マンション売却で儲かった人がやっていたこととは？
- マンション売却で利益を出した人たちが実際に行っていた戦略や工夫を、7つのポイントに分けて解説します。
- 築年数・価格設定・タイミング・内覧準備・税制活用など、儲かる人の共通点を知ることで、マンション売却が成功に近づきます。
市場の動きや税制の仕組みを正しく理解し、戦略的に売却を進めていたのです。
本記事では、実際にマンション売却で利益を出した人たちが実践していたポイントを7つに整理してご紹介します。
目次
マンション売却で儲かった人がやっていたこと
マンション売却で利益を出すことは、決して偶然ではありません。成功した人たちは、購入時から売却まで一貫した戦略や工夫を実践しています。
ここでは、マンション売却で「儲かった」人たちが、具体的にどのようなことをやっていたのか、その秘訣を7つのポイントに分けて解説します。
秘訣① 築年数が10年以内で売却していた
マンションを売却して利益を出している人の多くは、築10年以内のタイミングを狙って動いています。築浅の物件は内装がきれいな状態に保たれており、設備も最新に近いため、買い手にとって魅力が大きいからです。間取りも今のライフスタイルに合っていることが多く、「リフォームせずにそのまま住める」という点が、購入の決め手になりやすい傾向があります。結果として、他の物件と比べても高値で売却できる可能性が高くなります。
一般的に、マンションの資産価値は築10年を境に下落のペースが早まると言われています。もし築年数がまだ浅いなら、価格が下がる前に動くのも一つの選択肢です。
秘訣② 適切な売り出し価格を設定していた
成功している売主の多くは、感情に左右されず、客観的なデータに基づいて売り出し価格を決めています。近隣の類似物件の成約事例や現在の売り出し価格を調べ、現時点での相場を把握することが基本です。そのうえで、交渉の余地を残すために、相場よりやや高めの価格で売り出し、反響状況を見ながら柔軟に調整していきます。
「2,980万円」や「〜万円台」など、検索サイトや広告で目を引きやすい価格帯を意識するのも有効な工夫です。こうした細かな戦略が、反響の数や売却スピードに影響するケースも少なくありません。
秘訣③ 需要の高いタイミングで売却していた
売却のタイミングも、価格に大きな影響を与えるポイントのひとつです。一般的に、購入希望者が増えるのは1月〜3月の新生活シーズンや、9月〜11月の転勤シーズンとされており、この時期に合わせて売却活動を始めると、反響を得やすくなります。住宅ローン金利が低水準で推移している時期や、税制優遇が拡充された年なども、買い手側の動きが活発になる傾向があります。加えて、周辺で再開発計画の発表があった直後など、地域単位で需要が高まる場面も見逃せません。
秘訣④ 立地の良さを重視して物件を購入していた
立地は、資産価値を左右する最大の要因のひとつです。たとえば、駅からの距離や買い物のしやすさ、学区や治安といった生活利便性に優れた場所は、年月が経っても需要が落ちにくく、売却時にも高く評価されやすくなります。さらに、将来的に再開発が予定されていたり、人口増加が見込まれるようなエリアを選んでいた場合、相場自体が上がっていることも少なくありません。
秘訣⑤ 内覧準備に力を入れていた
内覧は、買い手が実際に物件を見て「ここに住みたいかどうか」を判断する、非常に重要な機会です。第一印象が決まる場でもあるため、準備には気を配りたいところです。基本となるのは、室内の清掃や整理整頓です。不要な物はできるだけ片づけ、生活感を抑えることで、空間の広さや使いやすさが伝わりやすくなります。また、日中の明るい時間帯に設定し、照明や換気、室温などにも気を配ると、より好印象につながります。
秘訣⑥ 複数の不動産会社を比較していた
不動産の売却を納得いく形で進めるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが欠かせません。査定額が高いかどうかだけでなく、根拠や販売方法、担当者の対応まで含めて、総合的に比較することが大切です。また、媒介契約の形式にも種類があり、1社に絞らずに複数社と契約できる「一般媒介契約」を選ぶことで、競争原理を働かせてより良い条件を引き出すという方法もあります。どの形式が合っているかは、自分の希望や物件の状況に応じて判断するのがポイントです。
秘訣⑦ 売却時に税制優遇や特例を活用していた
不動産を売却して利益が出た場合、「譲渡所得」として税金がかかります。ただし、うまく制度を活用すれば、税負担を大きく抑えることも可能です。たとえば、自宅を売却する際には「3,000万円の特別控除」という制度を使える場合があり、条件を満たせば最大3,000万円までの譲渡所得が非課税になります。
売却を検討し始めた段階で、不動産会社や税理士に相談しておくと安心です。どの書類が必要になるか、いつまでに用意すべきかを把握しておけば、確定申告の時期に慌てることもありません。準備次第で、最終的な手取り額に差が出るケースもあるため、税金面も含めた計画を立てておきましょう。
マンション売却で儲かるためのコツ
