この記事では、「築年数」から見るマンションの売り時、築年数が古いマンションを売却する場合のコツを紹介します。さらに、マンションの売却時期を見極めるために確認したいこと、「個人的な事情」で売却する場合など中古マンションを売却する際の注意点を解説します。
目次
マンションの最適な売り時とは
マンションの最適な売り時を判断するには、さまざまな要素を具体的に分析する必要があります。では、売り時を考える上での3つの数値について解説します。
近年のマンション価格の推移
国土交通省の「不動産価格指数」によると、震災の復興や東京五輪開催決定を受け、2013年以降マンションの価格相場は上昇を続けています。2020年3月以降から拡大した新型コロナウイルスの影響で一時的に価格の下落が見られましたが、中古マンションの需要安定しており、価格も回復傾向にあります。https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html
不動産の購入ニーズから見る売り時
一般的には、人事異動など引っ越しシーズンに購入が増えるイメージが多いですが、マンションの購入については成約を希望する月の2～3ヶ月前から購入に向けて動き出す傾向があります。購入ニーズは月単位で変わるので、成約が多い月を正確に把握しましょう。 ただし、購入ニーズが増える時期には売却を考える物件も増えるので、値引きをするなどライバルに差をつける必要が出るかもしれません。
不動産の市場動向から見る売り時
中古マンションの需要は増えていますが、新築マンションの価格相場が下がっている時期だと、売ろうと思っているマンションより新築マンションの方が安いという状況になってしまいます。そのため、不動産の市場動向に注意が必要になります。経済政策・税制等から見る売り時
マンション購入する場合、住宅ローンを利用する人が多いと思います。その場合、一番気になるのが金利です。金利によってローンの返済額が大きく変わるため、住宅ローンの金利相場によって売り時が影響が受けると言っても過言ではありません。「築年数」から見るマンションの売り時
マンションの最適な売り時を判断するには、築何年が何年かも重要なポイントになります。年代別の売り時について解説します。
築5年未満のマンション
築5年未満のマンションは、設備の劣化などが起きていない物件がほとんどです。買い手から見ても新築と変わらない印象のため、売りやすい傾向があります。ただし、新築マンション購入時と同じ条件で比較されてしまうため、新築マンションの価格が下がっている時だと売却できる可能性が変わってしまいます。
築10年未満のマンション
築10年未満のマンションは新築物件よりは劣ってしまいますが、比較的新しい物件が多くリーズナブルな価格で購入できると人気があります。ただし、管理状況悪いと築年数よりも古く見えてしまう場合もあります。築10～15年未満のマンション
築10年を超えると買い手から見てもイメージが変わるため、価格にも大きな影響が出始めます。しかし、築10年を超えると修繕工事を行うマンションも多く、改修工事後ならばスムーズに買い手が見つかる可能性があがります。中古マンションの築年数の限界とは
中古マンションを高く売るためには築年数がポイントになりますが、築年数の限界はいつなのでしょうか。
築年数が古いマンションを売却する場合のコツ
築年数が古いマンションを売却する場合、どんなポイントに注意すればよいでしょうか。売却する場合のコツを紹介します。
コツ1：リフォームはしない
築年数が古いマンションを購入する人は、自分好みのリフォームをしたいと考える人が多いです。そのため、リフォームされている物件よりも、リフォーム分の費用が値引かれている物件の方が好まれます。売主がリフォームしている場合、リフォームの内容が希望と違う、条件と合わないなどの理由から売れにくくなる可能性もあります。コツ2：不動産会社に「買取」をしてもらう
マンションを売る場合、様々な手続きや検討事項が発生します。スムーズに売却が進まないことや、早く売りたいのに売れない状況が発生する場合もあります。その場合は、不動産業者に買取してもらうことも検討に入れましょう。不動産会社の中には物件を買取し、リフォームして売却する会社もあるので、そういった会社に買い取ってもらうのもひとつの方法です。コツ3：複数の不動産会社に査定してもらう
