全国的に空き家が増加の一途をたどる中、その問題は深刻さを増しています。特に所有者にとって避けて通れないのが「税金」の問題です。ご自身の、あるいはご実家の空き家を放置していると、知らないうちに税金の負担が跳ね上がってしまうリスクがあることをご存じでしょうか。

本記事では、空き家にかかる固定資産税の基本的な知識から、「特定空き家」や2023年に新設された「管理不全空き家」に指定された場合のリスク、具体的な税額シミュレーション、そして税負担を軽減するための対策や活用法まで、空き家と税金に関するあらゆる情報を網羅的に解説します。放置は最大の損失に繋がりかねません。早めの対策で、あなたの空き家問題を解決する一助となれば幸いです。

なぜ今、空き家が社会問題になっているのか？

日本の空き家問題は、もはや他人事ではありません。総務省の住宅・土地統計調査によると、全国の空き家数は右肩上がりに増加し、2018年には過去最多の846万戸に達しました。総住宅数に占める空き家の割合を示す「空き家率」も13.6%と過去最高を更新しています。

この空き家増加の背景には、少子高齢化による人口減少や核家族化の進行、地方から都市部への人口流出、そして相続した家屋が住む予定がなく放置されてしまうケースの増加など、様々な要因が複雑に絡み合っています。

空き家が社会問題として深刻視されるのは、単に「家が使われていない」というだけでは済まされないからです。具体的には、以下のような問題を引き起こす可能性があります。

• 倒壊や破損のリスク: 適切に管理されない空き家は老朽化が進行しやすく、台風や地震などの自然災害時に倒壊したり、屋根や外壁の一部が剥がれ落ちたりして、通行人や近隣住民に危害を与える恐れがあります。
• 景観の悪化: 雑草が生い茂り、窓ガラスが割れたまま放置された空き家は、地域の景観を著しく損ね、街の魅力低下に繋がります。
• 治安の悪化: 不法侵入や不法投棄の温床となりやすく、放火や不審者の潜伏場所になるなど、地域の治安悪化を招く可能性があります。
• 衛生問題の発生: ゴミの不法投棄や害虫・害獣の発生源となり、悪臭や衛生環境の悪化を引き起こすことがあります。

さらに、これらの問題は近隣住民とのトラブルに発展するケースも少なくありません。空き家を放置することは、所有者自身の税金負担を増やすだけでなく、地域社会全体に大きな影響を与える問題なのです。

空き家の固定資産税の基本

空き家を所有している限り、毎年課税されるのが固定資産税です。まずは、その基本的な仕組みを理解しましょう。

 

固定資産税・都市計画税とは？

固定資産税と都市計画税は、不動産を所有している人が毎年納める地方税です。

• 固定資産税:
  • 課税主体: 不動産が所在する市町村（東京都23区は都）。
  • 課税対象: 土地、家屋、償却資産（事業用資産）。
  • 税額の計算: 課税標準額 × 標準税率1.4%（自治体によって異なる場合あり）。
  • 課税時期: 毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。
• 都市計画税:
  • 課税主体: 固定資産税と同じ市町村（東京都23区は都）。
  • 課税対象: 市街化区域内にある土地・家屋。
  • 税額の計算: 課税標準額 × 標準税率0.3%（自治体によって異なる場合あり）。
  • 都市計画税は、道路、公園、下水道などの都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てられる目的税です。

これらの税金は、不動産の評価額（固定資産税評価額）に基づいて算出される「課税標準額」に税率を掛けて計算されます。固定資産税評価額は3年に一度見直されます。

 

「住宅用地の特例」で土地の税金が安くなっている

空き家の固定資産税を考える上で、非常に重要なのが「住宅用地の特例」です。これは、住宅が建っている土地（住宅用地）の税負担を軽減するための特例措置です。

• 小規模住宅用地: 住宅1戸につき200m²までの部分
  • 固定資産税の課税標準額が1/6に軽減
  • 都市計画税の課税標準額が1/3に軽減
• 一般住宅用地: 小規模住宅用地以外の部分（200m²を超える部分）
  • 固定資産税の課税標準額が1/3に軽減
  • 都市計画税の課税標準額が2/3に軽減

この特例があるため、住宅が建っている土地の固定資産税は、更地の土地と比べて大幅に安くなります。しかし、この特例こそが空き家問題の根源の一つとも言われています。なぜなら、この特例があるために、古い家屋を解体して更地にするよりも、空き家として放置しておく方が固定資産税が安くなるという逆転現象が起き、空き家がなかなか減らない一因となっているからです。

