また、空家を活用するためにどんな方法があるのか、活用時の注意点をご紹介します。
さらに、地方自治体で進んでいる支援制度などの空家への取り組みや、空家に関するよくある質問についてもご紹介しましょう。
目次
そもそも空家とは？定義は？
両親が暮らしていた田舎の実家を子供が相続したけれど、その後誰も使わず空家になったまま放置されている…というケースが増えています。そんな空家が日本では近年、大きな問題となっているようです。
空き家とは、1年以上住んでいない家、使われていない家のことです。これは、国土交通省によって定義されています。全国で空き家が放置されていることが問題視され、2015年には「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。
なぜ空き家が問題になっているのでしょう。空家を放置するとどのようなリスクがあるのか、見ていきましょう。
空き家を放置するリスク
空き家を放置することは、数々のリスクを伴います。たとえば、以下のようなリスクです。・景観を損なう
・建物が倒壊する危険がある
・雑草、悪臭など衛生環境が悪化
・資産価値が下がる
・不法侵入などにより治安が悪化
・不法投棄の温床になるリスク
・放火による火災リスク
・犯罪リスクの増加
これらのリスクにより、建物自体が劣化し、手がつけられなくなってしまう、近隣住民に迷惑がかかる、犯罪の温床になってしまうなど、空き家にはさまざまな問題があるのです。
空き家が急増している背景
総務省の住宅・土地統計調査によると、1998年時点で576万戸だった空き家の総数は、2018年には849万戸と約1.5倍に増加しています。全住宅ストックに占める「その他空き家」の割合の全国平均は5.6％となっていますが、郊外や地方ではその影響が特に大きく、全国平均を上回るところが多く見られます。近年このように空き家が急増している背景には、少子高齢化と人口減少が影響を及ぼしていると考えられています。
不動産の所有者が高齢の場合、病気で入院したり介護施設に入所するケースも多く、所有している家に人が住まなくなるとそのまま空き家になってしまう傾向があります。
また、空き家となった不動産自体が老朽化し、管理や修繕が行き届いていないと「住めない」「貸せない」「売れない」という三重苦に陥ってしまいがちです。
空家の活用方法とメリット・デメリット
空家が放置されていると、倒壊などの危険や害虫や犯罪の温床になるリスクが生じてしまいます。そのため政府は2015年から「空き家対策特別措置法」を施行し、空家の活用や処分を促進しています。
この法律で定める「特定空き家等」にみなされた場合、固定資産税を軽減する措置が受けられなくなります。そこで、もし空家を保有しているのなら、ぜひ空家を活用することを考えてみましょう。
空き家は様々な方法で活用することができます。その活用方法をご紹介します。
賃貸に出す
1つ目の活用方法は、建物を賃貸に出すことです。この活用方法にする場合は、物件の状態がよいものに限ります。たとえば、
・建物の築年数が比較的浅い
・大幅な修繕やリフォームをせずに人が住める状態の建物である
・駅から近い、近くに商業施設があり、生活しやすい立地にある
などです。これらの状態でなければ、借り手がつかない可能性があります。
■メリット
空き家を賃貸に出すメリットは、安定した家賃収入を得られることです。また、思入れのある家を売却せずに済み、空き家管理の手間から解放されるのもメリットといえるでしょう。
■デメリット
他人に家を貸すとなると、生活ができる状態にしておかなけばなりません。そのためには、設備の修繕やクリーニング、最悪の場合、大規模なリフォームが必要となり、費用がかかります。
また、借り手がつくとは限りません。とくに郊外や地方では、賃貸の需要が見込めず、借り手が見つからないということもありえます。
建て替えて賃貸に出す
2つ目は、戸建に立て替えたり、土地が広ければアパートやマンションに建て替えて、賃貸に出す方法です。この方法は、空き家を解体し、新たに建物を建てなければならないので、コストがかかります。■メリット
賃貸にすることで、毎月家賃収入を得ることができるのがメリットです。アパートやマンションであれば、多くの家賃収入が見込めます。また、新たに建て替えるので、自分好みの建物にすることも可能です。さらに、相続税対策にもつながります。
■デメリット
デメリットは、費用がかかることです。
建て替えるには、空き家の解体費用、新たに建物を建てる建築コストがかかります。家賃収入があるとしても、収支計算が合わないこともあるので注意が必要です。
その他活用のための更地化
空き家を取壊して更地にし、別の用途に活用する方法もあります。更地にした後の活用法には、・駐車場
・コインランドリー
・トランクルーム
・資材置き場として貸し出す
・事業用の土地として貸し出す
