ポラスの不動産売却 ポラスの不動産売却

ポラスの仲介

空き家の売却方法の選び方や注意点を徹底解説

空き家をそのままにしていると、老朽が進んでしまい、資産価値が低下します。また、税金や維持費もネックとなることでしょう。それらのことから、空き家を所有している方の中には「できるだけ早く売却したい」とお考えの方もいるのではないでしょうか。
そこで本記事では、空き家を売却する方法の選び方や、空き家売却にかかる税金・費用、空き家を売却する際の注意点を解説していきます。

目次

「空き家」を売却する方法

空き家の売却には2つの方法があります。売却方法である「古家付き土地」「更地売却」の詳細と、メリット・デメリットを解説していきましょう。  

「古家付き土地」として売却する

「古家付き土地」とは、文字通り、建物付きの土地のことです。建物部分の解体は行わず、そのまま売りに出すことをいいます。
 

◆メリット

「古家付き土地」のメリットは、建物の解体をせずに済むため、解体費用を抑えられることです。
また、昨今人気が高まっている「古い家をリフォームやリノベーションして暮らしたい」という購入希望者に対して、検討してもらいやすくなることもメリットといえます。
 

◆デメリット

古家付き土地物件は、売れる目処が立たないのがデメリットといえます。もし、売れるまでに月日がかかってしまった場合、建物の老朽が進んでしまったり、空き巣に入られるかもしれないという問題が発生する可能性があり、定期的な管理、メンテナンスが必要となります。
 


「更地」にして売却する

もうひとつの方法は、建物部分を解体し、土地を更地の状態にしてから売却する方法です。
 

◆メリット

更地にして売却するメリットは、古家付き土地より買い手が見つかりやすいことが挙げられます。購入希望者にとっても解体費用がかからないというメリットがあり、土地を購入後すぐに家が建てられるのもよい点です。また、建物自体がないため、空き巣被害にあうこともなく、定期的な管理も必要ありません。
 

◆デメリット

デメリットとしては、建物を解体しなければならないことです。その分の費用と固定資産税がかかります。

空き家売却の流れ

ここでは、実際に空き家を売却する際の流れを、各ステップごとに見ていきましょう。基本的には、一般的な中古物件の売却と変わりません。ただし、細かな部分で相違点もあるため、十分な注意が必要です。

ステップ① 査定依頼

空き家を売却する場合、最初のステップが空き家の査定依頼になります。具体的には「どのくらいの値段で物件が売れるのか」を不動産会社が査定するものです。空き家の査定価格や最適な売却方法は、物件の条件によって大きく左右されます。

たとえば、建物や土地の状態、立地や周辺環境などです。また、敷地が道路に接している長さや正面の道路の幅などを示す接道状況も査定ポイントになってきます。そのため、査定前に空き家を解体やリフォームするようなことは避け、必ず不動産会社に現状をチェックしてもらいましょう。

ステップ② 媒介契約の締結

空き家の査定に納得がいけば、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約とは、空き家の売買活動を不動産会社に委託する契約です。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれに契約内容が異なるため、その特徴を把握しておく必要があります。
一般媒介契約の場合、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことが可能です。専任媒介契約の場合、1社としか媒介契約を結べませんが、自分で買主を探すことはできます。専属専任媒介契約の場合、1社としか媒介契約を結べず、自分で買主を探すこともできません。
 

ステップ③ 売買活動開始

媒介契約を結んだ不動産会社による空き家の売買活動が始まります。物件の買主を探す売買活動は、基本的に不動産会社の仕事です。
ただし、売却する空き家の状態次第では、売主が物件の内覧準備をおこなうことがあるかもしれません。その際は、見学希望者の印象をよくするため、内覧の日程までに空き家の片付けをおこなうようにしましょう。
空き家が遠方にある場合や、日程的に内覧の立会いが難しい場合などは、事前に不動産会社へ鍵を預け、内覧の対応をお願いすることができます。
 

ステップ④ 内覧の対応

ステップ③でも触れたように、空き家の購入希望者が内覧を希望してきた場合、ある程度の片付けが必要になってきます。
特に、家屋周辺や庭の雑草処理や掃除、残置物の整理・整頓、水回りの清掃など、外観や内観の美化を心がけるようにしてください。内覧の対応は、不動産会社に一任することもできます。
しかし、内覧に立ち会えば、売主として購入希望者の疑問に直接答えられたり、物件の魅力を伝えることができるため、売却の可能性が高まります。
 

