そこで本記事では、離婚した場合のマンションの活用方法や、マンションを売却しない場合のトラブル事例、マンション売却は離婚後と離婚前どちらが良いのかなどを解説していきます。
目次
離婚した場合のマンションの選択肢
離婚したときに、マンションを所有していた場合、そのマンションの活用方法には、どのようなことがあるのでしょうか。さまざまなケースを見てみましょう。
どちらか一方がそのまま住み続ける
離婚するわけですから、一緒に住むということはないにしても、どちらかがその場に留まり、住み続けるというのも選択肢のひとつです。お子様がいて転校したくないケースでは、そのまま住み続けることを検討することもあるでしょう。離婚後も夫婦のどちらかが住み続ける場合、考えられるメリットは次の通りです。
・慣れた環境で生活できる
・金銭的な負担が少ない
一方、デメリットは次の通りです。
・ローン返済のトラブルになりやすい
・住宅ローンの名義変更が面倒
賃貸物件として貸し出す
賃貸物件として貸し出せば、定期的な収入源となります。売却するよりは、貸し出したほうがよいと考える人もいることでしょう。賃貸物件として貸し出す場合は、次のメリットがあります。
・毎月の家賃収入がローンの返済に充当できる
・離婚時の財産分与や利益の分配ができる
一方、デメリットは次の通りです。
・維持・管理費用の負担がある
・借主が現れない可能性がある
・確定申告が必要になる
・借主とトラブルになりやすい
・銀行から一括返済を求められる
・新しい住宅ローンが組みにくい
デメリットが非常に多いため、賃貸にする場合は利益が見込めるか見極める必要があります。
レンタルスペースとして貸し出す
賃貸物件と似ていますが、レンタルスペースとして短時間から貸し出す方法もあります。レンタルスペースのメリットは次の通りです。
・短時間でもレンタル料が入る
・賃貸よりも低額でユーザーが利用しやすい
一方、デメリットは次の点です。
・法令に合わせた環境にする必要がある
・管理体制や設備の整備が必須
・オーバーローンで金融機関に拒否されやすい
・軌道に乗るまでに時間がかかる
一定のリスクがあることも理解したうえで、レンタルスペースにするかどうか慎重に検討してください。
売却する
離婚時のマンションは、思い出を引きずりたくない、気持ちをリセットしたい、現金化してしっかり分けたいという思いから、売却する人が多いです。売却することで、離婚後のリスクも少なくなる傾向があります。売却を選ぶ場合は、次のメリットがあります。
・後からローンの問題が発生しにくい
・離婚時の財産分与に含まれる
・次の住宅ローンを組みやすい
一方、売却のデメリットは次の通りです。
・売却価格がローンの残債務を下回ることがある
・買い手がすぐには見つからない
メリットとデメリットを比較し、より良い選択を話し合うことが大切です。
マンションを売却しない場合のトラブル事例
マンションを売却しない場合、トラブルが発生することがあります。どのようなトラブルが起こりえるのでしょうか。
事例1：財産分与がうまくいかない
マンションは、財産分与の対象となるのですが、マンション自体を半分に分けることはできません。「売却して現金化する」、もしくは「マンションは残すが、そのマンションの価値に相当する半額を渡す」ことで、分与できます。階 マンションを売却しなければ現金化できませんし、マンションの価値は変動しますので、マンションを残すとしても、トラブルが発生しやすいのです。事例2：売却したいと思ったときに売却できない
マンションを売却するには、名義人となっている本人に売却の意思がないとできないようになっています。 とくに問題になりやすいのが、名義人が夫婦共有名義であるときです。売却したいと思ったときに、相手の同意を得られなければ売却できません。同意を得るためには、連絡をしなければならず、手間や時間がかかりますし、確実に連絡が取れる保証もありませんから、トラブルになりやすいのです。
事例3：ローンの滞納に気づかない
ローンの名義人が別れた夫の場合、「ローンを払いたくない」「リストラなどにより、ローンが払えない」などの事情によりローンの滞納が起こることがあります。その場合連帯保証人に返済義務があり、最悪の場合は一括返済を強いられることもあるのです。ローンの滞納は夫婦であれば気づくことは容易いですが、名義人ではない人、離婚した夫婦ではなかなか気づけません。 また、ローンの名義人は変更することが非常に難しいので注意が必要です。
マンション売却は離婚後と離婚前どちらが良い？
マンションを売却するタイミングは、離婚後、離婚前、どちらが良いのか、それぞれのメリット・デメリットを紹介します。
