
また、夫婦間の話し合いがこじれて支払いが滞ったりすると、最悪の場合、持ち家は競売にかけられ、強制立ち退きという事態にもなりかねません。従って任意売却なども含めてしっかりと考えておく必要があります。
目次
どうする?離婚時に住宅ローン残債がある場合

まず、離婚時に住宅ローンの残債がある場合に知っておきたいのが、アンダーローンとオーバーローンです。
アンダーローンとは
アンダーローンとは、持ち家の時価が住宅ローン残高を上回っている場合を言います。アンダーローンの場合はその差額を持ち家に住み続ける側の人が、購入時の出資割合などに応じて相手に財産分与すれば済みますので、とてもシンプルです。 むしろ問題が多いのが、オーバーローンとなった場合です。
オーバーローンとは
オーバーローンとは、持ち家の残高が住宅ローンの残高に満たないケースです。この場合は不足分については残債として払い続けなければなりません。オーバーローンの家を取り扱い方法
オーバーローンで家を購入した場合の取り扱いについて、3つの方法に分けて紹介します。
・名義人が離婚前と同じように住宅に住み、ローン返済を行う
・名義人でないほうが住宅に住み、家を出た名義人が住宅ローンの返済を行う
・任意売却
名義人が離婚前と同じように住宅に住み、ローン返済を行う
1つ目は、名義人が住み続けてローンを返済し続ける方法です。名義人が住み続けるメリットには、次の点が挙げられます。
・住み慣れた家で生活できる
・名義変更の手間がかからない
・ローンを完済すれば財産になる
ローンは契約者が住むことを条件にしていることが一般的ですから、名義人が住み続けることはメリットになります。
一方、デメリットには次の点が挙げられます。
・ローンの返済が続く
・ローン返済の負担が大きくなる
離婚によってローン返済を1人で行うことになれば、名義人の負担は大きくなるでしょう。
名義人でないほうが住宅に住み、家を出た名義人が住宅ローンの返済を行う
2つ目は、名義人でない人が住宅に住み、家を出た名義人が住宅ローンの返済を行う方法です。この方法のメリットは次の点です。
・名義人でない人の経済的負担が少ない
・子供がいる場合、環境を変えずにすむ
名義人でない人が住むとメリットもありますが、それ以上にデメリットのほうが大きい点に注意が必要です。
具体的なデメリットには次の点があります。
・金融機関の許可を得なければならない
・賃貸で利益を得ることはできない
・名義人の経済的負担が大きい
・名義変更が難しい
デメリットが大きいことも理解したうえで、どちらが住み続けるのか、家を出る場合はローンをどう返済していくのか話し合いましょう。
任意売却
3つ目は任意売却を行い、利益をローン返済に充当する方法です。この方法のメリットは次の点です。
・ローンの返済額を大幅に少なくできる
・自己資金が少なくても完済しやすい
・住み替えローンを利用できる可能性がある
任意売却の大きなメリットは、家を現金化することでローン返済に充当できることです。
一方、デメリットには次の点が挙げられます。
・金融機関の許可を得なければならない
・売却益はローン返済に最優先で充当される
・オーバーローンになると自己資金が枯渇することがある
・自己破産のリスクがある
メリット・デメリットを理解したうえで、任意売却をするかどうかを決定してください。
売却の検討をおすすめするケース
オーバーローンで多額の残債が出る一方で、離婚や収入減少、子供の養育費負担などがある場合、ローンの支払いを継続することが非常に困難になるケースが想定されます。
景気悪化などによる収入の減少やリストラなどにあった場合、延滞リスクが一気に高まります。このような場合は思い切って売却を検討した方がいいかもしれません。
同様に妻が連帯保証人となっていて、新たな保証人が見つからない場合、新たに立てる予定の保証人が銀行から拒絶されるような場合も同じことが言えます。
売却の検討をおすすめするケースとしては他にも、妻がその家に住み続け、ローンの借り換えをおこなって妻をローンの名義人とする場合があります。
銀行の審査の結果、妻に十分な返済能力があるとされ、新たな保証人を立てることができれば問題ありませんが、妻の収入が少ない場合や専業主婦の場合は借り換え自体が難しく、競売処分などになる前に早めに任意売却を検討した方が良いでしょう。
