本記事では、たくさんある査定方法の選び方や抑えておくべきマンション査定の注意点、査定に影響する3つのポイントについて解説します。さらに、マンション査定についてのよくある質問もまとめてみました。
目次
そもそも査定って？
マンションの査定とは、物件の売却を検討する際に「一体いくらで売れるのか？」を知るため、その見込み金額を算出してもらうサービスのことです。査定額が分かることによって、将来の住み替えや住宅ローンの完済時期、今後の資産形成などを検討・変更・再構築することができるでしょう。
通常査定は、不動産の売買仲介や買取などを専門とする不動産会社がおこないます。類似物件の取引事例（価格）、物件の築年数・間取り・面積といった物件の基本情報、国が公表している公示地価や路線価、周辺環境、市場の動向などを要素として、査定額を算出する方法が一般的です。ただし、法律で決められた明確な規定がないため、同一物件であっても不動産会社によって査定額に大きな差が出るケースも珍しくありません。
おもな査定の種類としては、AI査定・簡易査定・訪問査定の3種類が挙げられます。
■AI査定（匿名査定）
AI査定（匿名査定）は、物件の住所や広さ、築年数などの必要情報をインターネットのフォーマットに入力すれば、即時に査定額が確認できるサービスです。基本的に、個人情報の入力は不要となっています。
■簡易査定（机上査定）
簡易査定（机上査定）は、物件情報や取引実績、市場動向といったデータのみを参考に、物件の査定額を算出する方法です。AI査定よりも精度の高い査定額が算出できます。
■訪問査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、直接調査をおこなう査定方法です。詳細に物件を調べるため、AI査定や簡易査定以上に、現実的な査定額の算出が可能となります。
マンション査定から売却の流れは？
まず、マンションの売却にあたりどんな流れで進むのかを知ることから始めましょう。
査定から交渉、売却の契約などがどのように行われるのかを理解することで、売却への不安が怪訝したり問題点が把握できるため、スムーズに計画を進めることができます。 次から、マンションの査定・売却の3つのステップを見ていきましょう。
マンションの査定・売却の流れ① 査定依頼をして現地調査を行う
まずは、不動産会社に査定を依頼します。査定額は不動産会社によって差がでるので、複数の不動産会社に依頼しましょう。また、自分で相場をチェックすることも重要です。複数の査定結果と自分で調査した内容を照らしてその根拠を知ることができると、適切な査定額の把握に役立ちます。また、現地調査については、確認のために立ち会いを求められることも。不動産会社からの質問に対する回答が査定額に影響する場合もあるので、正確に答えましょう。
マンションの査定・売却の流れ② 不動産会社を決定して契約、マンションを売り出す
次に、比較した結果から信頼できる不動産会社を決定し、契約を締結します。契約締結後、必要書類を準備したら、いよいよマンションの売り出しです。一般的に、マンションを売りに出してから売却が完了するまでに約半年かかるといわれます。売却期間に余裕がなく急いで進めてしまうと、希望の金額より低い価格での売却なってしまう可能性も。売却まで余裕をもったスケジュールで対応しましょう。
マンションの査定・売却の流れ③ 交渉・契約・引き渡し
マンションの売り出しが開始されると、次のステップは交渉・契約です。売買契約が成立するまで、不動産会社への相談などは基本的に費用はかかりません。気になることはどんどん質問しましょう。また、売買契約成立前に、買主に対して不動産会社が重要事項説明書に則ってマンションの説明します。引渡し後に瑕疵が見つかると売り主がその責任を負わなければならないため、重要事項説明書はもちろん、契約内容の確認には十分な注意が必要です。
マンション査定前に必要な準備ってあるの？
マンションの査定前に必要な準備はあるのでしょうか。マンションの査定前に知っておくべきポイントを紹介します。
マンション査定前の準備① 特別なリフォームなどは必要なし