ステップ⑤ 売買契約の締結

空き家の購入希望者が決まれば、不動産売買契約を締結します。売買契約書は、不動産会社が作成するため、事前に交渉した売却価格や引渡し日、その他契約書に記載された条件をしっかりと確認しましょう。

特に、空き家売却の場合、物件の状態と契約書の内容に間違いがないかは、必須のチェックポイントです。家財道具などの残置物は、基本的に売主が処分します。ただし、残置物も買主に引き渡すのであれば、その点に同意した旨の内容を契約書に記載してください。
 

ステップ⑥ 物件の引渡し

最後のステップは、物件の引渡しです。売買契約書に記載した引渡し日にあわせ、それまでに不要な残置物を撤去しましょう。また、引渡しに必要な書類もあるため、早めに揃えておくことをおすすめします。

早く確実に売却をしたい場合は、買取がおすすめ

空き家の売却方法にはもうひとつあり、それは「買取」です。「買取」とはどういうことなのか、メリットや注意点とともに説明していきます。  

「買取」とは

「買取」とは、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらうことをいいます。
 

「買取」のメリット

買取の最大のメリットは、早く売却できることです。通常の不動産売却にかかる期間は3~6か月程度といわれていますが、買取であれば1~2か月程度で売却が完了するケースもあります。とにかく早く家を売却したい方には、買取がおすすめです。
 

「買取」の注意点

早く家を売却できるのはよいのですが、買取には注意すべき点が2つあります。
1つ目は、買取価格です。買取の場合の買取価格は、相場の7割程度になってしまうことがあります。もう1つは、「買い取ってもらえない物件もある」ということです。築年数が長く、大規模なリフォームが必要な物件や、需要の少ないエリアなどにある場合は、リスクが大きいため、断られてしまうことがあります。

空き家別!売却方法の選び方

空き家の売却方法はいくつかありますが、空き家のタイプに合った売却方法を選ぶとよいでしょう。
 

築20年以内なら中古住宅で販売

空き家の築年数が20年以内で、家の状態がよく、今すぐ住めるのであれば中古住宅として販売するとよいでしょう。
築年数20年というのは、住める状態であるかの目安となります。築20年以内であれば住宅ローン控除を受けられるので、購入希望者が見つかりやすくなるのもメリットです。また、土地に加えて建物にも価値をつけることができ、土地だけで販売するよりも高く売れる可能性があります。
 

築20年以上なら古家付き土地で販売

築年数が20年以上経過している場合は、「古家付き土地」として販売するのがおすすめです。前述したとおり、築20年以上経過した建物は、価値がほとんどありません。そのため、中古住宅として販売しても、なかなか売れないこともよくあります。売れ残らないためにも、土地をメインにして売るとよいでしょう。
 

家の劣化が激しいのなら更地にして販売

空き家を解体して更地にし、土地を販売する方法もあります。この方法は、家の劣化が激しく、倒壊の恐れがある場合などです。建物の解体費用がかかりますが、売却価格に上乗せして販売することもできます。ただし、住宅を再建築できる土地かどうかを役所で確認しておくようにしてください。再建築不可の場合は、土地の価格が下がってしまうことがあります。

高く売却するためのポイント

空き家を売る際、なるべく損をしないためには、押さえておくべきコツがあります。それが価格設定と売却計画、そして売却期間です。ここからは、空き家を高く売却するためのポイントを見ていきましょう。
 

ポイント① 価格設定

空き家を高く売却するためには、最初の価格設定がポイントです。中古物件を売買する場合、購入希望者が値下げ交渉を持ちかけてくることも少なくありません。
この点を考慮し、あらかじめ販売価格を高めに設定しておけば、値下げ交渉に余裕を持って対応ができます。購入希望者からすれば、値下げに応じてくれた売主に誠意や好感を感じるため、物件の購入意欲も高まることでしょう。

目安としては、相場の10%程度を上乗せした販売価格でスタートしてください。問い合わせが少ないときは、定期的に見直しをかけ、販売価格を下げていく対策も講じることです。
 

