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抵当権の抹消とは？
住宅ローンを組んだ時、金融機関は担保となる不動産に「抵当権」を設定登記します。そうすることで、借入人がローンを返済できなくなった時に、金融機関が担保の不動産を差し押さえて優先的にその売却代金を返済に充てることができるのです。
ローンを全額返し終われば、その必要がなくなるので抵当権は消滅します。 とはいえ、登記簿に記載されている抵当権は抹消手続きをしない限りそのまま残ってしまい、第三者から見れば、まだローンが残った状態だと誤解されてしまいます。
所有している不動産の権利関係の状態を第三者に証明するためには、抵当権の抹消登記が必要なのです。
抵当権抹消をしないことによるデメリットとは？
ふだんの生活においては、抵当権を抹消していなくても困ることはほとんどありません。金融機関から抹消書類が届いても、放置しているケースはよくあるようです。 ただ、抹消登記していないと以下のような状況になるおそれがあります。
デメリット1：売却や融資を受ける際、手続きに時間がかかる
売却や融資を受けるには、抵当権の抹消登記されていることが不可欠です。必要に迫られてから抹消登記しようとすると、手続きに時間を要してタイミングを逃してしまうかもしれません。
デメリット2：相続手続きが複雑になる
相続が生じた時に抹消登記が残っていると、抹消登記手続きが複雑になり相続人に多大な負担がかかります。
デメリット3：書類の紛失
長期間放置していると、書類を紛失するおそれがあります。再発行が容易でない書類があり、時間と費用がかかります。
抵当権抹消登記手続きはどうやればいい？
たいていの登記は専門知識が必要なため司法書士に依頼することが多いのですが、抵当権抹消はほかの登記と比べて手続きが簡単なので、なかには自分でする方もいます。 手続きの手順をご紹介します。
手順1：金融機関からの書類を受け取る
ローンを完済すると、抵当権の抹消に必要な以下の書類が金融機関から届きます。①登記識別情報または登記済証
②登記原因証明情報（抵当権解除証書、放棄証書、弁済証書など）
③委任状
④資格証明書または登記事項証明書（代表者記載されているもの）
※②は①と兼用されている場合もあります。
手順2：抵当権抹消登記申請書をダウンロードする
登記申請に必要な「抵当権抹消登記申請書」のフォーマットを法務局のホームページからダウンロードします。記載例もあるので、取得しておきましょう。
手順3：手続きの事前確認をする
登記申請先の法務局は、不動産の所在地によって決まっています。また、登記申請の取り扱いは、法務局によって異なる場合があります。管轄の法務局を確認し、該当する法務局に直接申請手続きについて相談しましょう。 最新の登記事項証明書（登記簿謄本）で不動産の登記内容の確認（抵当権設定時の住所と現住所が変わっていないかなど）をし、変更があれば必要書類を取得します。
手順4：申請書類を作成する
「抵当権抹消登記申請書」に、記載例を参考に記入します。
手順5：法務局に申請書類を提出する
申請書類をそろえて、法務局に提出します。 申請処理ができたら、処理日と登記の完了書類の受取日が記載された引換証が発行されます。 申請に不備がある場合は法務局から連絡があるので、法務局の指示に従い補正手続きをします。その際、申請時に使用した印鑑が必要となります。
手順6：完了書類を受け取りに行く
たいてい申請から1週間～10日で登記は完了します。引換証記載の受取日以降に、完了書類を受け取りに行きます。
抵当権抹消登記にかかる費用とは？
抹消登記には、以下の費用がかかります。
費用1：登録免許税
不動産1筆（不動産の登記の単位）につき1000円です。 たいてい土地1筆、建物1筆で2000円ですが、土地が複数に分かれていることもあります。 住所や氏名などの変更登記がある場合は、抹消登記とは別に不動産1筆につき1000円必要です。
費用2：事前確認のための費用
申請前に登記事項証明書などで登記内容を確認する費用で、法務局窓口で取得する場合は1筆につき600円、オンライン申請は1筆につき500円です。
費用3：完了後の登記事項証明書取得費用