などがあります。
建物の老朽化が激しく、修繕やリフォームするよりも建て替えたほうがよい場合や、人が生活するには不便な場所であれば、更地にして土地活用するのがおすすめです。
■メリット
更地化することのメリットは、維持管理が楽になることです。建物がないので、光熱費などの基本料金もかかりませんし、火災保険への加入も不要です。
また、土地を貸し出せば、家の建て替えよりも初期費用も安く抑えられますし、地代収入も得ることができます。
■デメリット
デメリットとしては、建物を解体しなければならないことです。解体には、費用がかかります。家の解体費用は、広さや構造によって相場が異なり、20坪程度の広さの木造住宅の解体費用は、おおよそ90万円前後、20坪程度の広さの鉄骨造の住宅であれば、おおよそ120万円から140万円程度です。
ただし、家の解体に補助金制度を設けている自治体もあります。補助金を利用すれば、解体費用を抑えられます。
売却する
空き家を取り壊さず、そのまま売却するという方法もあります。築20年以内の一戸建てなら「中古住宅」として、築20年を超える物件なら「古屋付き土地」として売却できます。
不動産会社に依頼して空き家を売却する場合の、主な手順は以下のとおりです。
①不動産会社に査定を依頼
②不動産会社と媒介契約を結ぶ
③不動産会社が売却を進める
④購入希望者の内見
⑤条件が合えば売買契約を締結
⑥決済
⑦引渡し
不動産会社によって査定価格が異なるケースが多いため、複数の不動産会社に依頼して比較検討し、信頼できる不動産会社を見つけましょう。
■メリット
空き家をそのまま売却する場合の一番のメリットは、解体などの手間がかからず、すぐに売却をスタートできる点です。さらに売却して手放すことで、空き家を保有している間の固定資産税や修繕費などの費用を抑えることができます。
最近では新築物件よりも価格の安い空き家を購入し、古い建物を自分でリフォームやリノベーションする方も増えているため、条件が合えば購入希望者がすぐに現れる可能性もあります。
■デメリット
空き家をそのまま売却する場合のデメリットとして、空き家の建物が老朽化している場合に売れにくくなってしまう可能性が挙げられます。建物の老朽化が進んでいると倒壊の危険性などもあり、売却に時間が掛かってしまうこともあります。
空き家が売れない期間も老朽化が進み、さらに資産価値が低下する懸念もあります。
空家活用時の注意点
空家を活用するときに注意しておくべき点についても確認しておきましょう。
空家活用時の注意点① 賃貸に出す場合
空家を賃貸物件として人に貸す場合、面倒になるのが入居者への対応や集金、退去の手続きなどです。空家の所有者自身がこの管理をすべて行うこともできますが、管理会社を利用した方が断然便利です。管理手数料を支払う必要はありますが、入居者を募集するところから始まり、家賃の回収、滞納した場合の催促、退去の手続きまで、管理業務全般を任せることができます。
また民泊として貸し出す場合も、専門の業者に管理を任せるのがおすすめ。民泊では住宅宿泊事業法に沿って運営を行う必要があり、地域ごとの規制も把握しておくことが大切です。
空家活用時の注意点② 建て替えて賃貸に出す場合
空家を建て替えて賃貸に出す場合、建物を解体する費用や建築費用がかかります。そのため事前に収支計画を立てておかないと大幅な赤字となる場合があります。その地域で賃貸の需要がどのくらいあるのかリサーチを行うことも大切です。収支計算が合うかどうか、事前に見極めるようにしましょう。
空家活用時の注意点③ その他活用のための更地化する場合
更地として活用する場合も、建物の解体費用が必要になります。また更地にしても借り手が見つからなければ意味がありません。こちらの場合も、市場調査を行ってから取り組むことが大切になります。空き家ビジネスの成功事例
今では、空き家を利用してビジネス展開している事例がたくさんあります。どのような事例があるのか、ご紹介しましょう。
事例① シェアハウスとしての賃貸
複数人が共同で一つの住居に暮らす「シェアハウス」。昨今では若い人を中心に人気が高まっています。空き家をシェアハウスとして賃貸にすると、さまざまなメリットがあります。・空き家をそのまま活用し、リフォームするだけで経営をすぐにはじめられる
・高収入、安定した収入を得られる
・アパートより管理が楽で、収益がいい
・空室リスクが低い
空き家をシェアハウスにするには、「高齢者向け」や「シングルマザー向け」、「ペットと一緒に住めるシェアハウス」「古民家シェアハウス」など、コンセプトがしっかり決めることが、成功の鍵です。
事例② 民泊として活用