ポイント② 売却計画

余裕を持った売却計画を立てておくことも、空き家を高く売却するためのポイントになります。
年々増加傾向にある競合の多い空き家は、売買の長期化が予想される物件です。たとえば、築年数が古い物件の場合や、所在地が地方都市である場合など、空き家の条件次第では、数年に渡って購入希望者が現れないケースも少なくありません。
空き家を売り出したものの、問い合わせの少なさや早く売却したいという焦りから、相場以下の販売価格まで値下げしてしまえば、結果的に損をすることになってしまいます。

そのため、空き家の販売期間には、時間的な余裕を持つことです。また、売却までにかかる固定資産税やメンテナンス費用といった維持費、清掃や管理の手間なども、売却計画に含んでおくとよいでしょう。
 

ポイント③ 売却期間

空き家の売却期間も、損をしないために意識しておくべきポイントです。
売却期間の目安は「空き家になって3年以内」「相続開始から3年以内」になります。これは、売却期間が3年以内であれば、税金を軽減できる特例・控除が適用されるためです。
たとえば、空き家になって3年目の年末までに売却すれば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を適用できます。

また、相続開始から3年以内に売却すれば「相続空き家の3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」の適用が可能です。ただし、特例や控除の適用を利用する場合、いくつかの要件を満たす必要があります。

空き家売却にかかる税金や費用

空き家を売却する際にかかる税金や費用を見ていきましょう。

売却したときにかかる税金

空き家の売却したときにかかる税金は次のようなものがあります。

・譲渡所得税:譲渡所得にかかる所得税、住民税
・登録免許税:名義を売り主から買い主に移すときにかかる税金
・印紙税:契約書などの文書に課税される税金

ただし、譲渡所得税は売却したときに利益(譲渡所得)が出た場合のみ発生する税金です。よって、利益が出ていなければ払う必要はありません。
 

◆譲渡所得税

譲渡所得は、次の計算式で算出できます。
・譲渡所得 = 譲渡収入額 -( 取得費用 + 譲渡費用 )
この計算式に出てくる、譲渡収入額、取得費用、譲渡費用を解説しましょう。

譲渡収入額とは、空き家を売却した際の額のことをいいます。 取得費用は家を購入した時の費用のことで、家の購入代金だけでなく、以下も含まれます。

・家の購入代金 ・建築費 ・家を購入した時に支払った仲介手数料

・登録免許税
・不動産取得税
・購入時の契約書に貼った印紙税
・土地の測量費 ・建物の解体費
・相続により不動産を取得した際に課税された相続税
・相続時にかかった登録費

空き家を譲り受けた場合などで取得費がどのくらいだったかわからないときには、「概算取得費」にて計算します。概算取得費の計算方法は、譲渡価額の5%です。譲渡費用は、家を譲渡する際に使われた費用のことで、

・譲渡の時に不動産会社に支払った仲介手数料
・収入印紙
・登記費用(場合による)
・測量費用
・建物の取り壊し費用
・買主を探すための広告料

などがあります。

譲渡所得税を計算するには、譲渡所得に税率をかけます。税率は、不動産の所有期間によって異なり、次のようになります。

・短期譲渡所得(所有期間が5年以下の場合) 所得税は30%、住民税は15%
・長期譲渡所得(所有期間が5年を超える場合) 所得税は15%、住民税は5%
 

◆登録免許税

売買の場合の登録免許税の税率は1000分の20です。ただし、令和3年3月31日までに登記を受ける場合は軽減税率があり、税率が1000分の15となります。
 

◆印紙税

印紙税は、収入印紙を契約書などの文書に貼ることで納付します。売却価格によって印紙税は異なり、以下のようになります。

売却価格が100万円以下であれば  500円
売却価格が500万円以下であれば  1,000円
売却価格が1,000万円以下であれば 5,000円
売却価格が5,000万円以下であれば 10,000円
売却価格が1億円以下であれば   30,000円
 

