不動産を相続せずに売却できるのか知りたい方へ
- 「相続せずに売却できるの？」という疑問はこの記事で解決できます
- 相続した不動産を売却する様々なケースやその方法をわかりやすく解説します
- 相続登記登録の必要性や手順、かかる費用や行うタイミングもしっかり解説します
当記事では、相続した不動産を売却するケースや、相続の手順とかかる費用についてご紹介します。
また、相続後売却するには、いつまでに登記登録すればいいのかについても解説しましょう。
不動産を相続せずに売却することは可能？
相続が発生した場合、例えば被相続人と同居しておらず遠方にある実家を速やかに売却したいと希望される方は少なくありません。
もし相続登記を行わず、名義も被相続人のままで売ることができれば手続きの負担はなくスムーズに進めることができるでしょう。登録免許税や司法書士への報酬も節約できます。
しかし、不動産は名義人本人でなければ売却することができません。つまり、相続が発生した不動産については、相続登記を行って被相続人から売却する本人へ名義変更しない限りは売却によって所有権移転登記は行えないのです。
すぐに親の不動産を処分したい場合は、速やかに相続登記を行って売却活動を始めましょう。
祖父から孫に直接登記できる？
不動産の売却は名義人本人しか行えず、相続手続きをせずに売却することはできません。では、被相続人である祖父が所有していた不動産を、その孫に直接名義変更することはできるのでしょうか。
例えば、被相続人である祖父が孫に不動産の権利を引き継がせる内容の遺言書を残しているのであれば、祖父から孫への直接登記が可能となります。しかし、そのようなケースを除けば、原則的に祖父から父に相続されます。
もし、どうしても名義を孫のものにしたいのであれば父が相続登記をした上で、贈与による所有権移転登記を行って、孫に名義変更するという方法があります。
もう一つの可能性として考えられるのは、父が祖父より先に亡くなっている場合です。このケースであれば、孫は父の代襲相続人とされます。そのため、祖父から孫への直接登記が可能です。
相続した不動産を売却するケース
相続した不動産はそのまま保有することや、状態の良い物件であれば賃貸として活用することができます。もちろん、売却して現金化することも可能です。
ここでは相続した不動産を売却する様々なケースや売却の方法をいくつかご紹介します。
ケース1：不動産を相続したが利用する予定がない
不動産を相続するケースとしては大まかに2つ考えられます。自分以外に相続人がいない単独相続であれば、相続登記を行った後に通常の方法にて不動産を売却することが可能です。相続人が複数いる場合であれば、遺産分割協議で話し合いを行い自分が代表となれば、名義変更を行って不動産売却を進められます。
不動産は持っているだけで維持管理費や手間がかかりますし、固定資産税も毎年納めなくてはいけません。不動産を相続したものの利用する予定がないのであれば、上記のような流れで売却して現金化することを検討するのは自然な流れと言えるでしょう。
ケース2：換価分割による遺産分割を行う
相続人が複数人いて、被相続人が残してくれた財産が実家しかない場合はどうやって分割すべきか悩むことでしょう。相続した不動産の取り扱いには大きく2つの方向性が考えられます。
一つは不動産を相続人全員で共有して管理する方法です。これは相続で揉める可能性は低くなるものの、管理や権利関係が複雑になります。また、いざ売却したいとなった時に揉める可能性があり、ある意味で問題の先延ばしとも言える方法です。
もう一つは相続した不動産を売却して、その代金を相続人の持分割合で分割する「換価分割」という方法です。不動産は分割しにくい財産ですが、現金化すれば適切に分割することが可能です。遺産分割協議を行って合意が得られれば、代表者を決めて名義変更を行い、売却後に換価分割を行えます。
ケース3：清算型遺贈を行う
清算型遺贈とは、被相続人が「自身の死亡後は不動産を売却してその代金を相続人同士で均等に遺贈する」といった旨の遺言書を残しており、その通りに実行することです。不動産の売却は遺言執行者が相続不動産の売却を行い、売却代金を遺言書に記されている受遺者に渡します。遺言執行者は被相続人が指定することができます。
被相続人により指定されていない場合は、相続人や受遺者が家庭裁判所に申し立てを行って選任してもらいます。
相続の手順とかかる費用について