不動産業会社に買取をしてもらう、仲介してもらうなどそんな場合でも、業者選びが重要になります。業者を選ぶ際は、1社だけに任せるのではなく、面倒でも複数の不動産会社に見積もりを取って比較をしましょう。マンションの売却時期を見極めるために確認したいこと
マンションの売却時期を見極めるには、いくつか確認すべきことがあります。では、どんなことを確認しておけばよいのでしょうか。
名義を確認
自分で購入したマンションではない場合、名義の確認が必要です。不動産の売却手続きは名義人しか行えません。物件の名義確認は、法務局で登記事項証明書を取得するか、インターネットで登記情報を取得することで確認可能です。売主が名義人でないとわかった場合は、登記変更を行う必要があります。ローン残債を確認
売却するマンションにローンが残っている場合でも売却は可能ですが、売却することによって利益ができるかどうかを確認しておきましょう。売却額がローン残債額を上回れば、売却した代金を使いローンの完済が可能になります。ローン残債がある場合は、金利が低い時や買い替えローン組み換えでの対応も可能です。控除の適用条件を確認
マンションを売却した場合、売却した価格に譲渡取得税と住民税が課せられます。 譲渡取得税には、短期譲渡所得と長期譲渡所得があり5年を超えているかが判断の基準になります。例えば、築5年未満の物件の場合は支払う税金が39.63%になりますが、築5年を超えた長期譲渡所得になると20.315%と約半分の税金になります。また、マンション売却時には、売却で発生した譲渡所得から3000万円を差し引ける特例があります。空き家になった3年目の12月31日までに売ることが適用条件となりますので注意しておきましょう。
「個人的な事情」で売却する場合
マンションの売却では利益も重要ですが、個人的な事情で売却しなければならない場合もあります。売却理由で多いものにはどんなものがあり、どんな流れで進めればよいのでしょうか。
マンションの売却理由で多いもの
売却の理由としては、「子育て・家庭環境の変化」「住環境の向上」「老後に向けて」の3つが多くあげられます。「子育て・家庭環境の変化」の場合、出産や子どもの成長で手狭になったなどで住み替えを検討している方が多いようです。「住環境の向上」が場合、マンション設備の老朽化や使いにくさや、周辺環境へ不満を感じたときを売却理由となります。また、子どもが独立した時や定年退職したタイミングでも、売却を検討する人が多いようです。
マンションの売却の流れを想定しておく
マンションは売却を決めたからと言ってすぐに売れるものではありません。マンションの売却までに平均的に半年ほどかかると言われています。大まかな手順としては、以下のものがあります。
１、相場を調べる
２、査定を受ける
３、仲介業者を決める
４、購入希望者の内覧実施
５、交渉
６、契約手続き
７、決済
売却したいタイミングに合わせて、6ヶ月前から準備を進めましょう。
中古マンションを売却する際の注意点
中古マンションを売却する際の注意点をまとめました。以下のポイントを踏まえて、スムーズにマンションを売却しましょう。
売却のタイミングを見極める
売却には、購入ニーズや市場動向、経済政策など売り時と呼ばれるタイミングがあります。さらに、築年数も重要なポイントとなります。 最適なタイミングを見極められれば購入した時より高く売れますが、タイミングを間違うと購入した時よりも安い価格で売却することになってしまうので注意が必要です。余裕を持った価格設定を心がける
マンション売却の価格設定は、余裕を持ったものを心がけましょう。理由としては、マンション売買の値段交渉は、値下げの余地を作っておくと希望売却価格で売却できる可能性が高くなることも。万が一、物件が売れない時も余裕を持たせておけば落ち着いて対応することができます。競合のマンションの存在も考慮する
中古マンションの売却する際には、競合のマンションの存在も考慮する必要があります。競合となる中古マンションが多い場合には、売却するタイミングをずらした方が有利となることもあります。最適なタイミングを見極めて、マンションを売却しよう
「築年数」から見るマンションの売り時、築年数が古いマンションを売却する場合のコツを紹介しました。マンションを売るには最適なタイミングを見極めることが重要です。少しでも最適な売り時を見極め、良い条件でマンションを売却しましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
