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離婚後の住宅ローンは誰が払う?支払い義務やケース別の対処方法をご紹介

離婚する多くの夫婦が直面するのが、家の売却について。特に住宅ローンが残っている場合は、さまざまな対応が必要となります。
そこで、住宅ローンは離婚時の財産分与の対象になるのか、まず確認しましょう。そして住宅ローンの残債がある場合の売却は可能なのか、どう対処するべきでしょうか?
ここでは、離婚時に住宅ローンがあった場合の注意点をご紹介します。

目次

離婚時に住宅ローンが残っている場合の確認事項

離婚するときに問題となるのが、夫婦で購入した車などの財産について。夫婦でマイホームを購入している場合は、どのように対応することになるのでしょうか?

特に気になるのが、住宅ローンを組んで不動産を購入し、ローンの支払いが残っている場合についてです。ローンの支払いを夫婦で折半することになるのか、どちらかがローンを払い続けることになるのか、どのように対処するのでしょうか?
 

名義人・残債を調べる

まず住宅ローンを組んだときの書類などで、名義人を確認しましょう。さらに住宅ローンを組んでいる金融機関に連絡をとり、現在住宅ローンがいくら残っているか確認しましょう。
こうすることで、住宅ローンの支払い義務が誰にあるのか、今後いくら返済しなければならないのか、明らかになります。不動産の名義人と住宅ローンの名義人が異なるケースもあり得ますので、不明な場合は金融機関に問い合わせて確認しましょう。

家の価値を調べる 名義人と残債を調べたら、次は現在の家の価値がどのくらいあるか確認しましょう。家を売却するべきか、もしくはどちらかが家を所有するのか、離婚後に家をどうするか考える際、この価値を調べることが大切になります。
もし現在の価値が住宅ローンの残債より高いなら、家を売却して住宅ローンを完済することが可能になります。

現在の家の価値を知る方法として、不動産会社の査定を利用するのがおすすめです。家の住所や築年数、間取りなどの情報を入力すると、査定額が提示されるサービスです。しかも、不動産会社1社だけに査定を依頼するのではなく、「一括査定サイト」を利用した方が、複数の不動産会社の査定額を知ることができて便利です。
多くの一括査定サイトが無料で利用できますので、ぜひ活用しましょう。

住宅ローンは離婚時の財産分与の対象になる?

夫婦が離婚する場合、夫婦2人で購入した財産は「共有財産」とみなされて、その共有財産を2人で分け合う「財産分与」を行います。では、住宅ローンの支払いがまだ残っているとき、その支払いについても夫婦2人が負わなければならないのでしょうか?
 

住宅ローンは財産分与の対象にならない

一般的に夫婦の財産分与は、2人それぞれに1/2ずつ分けることになります。もし住宅ローンの残債も財産分与の対象となるなら、例えば住宅ローンが2000万円分残っていたら、夫婦2人それぞれが1000万円ずつ支払うことになるのでしょうか?

その答えは「NO」。マイナスの財産については、財産分与の対象にはなりません。夫婦共同で住宅ローンの負債を負っている場合は、共同の財産の総額から負債分を差し引いて、その残額を2人で分け合うことになります。
 

住宅ローンの返済義務は名義人に課せられる

覚えておきたいのは、住宅ローンの返済義務があるのは、その家の名義人や、その家に住んでいる人とは関係なく、ローンの名義人ということ。住宅ローンの支払いが残っていて離婚した場合でも、夫婦2人が折半して支払うのではなく、離婚後も名義人が支払い義務を継続して負うことになります。

連帯保証人・連帯債務者について

住宅ローンを組んだときによくあるのが、夫が「名義人」で、妻が「連帯保証人」になっているケース。支払いの義務を負うのは名義人ですが、もし名義人の支払いが滞ったりした場合に、連帯保証人が代わりにローンの返済を行わなければなりません。

また夫婦2人の名前で住宅ローンを組んでいる場合は、「連帯債務」となります。この場合、2人のどちらかが「主債務者」で、もう1人が「連帯債務者」となり、主債務者も連帯債務者もどちらも支払い義務を負います。
「連帯保証人」は、ローンの名義人が支払いできなくなった場合に返済義務を負うのに対して、「連帯債務者」はローン名義人と同じ支払い義務があるという点で、返済義務の大きさが異なります。

