不動産を高く売るには？
- 不動産を高く売るための戦略、売却方法の比較、査定額を左右する要因、避けるべき失敗、信頼できる不動産会社の選び方まで、専門家が徹底解説。
- 大切な資産の価値を最大限に引き出す秘訣を伝授します。
この記事では、不動産をより高く売却するための具体的なポイントや、売却を成功に導くための不動産会社の選び方について、専門家の視点から詳しく解説します。
目次
不動産売却で高く売るには「買取」よりも「仲介」を選ぶべき
不動産を売却する際には、主に「買取」と「仲介」の2つの方法があります。それぞれの方法には異なる特徴があり、売主の状況や優先順位によって最適な選択肢が変わってきます。
まずはそれぞれのメリット・デメリットを正しく理解し、ご自身の目的に合った売却方法を見極めることが重要です。
買取とは
「買取」とは、不動産会社が売主から直接物件を買い取る売却方法です。一般の購入希望者を探す必要がないため、最短で数日～1か月程度と、スピーディーに現金化できるのがメリットです。また、物件は一般公開されず、内覧対応や売却のための掃除・リフォームも必要ありません。契約不適合責任が免除される（売却後に雨漏りなどの欠陥が見つかっても、売主が責任を負わなくてよい）ケースが多いのも利点です。
一方で、買取価格は市場価格の7～8割程度になるなど、相場より安くなるのがデメリットです。とにかく早く、手間をかけずに家を手放したい場合に適した方法と言えるでしょう。
仲介とは
「仲介」とは、不動産会社に依頼し、広告などを使って一般の購入希望者を探してもらう売却方法です。不動産会社が売却活動や交渉を代行してくれます。メリットは、多くの購入希望者にアプローチできるため、相場に近い価格、あるいはそれ以上で売れる可能性が高いことです。一方で、買主が見つかるまでに数ヶ月から半年以上かかることもあり、内覧対応や清掃などの手間が発生してしまう点に注意してください。少しでも高く売ることを目指すなら、仲介手数料はかかりますが仲介を選ぶのがおすすめです。
不動産売却の基本的な流れ
不動産売却をスムーズに進めるには、全体の流れを事前に把握しておくことが大切です。
一般的な「仲介」による売却は、主に以下のステップで進行します。
①不動産会社の査定を受ける
②媒介契約を結ぶ
③売却活動を行う
④売買契約を結ぶ
⑤決済・引き渡しを行う
なお、不動産会社が直接の買主となる「買取」の場合は、買主を探す②と③のステップが不要です。そのため、①査定のあと、すぐに④売買契約、⑤決済・引き渡しへと進み、短期間での売却が可能となります。
不動産売却の高額査定に影響する主な要因
不動産の査定価格は、一つの要素だけで決まるわけではありません。建物の状態や広さ、立地条件といったさまざまな要因を、不動産会社が総合的に評価して算出します。
ここでは査定額に大きく影響する代表的な4つの要因について、具体的に解説していきます。
要因① 築年数・階数・方角などの建物の状況
建物の基本的なスペックは、査定額を大きく左右します。特に「築年数」は重要で、新しいほど資産価値は高く評価されるのが一般的です。マンションの場合は「階数」も評価に影響し、高層階であるほど眺望や日当たりが良く、プライバシーも確保されやすいため、査定額は高くなる傾向にあります。居住の快適性に直結する「方角」も重要です。一日を通して明るい南向きの物件や、複数の窓から光を取り込める角部屋は人気が高く、高額査定につながりやすい代表的な要素と言えるでしょう。
要因② 土地・建物の面積や形状
専有面積や土地面積が広いほど、居住スペースにゆとりが生まれ、将来的な使い道も増えるため、物件の査定は高くなる傾向があります。土地の形状も重要な評価ポイントです。正方形や長方形のように整った「整形地」は、建物の配置がしやすく、土地を無駄なく使えるため好まれます。
建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）や容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）に余裕がある土地も、将来の増改築や建て替えがしやすいため、査定額にプラスに働きます。
要因③ 立地条件や周辺環境
不動産の所在地も重要です。なかでも重視されるのが駅からの距離です。徒歩10分圏内にある物件は、通勤・通学に便利な立地として、高く評価される傾向があります。周辺にスーパーや学校、病院、公園といった生活施設が整っているかどうかも、査定額に大きな影響を与えます。日々の暮らしやすさが、購入希望者の印象を大きく左右するためです。
加えて、街の雰囲気や将来性も見逃せません。閑静な住宅街に位置している、治安が良い、再開発が進んでいるなど、今後の資産価値が期待されるエリアは、特に高く評価される傾向があります。
要因④ リフォームの有無