マンションの査定を行う前に、特別なリフォームなどの必要はありません。お金をかけてリフォームした分、価格が高く売れることはほとんどないと考えてもいいでしょう。最近ではセルフリノベーションを希望する購入者もいるので、リフォームをしてしまうとかえって買い手がつきにくくなることも。リフォームの必要性については、不動産会社と相談してから判断しましょう。マンション査定前の準備② 壊れているところは修繕を
リフォームは必要ありませんが、大きなダメージのある箇所の修繕は必要です。訪問査定の際、不動産会社に修繕すべき箇所を相談してから修繕を行いましょう。マンション査定前の準備③ PRポイントをまとめる
分譲時のパンフレットや間取り図などの図面と一緒に、マンションのPRポイントをまとめておくのも有効です。優れた耐震機能を持っているマンションは価値が高いので、書類と一緒に忘れずにアピールしましょう。その他、リフォームや修繕の履歴が残っていることも査定価格を高くするポイントのひとつになります。査定を受ける前に履歴情報を整理しておきましょう。マンション査定前の準備④ 隠しておきたいところも不動産会社に伝える
不動産会社の担当者は、査定のプロです。建物の傷み具体などは見抜いてしまいます。担当者に隠し事をしてしまうと、引渡し後に問題となることもあります。契約不適合責任（旧 瑕疵担保責任）といって、売却後に欠陥が見つかった場合、売主が補修費用等を負担する義務があるのです。担当者には、隠しておきたいところもきちんと伝え、問題点も把握した状態で売買したほうが後々問題になりません。
マンション査定前の準備⑤ 必要書類をそろえる
売却したいマンションの情報量が多いほど、査定額の精度は高くなります。査定を依頼する前に、以下の必要書類をそろえてください。■登記簿謄本
「登記事項証明書」とも呼ばれる重要書類です。不動産の所有者情報、権利情報、物件情報などが詳細に記載されています。
■売買契約書
売主が物件を購入したときの取引内容が記載された書類です。具体的な売買条件を証明できます。
■間取り図（平面図）
物件の募集図面を作成するとき、その基礎資料として必要です。設備仕様が記載された設計図書でも代用できます。
■測量図
土地の正確な面積や形状などが記された書類です。
■重要事項説明書
物件の購入時、不動産会社から交付される物件の注意事項を記した重要書類です。
マンション査定前の準備⑥ 事前に相場を調べておく
マンションを査定する前に、該当物件の相場を自分で調べておきましょう。事前に相場を知っておくことは、非常に重要なポイントです。該当物件の相場を調べず、安易に適正価格以下の値段で売却してしまえば、大きな損をすることになります。その逆に相場以上の価格設定にした場合、いつまでも売れ残ってしまうリスクが生じるからです。マンションの相場を知るため、自分が売却したい物件の条件と似ている近隣の物件が、実際いくらで取引されているのかを調べてください。
物件の条件とは、マンションが立っている地域や面積、建物の間取りや築年数、状態などです。国土通産省が管理する「土地総合情報システム」や不動産流通機構が運営する「レインズマーケットインフォメーション」などの専門WEBサイトを利用すれば、不動産の相場を自分でも調べることができます。
査定方法もたくさんあるってほんと？
マンションの査定には、たくさんの方法があります。それぞれがどんな査定方法を行っているのか、特徴を紹介します。
マンション査定方法① 不動産会社への査定依頼
ひとつめは、不動産会社へ査定の依頼に行く方法です。売りたいマンションの情報について、担当者とその場で話します。 不動産会社への査定依頼のいちばんの特徴は、不動産会社によって売却価格が大きく変わることです。不動産会社によっては、主に購入が中心で売却を扱っていない場合もあるので注意が必要です。マンション査定方法② 不動産鑑定士への依頼
次に、不動産鑑定士へ査定を依頼する方法です。不動産鑑定士とは、マンションなどの建物の鑑定や、土地の有効活用に関するコンサルティング業務も行う不動産の専門家です。不動産会社の査定と比較したい場合や、本人では販売価格を見極められない際に依頼する場合が多いようです。不動産鑑定士に査定を依頼する場合、相談料や査定料などの費用が必要となります。費用を価格に上乗せして売りに出したら高額になってしまった、という事態にもなりかねないので注意が必要です。