相続の手順を大まかに解説します。
不動産の相続では、まず遺言書の有無を確認し、並行して相続人を確定します。遺産分割協議後に遺言書が見つかると協議の意味はなくなりますし、新たな相続人が見つかった場合は協議のやり直しとなってしまうためです。
遺言書の確認や相続人の確定を進めつつ、被相続人の財産を特定し財産目録も作成します。財産目録があれば全ての財産をひと目で把握でき、遺産分割協議もスムーズに進めることができます。ちなみに財産とされるものは預貯金や不動産はもちろん、借入金などのマイナス分も含まれます。漏れがないように調査してまとめていきましょう。
遺言書がない場合は、相続人同士で遺産分割協議を行います。財産を誰がどのように相続するかを話し合い、その内容を遺産分割協議書にまとめていきます。
不動産を相続または売却する場合は、相続登記が必要です。被相続人から相続する・売却を行う人物に名義変更をしましょう。
相続税の申告と納付期限は相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。期限を過ぎてしまうと延滞税の発生や相続税の特例が適用できないといったデメリットがあるためご注意ください。
相続登記にかかる費用等については以下に表でまとめましたのでご覧ください。
【関連リンク（参考記事）】
１：親名義の土地を相続したら? 知っておきたい相続税や名義変更について
https://www.baikyaku.polusnet.com/column/detail.php?n=343
２：相続した家の名義変更手続きとは? 自分で行う場合の必要書類や費用について
https://www.baikyaku.polusnet.com/column/detail.php?n=334
３：土地の相続に必要な手続きとかかる費用や税金は? 節税方法も解説
https://www.baikyaku.polusnet.com/column/detail.php?n=185
相続後売却するには、いつまでに登記登録すればいいの？
不動産は名義人でなければ売却できないため、相続した不動産を売却する場合は相続登記を行って相続人の名義に変更しなければいけません。
ですが、不動産会社に売却を相談・依頼する時点では相続登記は完了していなくても問題はありません。というのも、売買契約を締結できるのが名義人本人であるということなので、売却活動そのものは相続登記が終わっていなくても行えるためです。
また、相続登記は義務ではないため必ず行わなければいけないものではありません。ただし、あまり時間が経ってしまうと必要書類が揃わなくなってしまったり、新たな相続が発生したりする可能性もあります。
売却を行うのであればもちろんですが、売るかどうか迷っている段階であっても、なるべく早いタイミングで相続登記を進めることをおすすめします。
相続登記は時間がかかることがあるので要注意
注意しておきたいのが、相続登記には時間がかかるという点です。相続人が多ければそれだけ時間もかかりますし、新たに相続人が発覚したり遺言書が見つかったりすれば一から手続きがやり直しとなります。実際、被相続人に付き合いの薄い兄弟姉妹がいたり、兄弟姉妹が亡くなっていて甥・姪が代襲相続したりするケースもあります。売却には相続人全員の同意を得る必要がありますが、このようなケースでは合意形成にも時間がかかることでしょう。
このように、相続登記は必ずしもスムーズにいくとは限りません。売却をするのであれば買い手がついてから登記登録を行うのでは遅すぎます。登記が行えずに売買契約が締結できず、せっかくの売却チャンスを逃してしまうこともあるでしょう。
相続した不動産を売却するのであれば、なるべく速やかに相続登記を済ませるのがおすすめです。
まとめ
不動産は名義人本人にしか売却できないため、相続せずに売却することはできません。ただし、遺言書の記載内容によっては遺言執行者が売却するというケースや、代を一つ飛び越えての相続、代襲相続といったケースもあります。
とはいえ、相続人を確定して遺産分割協議を行い、名義人を選定して登記登録を行って売却を進めるのが一般的な相続不動産売却の流れです。
今回ご紹介した相続の流れや登記登録のタイミングを参考に、スムーズな不動産相続と売却を行ってください。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
