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離婚したら不動産は売却したほうがよい?財産分与の基本とありがちなトラブル

離婚するときに、夫婦の共同財産を分配することができます。これを「財産分与」と呼び、不動産も財産分与の対象となります。
この記事では、財産分与の方法や不動産の財産分与の手順など、財産分与の基本を解説していきます。また、家を売却する方法、ローン残債がある場合の対処法、離婚時の財産分与に関する注意点もご紹介します。

目次

離婚時の財産分与について

まずは、財産分与とはなにか、離婚時の財産分与の対象となるものを知りましょう。
 

財産分与とは

財産分与とは、離婚した夫婦の一方が他方に対して、夫婦の協力によって築き上げてきた財産の分与を請求できることをいいます。

財産分与には、大きく分けて以下の4つの種類があります。

・清算的財産分与:夫婦の共有財産を平等に分ける
・扶養的財産分与:離婚によって一方の配偶者の生活が苦しくなる場合、生活能力のある側が生活を維持できるよう補う財産分与
・慰謝料的財産分与:離婚について責任ある配偶者が他方配偶者に慰謝料の代わりに支払う財産分与
・過去の婚姻費用の清算としての財産分与:過去に生活費がもらっていない場合、未払い分を清算するための財産分与

一般的な財産分与は「清算的財産分与」が該当します。
 

家や土地なども財産分与の対象

財産分与の対象となるものは、夫婦の共有財産です。たとえば、預貯金や有価証券、保険解約返戻金、退職金、年金、生命保険積立金などから、自動車、不動産(家や土地)などです。
名義人がどちらか一方であっても、共有の財産から購入した不動産は、財産分与の対象となります。ただし、婚姻前から片方が有していた財産や、婚姻中であっても夫婦の協力とは無関係に取得した財産といった「特有財産」は財産分与の対象にはならないので気をつけてください。

離婚時の財産分与の方法

離婚時の財産分与の方法には、次のようなものがあります。
 

現物を分割する

ものをそのまま分与することを「現物分割」といいます。たとえば不動産をどちらかが受け取ったら、その不動産とは別の財産をもう一方が受け取るといった方法です。
 

売却して現金化する

ものを売却し、現金化して分ける方法が「換価分割」です。たとえば、家を売却し、その売却したお金を、公平に分けます。この方法であれば、双方とも納得ができ、トラブルが少ないのがメリットといえます。
 

相手の持分を買い取る

相手の持分を買い取る方法を「代償分割」といいます。たとえば、一方が1500万円の家を譲り受け、残りの財産が500万円相当しかない場合、公平に分与するため、もう一方に1000万円を支払う方法です。 この方法は一方の配偶者に資金力が必要となります。

不動産を財産分与する際の手順

不動産を財産分与する手順を見ていきましょう。
 

手順1:不動産の名義を確認

まずは、不動産の権利関係を確認します。確認するのは、
・不動産の名義
・ローンの名義
です。不動産の売却する場合には名義人の同意がなければ手続きを進められませんので、確認しておく必要があります。
 

手順2:不動産の価値を確認

つぎに、不動産の価値を調べます。不動産の価値を調べるためには、不動産の市場価格と住宅ローンの残債を確認する必要があります。不動産の市場価格は、複数の不動産会社に査定してもらい、比較します。住宅ローンの残債は、ローン返済計画書や残高証明書を確認しましょう。
この2つがわかったら、以下の計算式でおおよその不動産の価値を算定します。

不動産の市場価格-不動産ローンの残債務
 

手順3:分配方法を確認

不動産の分配方法を夫婦で決めましょう。ここで注意したいのは、手順2で不動産に価値があったかどうかです。価値があると判明していれば、財産分与の対象となりますが、不動産価値よりもローン残債が上回っている状態である「オーバーローン」であれば、財産分与の対象にはなりません。

ローン残債がある場合の対処法

ローンの残債には、不動産の価値よりも残ローン額が下回っている状態の「アンダーローン」と、不動産の価値よりも残ローン額が上回っている状態の「オーバーローン」があります。どちらなのかによって、対処法は異なります。

家を売却する場合の売却方法

家を売却する場合の売却方法には2種類あります。
 

仲介

一般的には、不動産会社に仲介してもらい、家を売却します。メリットとしては、ほかの売却方法にくらべて高く売れることです。ただし、買い手が見つかり、売却手続きが完了するのまでは早くても6ヶ月程度かかると覚えておきましょう。
 

買取

買取は、不動産会社に家を買い取ってもらう方法です。早ければ、1週間程度で家を現金化できるため、一刻も早く家を売りたい人には買取がおすすめです。ただし、仲介に比べると売却価格が7割程度になるのがデメリットといえます。

