また、隣同士の土地でも、その土地の持つさまざまな要因で価格に差が出ることもあります。
土地の価格を自分で調べるには？
土地の価格を調べる方法は、以下の4つの方法があります。 ・固定資産税評価額 ・相続税路線価（路線価） ・地価公示・地価調査 ・取引事例（土地総合情報システム）
固定資産税評価額を参考にする場合
「固定資産税評価額」は、土地に課される固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの税金を計算するための評価額です。道路に面した標準的な宅地の1平方メートルあたりの土地の評価額を示す指標「固定資産税路線価（※）」から算出されています。（※一般的にいう「路線価」は「相続税路線価」を指し、固定資産税路線価とは別のものです）各市町村（東京23区は東京都）により、3年ごとの1月1日を基準日として評価替えが行われ、原則3月また4月に公表されています。（土地の価格が急激に下落した場合、見直しの年を待つことなく下落修正することもあります）
調べ方
固定資産税評価額は、土地・建物の所有者に毎年送付される納税通知書に添付されている課税明細書に記載されています。また、土地・建物がある地域の役所（東京都は都税事務所）にて固定資産課税台帳を閲覧、または固定資産評価証明書を取り寄せることで確認できます。
固定資産税評価額は実際の相場より低めに設定されており、 土地相場＝「固定資産税評価額」÷0.7 が目安とされています。
固定資産税評価額は実際の相場より低めに設定されており、 土地相場＝「固定資産税評価額」÷0.7 が目安とされています。
注意点
農地や山林については、課税額調整のために固定資産税評価額が非常に低く設定されています。また、規制などで取引相場に大きな相違があるので、土地の取引相場を調べる場合ではあまり参考にできないでしょう。
相続税路線価を参考にする場合
「相続税路線価」（一般的にいう「路線価」）は、道路に面した標準的な宅地の1平方メートルあたりの土地の評価額を示す指標で、土地の相続税・贈与税を計算するための相続税評価額を算出するのに用いられています。 国税庁により、毎年1月1日を基準日として7月に公表されます。
調べ方
最新の相続税路線価は、国税庁ホームページの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で検索でき、サイト内に詳細な閲覧手順が紹介されています。 なお、地方や郊外の土地では路線価の設定がない地域があります。その場合は、「倍率方式」（土地の固定資産税評価額×価事情の類似する地域ごとに定めた評価倍率）で算出します。
相続税路線価も実勢相場より低めで、 土地相場＝「相続税路線価」÷0.8 が目安です。
相続税路線価も実勢相場より低めで、 土地相場＝「相続税路線価」÷0.8 が目安です。
注意点
路線価は、その道路沿いにあるあくまでも「標準的な面積・形状」の土地の評価額です。同じ道路沿いの土地でも、奥行距離や不整形（いびつな形）の度合い、角地など対象地の形状に基づいてその評価額は補正されます。 土地の相続税評価額＝相続税路線価×補正率（画地調整率）×土地面積 土地価格の相場を算出する場合でも、間口が極端に狭いものや形状がいびつなもの、そのエリアの区画に合わない極端に大きな土地などは、多くは路線価より低い相場になっています。
地価公示・地価調査を参考にする場合
「地価公示（公示地価）」「地価調査（基準地価）」は、ともに一般の土地取引の指標や公共事業の取得価格の基準となっています。全国に定めた対象地点（標準地）の1平方メートルあたりの価格を示したものです。 地価公示は国土交通省により毎年1月1日を基準日とし3月下旬に公表、地価調査は、都道府県により毎年7月1日を基準日とし9月下旬に公表されています。半年ごとに出るこの2つの価格はほぼ実勢価格を反映していることから、タイムリーな地価の動向が把握できるようになっています。
調べ方
地価公示・地価調査は、国土交通省の土地総合情報システム「地価公示・都道府県地価調査」で調べることができます。調べたい場所の近隣エリアで検索し、直近の取引だけに絞ったり面積などいくつかの条件から並び替えて、近隣の類似事例からおおよその価格を算出することになります。
注意点
地価公示の公表地点は全国で2万ポイント以上ありますが、必ずしも調べたい地点が対象になっているとは限りません。近隣事例であっても、大通りに面しているかどうかや前面道路の幅、方角などの要因で、実際には価格に差が出ることがあります。 また、地価公示は建物が建っていない「更地」としての価格なので、どのような建物が建つかによってもその土地の価値は変わってきます。
取引事例を参考にする場合
過去の実際の取引事例（実勢価格、市場価格）を参考にして、調べたい土地の価格の相場を推し量ることもできます。国土交通省が実際に不動産取引を行った人を対象にしたアンケート結果を、個人情報がわからない状態でデータベース化して公表しています。
調べ方