マンション査定方法③ シミュレーターの利用
3つ目の方法は、シミュレーターの利用した査定方法です。この方法は、これまでの事例を参考にマンションの価格を大まかに算出するものです。その場で査定金額が分かるサイトや、価格に幅を持たせる査定方法などさまざまな種類があります。ただし、事例が少ない地方の物件だと算出ができない場合もあります。マンション査定方法④ 一括査定サイトの利用
最後に、一括査定サイトを利用した査定方法があります。一括査定サイトとは、査定を考えている人と不動産会社をマッチングさせるためのサービスです。特徴としては、無料で利用ができたり、短時間で査定依頼が完了するなどが挙げられます。一括で複数の不動産会社から査定結果が得られるので、何件も不動産会社をまわったり、連絡を繰り返すなどの手間を軽減することができます。
ネットでの査定について
近年では、インターネットを使ったマンションの査定が注目を集めています。中でも代表的な方法が、シミュレーターと一括査定サイトの利用です。ここでは、それぞれの概要やメリット・デメリットといった特徴を解説していきます。
シミュレーターのメリット・デメリット
シミュレーターとは、AI（人工知能）を使った査定方法です。AI査定や匿名査定、査定シミュレーションなどとも呼ばれています。具体的な利用方法は、各不動産会社が運営するインターネットのサイトにアクセスし、査定したいマンションの基本情報（マンション名・築年数・専有面積・間取り・建物階数・所在階・方角など）をフォーマットに入力するだけです。この情報をもとに、AIが膨大な過去のデータから類似物件の価格を探し出し、売却実績を査定額として算出する仕組みとなっています。シミュレーターによる査定のメリットは、査定業務をAIがおこなうため、査定額の算出が迅速であることです。時間にした場合、数秒～数分程度で査定額を知ることができます。もちろん、データ収集・分析・計算などに関する人為的ミスの心配もありません。また、氏名・生年月日・電話番号・メールアドレスなどを入力する必要がないことから、個人情報の漏えいや流出を防げる点も、シミュレーターのメリットです。
さらに、基本的に個人情報の入力が不要であるため、不動産会社からの営業や勧誘の連絡がまったくない点も、気軽に利用できる魅力として挙げられます。
その他のメリットとして、人がおこなう査定と異なり、AIが算出する査定額は、主観性が含まれないことから、客観的な参考データを入手することが可能です。 一方で、シミュレーターによる査定のデメリットは、AIが過去のデータをもとに査定をおこなうため、変動的な需要と供給のバランスや、売主や買主のニーズを査定額に反映できないことでしょう。また、該当物件に適した査定額の調整や販売・売却方法の提案など、人間味ある主観的な判断も、シミュレーターでは対応できません。
さらに、利用するシミュレーションによって精度や信憑性の低い査定額を算出する可能性が考えられます。その他にも、地方都市や田舎、過疎地など、シミュレーターを利用できない地域があることもデメリットです。
この点を踏まえ、シミュレーターは、早急にマンションの査定額を知りたい人、秘匿性を重視したい人、首都圏や都心部にマンションを持つ人におすすめの査定方法になります。
一括査定サイトのメリット・デメリット
一括査定サイトとは、１度の申し込みで複数の不動産会社に査定依頼ができるサービスです。具体的な利用方法は、インターネット上の不動産一括査定サイトにアクセスし、査定したいマンションの基本情報や所有者の個人情報をフォーマットに入力します。そして、表示された提携企業の中から、査定を依頼をしたい不動産会社や査定方法を選択し、各社の査定結果を待つといった流れです。査定方法に関しては、簡易（机上）査定と訪問査定があり、売却を検討している段階なら簡易査定を、本格的に売却を進めたい段階なら訪問査定を選ぶとよいでしょう。 一括査定サイトを利用する最大のメリットは、査定依頼の手間が省略できる点です。
本来複数の不動産会社に査定を依頼する場合、一社ごとに依頼手続きの手順を踏まなければなりません。しかし、一括査定サイトならば1度の手続きで5社前後の同時査定依頼が可能となります。