離婚時に不動産売却するタイミング

離婚の際、家を手放すことは珍しくありません。しかし、実際には、どのタイミングで不動産売却をおこなえばよいのでしょうか?ここでは、離婚前と離婚後の不動産売却、それぞれのメリットを解説します。また、離婚前と離婚後の売却に向いている人の特徴も集めてみました。
 

離婚前に売却する場合

離婚前に不動産売却をおこなえば、離婚協議中や離婚後に生じるかもしれないトラブルや手間を回避できるようになります。
一般的に、不動産の売却は、時間や手間を要するものです。離婚後に問題化すれば、その対応も長期化するリスクがあるため、別れた夫や妻と何度も顔を合わせたり、連絡をとらざるを得なくなってしまうでしょう。

この点を踏まえ、離婚後に起こりうる無用なトラブルや手間を避けたいのであれば、夫と妻の間で協議したうえで、離婚前の不動産売却を選択するべきです。
 

■離婚前の不動産売却に向いている人の特徴

それでは、どのような人が離婚前の不動産売却に向いているのでしょうか。
まずは、家の売却が済むまで離婚を伸ばすことができる人です。一般的に、不動産売却には、短くても3〜6ヵ月ほどの期間がかかります。物件の状態や条件次第では、それ以上の時間を要することがあるかもしれません。不動産を売却できるまで、離婚を伸ばせる気持ちや時間に余裕がある人ならば、離婚前の不動産売却に向いています。

また、離婚後に不動産売却をおこなう場合、別れた相手とも頻繁に連絡を取らなくてはなりません。しかし、できるだけ離婚した夫や妻とは、やり取りをしたくない。このような人も、離婚前の不動産売却に向いている特徴です。
実際に、離婚前の方が顔を合わせやすいため、不動産売却の話し合いが円滑に進みます。さらに、離婚後のトラブルや手間を嫌う人も、離婚前の不動産売却に向いている特徴といえるでしょう。

離婚後は、双方が連絡を取らない、顔を合わせたくない、話し合いが進まないといった状態に陥りやすいものです。しかし、不動産や財産分与などの金銭問題は、長期化すればするほど解決が困難になります。問題が深刻化すれば、弁護士を介しての協議や裁判での争いに発展する可能性も否めません。
これらの想定される離婚後のトラブルや手間を避けたいタイプは、離婚前に不動産売却の協議を進めるようにしてください。
 

離婚後に売却する場合

離婚後に不動産売却をおこなえば、不動産を理想の価格で売却できるかもしれません。
離婚協議中は、不動産売却以外にも、親権者・養育費・慰謝料・財産分与などの取り決め、それぞれの新居選定・引っ越しなど、数多くの対応に追われます。つまり、慌ただしい離婚前よりも、離婚後の方が不動産の売却活動に専念できるため、不動産を高値で売れる可能性が高まるというわけです。
ただし、離婚後の不動産売却は、何かと問題点を抱えやすいといったリスクも生じます。離婚後であっても、しっかりと夫と妻の間で協議できる関係性や責任感を保てるのであれば、高額売却が期待できる離婚後の不動産売却を選択しましょう。
 

■離婚後の不動産売却に向いている人の特徴

離婚後の不動産売却に向いているタイプは、早く離婚したい人です。不動産の売却には3ヶ月~6ヶ月ほどの期間が必要となるため、早期離婚を望む人にとって離婚前の不動産売却は、非常に不向きといえます。早く離婚を進めたい場合、離婚後に不動産売却をおこなうとよいでしょう。
注意すべき点は、離婚後、連絡が取りづらくなる、思うように手続きが進まないなどの理由から不動産売却が長期化し、トラブル化しやすいことです。
また、家を高値で売却したい人も、離婚後の不動産売却に向いています。不動産売却以外のことに時間や手間を取られてしまう離婚前よりも、不動産の売却活動に注力できるからです。

離婚前にある程度の売却計画を立案・検討しておけば、離婚後の売却がスムーズに進むでしょう。さらに、金銭的な余裕があり、早期に売却する必要がない人、離婚後も双方の関係性を円滑に保てる人は、離婚後に不動産を売却しても問題ありません。

離婚時の財産分与に関する注意点

離婚する際の財産分与には、注意すべきポイントがあります。損をしたり、トラブルに巻き込まれないためにも、以下のことに注意してください。
 

注意点1:財産分与の期限は2年

財産分与が請求できるのは、離婚が成立した日から2年までです。2年を経過すると、申し立てができなくなってしまうので注意しましょう。離婚時には財産分与の取り決めをしていなかったとしても、この期限内なら財産分与を求めることが可能です。
 

注意点2:保証債務は離婚しても免除されない

離婚後であっても、保証債務から逃れることはできません。たとえば、住宅ローンの名義人が夫で、妻が連帯保証人になっている場合、離婚後、名義人が支払いを滞れば、連帯保証人が返済の義務を負うことになるのです。離婚しても保証債務が続くことを覚えておきましょう。
 

