不動産売却には仲介手数料や税金など様々な経費がかかります。
- この記事では、売却時に経費として計上できる項目・できない項目を具体的に解説。
- 経費を抑えるコツや税金の特例制度もご紹介し、賢い不動産売却をサポートします。
実際に手元に残る金額は、売却価格から各種の「経費」が差し引かれた後の金額です。経費の内容をあらかじめ把握しておけば、無駄な出費を防ぎ、売却後の手取り額をしっかり確保できます。
本記事では、不動産売却で発生する代表的な経費や節税につながるポイントをわかりやすく解説。
どんな費用が経費として認められるのか、注意すべき点は何か、証拠書類の扱いまで丁寧にご紹介します。
目次
不動産売却にかかる経費を把握しておくべき理由
不動産売却では、つい売却価格に目が向きがちですが、実際に手元に残る金額を左右するのは「経費」です。各種費用を正しく把握しておくことは、資金計画を立てるうえで欠かせません。
また、どの費用が経費として認められるのかを理解しておくことで、必要な書類や領収書の整理・準備がスムーズになります。大きな資産を扱うからこそ、売却にかかるコストもしっかり管理しましょう。
不動産売却で生じた利益には税金がかかる
不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」として、所得税や住民税の対象になります。節税のためには、経費を正しく計上し、課税対象となる金額をできるだけ抑えることが重要です。譲渡所得は「売却代金 − 取得費 − 譲渡費用」で計算できます。
取得費とは購入時の代金や仲介手数料などであり、譲渡費用は売却時の仲介手数料や印紙税などが該当します。
確定申告をする必要がある
不動産の売却で利益が出た場合は、原則として確定申告が必要です。申告期限は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。期限を過ぎてしまうと、無申告加算税や延滞税といったペナルティが発生する可能性もあります。確定申告では、税額の計算を自身で行わなければなりません。経費の計上漏れや計算ミスがあると、税金を多く払いすぎてしまったり、逆に追徴課税を受けたりする恐れもあるため注意が必要です。スムーズな申告と適正な納税のためにも、経費の理解と事前準備は欠かせません。
不動産売却時に譲渡費用として経費にできる項目
不動産を売却する際、仲介手数料が経費になることはよく知られていますが、実はそれ以外にも「譲渡費用」として認められる項目が数多くあることをご存知でしょうか。
ここでは、見落としがちな項目も含め、具体的にどのような費用が対象となるのかを詳しく解説していきます。
売却時の仲介手数料
不動産売却において最も一般的かつ金額の大きな費用が、仲介手数料です。仲介手数料は不動産会社が買主の募集や交渉、契約手続きを代行してくれたことへの報酬であり、譲渡費用として全額を計上できます。手数料の上限は法律で定められており、通常は「売買価格の3％＋6万円＋消費税」が目安です。支払いは契約成立後となるため、確定申告時には支払いを証明する領収書を用意しておく必要があります。
特別な広告などを別途依頼した場合は、追加費用が発生することもあるため、契約内容の確認も重要です。
売買契約書の印紙税
売買契約書には法的に印紙税が課されます。契約金額に応じた額の収入印紙を購入し、契約書に貼付・消印することで納税します。この印紙税も、譲渡費用として経費計上が可能です。印紙税の金額は売買価格に基づいて決まるため、取引額が大きくなるほど増加します。経費として認められるためには、収入印紙が貼付・消印された契約書を証拠書類として保管しておきましょう。
売却のためのリフォーム・解体費用
売却前に行ったリフォームや修繕のうち、売却を目的として実施されたものは譲渡費用として認められる場合があります。たとえば、室内のクロス張り替えや雨漏り修繕、外壁塗装といった作業が該当します。建物の解体費用も、基本的には譲渡費用に含めることが可能です。ただし、「売却のために行った」という目的が明確である必要があり、工事内容や支出を証明する契約書や領収書が不可欠です。申告時に必要となるため、書類は必ず保管しておきましょう。
土地の測量費・境界確定費用
土地家屋調査士などの専門家に依頼して、測量や境界確定を行うことがあります。たとえば、隣地との境界が不明確な場合や、登記簿上の面積と実際の面積に相違がある場合などです。これらの費用も譲渡費用として経費計上が可能です。境界を明確にしておくことは、買主に安心感を与えるだけでなく、将来的なトラブルを防ぐことにもつながります。
抵当権抹消登記費用・司法書士報酬
住宅ローンが残っている不動産には、金融機関による抵当権が設定されています。物件を売却する際には、抵当権を抹消する手続きが必要です。抵当権抹消には、法務局での登記手続きに伴う登録免許税のほか、司法書士に依頼した場合の報酬が発生します。
これらの費用は、所有権を買主に適切に引き渡すために必要不可欠なものであり、譲渡費用として計上可能です。