離婚時に住宅ローンの残債がある場合の対処

離婚する際、住宅ローンの支払いが残っている場合、どちらかがそのまま家に住み続けるケースと、家を売却するケースの2つの対処が考えられます。
 

どちらかがそのまま住み続ける

ローンの名義人が夫で、夫がそのまま家に住み続ける場合は、特に面倒な手続きはありません。離婚後も夫がローンの支払いを行うこととなります。

ただし、妻が連帯保証人になっていると、夫の支払いが滞ったときに妻に返済義務が生じることに注意しましょう。住宅ローンの連帯保証人を契約後に変更することは難しいです。家の名義が夫婦の共有名義になっていたら、ローン完済後に家の名義を夫1人の名義に変更することを合意しておきましょう。

ローンの名義人が夫で、妻がその家に住み続けることは可能ですが、夫のローンの支払いが滞ったときに家を退去させられるリスクが生じます。ローンの名義人の変更は難しいケースが多いですが、妻に住宅ローンを支払える安定した収入がある場合は、名義人変更が可能なこともありますので、ローンの名義人を妻に変更するといいでしょう。
 

家を売却する

家を売却すれば、住宅ローンの残債を返済することもできます。売却価格が住宅ローンの残債よりも高い場合、売却額で住宅ローンの完済が可能になるからです。住宅ローンの完済後、売却に必要な諸経費をのぞいた残金を夫婦2人で折半します。
 

■売却方法「仲介」

家を売る場合、最も一般的な手段が仲介になります。これは、不動産会社などに家の売却を依頼し、買主を探してもらう売却方法です。買主は、おもに個人となります。

仲介での売却による最大のメリットは、不動産市場の相場価格に合わせ、自分が希望する販売価格を設定できるため、売却額が高くなりやすい点です。その半面、売却までに時間がかかってしまう点がデメリットとして挙げられます。

仲介での販売期間は、売り出しから現金化までに4ヶ月~6ヶ月ほどの時間が必要です。物件の状態や条件などによっては1年以上を要する可能性や、売却できない可能性も考えられるでしょう。また、家に仲介業者や内覧者が何度も出入りするため、近所に家の売却を知られてしまう気まずさもあります。
 

■売却方法「買取」

買取とは、不動産買取業者に直接家を買い取ってもらう売却方法です。つまり、買主が不動産会社などの業者になります。

買取での売却における最大のメリットは、短期間で家を現金化できる点です。基本的に、買取業者による1度の訪問で査定額が決まるため、売却に時間がかかりません。交渉次第では、最短1週間から最長1ヶ月程度で現金化が可能となります。
また、買取での売却ならば、仲介手数料が無料です。さらに、仲介業者や内覧者が頻繁に訪問することがないため、家の売却を秘密裏に進められるでしょう。

ただし、売却価格が仲介の60%~70%ほどになってしまう点が大きなデメリットに挙げられます。また、買取をおこなっていない不動産会社も多いことから、買取業者を探す際には、時間や手間が必要になるかもしれません。

離婚時の家の売却方法をケース別に解説

離婚時に家を売却する場合、住宅ローンの残債や売却額、住宅ローンの名義など、状況に最も適した売却方法を検討しなければなりません。
ここでは、さまざまなケースにおける家の売却方法やその注意点を解説していきます。
 

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、家の売却額が住宅ローンの残債を上回っていることです。このケースの場合、家を売ることで住宅ローンの完済が可能となるため、通常の売却方法による手続きを進めていくとよいでしょう。

完済後、手元に残った売却金を夫婦で分けることになるのですが、これを財産分与といいます。財産分与には「清算的財産分与」「扶養的財産分与」「慰謝料的財産分与」の3種類があり、夫婦が共同で作った財産を公平に分け合う清算的財産分与が一般的です。
財産の分配方法に関しては、生活保障や損害賠償といった点も踏まえ、公平性を持って話し合うようにしましょう。
 

オーバーローンの場合

家の売却額が住宅ローンの残債を下回っている状況がオーバーローンになります。このケースの場合、アンダーローンと異なり、家の売却額だけでは、住宅ローンの完済が不可能なため、金融機関が設定している抵当権を抹消することができません。つまり、家を売却することができないのです。

しかし、住宅ローンの残債と売却額の差額を補える預貯金などがあれば、住宅ローンを完済することが可能となり、家を売却できるようになります。残債の返済に預貯金などを充当させる際は、離婚後に迎える夫婦それぞれの新しい生活を考慮したうえで慎重に判断するべきです。
 

