更地なら放っておいても問題ないだろう、と放置されがちですが、遊休地はさまざまな危険をはらんだ土地です。
この記事では遊休地を持つことで生じるデメリットと、活用方法を解説します。
遊休地とは？ 遊休土地との違いは何？
遊休地（ゆうきゅうち）とは、建物が建つなどの活用をされておらず、遊んでいる土地を指す言葉です。皆さんの近所にも空地として身近に存在するのではないでしょうか。
日本政府は、全国の遊休地を何らかの形で活用することを推進しています。一定以上の面積の遊休地は「遊休土地」とも呼ばれ、政府や自治体から所有者に対して活用の助言や勧告が行われています。
遊休地と遊休土地は同じ意味で、違いはありません。どちらも活用されていない土地を指します。
遊休地は活用と売却、どちらがおすすめ？
使っていないとはいえ、土地は所有者の資産です。そのため遊休地を所有していると、資産運用や各種税金の算定などに影響を及ぼします。
そんな遊休地について、活用するのと売却するのとどちらがいいのでしょうか。
遊休地を【活用】するメリット・デメリット
遊休地のメリットは、土地として活用でき、収入源にできる点です。借地として貸し出すことで賃料を得たり、アパートなど賃貸経営を行うことも可能です。また、更地の状態が多いため、新たな建物をすぐに建設でき、売却時も建物の取り壊しが不要で、買い手が付きやすいという利点もあります。活用・処分がしやすいといえます。
一方、遊休地のデメリットとしては、放置していると税金がかかる点が挙げられます。土地には年に一度、固定資産税と都市計画税（都市計画区域内のみ）が課税され、活用されていない土地はお金ばかりかかる負債となります。
例えば、固定資産税評価額が2,800万円の土地では、年間で47万6,000円、月額約4万円の税金が発生します。遊休地を所有しているだけで、負担が大きいことが分かります。
遊休地を【売却】するメリット・デメリット
遊休地を売却するメリットとしては、現金化することで管理や運用の手間が省ける点があります。土地の活用には初期投資やローンが必要なことも多いため、利益を出す自信がない場合は現金化が適しています。ただし、土地を現金化する際にはいくつかのデメリットもあります。例えば土地を売却することで譲渡所得税や相続税が発生し、これが不利になることがあります。
また土地を手放すことで、将来的に土地が値上がりした場合の利益を得る機会を逃すリスクもあります。
さらに売却手続きには時間と手間がかかり、思ったよりも早く現金化できない場合も考慮する必要があります。
総合的に費用やリスクを考慮し、売却するかどうかを判断することが重要です。
遊休地の活用方法とは？
遊休地を有効に活用することで、収益を上げたり、地域に貢献することができます。
ここでは、遊休地の具体的な活用方法について紹介します。
①賃貸マンションやアパート経営
遊休地を活用して賃貸マンションやアパートを建設する方法は、長期的な収益を得るための有効な手段です。賃貸物件を所有することで、家賃収入を得られます。
また物件の価値が上昇すれば、不動産としての資産価値も高まります。
ただし建設には初期投資や建設コスト、管理費用がかかるため、事前に詳細な計画と資金計画を立てることが重要です。
②借地として借主を募集
遊休地を賃貸として貸し出す方法もあります。借地契約を結び、土地を貸すことで定期的な収入を得ることができます。借地権を設定する場合は、借主との契約内容を明確にし、トラブルを防ぐための対策を講じましょう。
借地としての活用は、建物の建設に比べて初期投資が少なくリスクも比較的低い方法といえます。
③土地を農地に転用
遊休地を農地に転用することも一つの方法です。特に都市部では、都市型農業が注目されています。地元の住民やコミュニティと協力し、共同農園を運営することで地域の活性化に寄与できます。また有機農業や地産地消を推進することで、エコフレンドリーな取り組みとしての価値も高まります。農地への転用には法的な手続きが必要な場合もあるため、事前に確認が必要です。
④太陽光発電の土地として利用
遊休地を太陽光発電のための土地として利用する方法もあります。太陽光発電パネルを設置し再生可能エネルギーを生産することで、環境に優しいエネルギー源として活用できます。また発電した電力を電力会社に売電すると、定期的な収入を得ることができます。初期投資は高額になる場合がありますが、長期的には安定した収益が見込めます。
⑤駐車場を経営
遊休地を駐車場として経営する方法もあります。特に都市部では駐車スペースが不足しているため、駐車場の需要は高いです。時間貸し駐車場や月極駐車場として運営することで、安定した収入を得られます。初期投資も比較的少なく、簡単に始められる点が魅力です。
ただし周辺の需要をしっかりと調査し、収益を見込めるかを確認することが重要です。
遊休地活用をする前の準備
遊休地を活用するのであれば、有効活用のための事前準備がいくつか存在します。
代表的な3種類の準備内容を見てみましょう。
準備① 土地活用の目的を決める
まずは、土地を何のために活用するのか、という点を明らかにします。活用の目的によって、どんな方法を採用すればいいか、容認するべきリスクはどの程度かが変わってきます。・ある程度のリスクは容認して資産を大きく増やしたい
・初期投資の費用はないが税金分を補填できる収入が欲しい
・相続対策をメインに活用したい
など、土地活用の目的は人によってさまざまです。まずは、自分が土地活用を考える理由を整理してみてください。
準備② 土地の特徴を把握する
土地の立地や面積、エリア特有の規制などをひととおり把握しておきましょう。どのような性質を持つ土地なのかで、検討できる活用方法も変わります。例えば、都会で駅から近い立地であれば、さまざまな用途で活用できます。オフィスビルやマンションの経営、店舗物件を立ててテナントを募集するのも良い方法です。
エリアごとの規制としては、建物の建築を規制される「市街化調整区域」にある場合や、建物の種類を制限される「用途地域」に指定されているケースが代表的です。この場合は希望通りの活用ができない場合もあるため、事前に調査が必要です。
スムーズに活用を検討できるよう、土地やエリアの性質はあらかじめ知っておきましょう。
準備③ 土地活用会社に相談する
土地活用のプロである「土地活用会社」に相談するのも一つの方法です。土地の法規制や利益の出やすい活用方法を熟知しているため、心強い味方になってくれます。逆に自社の利益を優先し、こちらの要望を無視した提案をする会社は避けたほうが無難でしょう。
遊休地を活用するまでの流れ
実際に遊休地を活用する場合、おおむね以下のような流れで進みます。
① 活用目的を整理する
② 土地活用会社や不動産会社に相談する（必要に応じて）
③ エリアの需要の調査
④ 活用方法の決定
⑤ 建物の建築
具体的にどんな流れで進むかは、活用する目的によっても変わるため、参考程度に考えてください。
農地転用を考えるのであれば農業委員会に相談が必要ですし、マンション経営をするのであれば近所の不動産会社などに話を聞いてみるのも良いでしょう。
まずは、目的に応じた土地の専門業者に相談してみてください。
まとめ
遊休地は、放置すればするほど税金を支払わなければならない負債と化します。そのため、何らかの方法で活用するか、売却して現金にしてしまうことがおすすめです。
遊休地の用途を考える場合、まずは土地の性質を把握し、どのような活用方法が可能かを整理してみましょう。そのうえで発生する管理の手間やコストを比較し、活用するか否かを決定することが大切です。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