税金が6倍に？「特定空き家」と「管理不全空き家」のリスク

空き家を放置し続けると、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が最大で6倍になる可能性があります。その引き金となるのが「特定空き家」や「管理不全空き家」への指定です。

 

「特定空き家」に指定される4つの条件

「特定空き家」とは、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、市町村が指定する適切な管理が行われていない空き家のことです。具体的には、以下の4つの状態のいずれかに該当すると、特定空き家に指定される可能性があります。

1. 倒壊等著しく保安上危険となるおそれがある状態: 建物が傾いている、屋根や壁が大きく破損しているなど、倒壊の危険性がある状態。
2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態: 多数のゴミが放置され、悪臭を放っている、害虫・害獣が大量発生しているなど、周辺住民の生活環境に悪影響を及ぼす状態。
3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態: 雑草や樹木が生い茂り、庭木が道路にはみ出している、窓ガラスが割れたまま放置されているなど、地域の美観を著しく損ねている状態。
4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態: 不法侵入者が頻繁に出入りしている、放火の危険性が高いなど、上記に準ずる危険な状態。

これらの条件に当てはまる空き家は、市町村から指導・勧告の対象となり、最終的には「特定空き家」に指定されてしまいます。

 

2023年新設！よりリスクが高い「管理不全空き家」とは？

2023年12月13日に施行された改正空家等対策の推進に関する特別措置法により、新たに「管理不全空き家」という区分が設けられました。これは、特定空き家に指定される前の段階で、適切な管理が行われていない状態の空き家を指します。

「管理不全空き家」は、特定空き家ほど緊急性の高い危険な状態ではないものの、放置すれば将来的に特定空き家になる可能性が高いと判断される物件です。例えば、建物の老朽化が進行しているが、すぐに倒壊するわけではない、といったケースが該当します。

この「管理不全空き家」に指定されると、たとえ特定空き家でなくても、後述する「住宅用地の特例」が解除される対象となります。特定空き家よりも幅広い空き家が特例解除の対象となるため、より多くの所有者が税金リスクに直面することになります。

 

指定されるとどうなる？特例解除と行政からの措置

特定空き家または管理不全空き家に指定されると、所有者には以下のような大きな影響が生じます。

1. 住宅用地の特例解除（固定資産税・都市計画税が最大6倍に！）
   これが最も直接的かつ大きな影響です。空き家が特定空き家または管理不全空き家に指定され、市町村から「勧告」を受けると、その土地に適用されていた住宅用地の特例が解除されてしまいます。
   その結果、土地の固定資産税は最大で6倍に、都市計画税は最大で3倍に跳ね上がる可能性があります。
2. 行政からの措置
   特例解除だけでなく、市町村は所有者に対して、段階的に以下の措置を行うことができます。
   • 助言・指導: まずは文書などで改善を促します。
   • 勧告: 特定空き家・管理不全空き家に指定し、特例解除の対象となります。
   • 命令: 勧告に従わない場合、修繕や解体などの措置を命令します。これに違反すると罰金が科される可能性があります。
   • 代執行: 命令にも従わない場合、市町村が代わりに空き家の解体や修繕を行い、その費用を所有者に請求します。

このように、空き家を放置し続けることは、税金負担の増大だけでなく、行政指導や多額の費用請求に繋がる重大なリスクをはらんでいるのです。

【税額シミュレーション】空き家の固定資産税はいくらになる？

実際に特定空き家・管理不全空き家に指定された場合、税金がどれくらい増えるのかをシミュレーションしてみましょう。

 

固定資産税の計算式

固定資産税と都市計画税の計算式は以下の通りです。

• 固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%（標準税率）
• 都市計画税 = 課税標準額 × 0.3%（標準税率）

  ※課税標準額は、固定資産税評価額の70%（土地は原則）となることが多く、建物は評価額がそのまま課税標準額となる場合が多いです。税率は自治体によって異なる場合があります。

シミュレーション前提条件:

• 土地の固定資産税評価額：1,000万円
• 家屋の固定資産税評価額：200万円
• 土地の面積：200m²（小規模住宅用地に該当）
• 固定資産税率：1.4%、都市計画税率：0.3%

 