国土交通省の土地総合情報システム「不動産取引価格情報検索」で実際に売買された取引事例を閲覧することができます。調べたい場所の近隣類似事例から価格相場を算出します。 このシステムでは、土地だけでなく、戸建、中古マンションなどの取引事例も掲載されています。
注意点
取引事例に関しても、調べたい地点の近隣が対象になっているとは限りません。地価公示と同様に、近隣事例であっても道路付けなどの要因で変わってきます。 また実際の取引には、土地の持つ要因だけでなく、売主・買主の個別事情も絡んでくるので、周辺相場から乖離する事例が出る場合もあります。
土地の価格を決める要素
そもそも土地の価格は、何を基準に決められているのでしょう。土地の価格を左右する大きな要素として、公的な価格指標や時の相場などが影響しています。
一物六価について知ろう
不動産には、ひとつの物件に対して、6つの価格指標があります。これが「一物六価（いちぶつろっか）」といわれるものです。この一物六価は「実勢価格」「鑑定評価額」「公示価格」「基準値価格」「路線価」「固定資産税評価額」に分類され、利用目的によって使い分けられます。主な利用目的として、実勢価格・鑑定評価額・公示価格・基準値価格は、土地の売買に使われることが一般的です。また、路線価は、相続税や贈与税を支払うとき、固定資産税評価額は、固定資産税を支払うときに使われます。土地の売却には、主に実勢価格が指標とされますが、実勢価格の通りに取引できるわけではありません。ちなみに、公示価格・基準値価格・路線価・固定資産税評価額の4つは、国や公的機関が発表する公的な指標価格であることから「一物四価」といわれています。
土地の価格は時の相場によって変わる
土地の価格は、時の相場によって変動する性質を持っています。相場とは、市場で取引される商品の時価を指すものです。土地の価格も経済状況や社会環境の影響といった需給のバランスに左右されます。ただし、公的な価格指標（一物四価）があるため、株のように極端な価格の変動がありません。
土地の価格に影響する要因
土地の価格を調べるには先述の4つの方法が価格算出の基準となりますが、対象となる土地の価格を査定するには、対象となる土地の特性と流通性が影響することを忘れてはなりません。
特性
土地にはそれぞれ特性があり、それによって土地の価格は左右されます。 以下が特性の代表的な要因です。・大きさ：面積がエリアのバランスに合致しているかどうか
30坪前後の住宅密集地では、200坪の土地はそのままでは売れにくかったり相場より安くなる傾向にあります。建物が建ちにくい狭小物件も、売るのが難しくなります。
・形：いびつな形や狭い間口
・立地：すぐ近くに変電所や墓地など、マイナス要因がある
・方角、角地、接面道路の状況。
流通性
流通量の多いエリアの価格は高く、流通量の少ないエリアでは安くなるのが一般的です。周辺地域の開発状況、人口の動向などによってエリアの需要が変化します。
不動産会社に査定してもらう場合の注意点
以上の方法で土地価格の相場を調べることができますが、これはあくまでも一般的な相場にすぎません。土地にはそれぞれに個性があるうえ、取引の際には社会経済情勢、人口動態、周辺の開発状況、時期的な要因、売主・買主の思惑・事情・タイミングなども影響します。
具体的に土地がいくらぐらいで売れるのかを調べるためには、不動産会社に査定してもらう必要があります。 不動産会社に査定を依頼する際には、以下のような点に気をつけてください。
対象エリアを得意としているか
全国にネットワークがある不動産会社でも、地方の物件は取り扱いが少ない場合もあります。対象物件のエリアを熟知した不動産会社を選びましょう。
土地取引を得意としているか
不動産会社には、賃貸を主とする会社や新築に特化した会社、マンション取引の多い会社などそれぞれ得意分野があります。土地売却の際には、土地取引の経験豊富な不動産会社に依頼しましょう。
担当者を信頼できるか
担当者を信頼できるか判断するには、以下のようなポイントがあります。・査定額の根拠の説明がある
・マイナスになることを隠さず説明してくれる
・契約について詳細な説明がある
・質問に丁寧に答えてくれる
・個別事情に応じた売却プランの提案をしてくれる
複数の査定サービスを利用してみよう
査定額は、最初は相場より高めに査定するケースや手堅く査定するケースなど、不動産会社によってさまざまです。複数の不動産会社に査定を依頼する方が、より価格の精度は上がるでしょう。 ただ、あちこちの不動産会社にいちいち物件の資料を提供して査定を依頼するのは、手間も時間もかかります。
査定のまえに相場を把握しておこう
不動産の取引は1つ1つ事情が異なり、完全に同じ条件になることはありません。実際の売買では、良くも悪くも相場や不動産会社の査定と合致するとは限りません。
ただ、相場を知っておくことで、不動産会社から提示された査定額が適正であるかどうかを判断することができます。不動産会社の査定価格の根拠をしっかり聞き、納得できる適正な価格で取引を進めましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