リフォームやメンテナンスの状況も、物件の査定額に影響します。特に、キッチンや浴室、トイレといった水回りが新しい設備に交換されていたり、内装がきれいに整えられていたりすると、評価が高くなる傾向があります。さらに、外壁の塗装や屋根の補修が定期的に行われている場合、建物が丁寧に管理されてきた証とされ、資産価値の下落を抑える要因にもなります。マンションの場合は、大規模修繕工事を終えたばかりのタイミングだと、建物全体の印象が良くなり、評価額にプラス材料として働くことも少なくありません。
不動産売却で高く売るためのポイント
大切な資産である不動産を、少しでも有利な条件で売却したいと願うのは当然のことです。しかし、ただ待っているだけで高値が付くわけではありません。
ここでは、不動産売却において、より高い価格での成約を目指すための具体的なポイントを6つに分けて詳しく解説します。
ポイント① 事前に価格相場と売却の知識を把握する
不動産売却を有利に進めるための第一歩は、物件の価値と市場を正しく知ることから始まります。インターネットなどを活用し、近隣エリアで最近売れた事例や、現在売りに出されている物件の価格をリサーチしましょう。その際、築年数や間取り、駅からの距離など、ご自身の物件と近い条件のものを参考にすることで、より精度の高い価格相場を把握できます。また、売却にかかる税金や諸経費といった基本的な知識も事前に学んでおくと、不動産会社との交渉や資金計画もスムーズです。
ポイント② 売却のタイミングを見極める
不動産には、売れやすい「旬の時期」があります。一般的に、新生活の準備が本格化する1月〜3月や、秋の転勤シーズンである9月〜11月は、住宅購入を検討する人が増えるため、高値での売却が期待できます。売却準備には時間がかかるため、逆算して早めに動き出すことが重要です。住宅ローン金利や景気の動向、近隣での再開発計画なども価格に影響します。焦って売ると不利な条件を飲まざるを得ないため、余裕を持ってスケジュールを組みましょう。
ポイント③ 複数の不動産会社に査定を依頼する
売却を依頼する不動産会社選びは、売却価格を左右する最も重要な要素の一つです。必ず1社に絞らず、複数の会社に査定を依頼し、比較検討しましょう。不動産会社によって査定額が数十万、時には数百万円も異なることは珍しくありません。その際、提示された査定額の高さだけでなく、「なぜその価格なのか」という根拠を明確に説明してくれるかどうかが、信頼できる会社を見極める重要なポイントです。
ポイント④ 物件を魅力的に見せる内覧準備を行う
購入希望者が物件を直接確認する「内覧」は、交渉を大きく左右する重要なステップです。第一印象を良くするため、室内の清掃と整理整頓を徹底し、水回りなども含めて清潔な状態を保ちましょう。生活感を極力なくし、モデルルームのようなスッキリとした空間を演出するのが理想です。内覧時には室内の照明をすべて点灯し、カーテンを開けて、部屋全体が明るく広く見えるように工夫することも効果的です。空き家の場合はプロのハウスクリーニングを、居住中の場合は丁寧な対応を心がけることが、好印象につながります。
ポイント⑤ 売出価格は値引きを見越して設定する
不動産の売買では、購入希望者からの価格交渉が入るのが一般的です。そのため、最初から希望売却額ぴったりで売り出すのではなく、ある程度の値引き交渉があることを見越して、少しだけ上乗せした価格を設定するのが一般的な方法です。例えば、最終的に3,000万円で売りたいのであれば、3,080万円や3,100万円といった価格で売り出し、交渉の「のりしろ」を持たせておきます。ただし、相場から大きくかけ離れた価格設定は、問い合わせ自体が来なくなる原因にもなるため、不動産会社と相談しながら慎重に決定しましょう。
ポイント⑥ ホームインスペクションを行う
「ホームインスペクション」とは、建築士などの専門家が建物の劣化状況や不具合の有無を診断する調査のことです。売却前に実施しておけば、物件の状態を客観的に確認できるだけでなく、買主にも安心してもらえる材料になります。修繕が必要な部分が見つかっても、事前に対応したり、価格に反映させたりと、柔軟な対策がとれます。「インスペクション済み」と明示されている物件は、買主から信頼を得やすく、内見後の印象も良くなります。売却のスピードや価格交渉にも好影響を与えるため、検討する価値のある選択肢です。
不動産売却で高く売るためにやってはいけないこと
不動産を少しでも高く売るためには、「やるべきこと」と同時に、高く売ろうとするあまり、かえって失敗につながりやすい「やってはいけないこと」を知っておくことが非常に重要です。
ここでは、不動産売却で特に注意すべき3つのNG行動を具体的に解説します。
NG① 査定価格の高さだけで不動産会社を選ぶ
複数の不動産会社に査定を依頼した際、提示された金額が最も高いという理由だけで一社に決めてしまうのは注意が必要です。媒介契約を取りたいがために相場より高めに設定された「釣り査定」である可能性も否定できません。根拠の乏しい価格で売り出してしまうと、購入希望者からの関心が集まらず、物件が長期間売れ残るリスクがあります。最終的には価格を大きく下げざるを得なくなるケースも少なくありません。