連帯保証の場合

連帯保証とは、実際の債務者と連帯して、債務の弁済をおこなうことです。家が夫の単独名義であっても、住宅ローンは「債務者・夫」「連帯保証人・妻」であることが一般的となっています。このケースの場合、アンダーローンであれば、名義人の判断によって通常通りに家を売却することが可能です。

しかし、オーバーローンであれば、住宅ローンが完済できていないため、債務者同様に、連帯保証人としての責務も続くことになります。たとえば、債務者の夫が住宅ローンの支払いを滞った場合、離婚後であっても連帯保証人である妻が返済を肩代わりしなければなりません。
 

連帯債務の場合

連帯債務とは、ひとつの債務に対し、複数の債務者が弁済義務を負うことです。具体的には「主債務者・夫」「連帯債務者・妻」となって、それぞれが住宅ローンの債務を同等に負担することになります。このケースの場合、家が夫婦の共有名義であることが大半であり、アンダーローンであれば、名義人である夫婦の合意によって通常通りに家を売却することが可能です。

ただし、オーバーローンであれば、家を売却することができません。また、連帯責務者は、主債務者と同一の立場になることから、返済を求める金融機関に対し、支払いを拒絶できる抗弁権がないうえに、ひとりで債務を全額負担する可能性もあります。
 

ペアローンの場合

ペアローンとは、ひとつの債務に対し、夫婦2人で債務者になる借入方法です。具体的には、夫と妻が個別に住宅ローンを組み、それぞれ債務を負うと同時に、互いの連帯保証人にもなります。このケースの場合、家が夫婦の共同名義となるため、名義人である夫婦の合意があれば、通常通りに家を売却することが可能です。

アンダーローンであれば、スムーズに売却の手続きが進むのですが、オーバーローンであれば、家を売却することができなくなります。住宅ローンの完済までは、夫婦それぞれに債務者としての弁済義務、連帯保証人としての債務弁済の義務が続くことになるため、注意が必要です。

共有名義の場合はローンの借り換えを検討しよう

離婚時、家の名義や住宅ローンが夫婦の共有名義であれば、夫か妻の単独名義に変更することを検討した方がよいでしょう。その際、重要になってくるポイントが、住宅ローンの債務を返済するための借り換えです。
ここでは、その借り換えに必要な費用や書類、手続きの流れ、注意点を解説します。
 

借り換えに必要な費用

住宅ローンの借り換えには、費用が必要になります。おもな費用の内訳としては、元の金融機関に支払う住宅ローンの繰り上げ返済手数料、新たな金融機関に支払う住宅ローンの設定手数料、保証会社に支払う保証料などです。
借り換えに必要な費用は、一般的に30万円~100万円ほどとなります。このような差額が発生する理由は、借り換え時の住宅ローン残債によって、それぞれの手数料が異なるためです。
 

借り換えに必要な書類

金融機関の審査が必要となる住宅ローンの借り換えには、数多くの書類を準備しなければなりません。具体的には、本人確認ができる運転免許証・健康保険証・住民票といった身分証明書、源泉徴収票・所得納税証明書・確定申告書控えなどの収入面の審査に必要な書類です。

また、家の売買契約書・登記事項証明書・重要事項説明書といった書類や、現在の住宅ローン返済予定表・住宅ローン返済口座の通帳なども用意する必要があります。さらに、状況次第では、離婚協議書・健康診断書・住宅ローン以外の債務返済予定表などの提出が必要になることもあるでしょう。

借り換えの手続きの流れ 一般的な借り換えの手続きは、以下のような流れになります。

(1)借り換えのため、新たな金融機関を探す
(2)住宅ローンの事前審査~本審査の申し込み
(3)審査通過後、現在借り入れしている住宅ローンをの繰り上げ返済をおこなう
(4)旧金融機関の抵当権を抹消し、新たな金融機関へ抵当権を移行
(5)新たな住宅ローンの返済開始
 

借り換え時の注意点

住宅ローンの借り換え時には、いくつかの注意点があります。まずは、各金融機関へ支払う諸経費が必要になることです。この諸経費は、利用する金融機関によって異なるため、その額面を事前に確認しておきましょう。また、土地や建物の名義変更をおこなう場合、登録免許税がかかります。

財産分与の際にも、譲渡所得税や贈与税の課税が義務付けられることから、注意が必要です。さらに、月々支払う新しい住宅ローンの返済額が、これまでの金額よりも高くなるかもしれません。

離婚時に住宅ローンが残っている場合に生じるリスク

離婚時、住宅ローンが完済できていなければ、いくつかの問題を抱える可能性があります。具体的には、どのようなリスクが考えられるのでしょうか?
ここからは、おもなリスクとその対処法を解説します。
 