注意点3:財産分与の取り決めを公正証書化しておく

離婚時に財産分与の取り決めしっかり話し合い、公正証書として残しておきましょう。離婚協議書でもよいのですが、公正証書のほうが相手の支払い義務をより担保できることがあります。また、文書で残しておくことで、トラブルを回避することにもつながります。

離婚後も不動産売却をしないリスクとトラブル事例

さまざまな事情から、離婚後も不動産を売却しないケースがあります。しかし、離婚後に不動産売却をおこなわない場合、いくつかのリスクが生じる可能性も考えられるようです。
ここからは、離婚後も不動産売却をしないリスクと実際に起きたトラブル事例を見ていきましょう。
 

自由に売却できなくなる

離婚後も不動産を売却しなければ、自分のタイミングで自由に売却できなくなる可能性があります。日本の法律上、不動産売却の手続きには、名義人本人の許可が必要です。
原則的に、その手続きも名義人本人しかおこなえません。諸事情から名義人が手続きを遂行できない場合、名義人の売却許可を得ている委任状の用意が必須となります。これは、不動産の名義が妻と夫の共有名義であっても同じことです。
離婚前に不動産売却をおこなわず、また、分割化された共有名義を統一しないまま、妻が家に残り、夫が出ていくケースがあります。このような場合、離婚からしばらく経過した後に、妻が家の売却を考えたとしても、共同名義人である夫の許可がなければ、家を売却することができません。

離婚後の関係性にもよりますが、別れた夫と絶対にやり取りができる確証はありません。このように、不動産の名義人と連絡が取れなければ、売却することはできないのです。もちろん、妻と夫が逆の立場であっても、十分起こりうるリスクといえます。
 

■トラブル事例:離婚後、夫が行方不明に

会社経営者の夫と離婚した妻のAさんは、離婚後も子どもと夫名義で購入したマンションに住み続けることになりました。
しかし、慌ただしい離婚協議や新生活の準備などに追われ、夫の名義から自分の名義に変更する手続きを忘れてしまいます。すると離婚から2年後、突然金融機関から督促状が届いたのです。
調べた結果、夫の会社が経営破綻し、住宅ローンを滞納していたことが分かります。マンションの売却を検討しますが、肝心の元夫が行方不明のため、Aさんの意思だけでは、夫名義の不動産を自由に売却することはできません。最終的には、マンションを債権者に没収され、Aさんと子どもは、住み慣れた家を失うことになったのです。
 

住宅ローンの名義人が支払いを滞納する

不動産を購入する場合、多くの人が住宅ローンを利用します。住宅ローンとは、債務者が居住する不動産の購入資金を金融機関が融資するものです。夫婦で不動産を購入するのならば、ローン名義が夫、連帯保証人が妻というケースが大半とされています。

注意しなければならない点は、このローン名義人や連帯保証人は、不動産の名義変更のように簡単ではないことです。離婚しても、妻の連帯保証人としての責任が自動的に外れるわけではありません。夫婦のいずれかが債務者であり、いずれかが連帯保証人となった住宅ローン契約の関係性は、離婚後も継続されることになります。
たとえ、連帯保証人になっている妻が離婚を理由に責任の無効を訴えても、住宅ローンの債権者である銀行などの金融機関は、ほぼ認めてくれないでしょう。つまり、ローン名義人である元夫が住宅ローンの返済を滞った場合、連帯保証人である元妻のもとに、金融機関からの返済請求が届くことになるのです。
ローン名義人が支払いを滞納する事例は、決して珍しいケースではありません。離婚後もすぐに不動産を売却しなければ、このようなリスクが生じる可能性も十分に考えられるということです。
 

■トラブル事例:元夫が住宅ローンを滞納していた

離婚から8年が過ぎたBさんのもとに、突然金融機関から督促状が届きます。身に覚えがない督促状を開封すると、以前結婚していた元夫が住宅ローンを滞納しているため、その連帯保証人であるBさんに返済を要求するものでした。
しかも、金融機関からの返済命令の内容は、一括返済という厳しいものです。自分が住宅ローンの連帯保証人であったことを思い出したものの、対象の不動産に住んでいないことから納得のいかないBさん。しかし、離婚後も連帯保証人の責任は、法的にも有効であるため、結果的にBさんは、多額の借金を背負うことになってしまいました。

不動産も財産分与の対象となる

離婚時の財産分与では、不動産も対象となります。家・住宅ローンの名義人、ローンの残債を確認し、どのように財産分与するか、しっかり話し合いをするとよいでしょう。
また、財産分与には離婚が成立してから2年という期限があります。必ずこの期限内に財産分与を請求してください。

監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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