名義変更などマンション相続の流れ、相続税評価額の計算、対処方法を解説します。さらに、複数の相続人がマンションを相続する場合の対処方法、相続したマンションの活用方法を紹介します。
マンション相続の流れ
マンションを相続する場合、どのような流れで手続きを行っていけばよいのでしょうか。マンション相続の流れをステップ別に解説します。
流れ1：遺言書の確認
マンションを相続する場合、まずは亡くなった方（被相続人）の遺言書を確認しましょう。突然の不幸で遺言書の有無についてわからない場合、本棚やタンス、仏壇の引き出しなどから見つかるケースが多いので一度探してみてください。遺言書には、本人の自筆で書かれた「自筆遺言書」、公証人立会いのもと作成し、原本を公証役場に保管する「公正証書遺言」、本人が作成後、公証人が存在を確認した「秘密証書遺言」の大きく3種類あります。
遺言書を見つけた場合、勝手に開封してしまうと5万円以下の過料が課せられる場合があります。 遺言書を開封する場合は、その場で開封せず、必ず家庭裁判所にて所定の手続きを行い、遺言書の内容を確認してください。
流れ2：管理組合への連絡
マンションの場合、管理組合に対して名義変更が必要になります。管理会社が手続きの書式を用意していることが多いので、問い合わせてみてください。また、管理組合へは管理費や修繕積立金を支払っています。ほとんどの方は銀行引き落としにて対応していると思いますが、そのままにしておくと残高不足が起こる場合もあるので必ず確認しておきましょう。
流れ3：相続登記による名義変更
次に、登記簿上のマンションの所有者を相続人に変更する「相続登記」を行う必要があります。 法定相続の場合、民法で定められた法定相続割合を基準に決定されます。必要な書類は、被相続人の出生からの戸籍謄本、遺言書です。遺言書がない場合は、遺産分割協議が必要になります。遺産分割協議には、必ず相続人全員参加の上で行います。全員揃っていない場合は、やり直しになることもあるので注意しましょう。
遺言による相続の場合、被相続人の出生からの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、印鑑登録証明書、住民票、マイナンバーカードなどを準備します。
「相続登記」は、相続するマンションの所在地を管轄する法務局に提出します。相続するマンションが遠隔地にある場合は、郵送やオンラインでの申請も可能です。
流れ4：相続税の有無を確認
マンションの遺産総額が、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」の基礎控除額以下であれば、相続税はかかりません。基礎控除額に含まれる金額は、相続するマンションだけでなく全ての財産の額が含まれるので、注意が必要です。
相続税評価額の計算
マンションの相続税評価額は、どのように計算すればよいのでしょうか。マンションの評価と相続税評価額の計算方法を説明します。
相続税評価額とは
相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算するときの基準になる課税価格のことを言います。市街地など路線価のある地域は「路線価方式」で、路線価図にある1平方メートル単価(千円単位)に敷地面積を掛けて計算します。マンションの評価
マンションには大きく分けて、玄関ホールやエレベーターなどの共有部分と、専有部分があります。相続税評価をする場合には、専用部分だけでなく、共有部分も含んだ相続金額から計算しましょう。相続税評価額の計算方法
一戸建ての場合、土地と建物は分けて評価します。マンションの敷地は区分所有者で権利を共有しているため、権利の割合は「持分割合」で示されます。土地の価値については、以下の計算式にて算出します。
相続税計算に使うマンションの土地価格＝路線価（1m2当たり）×土地の面積（m2）×持分割合
建物については一戸建てと同じで、毎年市町村から送られてくる固定資産税課税明細書に記載されている固定資産税評価額にて、相続税が計算されます。
相続税の対処方法
相続税は、相続した人の全員が払わなければならないのでしょうか。ここでは、相続税の基礎控除、生前贈与、小規模宅地等の特例について解説したいと思います。
相続税の基礎控除について
国税庁のホームページによると、「亡くなった人から各相続人等が相続や遺贈などにより取得した財産の価額の合計額が基礎控除額を超える場合、相続税の課税対象となります。」とあります。基礎控除額は、以下の式で求めることができます。
3000万円+（600万円×法定相続人の数）＝基礎控除額
遺産の総額が、算出した基礎控除額より少ない場合は、相続税はかからないということになります。
生前贈与
