しかし、私たちが思う空き家のイメージと国が定める空き家とでは、かなり違いがあるようです。
そこでこの記事では、空き家の定義や空き家と判断される基準、空き家になると何が問題なのかを解説します。
また、『空き家対策特別措置法』についても詳しく紹介していきます。
空家等対策特別措置法における空き家の定義とは？
まず始めに空き家とは、どういう状態の住宅を指すものなのでしょうか？
国土交通省によると「1年以上誰も住んでいない状態」「1年以上何も使われていない状態」、そのような状態の住宅を空き家と定義しています。
例えば、8年以上誰も住んでおらず、外観から痛みや汚れが分かる家は空き家でしょうか？
いいえ、所有者が定期的に荷物の搬入や搬出などをして倉庫のように使っている場合、その家は空き家に該当しません。
逆に、外観や内装はキレイでも、何らかの理由により1年以上人が住んでいない場合、その家は空き家とみなされます。
また、マンションやアパートなど共同住宅の場合、すべての住宅が空かない限り、空き家とは定義されません。
空き家と判断される基準は？
国土交通省によると「空き家」とは、1年以上人が住んでいない、または使われていない家のことと定義されています。人が住んでいない、使われていないと判断する基準には次の点が挙げられています。
・人の出入り
・電気・ガス・水道の使用状況
・物件の管理状況
・所有者の利用実績
・建物の用途
・登記記録や住民票
・所有者からの主張
これらの基準でチェックしたうえで、1年以上使用されていなければ「空き家」と判断されます。
さらに倒壊の危険性があること、衛生上有害となるおそれがあることなどの条件に当てはまると「特定空家等」として認定されます。
特定空家等の認定を受けると、補助金や固定資産税の優遇措置が受けられなくなるため、きちんと管理を続けることが大切です。
【種類別】空き家の定義
空き家の定義については、種類によっても定義が異なります。さまざまな空き家の定義について紹介します。
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①集合住宅（マンション・アパートなどの賃貸用）
アパートやマンションなどの賃貸向け集合住宅では、全室が空室になると空き家となります。例えば築50年で10室まで入居できる木造アパートがあるとしても、その中の1室だけ利用者がいれば空き家になりません。
そのため人が1人でも住んでいる以上、どれほど倒壊の危険性が高く衛生上の問題があっても特定空家等には認定されません。
ただし近隣住民から解体や建て替えなどの苦情が入る可能性があるため、あまりに古い住宅は空き家でなくても修繕や改築が必要になるでしょう。
②売却用の住宅
売却用の住宅は、通常の住宅と同じ基準で空き家か否か判断されます。そのため、新築でも中古でも1年以上人の出入りや電気・ガス・水道が使用されていなければ、空き家とされる可能性があります。
③二次的住宅（別荘）
二次的住宅とは別荘や保養地として所有する住宅のことであり、普段から人の出入りがあるわけではありません。しかし利用するのが年1回でも、短時間の利用であっても、電気・ガス・水道などのインフラが契約されており使用された履歴があれば空き家にはなりません。
たとえ1年以上訪れていなくても、管理会社に依頼して定期的にメンテナンスが行われていれば空き家になりません。
一方で普段使用する住宅とは異なるセカンドハウスの場合、通常の住宅と同じ基準で判定されることもあるため注意しましょう。
④店舗
店舗の場合も、通常の住宅と同じ基準で空き家かどうかが定義されています。店舗を所有していても、1年以上人の出入りがなくて電気・ガス・水道が使用されていなければ、空き家とされる可能性が高いです。
店舗以外の工場や倉庫も同様で、使用された形跡がなければ空き家とされる点に注意が必要です。
⑤その他の住宅
その他の住宅とは、普段から利用しておらず賃貸・売却にも使用していない住宅のことです。この場合も基本的には通常の住宅と同じように空き家かどうか判断されますが、病気療養や高齢者施設入所など、どのような理由で空き家になっているかが重要になります。
遠方の親族が相続した場合、定期的な維持管理が行われていなければ、空き家とされる可能性が高くなります。
空き家対策特別措置法が勧告がされることも
空き家をそのまま放置すると、空き家対策特別措置法に基づいて特定空家等に指定されたり、指導・勧告・命令を受けたりすることがあります。
また、特定空家に対しては罰金のほか、行政代執行による公費解体が行われるケースもあります。公費解体では所有者に解体費用が請求されるため、特定空家等に指定される前に状況を改善する必要があるでしょう。
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特定空き家とは
地方自治体の調査により、これ以上の放置は問題があると判断された建物を「特定空き家」といいます。例えば、「不適切な管理状態から倒壊の恐れがあるもの」「衛生的や防犯的に有害となるもの」「著しく景観を悪化させているもの」などです。
空き家対策特別措置法が施行される前までは、地方自治体でも所有者の許可なく空き家の敷地内に立ち入ることはできませんでした。
しかし、法律が定められた2015年からは、地方自治体の職員や業務を委任された方などが、不適切な管理とみなされた空き家の敷地内に立ち入り、調査を行うことができるようになりました。
これにより、空き家の所有者は地方自治体から特定空き家の管理指導や状況改善を勧告されてしまうことがあるのです。
空き家対策特別措置法を勧告された場合の対処法