＜離婚後＞
■メリット離婚後であれば、贈与ではなく財産分与という扱いとなります。そうすると贈与税がかからないのがメリットといえます。
■デメリット
離婚後、元配偶者と連絡が取れなくなったり、ローンの返済が滞ったりするケースもあります。そうするとトラブルが起きやすくなるのがデメリットです。離婚前によく話し合っておく必要があります。
＜離婚前＞
■メリット離婚前に売却をすることで、マンションを現金化できますので、お金を新居費用や引っ越し代などに充てられるのがメリットです。 また、任意売却をしたいのであれば、離婚前がよいでしょう。任意売却では、名義人や連帯保証人が協力して売却を進めなければならないためです
■デメリット
マンションを売るには、数ヶ月はかかります。そのため、「マンションが売却できたら離婚」と考えていると、マンションが売れなければ、ずるずると結婚生活が長引く可能性があります。
【ケース別】離婚した場合のマンションの売却方法
マンションのローンが残っている場合、どのような売却方法が考えられるのか、解説していきます。
アンダーローンの場合
アンダーローンとは、ローンの残高が売却額より小さく、売却で発生した利益でローンを完済することができることをいいます。アンダーローンの場合の売却方法は、・不動産会社の仲介によってマンションを売却する
・不動産会社にマンションを買い取ってもらう
の2つの方法があります。
オーバーローンの場合
オーバーローンとは、ローンの残高が売却額より大きく、売却後も残債が払いきれず残る状況のことです。 マンションを売却した後も残債を支払えるのであれば、問題なく売却できます。残債を支払うことができない場合は、通常の売却はできません。金融機関の承諾を得てから家についている抵当権を外して売却する「任意売却」を行います。任意売却のメリット・デメリット
任意売却は、オーバーローンの場合に選択できる売却方法です。 メリットは、ローン一括返済のめどがなくても売却できること。また、競売よりも高く売れる可能性や、売却によって、引っ越し代などが捻出できます。ただし、スムーズに売却できる保証はありません。売却後もローンの返済義務は残りますし、新たにローン契約ができないことがデメリットといえます。
任意売却が使用できない場合
任意売却は無条件でできるわけではありません。以下の条件がそろわなければ、任意売却はできないので注意してください。・住宅ローン契約している債権者（金融機関）の同意があること
・不動産の共有名義者、連帯保証人全員の同意があること
・税の滞納などによって物件が差し押さえられていないこと
・管理費・修繕積立金の滞納がないこと
・市場価値のある物件であること
・売却活動時間が十分に確保されていること
ローンがないマンションを離婚時に売却する方法
ローンがない場合には、2つの売却方法ができます。それぞれの売却方法を説明しましょう。
不動産会社に【仲介】してもらう
不動産会社に仲介してもらい、マンションを売却するのが一般的な方法です。 複数の不動産にマンションの査定をしてもらい、より良い条件の不動産会社と媒介契約を結んで、売却します。売却までには、3ヶ月～6ヶ月かかることを念頭に置いておくとよいでしょう。不動産会社に【買取】してもらう
不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう方法もあります。その場合、買取までには1週間程度で済むのがメリットですが、通常の売却とくらべると、売却価格が落ちてしまうことがあり、売却価格の相場の約7割程度になります。離婚時にマンションを売却せず住み続けるメリットは？
離婚時にマンションを売却せず、夫婦のどちらかが住み続けるとどのようなメリットがあるのかご紹介します。
生活拠点を移さなくてよい
離婚は強い精神的なストレスであり、決まるまでは長い年月がかかります。いざ離婚が決まっても、生活拠点を探して再出発するのは精神的・身体的にも大きな負担です。しかし離婚時のマンションにそのまま住み続ければ、そうしたストレスがなく、生活拠点を移動することもありません。
また、子どもがいる場合は、親の都合で転校や引越しを強いるのは負担になるため、健全な成長のためにも生活拠点を変えないのが望ましいです。
生活拠点があれば気持ちも安定しやすく、同じ日常を続けやすいでしょう。
金銭的な負担が少ない