もちろん、完全無料で利用できることも、一括査定サイトの大きな魅力でしょう。また、各社が提示してくる査定額を比較できる点も大きなメリットです。
さらに、査定額のみならず、各社の売却プランや条件提示など、それぞれの対応力も把握することができます。
その反面、一括査定サイトのデメリットは、提携している限られた不動産会社の査定しか受けられない点です。また、不動産会社からの営業や勧誘の電話・メールが増える可能性も否めません。
さらに、地方によっては、一括査定サイトを利用できない地域があります。
この点を踏まえ、一括査定サイトは、信頼できる誠実な不動産会社を探している人、相場を自分で調べられない人、複数の参考データが欲しい人、マンションを早く売却したい人などに最適な査定方法です。
抑えておくべき！ マンション査定の注意点
マンションの査定には複数の方法があることがわかったと思います。こちらでは、マンション査定で知っておきたい、いくつかの注意点を紹介します。
マンション査定の注意点1：複数の不動産会社に査定を依頼する
マンションの査定は、必ず複数の不動産会社の査定を受けましょう。不動産会社によっては、得意なエリアがあったり、一戸建てが得意だったり、マンションが得意だったりなどの特徴があり、査定金額に大きく差が出ることも。複数の査定を依頼することで、信頼できる不動産会社を見つけることができます。マンション査定の注意点2：パンフレットなどの資料収集
マンションの査定をスムーズに進めるには、物件のパンフレットなどの資料が重要になります。査定方法には物件を見ずに査定を行う机上査定と、現地を見たうえで査定を行う訪問査定があります。机上査定では、パンフレットなどの資料を使って立地・階数・築年数を確認して査定を行います。その際、マンションのアピールポイントが書かれた分譲時のパンフレットや間取り図などの図面があると、査定のプラスになるので準備しておきましょう。
マンション査定の注意点3：不動産会社の選び方
マンション売却は、査定額で不動産会社がマンションを買い取るわけではありません。査定額は、買い手が見つかりそうな価格となるよう考慮されています。査定額が一番高い、知名度がある、という理由だけで不動産会社を選んではいけません。査定額の根拠を丁寧に説明してくれたり、販売までの流れをわかりやすく提案してくれたりなど、信頼できると感じられる不動産会社に依頼しましょう。マンション査定に影響するポイント3選！
マンションを査定する不動産会社は、どこを見て査定しているのでしょうか。マンション査定に影響する重要な3大ポイントを紹介します。
マンション査定に影響するポイント① 立地条件
マンションの査定に大きく影響を与えるのが立地条件です。特に重要なのは駅からの距離。やはり駅近は人気があるので、査定評価も高くなります。ただし、駅から離れている場合でも、公園がある、景観が良い、街灯が多く夜間でも暗い場所が少ないなど、周辺環境が住みやすい立地であれば査定価格も高くなります。マンション査定に影響するポイント② マンションのスペック
マンションそのもののスペックも、マンション査定に影響する重要なポイントです。
具体的には、まず、共有設備や専有部分の設備になります。たとえば、共有設備の場合、ジムやプール、会議室や図書館などの施設が充実した物件は、人気が集まることから、プラス査定になる傾向です。
もちろん、その利用料や管理費の額面も、査定に影響を及ぼします。専有部分の場合、室内状況がチェックポイントとなり、壁や床、水回りなどの汚れ・破損・設備状態が査定を左右するでしょう。近年では、室内がバリアフリー構造であるか否かも、重視されるポイントです。
また、築年数・構造・スケールも、マンション査定に大きく影響します。築年数の場合、築浅物件であれば、需要や取引価格が高くなるのに対し、築古物件になれば、需要や取引価格が低くなる傾向が一般的です。そのため、築年数が若いほどプラス査定になり、築年数が古いほどマイナス査定になります。
構造の場合、その耐火性・耐久性・耐震性が査定に影響するポイントです。マンションの構造上、頑丈な造りの鉄筋コンクリート造(RC)や、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)であれば、ハイスペックな耐性や遮音性があるため、プラス査定となるでしょう。