ケース1：通常の空き家（特例適用）の場合

まだ特定空き家・管理不全空き家に指定されておらず、住宅用地の特例が適用されている場合。

• 土地の固定資産税
  • 評価額1,000万円 → 課税標準額1,000万円 × 1/6（特例） = 166.6万円
  • 固定資産税：166.6万円 × 1.4% = 23,324円
  • 都市計画税：166.6万円 × 0.3% = 4,998円
• 家屋の固定資産税
  • 評価額200万円
  • 固定資産税：200万円 × 1.4% = 28,000円
  • 都市計画税：200万円 × 0.3% = 6,000円

合計税額：23,324円 + 4,998円 + 28,000円 + 6,000円 = 62,322円

 

ケース2：特定・管理不全空き家（特例解除）の場合

特定空き家または管理不全空き家に指定され、住宅用地の特例が解除された場合。

• 土地の固定資産税
  • 評価額1,000万円 → 課税標準額1,000万円（特例解除）
  • 固定資産税：1,000万円 × 1.4% = 140,000円
  • 都市計画税：1,000万円 × 0.3% = 30,000円
• 家屋の固定資産税
  • 評価額200万円
  • 固定資産税：200万円 × 1.4% = 28,000円
  • 都市計画税：200万円 × 0.3% = 6,000円

合計税額：140,000円 + 30,000円 + 28,000円 + 6,000円 = 204,000円

このシミュレーション結果を見ると、特例が適用されている場合の年間約6.2万円の税負担が、特例解除後には年間約20.4万円と、約3.3倍に増加することがわかります（土地の固定資産税だけを比較すると約6倍です）。
これはあくまで一例ですが、放置し続けることの経済的リスクの大きさを物語っています。

固定資産税の負担を増やさないための4つの対処法

空き家の固定資産税の負担を増やさないためには、早めの対策が不可欠です。主な対処法は以下の4つです。

 

1. 自治体の助言に従い適切に管理する

最も基本的な対策は、空き家を適切に管理することです。特定空き家や管理不全空き家に指定されないよう、建物の劣化を防ぎ、周辺環境に悪影響を与えない状態を保つことが重要です。

• 定期的な換気、清掃: カビや害虫の発生を防ぎ、建物の状態を良好に保ちます。
• 庭木の剪定、草刈り: 景観を損ねず、近隣からの苦情を防ぎます。
• 不法投棄の防止: 定期的に巡回し、ゴミが捨てられないよう対策を講じます。
• 建物の修繕: 屋根や外壁の破損、窓ガラスの割れなどは放置せず、早めに修繕します。

また、自治体によっては空き家所有者向けの相談窓口や、管理に関する情報提供を行っています。地域の条例や助言に従い、行政と連携しながら管理していくことが重要です。

 

2. 空き家を売却する

空き家を今後利用する予定がないのであれば、売却を検討するのが最もシンプルな解決策です。

メリット:

• 固定資産税・都市計画税の負担がなくなる。
• 管理の手間や費用が不要になる。
• まとまった売却益を得られる可能性がある。
• 特定空き家・管理不全空き家指定のリスクから解放される。

ただし、空き家の状態によっては買い手が見つかりにくい場合や、リフォーム費用が必要になる場合もあります。不動産会社に査定を依頼し、売却の可能性や市場価値を把握することが第一歩です。後述の「空き家特例」も活用できる場合があります。

 

3. 賃貸や民泊などで活用する

空き家を収益物件として活用することで、固定資産税の負担を賄い、さらに収益を得ることができます。

主な活用方法:

• 賃貸: 一般的な賃貸物件として貸し出す。入居者がいれば、適切な管理も期待できます。
• 民泊: 観光客向けに短期滞在施設として貸し出す。ただし、民泊新法（住宅宿泊事業法）など、法規制への対応が必要です。
• シェアハウス: 複数人で共同生活を送る形式で貸し出す。
• 事業用として貸し出す: 店舗、事務所、倉庫など、地域のニーズに合わせて活用します。

活用するためには、リフォームが必要になるケースが多いですが、国の補助金制度や自治体の助成金制度を利用できる場合もあります。不動産会社やリフォーム業者、あるいは空き家活用に特化したコンサルタントに相談してみましょう。

 

4. 解体して更地にする

老朽化が著しい空き家や、売却・活用が難しい空き家の場合、解体して更地にすることも選択肢の一つです。

メリット:

