遊休地を持つことで生じるデメリットと、活用方法を解説します。
目次
遊休地とは
遊休地とは、建物が建つなどの活用をされておらず、遊んでいる土地を指す言葉です。皆さんの近所にも空地として身近に存在するのではないでしょうか。
日本政府は、全国の遊休地を何らかの形で活用することを推進しています。一定以上の面積の遊休地は「遊休土地」と呼ばれ、政府や自治体から所有者に対して活用の助言や勧告が行われています。
遊休地を持つメリットとデメリット
使ってはいないとはいえ、土地は所有者の資産です。そのため、遊休地を所有していると、資産運用や各種税金の算定などに影響を及ぼします。具体的に、遊休地を所有していることにはどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。
遊休地を持つメリット
遊休地のメリットは、土地として活用が可能で、収入源にできることです。借地として貸し出しことで賃料を受け取れますし、アパートなど賃貸経営を行うこともできます。遊休地は、建物が建っていない更地の状態のことが多く、新たな建物をすぐ建設でき、売却時も建物の取り壊しが必要ありません。そのため、手放すときも買い手がつきやすいメリットがあります。
総じて、建物付きの土地と比べて活用・処分がしやすいといえます。
遊休地を持つデメリット
遊休地のデメリットとして代表的なのは、放置しておくと税金が出ていく一方であるという点です。土地には年に一度、固定資産税と都市計画税（都市計画区域内のみ）が課税されるため、活用されていない土地はお金ばかりかかる負債となってしまいます。固定資産税は固定資産税評価額の1.4%、都市計画税は最大で評価額の0.3%の税率です。仮に固定資産税評価額2,800万円の土地の場合、併せて47万6,000円の税金が遊休地を所有しているだけで発生します。
月額に直すと約4万円 にのぼりますので、決して小さくない負担だということが分かると思います。
遊休地のおすすめの活用方法
遊休地には税金が発生するため、負債となる可能性をはらんでいる土地です。しかし、だからといってすぐに活用方法は思いつかない、という方がほとんどです。
具体的に遊休地の活用を検討する際は、どのような用途が考えられるのでしょうか。遊休地の立地別に、活用例を考えていきましょう。
都心に近い遊休地
都心に近く人口が多いエリアなら、不動産を建てたうえでの貸し出しや、借地として借主を募集することができます。具体的には、マンションの経営やオフィスビルの経営、店舗用の土地として企業に貸し出すことなどが視野に入るでしょう。マンションやテナント経営は、建物の建築にまとまった額の初期費用が必要です。投資が必要な分失敗するリスクもあるため、しっかりと計画を立てたうえで挑戦するようにしましょう。
初期費用はいくらかかるのか、賃料をいくらにして、何年で回収できるのかなど、あらかじめ詳細にシミュレーションしてみましょう。
郊外の遊休地
郊外の遊休地は、都心のように人口の多さを頼みにした活用方法には不向きです。郊外の遊休地の場合、土地を農地に転用する、太陽光発電の土地として利用するのがおすすめです。太陽光発電にはパネルの設置などの初期投資が必要であり、また太陽光の強さが立地や天候に依存するなど、土地によって向き不向きがある点に注意が必要です。ただ、立地に恵まれれば継続的に電力の売却が可能なので、安定収入に繋がりやすい強みがあります。
農地にする場合、土地を畑にするなど、現況農地としてから地目（土地の種類）の登記を変更する必要がありますので注意してください。また、実際に農業を始める際は近隣のルールや近所の農家との人間関係は非常に重要です。農地に転用する場合、まずは都道府県の農業委員会に相談してみましょう。
遊休地活用をする前の準備
遊休地を活用するのであれば、有効活用のための事前準備がいくつか存在します。代表的な3種類の準備内容を見てみましょう。
土地活用の目的を決める
まずは、土地を何のために活用するのか、という点を明らかにします。活用の目的によって、どんな方法を採用すればいいか、容認するべきリスクはどの程度かが変わってきます。□ ある程度のリスクは容認して資産を大きく増やしたい
□ 初期投資の費用はないけど税金分を補填できる収入が欲しい
□ 相続対策をメインに活用したい
など、土地活用の目的は人によってさまざまです。まずは、自分が土地活用を考える理由を整理してみてください。
土地の特徴を把握する
土地の立地や面積、エリア特有の規制などをひととおり把握しておきましょう。どのような性質を持つ土地なのかで、検討できる活用方法も変わります。例えば、都会で駅から近い立地であれば、さまざまな用途で活用できます。オフィスビルやマンションの経営、店舗物件を立ててテナントを募集するのも良い方法です。エリアごとの規制としては、建物の建築を規制される「市街化調整区域」にある場合や、建物の種類を制限される「用途地域」に指定されているケースが代表的です。この場合は希望通りの活用ができない場合もあるため、事前に調査が必要です。
スムーズに活用を検討できるよう、土地やエリアの性質はあらかじめ知っておきましょう。
土地活用会社に相談する
土地活用のプロである「土地活用会社」に相談するのも一つの方法です。土地の法規制や利益の出やすい活用方法を熟知しているため、心強い味方になってくれます。逆に自社の利益を優先し、こちらの要望を無視した提案をする会社は避けたほうが無難でしょう。
遊休地を活用するまでの流れ
実際に遊休地を活用する場合、おおむね以下のような流れで進みます。
① 活用目的を整理する
② 土地活用会社や不動産会社に相談する（必要に応じて）
③ エリアの需要の調査
④ 活用方法の決定
⑤ 建物の建築
具体的にどんな流れで進むかは、活用する目的によっても変わるため、参考程度に考えてください。農地転用を考えるのであれば農業委員会に相談が必要ですし、マンション経営をするのであれば近所の不動産会社などに話を聞いてみるのも良いでしょう。まずは、目的に応じた土地の専門業者に相談してみてください。
遊休地を売却する選択もある
これまで土地の活用方法を紹介してきましたが、土地の活用は手間や費用がかかるため難しいという方も多いのではないでしょうか。この場合は、土地の売却も検討してみてはいかがでしょう。遊休地を現金化するメリットを紹介します。
土地相続の問題点
まず、遊休地を土地のまま活用するのには問題もあります。それが、相続発生時の分割です。相続財産としての土地は分割が難しいという特徴があります。土地を受け取った相続人が他の相続人に現金を払って調整したり、土地そのものを分割したりといった分け方も可能です。
しかし、いずれも手間や時間がかかるデメリットがあり、土地の価格を正確に評価できずトラブルになる場合もあります。
将来的に相続の発生が予想されるのであれば、生前から土地を分割しやすい現金に換えてしまうのも一つの方法です。
遊休地を売却するメリット
遊休地を活用せず売却するメリットとして、一度現金に換えれば管理や運用に手間をかけずに済むという点です。また、遊休地の活用には初期投資やローンの借り入れが必要なものも多いため、利益を出す自信がない場合は現金化のほうが適しています。なお、土地を現金にすると、売買で発生する譲渡所得税や将来的に発生する相続税の面では活用したときより不利になることが多いです。
土地を活用した場合と売却した場合で発生する費用やリスクを総合的に考慮したうえで、売却するかどうかを判断するのがおすすめです。
遊休地は活用や処分を検討するのがおすすめ
遊休地は、放置すればするほど税金を支払わなければならない負債と化します。そのため、何らかの方法で活用するか、売却して現金にしてしまうことがおすすめです。
遊休地の用途を考える場合、まずは土地の性質を把握し、どのような活用方法が可能かを整理してみましょう。そのうえで発生する管理の手間やコストを比較し、活用するか否かを決定してみましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