民泊は、住宅に一般の人を宿泊させるサービスのことで、主に外国人観光客をターゲットにしたビジネスといえます。軌道にのれば収益が大きく、管理も楽なのがメリットです。空き家を利用した民泊の成功例としては、観光地にアクセスしやすいエリアにあったり、リーズナブルな宿泊施設がない地域にある、古民家を活用し、日本独自の風情が感じられるなどの特徴があります。ただし、民泊に活用できる空き家は、広さの規定や、法律や条例による制限などの条件をクリアしている物件に限ります。
事例③ カフェ・ギャラリーとして
趣きのある空き家を活かして、おしゃれなカフェやギャラリーに活用している事例もあります。カフェやギャラリーにすれば、収益につながり、地域の活性化にも貢献できる可能性が高いです。事例④ シェアオフィスに
複数の人や会社が、事務所を共有することを「シェアオフィス」といいます。これは「コワーキングスペース」とも呼ばれます。昨今では、働き方が多様になっており、そのなかでもテレワークが浸透してきています。そのことから、シェアオフィスの利用者は急激に増加しています。都市部の立地の良い場所にあることが多かったシェアオフィスですが、最近では郊外での利用者も増えています。このことからもわかるように、シェアオフィスの需要が高まっているのです。
空き家をシェアオフィスにするには場合、費用があまりかからないのがメリットです。必要なのは、デスクや椅子、高速インターネット環境を整備したり、プリンターやシュレッダーといった共有の事務機器を用意する程度で、すぐにはじめることができます。
シェアオフィスの利用方法には、月単位で契約、時間単位で貸す、会員制にするなどがあります。利用者数、立地などを考えて利用方法を決めれば、高収益を得ることが可能です。
事例⑤ レンタルスペースとして利用
レンタルスペースとして貸し出す事例もあります。レンタルスペースには、時間貸し、期間貸しなどがあり、うまくいけば、賃貸よりも高収入を得られるのがメリットです。また、大規模なリフォームやリノベーションも必要なく、そのまま営業できるので、初期投資がかからないのもよい点といえます。さらにうれしいのが、住宅街のなかにある空き家や、郊外にある空き家であっても、需要があることです。
レンタルスペースとしての具体的な活用例には、
・地域のコミュニティ・スペース（子ども会や自治会の集まりなど）
・教室やスクールとしての活用（ヨガ教室や料理教室など）
・ママ会
・ホームパーティー
・イベント会場
・写真撮影、動画撮影場所として
・荷物の預かり
・DIYスペースとして・・・などがあります。
事例⑥ 介護施設として貸出
空き家を、デイサービスやグループホームといった介護施設として貸し出すケースも増えています。総務省の推計によると、2060年には人口の約40％が高齢者になると想定されています。そんな高齢化社会において、高齢者向け介護施設の需要はこれからも高まっていくといえるでしょう。空き家を介護施設として貸し出す場合には、国や市町村による助成金や固定資産税の減免など、さまざまな補助金制度が準備されていることもメリットです。
ただし高齢者向け介護施設には「バリアフリーであること」「25㎡以上であること」といった法的な制限があります。建物の改修などが必要となるケースもあるため注意しましょう。
事例⑦ セーフティネット住宅に登録
空き家をセーフティネット住宅として登録するのもひとつの方法です。セーフティネット住宅とは、高齢者世帯や子育て世帯、被災者、障がいを持った方など、「住宅確保要配慮者」の入居を拒まない住宅として登録できる住宅のことをいいます。
一般の賃貸よりも賃貸料が安くなるケースが多く、収益性はあまり高くありません。しかし売却が上手く進まない場合などに活用できる方法として、選択肢のひとつに加えておくといいでしょう。
ただしセーフティネット住宅に登録するには「床面積が原則25㎡以上」「耐震性を有するもの」など、いくつかの要件を満たす必要があるため注意しましょう。
事例⑧ サテライトオフィスとして活用
最近耳にする機会が多くなってきたサテライトオフィスとして活用する方法もあります。サテライトオフィスとは、衛星（サテライト）のように企業や団体の本拠地から離れた場所に位置するオフィスのことをいいます。新型コロナウイルスの影響でテレワークが広く普及したことにより、サテライトオフィスも注目を集めています。
サテライトオフィスのタイプは、大きく「都心型」「郊外型」「地方型」の3つに分けられます。中でも郊外型・地方型のサテライトオフィスは人口の減少や高齢化に悩む地方自治体から積極的なサポートが受けられるケースも多く、空き家を有効活用できる可能性があります。
サテライトオフィスは、支社・営業所などと違って最低限の設備や通信環境があればいいことがほとんどで、初期費用があまり掛からないのもメリットのひとつです。
事例⑨ トランクルームとして
近年、需要が増えつつあるトランクルームとして活用する方法もあります。人が居住するわけではないため、通常の賃貸と比べると管理が比較的しやすいというメリットがあります。