マンション売却で利益を出すためには、物件そのものの魅力だけでなく、社会の動きや市場の深いトレンドを読み解く戦略的な視点が不可欠です。
ここでは「儲かる」ための具体的な3つのコツを解説します。
コツ① 賃貸家賃と市場動向から売り時を見極める
マンションの売却価格と、地域の家賃相場には一定の関係があります。賃貸の家賃が安定している、または上昇傾向にあるエリアでは、「住みたい」と考える人が多いため、物件の需要も比較的高く、資産価値が大きく落ちにくいと考えられます。そのため、エリアの家賃が堅調であれば、急いで売却するよりも、ある程度の期間を見ながら希望価格でじっくり買い手を探す、というスタンスも一つの選択肢です。
また、家賃相場の変化は売買価格よりも早く動くことが多く、不動産価格の先行指標としても活用できます。日頃から地域の家賃の動きを把握しておくことで、売り時の判断材料として役立てられるでしょう。
コツ② コロナによるライフスタイルの変化をチャンスに変える
コロナ禍を経て定着したテレワークの影響で、「自宅に仕事専用のスペースが欲しい」というニーズが広がっています。そのため、リビングとは別に使える一室があるような、少し広めの間取りが注目されるようになりました。特に3LDK以上の物件は、子育て中の家庭や共働き世帯からの需要が高く、実際に「+1部屋」がワークスペースとして使えることが伝わると、購入希望者の関心も高まりやすくなります。
売却時には、「この部屋はテレワークにも向いています」といった具体的な使い方をアピールすることで、物件の印象を良くし、内覧時の反応も変わってきます。今の暮らし方に合った提案ができるかどうかが、価格やスピードに影響することも少なくありません。
コツ③ コンパクトシティ構想エリアに着目する
マンションの売却を検討する際、将来的な地域価値にも目を向けておくと、思わぬ好条件につながることがあります。その一つが「コンパクトシティ構想」による街づくりの影響です。コンパクトシティ構想とは、駅や商業施設、病院などの生活インフラを中心エリアに集約し、利便性の高い街をつくるという行政の取り組みです。こうしたエリアにあるマンションは、周辺の再整備や人口流入により資産価値が上がる可能性があり、将来的な売却益にも期待が持てます。
最近ではテレワークの普及もあり、都心から少し離れた駅近エリアや、生活利便性の高い郊外エリアも注目されています。ご自身の物件がどのような都市計画の範囲にあるのか、自治体のホームページなどで確認しておくと、売却時のアピール材料として活かせるかもしれません。
マンション売却で損しないための注意点
マンション売却では、予期せぬことで損をしてしまうこともあります。事前に注意点を知っておけば、リスクを回避し、よりスムーズで有利な売却を進めることができます。
ここでは、特に気をつけておきたい5つのポイントを解説します。
ポイント① 競合物件と売却タイミングをずらす
同じマンション内や近隣エリアで、似たような間取り・価格帯の物件が売り出されている場合、どうしても比較されやすくなります。特に、自分の物件よりも安い価格で出ている競合があると、そちらに注目が集まり、売れ残りや値下げにつながるリスクも出てきます。こうした状況を避けるためには、あえて時期をずらす、価格帯を少し調整するなど、競合と正面からぶつからない工夫が有効です。「今すぐ出すより、少し様子を見るほうが得策」というケースもあるため、売り出しタイミングを柔軟に考えることが、結果的に高値売却につながる場合もあります。
ポイント② 売却スケジュールには最低でも6ヶ月の余裕を持つ
マンション売却には、準備から引き渡しまで一般的に3ヶ月〜6ヶ月、場合によってはそれ以上かかることもあります。売却スケジュールに余裕がないと、焦って希望価格よりも低い金額で売却してしまう「売り急ぎ」のリスクが高まります。転居や資金計画などを考慮し、最低でも6ヶ月程度の余裕を持った計画を立てることが、納得のいく条件で売却するためには不可欠です。
ポイント③ 諸費用や税金を見越して利益計算をしておく
諸費用や税金を事前に把握し、売却価格から差し引いた手取り額を試算しておくことが重要です。マンション売却は、仲介手数料、印紙税、登記費用、そして売却益が出た場合の譲渡所得税など、さまざまな諸費用や税金がかかります。予想外の出費で慌てないためにも、不動産会社に詳細な見積もりを依頼し、余裕を持った資金計画を立てましょう。
ポイント④ 値下げ交渉を想定しておく
マンション売却では、購入希望者から値下げ交渉が入ることが一般的です。あらかじめ値下げ交渉があることを見越して、初期の売り出し価格をやや高めに設定しておくのも一つの戦略です。ただし、相場からかけ離れた価格では買い手がつかないため、不動産会社と相談しながら適切な範囲で設定しましょう。交渉の落としどころを事前に決めておくことも大切です。
ポイント⑤ 固定資産税の精算は契約時に明確に取り決める