空き家対策特別措置法により、地方自治体から特定空き家として勧告された場合、土地に対する固定資産税の特例から除外されたり、固定資産税が増額されてしまうこともあります。勧告を受けた場合、必ず所有者が対応しなくてはなりません。税金の特例除外や増額を避けるためにもすぐに管理の徹底、状況の改善に取りかかりましょう。空き家の管理や改善が難しい場合は、空き家の取り壊しや売却なども考えるべきです。
空き家を手放す方法は？
国が定めた基準により、所有する物件を空き家と判断された場合、その空き家を手放せば、問題を解決することができます。
その主な方法が「売却」「譲渡」「取壊し」です。ここでは、それぞれのデメリットとデメリットを解説していきます。
方法① 売却する
空き家を手放す場合、その最も代表的な方法が売却です。売却のメリットは、空き家を現金化できること。一般的に不動産業者や専門機関に依頼し、その手順を進めていくことになります。物件の立地や状態など、買主にとっての好条件が揃えば、スムーズに空き家を手放すことができるでしょう。
また、空き家を売却することで、固定資産税や都市計画税といった税金や、物件の清掃や換気といった手間もかからなくなります。
しかし、売却を依頼する業者選びには、注意が必要です。空き家の売却に対する知識や経験が少ない業者や自社の利益を優先する業者を選べば、市場価格よりも低い値段で売られたり、相手の言い値で買われることも珍しくありません。
方法② 譲渡する
空き家問題を解決するため、近隣住民や企業、国や自治体に不動産を譲渡する人も増えています。物件の立地や状態といった条件の厳しい物件でも、この譲渡ならば、比較的早く手放すことができるでしょう。物件を譲渡すれば、税金や修繕費などの管理費用もかからなくなります。
また、物件の所有者と利用者の直接取引になるため、不動産業者に支払う仲介手数料もかかりません。
ただし、譲渡する場合、その相手を自分で探す手間や時間が必要です。また、譲渡契約を交わすうえで必要な書類作成や手続きも自分でおこなわなければなりません。
さらに、譲渡におけるトラブルが発生した場合、すべて自分が対処するといったデメリットが考えられます。
方法③ 取壊し
取り壊しも空き家を手放す方法のひとつです。買い手からすれば、築年数の古い建物や趣向の違う建物が立っている土地よりも、更地の方が建築する新居をイメージしやすくなります。そのため、空き家を取り壊した方が土地として売れやすくなるメリットがあるのです。もちろん、そのデメリットに空き家の解体費用がかかってしまいます。
また、売却先と税金にも注意が必要です。更地にすれば、住宅用地の低減措置が受けられないため、固定資産税や都市計画税が最大6倍ほども高くなってしまいます。
そのため、売却先が決まらなければ、以前にも増して高額な納税を課せられることになるでしょう。更地にするときは、事前に売却先選定を実施することが重要なポイントです。
空き家を活用する手も
空き家を上手に活用し、収益を得る対策も盛んにおこなわれています。
最近では「空き家ビジネス」という言葉も生まれるほど、幅広いニーズで求められている空き家。ここからは、そんな空き家活用の具体的な方法をご紹介していきます。
活用方法① 賃貸物件として運用
空き家の活用方法、その代表的な具体例が賃貸物件としての運用です。住宅をはじめ、店舗やオフィス、アトリエや多目的会場としても貸し出すことができます。建物の状態や立地などが悪くなければ、あまり修繕費をかけずに家賃収入を得ることができるでしょう。その家賃収入により、毎年の固定資産税がまかなえることも魅力です。
ただし、賃貸物件の収益は、借り手に大きく左右されます。どれだけ好条件の物件でも借り手がいなければ、家賃収入をえることができません。
また、老朽化から住居としての建築基準を満たしていない場合、大規模な修繕やリフォームを迫られるため、高額な費用をかかります。さらに、借り手がついたとしても、定期的かつ適切な修繕が必要となるでしょう。
活用方法② シェアハウスとして運用
シェアハウスとしての運用も、空き家を上手に活用する方法です。ひとつの物件を複数人で居住するシェアハウス。その特徴から単身者に貸し出すよりも、入居世帯が多いため、家賃収入が増えるといったメリットがあります。また、一般的な賃貸物件と比較した場合、入居と退去のサイクルが早いことから、空室状態が少ないところも魅力です。その半面、入居者の数だけクレーム対応に追われるデメリットが考えられます。
入居者同士のトラブルをはじめ、家具や設備機器の設営、設置、修繕など、単身者との賃貸契約よりも管理コストが大きくなることは避けられません。
活用方法③ 民泊として運用
空き家を民泊としての活用する方法も注目を浴びています。民泊とは、所有する物件を旅行者に宿泊施設として貸し出すものです。その最大のメリットは、高額な宿泊料を得られることでしょう。稼働日数が同じ場合、通常の賃貸料よりも1日あたりの収益が大きくなるからです。
しかし、おもに訪日外国人観光客をターゲットにしている民泊は、円高や景気、世界情勢などの影響を受けやすい特徴を持っています。
また、宿泊客が室内を汚してしまうことも珍しくありません。家具や家電の破壊、盗難といった被害、貸し出した物件を悪用される可能性も考えられます。
まとめ
日本では少子高齢化、一極集中などの影響により都市部でも地方でも空き家が増加しています。
問題は空き家が増えることだけでなく、老朽化によって倒壊の危険が高まったり、犯罪者の隠れ家になったり、衛生状況が悪化したりする点にもあります。
空き家は景観を損ねる原因にもなるため、適切な管理が必要です。
行政代執行にも費用がかかりますから、住宅の所有者は売却や寄付を含め、適切な管理または処分の方法を検討しましょう。
管理方法や処分に迷ったときは、専門の不動産会社に相談するのがおすすめです。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