離婚に伴い、新たな生活拠点を探すには、多くの時間と費用がかかります。また新しい住まいが見つかったとしても、引越し費用や不動産会社への仲介手数料、敷金・礼金、毎月の家賃なども発生します。さらに新しい家具や家電も購入が必要になれば、もっと多くの金銭的負担がかかるでしょう。加えて住宅ローンの残債務がある場合、継続して支払うことを考えれば、金銭的負担は少ないのがベストです。
金銭的負担を少しでも減らせる点は、マンションに住み続けるメリットといえます。
離婚時にマンションを売却せず住み続けるデメリットはある？
メリットがある一方で、離婚後もマンションに住み続けるデメリットもあります。
住宅ローンの残債務を背負うことになる
たとえ離婚したとしても、住宅ローンの支払いは継続され、住み続ける人が1人で債務を負担するケースが考えられます。離婚によって生活スタイルも大きく変わるでしょう。また夫婦共働き世帯だった場合、一方の収入が全くなくなることから、1人では住宅ローンの返済が滞る可能性もあります。
その結果、支払い能力がなければ、抵当権者である金融機関から競売にかけられることも考えるべきです。
元の配偶者に住所が知られている
離婚の原因がDVやハラスメント、ストーカー行為などの場合、元配偶者に住所を知られたままにしておくのは危険です。逆恨みや犯罪につながる危険性もあることから、新たな生活拠点を探したほうがよいでしょう。夫婦関係の極端な悪化による離婚の場合、同じマンションに住み続けるのは危険ということを理解すべきです。
住宅ローンの名義変更が面倒
離婚後もマンションに住み続ける場合、住宅ローンの名義変更もしておくことが重要です。しかし住宅ローンの名義変更には金融機関の承諾が必要で、手続きも煩雑です。また名義変更する際は新しい名義人の資産、信用状況、収入なども改めて評価されるため、膨大な時間がかかります。
離婚時に安定した収入源がない、パート勤務しかしていないなどの状況では、収入や信用状況の悪さから名義変更が認められないこともあります。
その場合、元の名義人のままで住宅ローンを継続し、生活や仕事が安定した後に名義変更を行うのがよいでしょう。
マンションの売却ができないケースがある
マンションを購入する際、夫婦の共有名義にしていた場合、離婚後であっても自由にマンションの売却はできません。マンションを売却するには、共有名義の全員の同意が必要だからです。
また元配偶者が売却に反対するケースや、元配偶者が音信不通になっているケースでは、別途法的手続きをしなければなりません。
離婚する際は双方で話し合い、マンションの名義人を住み続ける人に変更しておくとトラブルを避けられます。
離婚でマンション売却をする場合にかかる費用・税金
離婚時のマンション売却に必要な諸費用は、売却価格の4％～6％ほどといわれています。具体的は、一体どのような費用や税金がかかるのでしょうか？
ここからは、その費用・税金の種類や概要を解説します。
仲介手数料
仲介手数料とは、マンション売却に携わった不動産会社へ支払う成功報酬のことです。具体的な内訳は、該当物件の販売活動、契約条件の調整、契約書類作成、契約締結から物件の引き渡しなどにかかった手数料となります。物件の売却価格に応じて異なる仲介手数料は200万円以下なら取引額の5％、200万円超400万円以下なら取引額の4％、400万円超なら取引額の3％に、それぞれ消費税が加算された金額が一般的なものです。
印紙代
印紙代とは、売買契約書に貼り付ける収入印紙（印紙税）を指します。マンション売却時に作成する売買契約書は、印紙税法で定められた課税文書にあたるため、印紙代が必要となるのです。印紙代もマンションの売却価格によって異なり、たとえば、売買価格が500万円以上1千万円以下の場合5千円、1,000万円以上5,000万円以下の場合1万円、5,000万円以上1億円以下の場合3万円などとなっています。
引っ越し費用
マンション売却にあたり、引っ越し費用もかかります。離婚となれば、夫と妻が別々の新居へ引越すことになるため2名分の費用を準備しなければなりません。それぞれが転居する場所や方法、タイミングなどをしっかりと話し合い、必要な引っ越し費用をとり決めてください。
登録免許税
登録免許税とは、売却するマンションの住宅ローン残務を完済し、抵当権を抹消する際にかかる税金です。抵当権抹消費用ともいわれ、その登録免許税は1物件あたり1,000円となっています。マンションを売却する場合、建物と土地それぞれが課税対象となるため、合計2物件＝2,000円の登録免許税を負担しなければなりません。他にも、一連の手続きを委託する司法書士へ支払う報酬が1万円ほど必要です。譲渡所得税