オーバーローンの家を売却する流れ
オーバーローンの家を売却する際は、以下の流れで進めます。
・ローンの残債を確認する
・家の資産価値を調べる
・売却にかかる費用と期間を確認する
ローンの残債を確認する
オーバーローンの家を売却するには、まず住宅ローンの残債が具体的にどれだけ残っているのか、何年で返済になるのか確認することからはじめます。ローンの残債は、金融機関から毎年発行される残高証明書で確認できます。
残高証明書が見つからない場合は、契約時に発行された返済予定表や金融機関のホームページで確認することもできます。
ただし、ホームページで残債を確認するにはネットバンキングに登録している必要があり、金融機関によっては確認できない場合もあります。
そのため、正確な残債を確認するには、残高証明書を見るのがおすすめです。残高証明書が紛失していても、本人確認書類があれば再発行可能ですから、金融機関で申請しましょう。
家の資産価値を調べる
ローンの残債を正確に把握できたら、次は家の資産価値を調べます。資産価値の調査は不動産会社に依頼し、現時点での価値を確認してもらいましょう。家の資産価値を把握することで、どの程度の債務が残るか予測できます。「ローンの残債-家の資産価値=ローンの残高」になるからです。
ここまで進めれば、オーバーローンであっても任意売却でどの程度まで債務が減らせるか、その後の返済計画をどうするかが予測できます。残債務が少ない場合は、自己資金で充当することでローンの完済も可能です。
逆にローン残高が多く、自己資金が少ない場合は、任意売却をしないという選択肢もあります。
そして不動産会社に依頼する際は、複数社に見積もりをしてもらうことが大事です。複数社の査定額を比較することで、正確な相場が把握できます。
売却にかかる費用と期間を確認する
ローンの残債、家の資産価値を把握したら、最後に売却にかかる諸費用と期間を確認します。家を任意売却するには、さまざまな費用がかかります。・不動産会社の仲介手数料
・司法書士への報酬
・必要書類の発行手数料
・ハウスクリーニング費用
・リフォーム費用
・引越し費用
・保険の解約金
・固定資産税や都市計画税
家を売却しても、不動産会社に仲介してもらったら、売却金額の3~5%は手数料として支払わなければなりません。名義変更の手続きを司法書士に依頼した場合、報酬や公的書類の発行手数料も必要です。
また、市場に家を売り出しても、すぐに買い手がつくとは限りません。早くても1~2か月はかかるため、その間の生活拠点をどこにするかという問題もあります。
家の売却には費用と時間がかかることを念頭に置き、余裕のある計画を立てることが重要です。
任意売却にするメリット
任意売却とは、住宅の所有者自身の意思(任意)で売却することを言い、オーバーローンになっていても通常の売却と同様に持ち家を売ることができます。競売になってしまうと近所にも知られる上、相場よりもかなり低い価格で売却が決まることが多く、多額の残債が発生するリスクがあります。
その点、任意売却なら通常の売却であるため、より高い金額で売却することができます。このことにより残債をより多く減らすことが期待できます。
さらに任意売却ならオーバーローンのことを近所に知られずに自宅を売却できます。なお、任意売却には銀行との交渉能力や経験、専門知識などが必要です。信頼と実績のある不動産会社に依頼することが大切です。
新たな人生の再スタートのために、任意売却の検討を
離婚の際に自分の組んだ住宅ローンがオーバーローンとなっている場合でも、任意売却をすることが可能です。任意売却によって持ち家を処分することで、次の新たな人生をスッキリとした気持ちでスタートさせることができます。
任意売却を選択する上で大切なことは、競売手続きになる前になるべく早くアクションを起こすということです。早ければ早いほど売却までの時間が確保され、より高く売却して残債をできるだけ減らせるチャンスがあるからです。
より良い人生の再スタートのために、任意売却の検討をおすすめします。
監修者

大沼 春香(おおぬま はるか)
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。