• 老朽化した建物の倒壊リスクや、特定空き家・管理不全空き家指定のリスクがなくなる。
• 建物の固定資産税負担がなくなる。
• 更地として売却しやすくなる場合がある。

 

■注意点：解体すると土地の固定資産税が上がる可能性

しかし、解体には大きな注意点があります。それは、建物を解体して更地にすると、それまで適用されていた「住宅用地の特例」が解除され、土地の固定資産税・都市計画税が大幅に上がってしまう可能性が高いことです。

前述のシミュレーションの通り、土地の固定資産税は最大で6倍、都市計画税は最大で3倍になることがあります。解体費用も数十万〜数百万円かかるため、総合的に判断することが重要です。解体後に駐車場として活用するなど、何らかの収益を上げる方法を検討することも視野に入れましょう。

空き家売却で使える税金控除「空き家特例（3,000万円特別控除）」

空き家を売却する際にぜひ活用を検討したいのが、「被相続人の居住用家屋等に係る譲渡所得の特別控除」、通称「空き家特例」です。これは、相続した空き家を売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。

 

特例の概要と適用要件

この特例は、相続によって取得した空き家を売却した際に発生する譲渡所得（売却益）に対して適用されます。譲渡所得税は通常、利益に対して課税されますが、この特例を使えば3,000万円を上限として課税対象額を減らせます。

主な適用要件:

1. 相続の発生: 相続によって取得した家屋であること。
2. 被相続人の居住: 被相続人が亡くなる直前までその家屋に居住していたこと。かつ、相続開始直前まで事業用・賃貸用ではないこと。
3. 売却期間: 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
4. 売却価格の上限: 売却価格が1億円以下であること。
5. 家屋の状態:
   • 家屋を取り壊して更地として売却する場合。
   • または、家屋をそのまま売却する場合で、新耐震基準に適合するものであること。
6. 買主の条件: 買主が相続人である親族など特別な関係者ではないこと。

これらの要件をすべて満たす必要があるため、適用には細心の注意が必要です。特に、家屋を取り壊すか、耐震改修を行うかによっても対応が変わってきます。

 

特例の適用を受けるための手続きと必要書類

空き家特例の適用を受けるためには、売却した翌年に確定申告をする必要があります。

主な必要書類:

• 確定申告書
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
• 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村で発行）
• 売買契約書の写し
• 登記事項証明書
• 住民票除票、戸籍の附票（被相続人の居住を確認するため）
• 戸籍謄本、除籍謄本（相続関係を確認するため）
• 耐震基準適合証明書、または建設住宅性能評価書の写し（家屋をそのまま売却する場合）
• 解体工事請負契約書、滅失登記簿謄本（家屋を解体して売却する場合）

手続きは複雑なため、税務署や税理士に相談しながら進めることを強くお勧めします。この特例を賢く利用することで、売却時の税金負担を大幅に軽減できる可能性があります。

新しい税金にも注意！京都市の「空き家税」とは

全国的に空き家問題が深刻化する中、一部の自治体では独自の対策を講じています。その中でも特に注目されているのが、京都市が導入を決定した「空き家税」です。

 

空き家税（非居住住宅利活用促進税）の概要

京都市が令和11年度から課税開始を予定している「空き家税」は、正式には「非居住住宅利活用促進税」と称されます。これは、京都市内の空き家の流通・利活用を促進し、持続可能なまちづくりを進めることを目的とした課税制度です。
※京都市HP:https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000296672.html

主な概要:

• 課税対象: 京都市内にある、非居住状態の住宅。
• 課税目的: 空き家の利活用を促し、居住人口の増加、地域の活性化を図る。
• 税額の計算: 固定資産税評価額を課税標準として、以下の計算式で税額が決定されます。
  • 家屋価値割：家屋部分の課税標準額 × 0.7%
  • 立地床面積割：家屋敷地部分の課税標準額 × 0.15%～0.6％　※以下の表参照
• 免税点: 課税標準額が20万円を満たない非居住住宅については課税対象外。

立地床面積割の課税標準となるべき価格	税率
700万円未満	100分の0.15
700万円以上900万円未満	100分の0.3
900万円以上	100分の0.6

これにより、京都市内の空き家所有者は、既存の固定資産税・都市計画税に加え、この空き家税（非居住住宅利活用促進税）も納めることになります。正当な理由なく支払わない場合は、10万円以下の過料を科される可能性もあります。ただし、一定の期間で利活用された場合や、相続から一定期間内の売却・活用計画がある場合など、税が減免されるケースもあります。