登記完了後、抵当権が間違いなく抹消されているかを確認するために登記事項証明書を取得する際に必要です。（費用2と同じです）
費用4：その他費用
法務局への交通費、書類を取り寄せる切手代、住所や氏名に変更がある場合には住民票や戸籍謄抄本の取得代金が必要です。
抵当権抹消登記に必要な書類とは？
抹消登記には、以下の書類が必要です。
書類1：抵当権抹消登記申請書
書式をダウンロードし、自分で項目に手書きまたはパソコンで記入します。
書類2：登記識別情報または登記済証
抵当権設定時に法務局から発行され、抵当権者（金融機関など）がローン完済まで保管しています。 平成18年までは「登記済証」（多くは契約書の不動産の表示部分に法務局の印判と受付番号が記されている）でしたが、順次「登記識別情報」に移行されました。 紛失すると再発行はできません。代替手段はありますが、相当な手間と費用がかかります。
書類3： 登記原因証明情報（抵当権解除証書、放棄証書、弁済証書など）
抵当権を抹消する登記原因を証明する書類です。ローンを完済したことで抹消する際は「弁済証書」、弁済以外の事情で抵当権を解除する際は「解除証書」など、金融機関が作成したものです。 書類2記載の登記済証（契約書）に抵当権解除の旨がスタンプなどで記されているケースもあります。
書類4： 委任状
本来登記は当事者が共同申請するものですが、委任状で当事者の一方や司法書士などに手続きを任せることができます。委任状には登記を委任する旨記載があり、金融機関の住所、会社名、押印があります。
書類5：資格証明書（登記事項証明書、代表者事項証明書、登記簿謄本）
委任状に記載された金融機関の代表者を証明するものです。有効期限が発行日から3カ月で、期限が切れた場合は金融機関に再発行を依頼するか、法務局で取得することになります。
書類6：その他
ケースバイケースで必要なものの例として… 抵当権設定時から住所や氏名が変わっている場合、変更を証明できる住民票や戸籍謄抄本が必要です。 相続が発生している場合、相続人を確認するための戸籍謄本、遺言書や遺産分割協議書（相続人全員の同意）などが必要となります。この場合は手続きが煩雑なので、司法書士に依頼する方が良いでしょう。
抵当権抹消手続きを自分で行う際の注意点とは？
ローンを満期まで返済したり自己資金で繰り上げ返済した場合は抹消手続きを自分ですることができますが、不動産を売ってその代金で抵当権を抹消する場合、原則司法書士に依頼しなければなりません。
売却決済の際に買主側金融機関に抹消書類の提出を求められ、司法書士が抹消登記を代行します。抹消登記費用は、実費・司法書士報酬とも売主負担です。
忙しい場合は司法書士に依頼しよう！
抹消登記は比較的簡単なので専門家でなくても手続きはできますが、事前確認や不備があった時の補正などそれなりに手間と時間がかかります。落ち着いて手続きする時間が作れない方や相続など別の登記も関係している場合は、司法書士に依頼することをおすすめします。
依頼方法と手順
①事前相談の予約をし、その際持参するものの確認をしましょう。②必要書類、印鑑などを持参し司法書士事務所に行きます。
③委任契約を締結します。 （司法書士により登記申請、完了確認）
④抹消登記完了書類を司法書士から受け取ります。
費用
司法書士に登記を依頼した場合、実費に加え司法書士の報酬が必要です。報酬は司法書士によって異なりますが、抵当権抹消1件あたり1～2万円前後が相場です。 別途交通費や切手代を実費請求する司法書士もいますし、遠方の司法書士に依頼した場合にはたいてい出張交通費や日当を請求されます。
抹消登記は忘れずに
抹消登記は義務ではないためそのまま放置しておくことも可能ですが、第三者に誤った状態を知らせることになってしまいます。 また、放置したまま忘れてしまって何年も経ってから相続などが発生した時には、債権者から受け取った必要書類を紛失していたり、相続人全員から印鑑をもらわなければならないなど余分な手間と費用がかかります。
抵当権の抹消は、できるだけ早いうちに手続きしておく方が良いでしょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