リスク① 住宅ローンの支払いが滞る

住宅ローンの残債がある場合、最も大きなリスクが支払いの滞納です。離婚後、債務者である夫が家を出ていき、妻と子供は、家に住み続けることがあります。しかし、夫の経済的・精神的負担や再婚などの理由により、住宅ローンの返済が滞るケースも珍しくありません。

住宅ローンの支払いが滞れば、突然強制退去を命じられ、住む家がなくなる可能性もあるでしょう。このようなリスクを回避するため、住宅ローンの支払義務・財産分与・親権・養育費など、離婚時の協議内容を公的に記録した「離婚協議書」を作成することです。離婚後に起こりうるトラブルを未然に防ぐうえで、効果的な対処法になります。
 

リスク② 約束の期限内に退去しない

たとえば、子どもの卒業までや妻の再就職までなど、一定の期限を取り決め、離婚後も非名義人の妻や子どもが家に住み続けることがあります。
このケースの場合、名義人である夫にリスクが生じるかもしれません。というのも、約束の期限を過ぎても、おもに経済的事情を理由として家を退去せず、そのまま住み続けてしまう可能性が考えられるからです。
このリスクを避けるため、期限を口約束で交わさず、離婚協議書を作成し、家の使用権限や使用期限などの詳細を明記するようにしてください。
 

リスク③ 無断で家を売られる

家の売却を判断する権限は、原則的に名義人が持っています。そのため、非名義人の妻や子どもが離婚後も家に住み続けた場合、名義人である夫の都合から、何の話し合いもなく突然家を売却される可能性があるかもしれません。オーバーローンであれば、家を売却することにより、住宅ローンの完済が可能となるからです。

しかし、無断で家を売られてしまえば、所有権が第三者のものとなるため、もともと非名義人の妻や子どもは、退去を余儀なくされてしまい、住む家を失ってしまいます。
このようなリスク回避の対処法は、夫が無断で家を売却しない旨を離婚協議書に明記させることです。また、協議のうえで可能ならば、離婚前に家の名義を妻に変更する方法もあります。

離婚時の住宅ローンに関する注意点

住宅ローンが残っていると、離婚時の家の財産分与について、トラブルが起きやすくなります。そのような揉め事を避けるためにも、事前に次のことに注意しておきましょう。
 

注意① 共有名義人の承諾が無いと売却を行えない

家を夫婦2人の共有名義で所有している場合、家の売却には必ず2人の承諾が必要となります。どちらか1人だけの承諾では売却できませんので、離婚時には必ず単独の名義に変更しましょう。
単独名義に変更しておかないと、将来売却しようと思っても元配偶者に連絡がつかないと、売却できないことになってしまいます。
 

注意② 住宅ローンの名義人変更は例外的に可能

住宅ローンの返済途中に名義人を変更することは、原則的に認められません。しかし夫婦が離婚して、新しい名義人が家に居住する場合などは、例外的に変更が認められることがあります。
ただし、新しい名義人が現在のローン返済に対応できるだけの十分な収入があり、返済能力があると認められることが前提となります。
 

注意③ 養育費の支払いがある場合、ローンの負担額が考慮される

子供を持つ夫婦が離婚した場合、夫が養育費を負担することになるケースが多いでしょう。しかし残っている住宅ローンの返済もあり、それに養育費がプラスとなると経済的な負担が大きくなります。
養育費には住居費が含まれており、例えば夫が妻に養育費を支払い、夫が妻が住む家のローンを払う場合、妻の同意でローンの支払いが養育費として認められるケースや、ローンの返済額を考慮して養育費を減額できるケースがあります。

注意④ 離婚の専門家にも相談しよう

離婚して家を売却する場合は、不動産会社に売却の手順を相談することはもちろん、離婚に関する手続きとして、ぜひ弁護士や離婚カウンセラーなどに相談しましょう。
離婚後のトラブルを避けるため、また自分の財産を守るために、ベストな対処法をアドバイスしてもらえるでしょう。

早くから家の対処を考えよう

離婚にはさまざまな手続きが必要となり、精神的に大きな負担となるものです。特に住宅ローンが残っている家をどうするかという問題は、対応に時間と手間がかかります。
離婚することになったら、早くから住宅ローンの残債と名義人、市場価値を調べて、どのように対応するのが良いか話し合うようにしましょう。

監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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