 

今後の動向と他自治体への拡大可能性

京都市の空き家税は、全国の自治体にとってモデルケースとなる可能性を秘めています。京都市議会で条例が可決され、令和11年度（2029年度）からの導入が予定されています。

空き家問題は京都市だけの問題ではなく、全国的な課題です。そのため、京都市の空き家税がどのような効果を発揮するか、その動向は他の自治体からも注視されています。もし効果が認められれば、全国の他の市町村でも同様の空き家税が導入される可能性は十分にあります。

空き家を所有している方は、ご自身の空き家がある自治体の動向に常に注意を払い、最新の税制情報を確認することが重要です。

空き家の管理・活用に困ったときの相談先

空き家の管理や活用、税金対策は、専門知識が必要となる複雑な問題です。「どうすればいいか分からない」「誰に相談すればいいか迷う」という方は、以下の相談先を活用することをおすすめします。

 

自治体の専門相談窓口

多くの自治体では、空き家に関する専門の相談窓口を設けています。

• 空き家バンク: 空き家を売りたい・貸したい所有者と、利用したい希望者をマッチングする制度を運営している場合があります。
• 無料相談会: 弁護士、司法書士、税理士、不動産鑑定士、建築士などの専門家による無料相談会を定期的に開催している自治体もあります。
• 補助金・助成金情報: 空き家の改修費用や解体費用、利活用に関する補助金制度を設けている場合があるため、地域の情報を確認しましょう。

まずは、お住まいの、または空き家が所在する市町村の担当部署に問い合わせてみるのが良いでしょう。

 

実績豊富な不動産会社

空き家の売却や賃貸、活用を検討するなら、不動産会社への相談が不可欠です。

• 売却査定: 空き家の適正な市場価格を知ることができます。
• 売却仲介: 買い手を見つけ、契約手続きをサポートしてくれます。
• 賃貸仲介・管理: 借り手を見つけ、賃貸経営を代行してくれます。
• 空き家活用提案: リノベーションやコンバージョンを含め、空き家をどのように活用できるか具体的な提案をしてくれる会社もあります。

特に、空き家や古い物件の取り扱いに実績のある不動産会社を選ぶと、スムーズな対応が期待できます。複数の会社に相談し、比較検討することをお勧めします。

 

空き家問題に取り組むNPO法人

地域によっては、空き家問題の解決に取り組むNPO法人や一般社団法人などの団体が存在します。

• 地域密着のサポート: その地域の空き家事情に詳しく、地域住民との連携も得意な場合があります。
• 情報提供・マッチング: 自治体と連携し、空き家情報の提供や、利用希望者とのマッチングを行っていることもあります。
• 相談相手としての役割: 不動産会社とは異なる視点から、所有者の悩みを聞き、解決策を共に探してくれる良き相談相手となることもあります。

自治体のウェブサイトや地域の広報誌などで、関連団体の情報を探してみましょう。

まとめ：空き家は放置せず、早めの対策を

空き家は、単に居住されていない家屋というだけでなく、所有者にとっての税金負担、そして地域社会にとっての大きな課題となりつつあります。特に「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されてしまうと、住宅用地の特例が解除され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるという経済的リスクに加え、行政からの指導や命令、最終的には代執行による費用請求といった事態にも発展しかねません。

本記事で解説したように、空き家の固定資産税の仕組みを理解し、自身の空き家がどのような状況にあるのかを把握することが第一歩です。そして、以下の具体的な対策の中から、ご自身の状況に最も適した方法を早めに検討し、実行に移すことが重要です。

• 適切な管理を継続し、指定リスクを回避する。
• 利用予定がない場合は、売却を検討する（空き家特例の活用も視野に）。
• 収益化を目指し、賃貸や民泊などで活用する。
• 最終手段として、解体し更地にする（税金増加のリスクも考慮）。

問題が複雑でどうすれば良いか分からない場合は、一人で抱え込まず、自治体の相談窓口や専門家である不動産会社、税理士などに積極的に相談しましょう。

「空き家　税金」の問題は、放置すればするほど状況が悪化し、解決が困難になる傾向があります。早めの情報収集と行動が、あなたの空き家問題を解決し、将来の不安を解消する鍵となります。

監修者