査定額を見る際には、どのような根拠に基づいているのか、周辺の成約事例や市場動向を踏まえた説明があるかどうかを確認しましょう。販売戦略の具体性や担当者の提案力も含め、総合的に判断することが重要です。
NG② 価格や条件交渉に一切応じない
「できるだけ高く売りたい」という気持ちは当然ですが、思いが強すぎて、価格交渉にいっさい応じない姿勢をとってしまうと、かえって機会を逃してしまうことがあります。購入希望者は常に他の物件と比較しており、相場とかけ離れた価格で、しかも交渉の余地がないとなれば、最初から検討対象から外される可能性もあるでしょう。売却が長引けば、物件の印象が悪くなり、結局は当初よりも大幅な値下げが必要になるケースも考えられます。そうならないためにも、あらかじめ「どこまで譲れるか」を不動産会社と話し合い、交渉を見越した価格設定をしておくことが、満足のいく売却につながります。
NG③ 物件の欠陥などマイナス要素を隠す
たとえ売却を急いでいても、物件に関する不具合（いわゆる瑕疵）を隠したまま売るのは絶対に避けるべきです。売却後にそうした事実が発覚すれば、売主は「契約不適合責任」を問われる可能性があります。修繕費の負担だけでなく、代金の減額、契約解除、さらに損害賠償にまで発展しかねないため注意が必要です。たとえマイナスの情報であっても、事前に正直に伝えておくことで、買主からの信頼も得やすくなります。あとになって問題が大きくなるより、最初の段階でしっかり説明したほうが、結果としてスムーズな取引につながります。
不動産売却で高く売るための不動産会社の選び方
不動産を納得のいく形で売却するには、「どの会社に任せるか」が最も重要なポイントの一つです。実際、扱う物件の種類やエリア、販売のスタイルは会社ごとに大きく異なり、選ぶパートナー次第で売却価格や成約までのスピードも変わってきます。
ここからは、信頼できる不動産会社を見極めるために、実際にチェックすべき3つの視点を紹介していきます。
①得意分野や対応エリアを確認する
不動産会社にもそれぞれ得意分野があります。高く売りたいなら、自分の物件に強い会社を選ぶのが第一歩です。たとえば、地域に密着した不動産会社は、エリアの土地勘や買い手の傾向をよく把握しており、地元での販売に強みを持っています。反対に、大手の不動産会社であれば、広告の掲載先が広く、全国からの問い合わせや遠方の買い手にも情報を届けやすいといった特徴があります。
戸建て・マンション・土地といった物件の種類ごとに、売却実績をきちんと見ておくことも重要です。実績が豊富な会社は、それだけ販売価格の見極めや売り出し方にもノウハウがあり、安心して任せられる可能性が高くなります。
②担当者との相性を確認する
不動産の売却は、担当者と何度もやり取りを重ねながら進めていくものです。だからこそ、会社の知名度よりも、実際に担当してくれる人との相性や対応力が大切です。こちらの疑問に丁寧に答えてくれるか、専門的な話も分かるように噛み砕いてくれるか、連絡が早いかどうか。そうした小さな対応の積み重ねで、「この人なら信頼できる」と感じられるかが見えてきます。経験や知識ももちろん重要ですが、何より売主の立場に立って親身になってくれる担当者かどうかが、後悔しない売却のための大きな判断材料です。
③類似物件の売買実績を確認する
検討している不動産会社に、近いエリア・間取り・築年数の「類似物件」をどれだけ扱った実績があるかは、確認しておきたい重要なポイントです。過去の取引事例が豊富な会社ほど、その地域の買い手の傾向や、どんな見せ方が効果的かを把握しています。また、特定のエリアや物件タイプに強い会社は、独自の販売ノウハウや、すでに検討中の買い手リストを持っていることも多く、そうした点でも売却成功の可能性が高まります。
まとめ
不動産を高く売るためには、まず売却方法として「仲介」を選び、基本的な流れを理解することが大切です。査定に影響する要因を把握し、相場調査、タイミングの見極め、複数社への査定依頼、魅力的な内覧準備、ホームインスペクションといったポイントを実践しましょう。
一方で、査定価格の高さだけで不動産会社を選んだり、価格交渉に一切応じなかったり、物件の欠陥を隠したりする行為は避けるべきです。そして何よりも、信頼できる不動産会社を選ぶことが成功の最大の鍵です。得意分野、担当者との相性、類似物件の実績などを確認しましょう。
ポラスの仲介は、地域密着の豊富な情報力と実績でお客様の不動産価値を最大限に引き出すお手伝いをいたします。相続や税務に関する専門的なサポートも充実しており、安心して取引を進めていただける体制を整えています。不動産売却のご相談は、ぜひポラスの仲介にお寄せください。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