税金以外の費用

税金以外にも以下のような費用がかかると念頭に置いておきましょう。
 

◆登記費用

登記を移す時に必要となる費用です。登記を司法書士に依頼すると、その手数料(報酬)が発生します。
 

◆売却手数料

売却手数料は、不動産会社に買い主を探してもらった報酬として支払います。手数料の上限は、法律で次のように決められています。

売却価格が200万以下 5%
売却価格が200万超400万以下 4%
売却価格が400万超 3%
 

◆建物の解体費用

空き地を解体して更地にする場合にかかります。解体費用は建物の大きさや構造によって異なります。
 

特別控除や軽減税率について

空き家売却には、「特別控除」と「軽減税率」といった節税できる制度が用意されています。
 

◆特別控除

特別控除とは、「3000万円の特別控除」という特例で、譲渡所得税を最大3000万円まで控除できる制度です。ただし、以下の条件すべてを満たしていなければ控除を受けられません。

・長年住んでいた家を売却する、もしくは住まなくなってから3年経過するまでに引き渡すこと
・親子や親族、配偶者などへの売却ではないこと
・引き渡し前の2年間でこの特例を受けていないこと
・他の特例を受けていないこと

また、相続した空き家にも特例があります。それが「相続空き家の3000万円特別控除」です。 この場合も適用条件があり、以下のすべての条件に該当していなければ、控除を受けられません。

・昭和56年5月31日以前に建てられた物件であること
・区分所有建物登記がされていないこと
・売却する時点で一定の耐震性が認められる、または建物を解体して売却すること
・相続があった日から4年後の1月1日を迎える前(3年後の年末まで)に売ること
・被相続人が亡くなる直前まで住んでいた家であること
・相続してから売却するまで、賃貸に出したり、相続した人が住んでいないこと
・親子や親族、配偶者などへの売却ではないこと
・売却価格が1億円以下であること
 

◆軽減税率

「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」という制度もあります。これは、「軽減税率」と呼ばれるもので、課税譲渡所得が6,000万円以下の部分に対し、所得税率が10%、住民税率が4%と税率が低くなる特例です。 ただし、この特例にも適用条件があります。

・現在自分が住んでいること
・以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から4年後の1月1日を迎える前(3年後の年末まで)までに譲渡したもの
・上記に該当する住宅や家屋とともに譲渡された敷地であること
・災害によって滅失した自分が住んでいた住宅の敷地で、その住宅が滅失しなければ、その年の1月1日における所有期間が10年を超えている住宅の敷地であること
 

解体時の補助金について

空き家を売却する場合、建物を解体し、更地にして売り出す方法があります。空き家を取り壊す解体費用は、所有者が負担するものです。ただし、空き家が所在する自治体によっては、所有者が負担する空き家の解体費用に対し、補助金や助成金を支給する制度を設けている市区町村もあります。

これは「老朽危険家屋解体撤去補助金」「老朽危険空き家解体補助金」「空き家解体補助金」などと呼ばれ、制度そのものの有無、補助金・助成金の適用条件、支給額なども自治体ごとに異なる点が特徴です。補助金や助成金は、解体費用の1/5~1/2程度が支給されます。
たとえば、代表的な補助金が「老朽危険家屋解体撤去補助金」です。これは、老朽化などが原因で倒壊の恐れがある危険家屋を除去するための制度であり、自治体の認定や耐震診断を受けることで補助金支給の対象となります。

また、都市の景観を守ることを目的とし、長期間放置された家屋の解体費用を補助する「都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金」も、代表的な空き家の解体補助金制度です。支給条件には、解体工事後に景観形成基準を満たす土地の利用が求められます。
他にも、老朽化した建物を除却し、新たな住宅を建てる所有者へ解体費用や、建築費用の一部を補助する「建て替え建設費補助金」があり、新築物件が良質な住宅として一定の基準を満たしていれば、補助金が支給される制度です。

補助金や助成金の有無や詳細は、各自治体のホームページで確認できます。

空き家を売却する際の注意点

空き家を売却するときには、いくつか注意すべきポイントがあります。
 

相続人が高齢の場合は売却を急ぐ

不動産を売却するには、名義人の同意が必要となります。空き家の所有名義が共有名義となっている場合は注意してください。
特に、共有名義人に高齢の方がいる場合は、売却を急いだほうがよいでしょう。というのも、もし、共有名義人が亡くなった場合、その権利は配偶者や子供に相続されます。そうすると、共有名義人の数が増えてしまい、同意を得るのに苦労するからです。
 

解体するときは家財道具を処分する

空き家を解体し、更地で売却する場合に注意したいのは、解体前の家の中の家財道具です。解体費用は、解体後の瓦礫が多いほど高くなります。よって、家の中の物が少ないほうがよいわけですから、家電、家具、日用品は以下のような方法で自分で処分しましょう。

