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不動産売却時に発生する税金の税率と計算方法をおさらい
不動産売却を行う際、その利益に応じて譲渡所得税・住民税を支払わなければなりません。通常の計算方法や控除を利用したケースの課税譲渡所得の計算方法は次の通りです。
・通常＝（売却価格－購入時価格－諸費用）
・3,000万円の特別控除を利用する場合＝
（売却価格－購入時価格－諸費用－3,000万円）
各種税率は次の通りです。
| 所有期間など | 税率 |
| 短期譲渡所得 （所有期間5年以下） |
39.63％ |
| 長期譲渡所得 （所有期間5年超） |
20.315％ |
| 所有期間 10年超の マイホーム |
14.21％ （利益が6,000万円を 超えない部分） 20.315％ （利益が6,000万円を 超える部分） |
課税譲渡所得に上記の税率を当てはめて計算した金額が、不動産売却で支払う税額となります。
計算式に当てはめて税額を計算するのが難しい場合は、税金の計算ツールを使用してシミュレーションを行うのがよいでしょう。
□関連リンク：
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不動産売却にかかる税金計算のシミュレーション
不動産を売却した場合の税金計算について、さまざまなパターンで紹介します。
１：マンションを売却した場合
マンションを売却したケースをシミュレーションしてみます。条件は次の通りです。・所有期間：9年
・売却価格：3,000万円
・譲渡所得：700万円
・印紙税：1万円
・登録免許税（建物＋土地）：2,000円
この場合、シミュレーションでは次の税額となります。
・譲渡所得税＝700万円×20.315％（長期譲渡所得）＝142万2,050円
この金額に印紙税と登録免許税が加わり、全部で「143万4,050円」が税金となります。
２：一戸建てを売却した場合
次に一戸建てを売却したケースをシミュレーションしてみます。条件は次の通りです。・所有期間：16年
・購入時価格：3,000万円
・売却額：5,000万円
・譲渡所得：3,259万円
・譲渡費用：80万円
・3,000万円の特別控除利用
この場合、シミュレーションでは次の税額となります。
・課税譲渡所得＝3,259万円－3,000万円＝259万円
・課税所得税＝259万円×20.315％（長期譲渡所得）＝52万6,000円
3,000万円の特別控除を利用した分、マンションに比べて大幅に税額が抑えられました。
３：土地を売却した場合
土地を売却したケースではどのようになるのかもシミュレーションしていきます。条件は次の通りです。・所有期間：4年
・購入価格：600万円
・売却価格：1,000万円
・購入価格：600万円
・購入費用：100万円
・譲渡所得：200万円
この場合、シミュレーションでは次の税額となります。
・課税所得税＝200万円×39.63％（短期譲渡所得）＝79万2,600円
土地の場合、建物のように減価償却費がない点は計算する際に注意が必要です。
相続した不動産売却にかかる税金計算のシミュレーション
相続した不動産を売却する場合も、基本的な計算方法は変わりません。ただし入価格がわからないケースも少なくないため、購入価格を不明としてシミュレーションを行います。
１：マンションを売却した場合
相続したマンションを売却したケースでシミュレーションを行います。この場合、不動産は次の条件となります。
・所有期間：20年
・売却価格：5,000万円
・譲渡費用：200万円
・相続税額：500万円
・譲渡財産の相続税評価額：2,000万円
・その他の財産：2000万円
・概算取得費（購入価格不明のため）は売却価格の5％
この場合、相続税や相続税評価額が取得費として加算できます。
・500万円（支払い済の相続税）×2,000万円（譲渡財産の分）÷4,000万円（相続財産全体の評価額）＝250万円
・5,000万円（売却価格）×5％（概算取得費）＝250万円
・取得費＝250万円＋250万円＝500万円
また、譲渡所得と譲渡所得税額は次の通りです。
・譲渡所得＝
5,000万円（売却価格）－（500万円（取得費を減価償却費相当分として計算）+200万円（譲渡費用））＝4,050万円
・譲渡所得税＝4,050万×20.315％＝822万7,575円
