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家の名義変更の費用はいくら?必要な書類や手続きの流れなどを徹底解説!

相続した不動産の名義変更を考えている方へ

  • 名義変更とは何か、基本的な知識を解説します
  • 必要な費用や書類が確認できます
  • 手続きの流れがわかります
家を相続した場合、名義変更をしなければなりません。その手続きを、自分で行う場合の流れ、必要書類、費用について解説していきます。

目次

相続による家の名義変更について

まずは、名義変更とはなにか、相続による名義変更に関わる人、名義変更の方法といった、基本的な知識を知りましょう。
 

家の名義変更(不動産名義変更)とは?

不動産の所有者は、法務局の登記簿で管理されています。その登記簿の所有者の名前を変える手続きを名義変更といいます。 家を相続することになり、所有者が変わる場合には、所有権移転登記の申請をし、登記簿の名義人を変更する必要があります。
 

相続による名義変更に関わる人

相続による名義変更に関わる人は、

・名義人本人
・家を相続し、新たに名義人となる人

です。

名義人本人が亡くなっている場合は、不動産を相続する権利をもつ、相続人全員が関わってきます。これは、遺産分割の際に、相続人全員の合意と署名捺印が必要となるためです。
 

家の名義変更が必要になるケース

家の名義変更が必要になるケースは、以下の4つです。

・遺産相続
・生前贈与
・財産分与
・不動産売買
 
家の所有者が亡くなり遺産相続する際には「相続登記」によって名義変更が必要で、2024年からは3年以内に義務付けられ、遅延すると過料が課せられます。
 
所有者が生きているうちに財産を譲渡する生前贈与でも、名義変更が必要です。贈与される側には贈与税が課され、不動産を贈与する場合には登録免許税や不動産取得税も課税されます。
 
財産分与は離婚などのケースに相当し、名義変更が必要な場合があります。財産分与は元夫婦の財産を公平に分ける制度で、特に名義が夫婦共有、土地と建物の名義が異なる、住宅ローンが残っているなどの場合は手続きが複雑になる可能性があります。
 
不動産売買においても名義変更が行われます。売却代金の決済・引渡しと同時に行われ、売却する家に抵当権が設定されていた場合、同時に「抵当権抹消登記」も行います。
 
これらの相続による名義変更に関わる人は、

・名義人本人
・家を相続し、新たに名義人となる人

です。
名義人本人が亡くなっている場合は、不動産を相続する権利をもつ、相続人全員が関わってきます。これは遺産分割の際に、相続人全員の合意と署名捺印が必要となるためです。
 

相続による名義変更の方法

名義変更の手続きをするには、特別な資格は必要ありません。よって、自分自身で行うことも可能です。
また、自分で間違いなくできるか不安な場合や、時間や手間を省きたい場合には、司法書士に手続きを依頼することもできます。
 

相続した家の名義変更を行わないリスク

相続した家の名義変更を行わないと、どのようなリスクが発生するのか、説明していきましょう。
 

相続登記を行わない場合のリスク

相続登記をせず、長い間放置しておくと、相続人同士でトラブルが発生しやすくなります。 たとえば、相続登記をしないまま相続人が亡くなった場合、法定相続人が増えてしまい、手続きが複雑化してしまいます。

また、遺産分割協議を済ませたのにもかかわらず、相続登記をしていなければ、権利が確定していないことになります。そうすると、第三者に所有権を主張することができないため、売却をしようにもできませんし、金融機関からお金を借りるときの担保にすることも不可能です。 このようなリスクがあるため、相続登記はすみやかに行う必要があります。
 

相続登記にかかる時間と申請期限

相続登記には、期限はとくに設けられていません。相続登記にかかる時間は、申請から完了までだけなら10日間程度です。
しかし戸籍謄本などの必要書類をそろえる、遺産分割協議書の作成と署名・捺印の手配、遺言書の検認手続きなどに時間がかかってしまうケースもあります。そのような場合では、登記が完了するまでに最短でも1ヶ月ほどかかるでしょう

相続した家の名義変更に必要な書類


相続した家の名義変更に必要な書類を見ていきましょう。
 

書類① 遺産分割協議書

遺産分割協議書とは、相続人同士で話し合い、遺産分割の方法と相続の割合を決めた「遺産分割協議」の内容をまとめた書類です。遺言書がなく、遺産分割協議で財産分割を行なった場合は、この遺産分割協議書が必要となります。 遺産分割協議書は、書式が決まっているわけではないので、相続人で作成します。
 

書類② 遺言書

遺言書は、被相続人(故人)が自分の死後に財産をどのように処分するかの指示が書かれた書面です。遺言書に家の相続について書かれている場合には、相続登記をするときに必要となります。

遺言書には「公正証書遺言」「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」の3つの種類があります。 公正証書遺言は、公証役場から正本と謄本の2通が交付されます。相続登記の申請には、謄本でも申請可能です。 自筆証書遺言と秘密証書遺言は、家庭裁判所で検認手続きをしないと、相続登記の申請に使えないので注意してください。
 