・状態がよいものであればリサイクルショップへ持ち込み、買い取ってもらう
・市区町村の大型ごみに出す
・家電リサイクルで処分する
 

リフォームしないほうが売れる

建物付きで空き家を売却する際、リフォームすることはおすすめできません。その主な理由は2つあります。
 

◆相場額よりも高くなる

ひとつ目は、リフォームには費用がかかってしまう点です。リフォーム費用分を販売額に上乗せすると、相場よりも高くなり、買い手がつかないことがあります。そうなると、どんどん値下げをしなければならなくなり、負のスパイラルに陥ってしまう可能性があるからです。リフォームしたからといって、高く売れるとは限りません。
 

◆自分でリフォームしたい人がいる

もうひとつは、セルフリフォーム、リノベーションをしたいと考える買い手にとっては、リフォームに魅力を感じられず、対象外となってしまう可能性があります。リフォームせず、そのままの状態で販売したほうが、それらの買い手にとっては都合がよいのです。

空き家売却を成功させるポイント

空き家を売却する際は、不動産のプロである不動産会社をパートナーにすると、売却がスムーズに進みます。
 

不動産会社に頼れば売却が楽になる

不動産は個人で売買することもできますが、不動産会社に依頼したほうが売却は楽になります。というのも、個人で不動産を売るとなると、不動産取引に専門知識が必要となりますし、買い手も自分で探さなければなりません。労力と時間がかかってしまうことでしょう。
しかし、不動産会社に依頼すれば、売却活動も、契約に関する手続きも行なってもらえます。空き家を売却するには、まず不動産会社に相談してみてください。
 

信頼できる不動産会社を探すのが重要

不動産会社は数多く存在しますが、信頼できる不動産会社を探すことがポイントです。信頼できる不動産会社を探すには、複数の不動産会社に査定依頼し、不動産会社を比較するとよいでしょう。そのとき、

・素早く対応してくれるか
・査定結果の理由をしっかり説明してくれるか
・質問や疑問に丁寧に答えてくれるか

などをチェックすると、あなたに合った不動産会社を選ぶことができ、空き家の売却を成功に導いてくれます。
 

必ず名義変更をおこなう

空き家を売却する場合、事前に該当物件の名義人が自分か否かを確認してください。名義人本人でなければ、空き家を含む不動産を売却できないからです。もしも名義が故人(被相続人)のままであれば、必ず名義変更をしましょう。

名義変更は、法務局で相続登記の申請をおこなうのですが、その際に提出書類の準備や記入、登録免許税などが必要です。自分で申請することも可能ですが、手続きが複雑なため、司法書士に依頼するケースが一般的となっています。費用相場は7万円~10万円ほどです。
 

売却期間に余裕を持つ

一般的な不動産の場合、売却期間は3ヶ月~6ヶ月程度といわれています。しかし、空き家の場合、物件の築年数がネックとなり、それ以上の期間を要すると考えておくべきです。
また、空き家が田舎や過疎地にあれば、さらに売却期間がかかる可能性もあるでしょう。この点を踏まえ、空き家の売却期間には、時間的な余裕を持っておくことです。当然のことながら、固定資産税やメンテナンス費用などの維持費もかかるため、その削減対策も講じておくことをおすすめします。
 

販売価格は高めに設定する

不動産会社の査定額よりも、ある程度販売価格を高めに設定しておきましょう。これは、購入希望者が持ちかけてくる値下げ交渉を考慮しての対策です。
販売価格から多少値下げができるように、査定額の1割ほど高い価格に設定しておけば、値下げ後に売買契約が成立しても損をしないで済みます。逆に1割以上の値下げに踏み切れば、赤字になる可能性が大きくなるため、値下げ幅にも注意が必要です。

使わない空き家は早めに売却を!

空き家はもっているだけで、税金や維持・管理費修などがかかり、損をする可能性が高いです。将来的に使わないのであれば、信頼できる不動産会社に相談し、早期の売却を検討することをおすすめします。

監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

無料まずは気軽に無料査定

WEB査定依頼

お電話でも査定受付中!

【不動産売却専用ダイヤル】0120-89-9121

受付時間9:00~18:00 定休日:毎週水曜日