上記の金額が売却後に発生する税額となります。
２：一戸建てを売却した場合
次に相続した一戸建てを売却する場合のシミュレーションです。条件は次の通りです。・所有期間：20年
・売却価格：5,000万円
・譲渡費用：200万円
・相続税額：500万円
・譲渡財産の相続税評価額：2,000万円
・その他の財産：2000万円
・概算取得費（購入価格不明のため）は売却価格の5％
先述のマンションと同じケースを想定していますが、違いは控除の有無となります。
・取得費＝500万円
・譲渡所得＝5,000万円－（500万円＋200万円）＝4,300万円
譲渡所得税で3,000万円の特別控除を適用します。
・4,300万円－3,000万円＝1,300万円
・1,300万円×20.315％＝264万950円
上記が相続した一戸建てを売却したケースでの税額のシミュレーションです。
３：土地を売却した場合
相続した土地を売却した場合には、通常の売却と同じとなります。ただし相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を利用したい場合は、次の要件を満たす必要があります。・相続や遺贈により財産を取得した人であること
・その財産を取得した人に相続税が課税されていること
・その財産を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで（3年10か月以内）に譲渡していること
上記の要件を満たせば、特例の適用が可能です。
また被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例を適用するなら、相続で得た土地と建物のうち、建物を取り壊しているなら適用可能です。
投資用の不動産売却にかかる税金計算のシミュレーション
投資用に不動産（マンション）を購入し売却した場合でも、基本的には居住用に不動産を所有していた場合と税金計算は同じです。
しかし売主が課税事業者の場合、譲渡所得税に加えて建物部分に消費税が発生します。
ただしこの場合、消費税はマンションの売却価格そのものにかかるわけではなく、1年間に預かった消費税と実際に支払った消費税を踏まえて計算されます。つまり、次の計算方法となります。
・納税が必要な消費税額＝預かり消費税－支払い消費税
この点については、免税事業者か否かでも変わってくるため、あらかじめ税理士に相談することをおすすめします。
不動産売却時に節税するコツ・ポイント
不動産を売却する場合、上手く節税を行うことが売却で大きな利益を上げるための重要なポイントになります。どのようなコツを意識すれば効果的な節税につながるのか、具体的なポイントを紹介します。
・3,000万円の特別控除
・軽減税率の適用
・住宅ローン控除の利用
・損益通算の特例
・相続した家を売却する場合の特例
まず、節税において非常に効果的なのが3,000万円の特別控除です。一定の条件を満たしていれば、譲渡所得から最大3,000万円の控除を受けられる特例です。売却益が3,000万円以下なら、この特例を利用することで税金が発生しなくなります。
また、所有期間5年超で適用される長期譲渡所得による軽減税率も重要です。短期譲渡所得と比べ税率がおよそ半分となるため、売却益が大きくなるほど大きな節税効果が期待できます。
他にも不動産売却で損失が出た場合の損益通算、住宅ローンを利用して家を買い替えた場合に利用できる住宅ローン控除の利用も節税となります。要件を満たすことでさまざまな特例や控除を利用できるため、不動産売却を行う際は所有する不動産の状況を正確に把握し、最も節税効果の高い方法を選択しましょう。
□関連リンク：
「不動産売却に活用できる譲渡所得の特別控除とは?種類や注意点などを解説!」
まとめ
不動産売却における税金の計算方法やツール、詳しい計算シミュレーションなどを解説しました。
不動産売却では大きな金額が動くことから、専門知識を持っていなければ税金の計算は難しいでしょう。売却益に応じた節税も初心者には難しく、悩みの種となります。そのため不動産売却に関連した税金の計算や確定申告などは、専門家である不動産会社や税理士に相談しましょう。
大切な資産の売却を成功させ、利益を守るためにもプロの力を借りることが大切です。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