マンション売却時に利益が出た場合、その所得に課税されるものが譲渡所得税です。売却利益が出なければ、課税されることはありません。譲渡所得税は、譲渡所得に既定の税率をかけあわせて算出します。物件の所有期間が5年以下ならば30,63％、所有期間が5年以上ならば15.315％がそれぞれの税率です。離婚によりマンション売却をする際の注意点
離婚によってマンションを売却する際には、いくつか注意したいポイントがあります。以下3点を抑えておくとよいでしょう。
注意点1：財産分与に要注意
離婚時には、離婚する相手に財産分与を請求することができます。財産分与は、結婚中に築いた財産は半分ずつとなるのが基本ですので、マンションの名義人が1人であっても、売却益は基本的に折半できます。 ただし、財産構築の貢献度によっては例外もありますので注意してください。注意点2：贈与税がかかる場合がある
金銭によって財産分与する場合は、原則として税金はかかりません。例外として、受け取る財産分与の金額が、財産分与としての相当額を大幅に上回る場合には、贈与税が発生することがあります。注意点3：売却のタイミングは離婚後がよい
売却のタイミングは、離婚前より離婚後のほうがよいでしょう。離婚後であれば、贈与ではなく財産分与という扱いになるので、贈与税はかからないからです。売却のタイミングに気をつけてください。離婚後のマンション売却でトラブルになった場合の対処
離婚後のマンション売却で、トラブルは避けたいものですが、トラブルが発生した場合の対処法をご紹介します。
対処1：公正証書で離婚協議書を作成しておく
「離婚協議書」や「離婚給付契約公正証書」を作成しておくと、離婚後のトラブルを回避できます。「離婚協議書」や「離婚給付契約公正証書」には、
・離婚の合意
・財産分与
・子供の親権と監護者
・子供養育費、面会交流の条件
・住宅ローンの返済者、返済方法
などの両者間の取り決めを公的な文書として残しておけます。
対処2：弁護士に相談する
離婚の際に、離婚条件などの折り合いがつかない場合には、弁護士を立てて裁判で争うことになります。 裁判には、弁護士費用や裁判費用、時間もかかり、精神的負担など、リスクも多いです。裁判を避けるためには、無料の「法テラス」を利用して、弁護士に相談したり、調停などで解決できないか確認するとよいでしょう。対処3：財産分与請求調停を申し立てる
マンションの売却は、財産分与に関することです。財産分与の問題が解決しいのであれば、家庭裁判所に財産分与請求調停を申し立て、財産分与を求める方法もあります。財産分与請求調停は、離婚時から2年以内に家庭裁判所に調停又は審判の申立てを行います。期限内に申し立てするようにしましょう。
離婚後にマンション売却せず住み続ける場合にも注意が必要
離婚の後にも、マンションを売却しないケースがあります。その大きな理由としては、単身の夫や妻子が住み馴れた家で生活を続けるためです。ただし、物件の名義次第では、住み続ける場合にも注意が必要となってきます。
注意点1：マンション自体の名義変更を行う
離婚後も夫名義のマンションに妻が住み続けることもあります。その場合、マンションの所有権を変更しなければなりません。これを「所有権移転登記」といいます。所有権移転登記の手続きを司法書士に委託する場合、報酬は1物件につき3万円～5万円程度が目安です。
また、所有権移転登記をおこなうとき、登録免許税や贈与税の負担が義務付けられるのですが、財産分与や慰謝料を理由に所有権を移転するのであれば、贈与税の課税対象外となります。ただし、条件次第では、マンションの所有権を得る妻に不動産取得税、所有権を分与する夫に譲渡所得税が課税される可能性もあるでしょう。
注意点2：住宅ローンの名義変更は承諾が必要
所有権の名義変更の他に、住宅ローンの残務がある場合、ローンを借り入れている債務者の名義変更をおこなう場合もあります。この住宅ローンの名義変更には、債権者にあたる銀行などの承諾が必要です。しかし、住宅ローンを夫名義から妻名義に変更するケースや、夫婦名義の住宅ローンを夫や妻の単独名義に変更するケースなどは、支払い能力や連帯保証人などの観点から、債権者の承認を得ることが非常に難しいといわれています。確実に債権者の承認を得るためには、住宅ローンの借り換えや新しい連帯保証人を擁立しなければなりません。
離婚時のマンション売却は、離婚前に話し合いを
離婚時には、さまざまな問題をクリアしておかなければ、のちのちトラブルになることもあります。マンションをどうするかも問題のひとつです。離婚前にしっかり両者で話し合い、売却するのか、ローンの返済はだれが行うのかなど、取り決めておきましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