相続は、亡くなった後に財産を引き継ぐことを言いますが、生きている間に財産を贈る場合は「生前贈与」と言います。「生前贈与」には、相続同様に税金がかかります。それを贈与税と呼び、こちらにも基礎控除と呼ばれる非課税枠があります。贈与税の基礎控除は、1年間にもらえる財産の合計額は110万円に設定されており、それ以上もらうと贈与税がかかります。
小規模宅地等の特例
基礎控除以外にも、相続税の節税方法として「小規模宅地等の特例」があります。 相続するマンションがに被相続人が住んでいた場合、配偶者や同居人は引き継ぐために特例で、土地の面積330m2まで8割減額することができます。特例を適用する場合には、同居していたこと、相続する人が住居として住むことの条件両方を満たさなければなりません。ただし、相続する人が被相続人の配偶者の場合、条件なく8割の減額となります。
これ以外に、以下の要件を満たす場合を「家なき子特例」と呼び、小規模宅地等の特例を受けることができます。
・被相続人に配偶者や同居の親族もいないこと
・3年以内に自分やまたは配偶者の家に住んでいないこと
・3年以内に自分の3親等以内の親族の家に住んでいないこと
・3年以内に親族の経営する法人など、特別な関係のある法人が持っている家に住んでいないこと
・相続開始時に住んでいる家を、相続する前に所有したことがないこと
・相続した土地を相続税の申告期限以内に売却しないこと
複数の相続人がマンションを相続する場合の対処方法
マンションは現金などと違い、きっちり分けることが難しいものです。もしも、相続人が複数いる場合、マンションを含む財産を相続するにはどんな方法があるのでしょうか。
相続人の一人がそのまま相続
一つの不動産を一人で相続する方法を現物相続と言います。相続する人が、兄弟ふたりの場合、一人がマンション相続し、もう一人がマンションと同等の価値がある現金を相続すると言う方法です。
この方法は、相続人同氏が遺産の分け方に合意していれば揉めることが少ない方法と言えます。ただし、不動産以外にも遺産がある場合のみ有効となる方法です。
マンションを共有する
次に、一つのマンションの権利を共有する、共有相続という方法です。不動産以外に遺産がない場合に、すぐに相続について決める必要はありませんが、いずれマンションの売却や賃貸に出すことになったとき、共有する全員の同意が必要になるためにトラブルになることも。また、共有者の誰かが亡くなり相続することになると、細分化されているため、共有する全員の同意がとりにくくなるという心配があります。
代償分割をする
相続する分を同じ価値の現金でもらうことを「代償分割」と言います。 相続する人のうち一人だけがマンションを相続し、相続する残りの人に相続分の金銭を渡すという方法です。相続する財産の形は、金額的な意味では価値が同じになります。遺産である家に暮らしている相続人が取得する場合が多いですが、その他の相続する人に渡す金銭がない場合はこの方法をとることができません。
売却して現金で相続する
マンションを売却して、その代金を相続する方法を「換価分割」と言います。 売却した金額を均等に分けることができますが、被相続人と一緒に住んでいた場合は家が無くなることになります。また、相続の際に、相続する全員に譲渡所得税が課税されます。相続したマンションの活用方法
相続したマンションの活用方法を、「住む」「貸す」「売却する」の3つの方法で紹介します。
マンションに住む
今も住んでいる場合や、駅近など便利な場所にある場合はそのまま住むことがおすすめです。メリットとしては、思い出の詰まった家を手放す必要がありません。反対にデメリットとしては、相続するマンションに住みかえる場合、今住んでいる家を売る必要があります。さらに、固定資産税や都市計画税を相続した人が負担することになります。マンションを貸す
マンションを相続したものの、すぐに住む予定がない場合はマンションを貸す方法もあります。家賃収入が得られる、固定資産税などの税金を家賃でまかなうことができます。反対に、管理費や修繕積立金などマンションを維持するお金や、固定資産税がかかります。さらに、貸した部屋の痛みや状態によっては、修繕が必要になり費用がかかります。マンションを売却する
相続する人がすでにマンションや家を持っている場合、維持費や固定資産税がさらにかかってしまうため、売却する方法も。メリットとしては、維持費や固定資産税がかからない、売却でお金が手に入ることがあります。ただし、思い出の家がなくなってしまうなどのデメリットがあります。マンションの相続をスムーズに進めよう
マンションの相続する際の手続きについて、名義変更などマンション相続の流れ、相続税評価額の計算、対処方法を解説しました。
マンションの相続をする場合、相続に詳しい専門家に相談する方法もありますが、トラブルなく進めるためには任せっぱなしにせず、相続の仕組みや手順を知っておくことが重要です。正しい知識を得て、マンションの相続をスムーズに進めましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