スケールの場合、大規模マンションでは、管理費や修繕積立金の額面、将来的な資産価値、共有設備の充実などが査定を左右します。小規模マンションでは、閑静な住宅街にある、住人の顔を覚えやすいなどの魅力が査定にプラスの作用を与えるようです。
マンション査定に影響するポイント③ ブランドや管理費
大手の建築会社や施工会社が手がけたマンションは、安心感があり売れやすく査定額アップの要因になります。また、清掃・メンテナンスの状況、ゴミ置き場の状態など、管理が良好であればマンション全体の価値が上がります。管理費や修繕積立金は、延滞があると買い手が見つかりにくくなるので、滞納分は解消しておきましょう。よくある質問
マンションの売却を考えると、気になる点がたくさん出てきます。マンション査定についてよくある質問を紹介しましょう。
よくある質問① 査定額の決め方は？
売却を希望する近隣の物件の取引価格や事例を基準に決めることが多いようです。基準となるマンションの平米単価を計算した上で、売りたいマンションの売りやすさ、売りにくさを点数化して想定価格を決めるとされています。周囲の物件の販売価格は査定の重要ポイントなので、不動産会社にお任せではなく、自分でも調べて知っておくとよいでしょう。よくある質問② 査定額よりも高く売れるの？
査定額が思ったより安かった場合は、周辺相場により詳しい不動産会社があるかもしれないので、別の会社に査定をお願いしてみましょう。ただし、売りたい金額より査定額が思ったより安いということは一般的なことです。過剰な期待や欲張りすぎない売却額を決めましょう。よくある質問③ 高く売れるタイミングはあるの？
マンション売却に季節やタイミングはあまり関係しないといわれています。むしろ重要なのが築年数です。築20～25年で物件の資産価値がなくなってしまうといわれることもあるため、考慮しておいましょう。。よくある質問④ 住んでいるマンションの売却は可能？
住んでいるマンションでも売却が可能です。この場合のメリットとして、物件の引き渡し日直前まで、同じ環境で暮らすことができるため、新居に入居するまでの費用削減につなげられます。また、内覧に来た買主にマンションの住み心地や管理状況、周辺環境などを直接説明できるところもポイントです。ただし、内覧の予定日を買主の都合に合わせたり、生活している室内を見られるなどのデメリットも生じます。また、物件の引き渡し日が制限されることから、買主は、すぐに入居ができません。そのため、売却までに時間がかかることもあるでしょう。。
よくある質問⑤ マンションを売るための費用は？
マンションを売却するためには、必ず必要となる費用があります。最も高額な費用が不動産会社に支払う「仲介手数料」です。この仲介手数料の中には、不動産会社がマンションの売却に関わるすべての費用が含まれます。広告費や専門WEBサイトの掲載料、人件費、該当マンションの調査費用、契約書作成費用などがその内訳です。また、マンションの抵当権を抹消するために必要な「登録免許税」がかかります。さらに、印紙税や住所変更登記の費用、新居に移るための引越し費用、住宅ローン残債の一括繰上返済に必要な手数料などです。。
よくある質問⑥ ローン残債のあるマンションも査定可能？
ローン残債のあるマンションでも査定可能です。ただし、売却する場合は、ローン残債の全額一括返済（完済）が条件となっています。マンションのローン残債を完済しなければならないのは、抵当権を外すためです。仮に売却額がローン残債に満たないときでも、新しい住居を購入する際に銀行から融資してもらう住宅ローンに加算すれば、抵当権を抹消することができます。住宅ローンの残債額をしっかりと確認したうえで、マンション査定を依頼し、その売却額で一括返済できるか調べるとよいでしょう。
査定の流れや内容を知って、マンションを高く売ろう
マンションの売却について、査定前の準備、査定方法、抑えておくべき注意点、査定に影響する3つのポイントを紹介しました。マンション査定の不安や疑問点を解消して、少しでも高い値段で売却できるよう、不動産会社と協力しましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
