施設の入居費用や医療費の支払いなどで売却代金を早く使いたい事情があるなら、ぎりぎりになって動くのではなく、早めに逆算して準備を始めることが重要です。
家族が後見人になれないことがある
家族が「自分が後見人になって売却を進めたい」と考えていても、その希望どおりになるとは限りません。家庭裁判所は、本人にとってふさわしい人を後見人に選ぶため、候補者として家族を記載していても、事案の内容によっては弁護士や司法書士、社会福祉士などの専門職が選任されることがあります。特に、不動産売却のように金額が大きく、親族間で利害がぶつかりやすい案件では、本人の利益を確実に守るために専門職が選ばれやすくなります。家族が後見人になれる前提で進めず、第三者が就く可能性も見込んで準備しておくほうが現実的です。
後見制度は原則として途中で簡単に終わらない
法定後見制度は、不動産を売るためだけに一時的に使って、手続きが終わったらすぐ終了できる仕組みではありません。後見人は、申立てのきっかけになった売却手続だけを行えばよいのではなく、後見が終了するまで財産管理や必要な報告を続けることになります。家庭裁判所への報告も、本人の判断能力が回復して後見が取り消されるか、本人が亡くなるまで続くのが基本です。そのため、「売却だけ済ませたい」という発想で制度を使うのではなく、売却後の財産管理や支出管理まで含めて利用を判断する必要があります。
売却価格が不適切だと許可や手続きで不利になる
売却価格が相場とかけ離れていたり、価格の根拠が不十分だったりすると、手続きが進みにくくなるおそれがあります。とくに居住用不動産の処分許可では、裁判所が処分の必要性だけでなく、売却価格の相当性や本人に与える影響も確認します。極端に安い条件で売れば、本人に不利益な処分とみられやすく、後見人の説明責任も重くなります。こうした事態を避けるためにも、不動産会社の査定書、周辺相場、売却条件の比較資料などをそろえ、なぜその条件で売るのかを説明できる状態にしておきましょう。
認知症になる前にできる不動産売却対策
認知症により判断能力が低下してから不動産売却を進めようとすると、成年後見制度の利用や家庭裁判所の許可などが必要になり、手続きが複雑になりやすくなります。そのため、元気なうちに方針や必要事項を確認しておきましょう。
ここでは認知症になる前にできる不動産売却対策を紹介します。
【対策①】元気なうちに売却や住み替えを話し合っておく
まだ意思能力が十分あるうちに、今の家を今後どうするのか、住み替える可能性はあるのか、売るならいつ頃を考えるのかといった方針を家族で話し合っておきましょう。本人の希望が確認できていれば、いざ判断能力が低下したときも家族が本人の意向とかけ離れた対応を避けやすくなります。売却するかどうかを今すぐ決めなくても、住まいに対する考えや優先したいことだけでも共有しておくと、その後の判断がしやすくなります。
【対策②】任意後見制度を検討する
将来の判断能力低下に備えるなら、元気なうちに任意後見制度を検討する方法があります。任意後見制度は、本人に十分な判断能力がある時点で、将来誰に何を任せるのかを公正証書による契約で決めておける仕組みです。ただし、任意後見契約は結んだだけで直ちに効力が生じるわけではなく、本人の判断能力が低下した後に家庭裁判所が任意後見監督人を選任した時点で効力が生じます。そのため、自動的にすぐ売却できる仕組みだと考えず、契約内容や開始のタイミングを専門家と確認しながら準備することが大切です。
【対策③】必要書類や名義、ローン状況を早めに確認しておく
売却や裁判所への申立てが必要になった場合には、登記事項証明書や固定資産評価証明書、不動産会社の査定書、契約書案など、さまざまな資料を求められることがあります。住所変更登記が済んでいない、共有者がいる、相続後の名義変更が未了といった状態だと、その確認や修正に時間がかかり、売却手続き全体が遅れやすくなります。今すぐ売る予定がなくても、少なくとも誰名義なのか、住宅ローンは残っているのか、手元にどの書類があるのかを把握しておくだけでも負担は大きく変わります。
認知症の親の不動産売却でよくある質問
認知症の親の不動産売却では、意思能力の判断、成年後見制度の利用、家庭裁判所の許可など、通常の売却ではあまり意識しない疑問点が出てきます。ここでは、とくに相談の多い疑問をQ&A形式で整理します。
Q. 認知症と診断されたら必ず売却できませんか？
A. 認知症と診断されたからといって、必ず不動産を売却できなくなるわけではありません。重要なのは病名そのものではなく、契約内容を理解し、売却の意味や条件を判断できる意思能力があるかどうかです。迷いがある段階なら契約を急がず、医師や専門家にも相談しながら慎重に進めることが大切です。
Q. 施設に入っていて空き家でも、家庭裁判所の許可は必要ですか？
A. 必要になる場合があります。本人が現在施設や病院に入っていて自宅が空き家になっていても、入所前に住んでいた家や、将来また住む可能性がある家は「居住用不動産」に含まれます。そのため、後見人が選任されていても、こうした不動産を売却するには事前に家庭裁判所の許可が必要です。
Q. 家族を後見人にできますか？
A. 家族を後見人候補者として申し立てることはできます。ただし、候補者として記載した家族が必ず選ばれるわけではありません。家庭裁判所は、本人の心身の状態、財産の状況、親族間の関係、手続きの複雑さなどを踏まえて、本人にとって最も適切な人を選びます。そのため、不動産売却や財産管理が複雑な場合には、弁護士や司法書士、社会福祉士などの専門職が選任されることもあります。
Q. 売却代金は家族のために使えますか？
A. 売却代金は本人の財産であるため、家族の生活費や相続準備のために自由に使うことはできません。後見人等が管理するのは、あくまで本人の利益を守るための財産です。本人以外の人の利益になる支出は問題になりやすく、実際に家庭裁判所の報告書でも、本人以外の利益となる支出の有無や根拠資料の提出が求められています。
まとめ
認知症の親の不動産売却では、意思能力があるかどうか、成年後見制度を使うべきか、居住用不動産に家庭裁判所の許可が必要かといった点を一つずつ確認しながら進めることが大切です。診断名だけで一律に判断できるものではなく、本人の状況によって進め方は変わります。
迷ったまま話を進めると、後から契約の有効性や家族間トラブルにつながるおそれもあるため、早めに整理しておきましょう。
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監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