違約金・立退料・その他諸経費
上記に含まれない支出であっても、「売却のために直接必要だった」と認められる費用であれば、譲渡費用に該当する場合があります。たとえば、賃貸物件を売却するために入居者へ支払った立退料や、売主の都合で契約を解消した際に発生した違約金などが挙げられます。ほかにも、物件の引き渡し前に実施したハウスクリーニング、遠方からの現地訪問にかかった交通費など、売却に付随して合理的に必要と判断される支出であれば、譲渡費用に含めることが可能です。
不動産売却時に譲渡費用として経費にできない項目
譲渡費用として認められるのは、「売却のために直接かかった費用」です。以下のような費用は原則として譲渡費用には含まれません。
・不動産の管理費や修繕積立金
・固定資産税・都市計画税
・火災保険料
・相続登記費用
・確定申告を依頼した税理士費用
これらはいずれも「売却のため」ではなく、管理や維持、取得手続きの一環といった目的で支払われるものです。
たとえば、固定資産税や火災保険料は、保有している間に発生するコストであり、売却と直接の因果関係はありません。相続登記費用についても、所有権を取得するための手続きであり、売却時の譲渡とは区別されます。
こうした費用は誤って計上しやすいため、「何のために支払ったか」を基準にして、譲渡費用に含めるかどうかを判断しましょう。
不動産売却時に取得費として経費にできる項目
不動産売却の成功は「取得費をどれだけ正確に証明できるか」にかかっています。取得費が大きくなればなるほど、税金の負担を軽減できます。
ここでは、取得費として認められる代表的な項目についてわかりやすく解説します。
土地・建物の購入代金
取得費の中心となるのが、売却した不動産を購入した際の代金です。売買契約書に記載された金額が基本となり、土地と建物では取り扱いが異なります。土地の購入代金は、そのまま全額を取得費にできます。一方、建物については「減価償却」の考え方により、購入当時の金額から、経過年数に応じた減価償却費を差し引いた残額だけが取得費となります。
契約書で土地と建物の価格が明確に分かれていない場合は、固定資産税評価額の割合などをもとに按分しなければなりません。
購入時の仲介手数料
不動産を購入する際に不動産会社へ支払った仲介手数料も、取得費に含めることができます。売却時の確定申告に備えて、購入時に受け取った領収書や明細書を保管しておきましょう。購入代金に次いで金額が大きくなる項目なので、確実な管理が欠かせません。
購入時の印紙税
売買契約書の作成時に支払った印紙税も、取得費として計上できます。不動産の取得に不可欠な法的コストであるため、取得費に含まれるのです。申告時には、印紙が貼付された売買契約書そのものが証拠書類となります。
不動産取得税・登録免許税・登記手数料
不動産を購入すると、税金や登記などに関連したさまざまな費用が発生します。これらはすべて、不動産の所有権を取得するために必要な支出として、取得費に含めることができます。代表的なものとしては、都道府県に一度だけ納める「不動産取得税」、法務局への登記に伴って支払う「登録免許税」があります。また、登記手続きを司法書士に依頼した場合の報酬（いわゆる登記手数料）も取得費に含めることが可能です。
ローン関連費用
住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、借入時に発生する一部の費用も取得費に含めることができます。たとえば、金融機関に支払った「事務手数料」や「ローン保証料」などです。ただし、毎月の返済に含まれる利息は、取得費の対象にはなりません。なお、繰上返済にかかる事務手数料などが認められるケースもあるため、個別の支出については内容をよく確認する必要があります。
購入後のリフォーム・増改築費用
不動産を購入したあとに行ったリフォーム費用のうち、一定の工事は取得費として認められるケースがあります。対象となるのは、建物の増築や間取りの変更、大規模な修繕工事など、「資産価値を高める目的」で行われた支出です。一方で、壁紙の貼り替えや設備の修理など、日常的な維持管理を目的とした「修繕費」は、取得費には含まれません。
不動産売却時に取得費として経費にできない項目
取得費を計算する際は、不動産の購入に関わる支出であっても、「取得のために直接かかった費用」でなければ経費として認められません。見落としがちな費用も多いため、注意が必要です。
たとえば、以下のような支出は取得費には含まれません。
・家具や家電の購入費用
・新居への引越し代
・町内会費やインターネットの初期契約費
・つなぎローンにかかる金利・手数料
居住のために必要な生活費や個人的な消費と見なされるものであり、「不動産そのものの取得に直接かかわる費用」には当たらないためです。
不動産売却での税金を安くできる特例や制度
不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得税や住民税が課されますが、税負担を大幅に軽減できる特例や制度が国によって複数用意されています。ただし、適用には所有期間や売却後の用途など、それぞれ細かい要件が定められている点に注意が必要です。