書類③ 戸籍謄本

被相続人の出生から死亡までのつながりがわかる戸籍謄本も必要となります。この戸籍謄本により、相続人を確定することが可能です。
 

書類④ 住民票

家を相続する人の住民票も必要です。住民票に記載されている住所と氏名が不動産の登記簿に記載され、その人であることの証明になります。
 

書類⑤ 不動産の固定資産税評価証明書

法務局に納める登録免許税を算出するために、相続する不動産の固定資産税評価証明書が必要です。

相続した家の名義変更にかかる費用

名義変更をする際には、費用がかかります。自分で手続きする場合と、司法書士に依頼する場合の費用をご紹介します。

自分で手続きを行う場合
名義変更する際のおもな費用は、「登録免許税」「書類の取得費用」「その他」の3つです。

■費用① 登録免許税
登録免許税は、所有権移転登記を申請する際に必要となる税金のことです。申請書に収入印紙を貼ることで、納付します。登録免許税を算出するには、固定資産税評価額に税率をかけて計算します。

税率は0.4%なので、
土地と建物の固定資産税評価額×0.4%=登録免許税
という計算式になります。

■費用② 書類の取得費用
名義変更を行う際には、さまざまな必要書類をそろえなければなりません。それらの書類を取得する際に、費用がかかります。 必要な書類の一般的な取得費用は、以下のとおりです。

■費用② 書類の取得費用
家の名義変更を行うには、それを証明する公的な書類も用意しなければなりません。公的な書類は役所で発行してもらうため、1通あたり数百円がかかります。
どの書類にどのくらいの手数料が必要になるのか、一覧でまとめました。


ただし、地域や役所によって若干金額が異なる場合があります。

■費用③ その他
登録免許税、書類の取得費用のほかに、交通費や郵送費がかかる場合もあります。
 

司法書士に手続きを依頼する場合

司法書士に手続きを依頼する場合は、上記の費用のほかに、司法書士への報酬も必要となります。 司法書士への報酬額は、依頼する司法書士にもよりますが、5〜7万円程度が相場です。ただし、相続登記の場合は戸籍謄本を取得するのに手間がかかることもあるので、10万円前後になることもあると覚えておいてください。
 

登録免除税の内容によって税率が異なる

登録免許税は名義変更を含む登記の際に、必ず発生する税金です。例えば、名義変更の原因には相続・贈与・売買・離婚などがあります。
登録免許税は、原因によって細かく税率が定められています。

・相続:1000分の4(0.4%)
・贈与:1000分の20(2%)
・売買:1000分の20(2%)
・離婚:1000分の20(2%)

登録免許税は上記の税率と不動産の固定資産評価額を掛け算し、算出された金額を支払います。
ただし算出した金額が1,000円以下の場合でも、必ず1,000円納付する点には注意が必要です。
登録免許税の金額をわかりやすくするため、以下の表を参考にしてください。



ただし相続では、固定資産評価額が100万円以下の場合、登録免許税の免税措置が適用されることもあります。

相続した家の名義変更の流れ

ここでは、相続した家の名義変更の手続きの流れを説明していきましょう。
 

流れ① 名義変更の対象となる不動産を確認

まず最初に、名義変更の対象となる不動産を確認します。確認するには、法務局で登記事項証明書(登記簿謄本)を取得しましょう。 登記事項証明書を取得したら、名義人の名前を確認します。
記載されている名義人が所有者ということになりますが、実際の所有者が名義変更せずにそのままにしているケースもよく見られます。名義人の名前は、必ず確認するようにしてください。
 

流れ② 相続人を確認

故人が遺した財産を、誰が相続できるのか、相続人の確認も必要です。相続人を確認するには、故人の出生から死亡までのつながりの分かる戸籍謄本を確認します。
 

流れ③ 必要書類を用意する

名義変更の対象となる不動産、相続人を確認したら、名義変更の申請をする際に提出する書類を取得します。なお、遺言書の有無で、提出する書類が変わってくるので注意してください。
 

流れ④ 提出書類を作成する

提出書類のなかには、自ら作成しなければならないものもあります。たとえば、遺言書がない相続の場合には、遺産分割協議書が。司法書士に手続きを依頼した場合には委任状が必要です。これらの書類が必要かどうかは、事前に確認しておくとよいでしょう。
 

流れ⑤ 法務局へ提出

必要書類をもって法務局へ行き、所有権移転登記の申請書に登録免許税分の収入印紙を貼って、提出します。
法務局へ提出方法 法務局への登記申請の提出方法は、大きく分けて3種類あります。
・窓口へ出向いて申請
・郵送で申請
・オンラインで申請
最も一般的に利用されているのが、窓口での申請です。

申請から10日ほどで登記が完了するため、申請がスムーズに進みます。 管轄法務局が遠方にある場合は、郵送やオンラインの方法もおすすめです。 郵送の場合は申請書等の必要書類一式と本人限定郵便の返信用封筒を同封し、書留郵便で送付します。 オンライン申請は夜9時まで受け付けているため便利ですが、「登記・供託オンライン申請システム」に登録する必要があります。

また専用のソフトウェアをインストールし、ICカードリーダーなども用意しなければならないため、1回きりの申請ではあまり利用されません。

■印紙税の金額
印紙税の金額は契約書の金額によって、金額が変動します。
【印紙税】


贈与契約に関しては、金額にかかわらず一律200円とされています。

相続した家の名義変更手続きは迅速に行いましょう

名義変更手続きは、長い期間放っておくと、相続人の間でトラブルが発生しやすくなり、手続きも複雑化するケースがあります。そうならないためにも、迅速に名義変更手続きを行いましょう。

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監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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