固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に納税義務があります。固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に納税義務があります。そのため、年の途中で売却した場合でも、その年度分の納税義務者は売主となります。実務上は、慣習として引渡し日を基準に日割り計算し、買主の負担分を売買代金とは別に精算することが一般的です。精算方法について法的な決まりはないため、必ず売買契約書に明記し、トラブルを未然に防ぎましょう。
マンション売却で儲かるための不動産仲介業者の選び方
マンション売却は、査定額の高さだけで不動産会社を選ばないことが大切です。まず注目すべきは、不動産会社が「エリア」や「物件タイプ」に対してどれだけ実績を持っているかです。自分の物件と似たケースでどのような売却事例があるのかを確認すると、会社の得意分野が見えてきます。
さらに、実際に担当してくれる営業担当者の対応力も見逃せません。質問への反応の速さ、説明のわかりやすさに加えて、税金や契約面での知識、交渉に関する提案力があるかどうかも重要な判断材料です。
単に「高く売れるかどうか」だけでなく、売却全体を安心して任せられる相手かどうかが大切です。長い付き合いになるからこそ、信頼できる会社・人を選ぶことが、納得のいく売却につながります。
マンション売却で儲かった際にかかる税金
マンションを売却して利益が出た場合、利益（譲渡所得）に対して「譲渡所得税（所得税・住民税）」が課されます。譲渡所得税は、売却価格から物件の購入費や売却経費を差し引いて計算された利益部分にかかる税金です。
ほかにも、利益の有無にかかわらず発生する税金や費用もあります。売買契約書に貼る収入印紙代である「印紙税」や、不動産会社に支払う仲介手数料に対する「消費税」などです。
なお、個人がマイホームとして利用していたマンションを売却する場合、建物代金に消費税はかかりませんが、事業用として使用していた場合は課税対象となるため注意が必要です。
マンション売却で儲かった際に活用できる節税制度
マンション売却で利益が出た場合でも、特定の条件を満たせば税金の負担を軽減できるさまざまな特例制度が用意されています。制度を上手に活用することで、手元に残る資金を大きく増やすことも可能です。
ここでは、代表的な節税制度の概要と、利用するための主な条件について解説します。
マイホーム売却時の特別控除
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間の長短に関わらず、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる「3,000万円の特別控除」という制度があります。この特例を使えば、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金がかかりません。また、所有期間が10年を超えているマイホームを売却する場合は、譲渡所得6,000万円以下の部分について、さらに低い税率が適用される軽減税率の特例も併用できる場合があります。
買い替え時の節税優遇
マイホームを買い替える場合には、特定の条件を満たせば税負担を軽減できる特例があります。「特定の居住用財産の買換えの特例」は、売却した金額よりも高い価格のマイホームに買い替えた場合などに、譲渡益への課税を将来に繰り延べることができる制度です。新たな住宅ローンを組む場合は、住宅ローン控除を利用できることもあります。ただし、この買換え特例は、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例とは併用できないため注意が必要です。
相続したマンションを売る場合の節税
相続によって取得したマンションを売却する場合にも、税負担を軽減できる特例があります。「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」は、相続税を支払っていた場合に、その相続税額の一部を売却時の取得費に加算できるというものです。譲渡所得が圧縮され、結果として譲渡所得税が軽減されます。「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用するためには、相続開始のあった日の翌日から3年10ヶ月以内に売却する必要があります。
まとめ
マンション売却で利益を出すためには、築年数や売却タイミングの見極め、適切な価格設定、そして購入希望者に響く内覧準備といったポイントを押さえることが重要です。何よりも、お客様の状況を深く理解し、的確なアドバイスとサポートを提供してくれる信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが成功への近道です。
ポラスの仲介は、埼玉県・千葉県・東京都の地域情報に精通し、お客様一人ひとりのご事情に合わせた最適な売却プランをご提案します。長年の実績と経験豊富なスタッフが、査定から売却、税金のご相談までトータルでサポート。お客様の大切なマンション売却を、安心してお任せいただけます。
まずは無料査定から、お気軽にご相談ください。
お客様の「より良い条件で売却したい」という想いに、全力でお応えします。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