ここでは、代表的な5つの制度について、その内容と主な条件をわかりやすく解説します。
①3,000万円の特別控除
3,000万円の特別控除とは、売却によって得た利益（譲渡所得）から最大で3,000万円までを控除できるというものです。つまり、利益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は一切かかりません。メリットは、所有期間の長短にかかわらず適用できる点です。ただし、原則として、住まなくなってから3年が経過する年の年末までに売却する必要があります。ほかの特例と併用できない場合もあるため、利用の際は条件をよく確認しましょう。
②所有期間10年超の軽減税率特例
売却した自宅の所有期間が10年を超えている場合に、税率そのものが軽くなる特例です。これは前述の「3,000万円の特別控除」と併用が可能で、控除を適用した後の譲渡所得に対して、さらに低い税率が適用されます。具体的には、課税譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、通常約20%の税率が約14%に軽減されます。長年所有したマイホームを手放す際の税負担を緩和することが目的の制度です。3,000万円控除と組み合わせることで、非常に大きな節税効果が期待できます。
③特定居住用財産の買換え特例
現在住んでいる自宅を売却し、新たにマイホームを買い換える場合に利用できる制度です。売却した年の譲渡所得に対する課税を、将来新しいマイホームを売却する時まで先送り（繰り延べ）できるというものです。あくまで「控除」ではなく「繰り延べ」であるため、税金が免除されるわけではありませんが、売却と購入が重なる時期の資金負担を大きく軽減できます。売却価格が1億円以下であることなど、適用には複数の要件を満たす必要があります。
④空き家の3,000万円特別控除
相続によって引き継いだ実家などが空き家になっている場合に利用できる制度です。譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。適用するには、売却前に旧耐震基準の家屋を取り壊して更地にするか、耐震リフォームを行う必要があります。また、相続の開始があった日から3年を経過する年の年末までに売却することなど、適用要件が細かく定められているため、計画的な準備が不可欠です。
⑤損益通算と繰越控除
不動産を購入時より安い価格で売却し、損失が出た場合に適用できる制度です。まず損益通算により、マイホームの売却で生じた損失を、その年の給与所得や事業所得などほかの所得から差し引くことができます。損失を相殺しきれない場合、「繰越控除」によって残った損失を翌年以降最大3年間にわたって繰り越し、将来の所得から控除することが可能です。住宅ローンが残っているなど、一定の要件を満たす場合に適用されます。
不動産売却の際に経費を抑えるコツ
不動産売却で手元に残る金額を最大化するには、発生する経費を正しく管理し、賢く抑える工夫が重要です。
特に意識したいコツは以下の2点です。
①経費の証拠書類を保管しておく
②仲介手数料を抑える
取得費や譲渡費用を正しく申告するためには、支払いを証明する書類が必要です。領収書や契約書を日頃から整理しておくことで、確定申告時に漏れなく経費計上でき、結果として納税額を抑えることにつながります。
仲介手数料は、売却にかかる経費の中でも特に大きなウェイトを占めます。法律で上限は定められていますが、必ずその金額になるとは限りません。複数の不動産会社に相談し、条件や対応を比較したうえで、場合によっては手数料の交渉も視野に入れるとよいでしょう。
ポラスの仲介では、お客様に安心して売却をお任せいただけるよう、こうした手数料の内訳や必要な諸経費について事前に一つひとつ丁寧にご説明し、ご納得いただいた上で手続きを進めます。
まとめ
不動産を売却するうえで、手元に残る金額を最大化するには、単に高く売ることだけでなく、「経費を正しく把握し、節税につなげる」ことが重要です。譲渡費用や取得費として計上できる支出を漏れなく整理し、領収書などの証拠書類を保管しておくことで、確定申告時に税負担を大きく抑えることができます。
ポラスの仲介では、売却時に発生する仲介手数料・印紙税・登記費用・リフォーム費など、あらゆる経費について事前に丁寧な説明を行い、お客様のご状況に応じて最適なプランをご提案します。埼玉・千葉・東京エリアに密着し、地域特性に精通したサポート体制も強みの一つです。
「費用がどれくらいかかるのか不安」「税金のことがよくわからない」
そんな方も、まずはお気軽にご相談ください。手取り額の見通しを立てたうえで、安心して売却に臨んでいただけるよう、全力でサポートいたします。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