ただしトランクルームは住居専用地域には設置できないため、都市計画法における「用途地域」を最初に確認しておきましょう。
運営は自分で行う方法のほかに、一括借り上げで事業者に運営を業務委託する方法があります。
地方自治体の空家への取り組み
全国各地で増える空家問題を解決するため、空家を積極的に活用する取り組みが進められています。そのような地方自治体の取り組みを利用すれば、空家の有効活用につなげやすくなるでしょう。
地方自治体の空家への取り組み① 空き家バンク
地方自治体が行っている空家対策の取り組みのひとつに、「空き家バンク」があります。これは、空家を賃貸や売却したい人と、空家を利用したい人をつなげるマッチングシステムです。最近は「田舎で生活したい」と地方に移住を希望する方も増えてきているため、空家を活用してそのような地方定住者を促す施策なのです。
空き家バンクは、各都道府県や市町村のホームページなどで空家の募集や物件公開が行われています。
地方自治体の空家への取り組み② DIY型賃貸
本来なら物件を賃貸に出す場合、修繕やリフォームを行ってからでないと借り手が見つかりにくいもの。ただ修繕やリフォーム費用を用意できない方にとって、「貸したくても貸せない」という状況が生まれていました。そこで整備されたのが「DIY型賃貸」の制度です。通常の賃貸物件では、借り主が壁紙を変えるなど自由に内装に手を加えることはできませんが、DIY型賃貸では借り主が自分で費用を負担してリフォームすることが許可されています。
地方自治体の空家への取り組み③ 公的共有
空家を地域のコミュニティ施設や公営住宅などに活用する取り組みもあります。地方自治体ごとに、避難所や備蓄倉庫として利用するほか、地域の自治会の活動拠点やグループホーム施設などとして活用する例もあります。地方自治体の空家への取り組み④ 宿泊・滞在施設
年々増加する訪日外国人に対応するため、宿泊施設として空家を活用する動きもあります。東京や大阪などの国家戦略特区などでは、旅館業法の規制を緩和し、空家を宿泊施設として再利用できるような整備が進められています。地方自治体の空家への取り組み⑤ 助成金・補助金
空家の活用を促進するため、さまざまな助成金や補助金制度を設けている自治体も複数あります。例えば、千葉県木更津市では、空家を地域コミュニティ活性化などに活用する場合は、リフォーム費用の一部を上限50万円まで支援（特定施設の場合は上限150万円）する制度があります。地方自治体の空家への取り組み⑥ 民間企業による空き家活用ビジネス
民間企業やNPO法人による空き家活用ビジネスも増えてきています。ここではいくつかの例をご紹介します。
■ＮＰＯ法人 空家・空地管理センター
所有者と空家・空地管理センターの協力事業者が定期借家契約を結んで空き家を一定期間借り上げ、事業者が費用を負担してリフォームや建て替えを行い、所有者は毎年発生する固定資産税相当額を借り上げ賃料として受け取ることができる「AKARI（あかり）」などの借り上げサービスを展開しています。
■カリアゲＪＡＰＡＮ
空き家を借り上げ、改修した上で6年間転貸運営するサブリースサービスを展開しています。築30年以上の物件でもOKです。家賃は相場の1～7割ほどですが、空き家の所有者は費用を負担することなく建物の価値を向上させることができます。
■ハロー!ＲＥＮＯＶＡＴＩＯＮ
空き家や利用されていない事業目的の不動産の活用を目指した、まちづくり参加型のクラウドファンディングサービスです。個人で運用するには費用や人手が足りない、といった際に不特定多数の人から資金を集めることができます。
空家のよくある質問！
空家を賃貸として貸し出すときに、事前に知っておきたいのが賃貸経営の基本となる情報です。下記の空家に関するよくある質問を参考にしてください。
【空家Q＆A】個人と法人、貸す相手によって違うところは？
賃貸として物件を貸すとき、その相手が個人の場合と法人の場合で、何が違うのでしょうか？その答えは、賃料にかかる消費税です。年間賃料の合計が1,000万円を超える場合、個人の貸主に貸し出す場合は消費税は非課税となりますが、法人の場合は課税対象となります。
【空家Q＆A】賃貸経営に資格は必要？
賃貸を行う場合、必要となる資格などはあるのでしょうか？答えは「NO」です。賃貸経営を行う条件などは特になく、誰でも行うことができます。ただし、確定申告で不動産所得の申告を行わなければいけません。
収益源にもなる！ 空家を活用しよう
空家を放置したままではなにかと厄介な存在にもなりますが、人に貸したり活用することで、新たな収入源にすることもできます。
空家対策でさまざまな支援制度を設けている地方自治体も多いので、それらを利用して空家を活用することを考えてみてはいかがでしょうか？
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
