目次
そもそもマンションの権利書とは
マンションを所有したら必ず手にするのが、マンションの権利書です。このマンションの権利書とは一体どんなものなのでしょうか？
登記済証とは
私たちが「マンションの権利書（または権利証）」と呼ぶものは俗称であり、正式には「登記済証」と言います。これは、所有する不動産の権利者であることを証明する書類のことです。日本では、土地や建物などの不動産がどこにあり、それが誰のものなのか証明するために、登記制度が設けられています。そして売買や相続などによって土地や建物を取得したとき、その不動産の権利者であることを証明するために、管轄の法務局で登記を行います。法務局で申請を行い登記が完了すると、その不動産の登録名義人に登記済証が発行されます。
登記識別情報とは
不動産の登記が終わると登記済証が発行されるとご紹介しましたが、以前は書面で公布されていました。しかしオンラインでの申請システムを導入するにあたり、登記済証の公布は廃止され、現在では代わりに「登記識別情報」が記載された「登記識別情報通知」が発行されています。「登記識別情報」は、12桁の英数字でできたパスワードのようなものです。 以前は不動産登記は法務局で行われていましたが、現在は不動産登記をオンラインで申請できるオンライン庁に切り替えられ、登記識別情報は法務局ではなくオンライン庁から公布されます。「登記識別情報通知」には、登記識別情報の部分に目隠しシールが貼られ、不動産の住所や番号、登記人、登記目的などが記載されています。
マンションの権利書を紛失した場合のリスク
マンションを売買や相続で取得し登記を行うと、不動産の権利書（つまり現在では登記識別情報）を受け取ることとなります。しかしこの権利書はめったに使う書類ではないため、紛失することがあるかもしれません。「登記識別情報通知」に記載されている「登記識別情報」が、万が一他人の手に渡ってしまった場合、不正登記などに悪用される危険性があります。そのため「登記識別情報」の発行は1度のみで、紛失した場合でも再発行はされません。ですから、キャッシュカードの暗証番号などと同じように、他人に教えてはいけない大切な情報なのです。
権利書を紛失した場合のマンションの売却方法
万が一マンションの権利書を紛失しても、登記した不動産の所有権を失うことにはなりません。しかし将来、所有しているマンションを売却しようと思ったとき、権利書が必ず必要になります。権利書を紛失した場合は、そのマンションの登記人本人であることを確認することで、売買が可能となります。権利書を紛失したときにマンションを売却する具体的な方法として、次の3つの方法があります。
本人確認を行う
1つ目は、弁護士や司法書士と登記人本人が面談を行い、本人であることを確認する方法です。このとき、運転免許証やパスポートなどの写真付き身分証明書と、実印、不動産の売買契約書や固定資産税納付書などを持参します。それらをもとに、弁護士や司法書士が職責で、本人確認情報の書類を作成します。権利書を紛失してもマンションを売却できるとあり、多くの人が利用する方法です。ただし、司法書士や弁護士の本人確認には時間がかかり、3～5万円ほどの高額な費用がかかることがデメリットです。
事前通知制度を利用する
2つ目の方法が、「事前通知制度」の利用です。マンションを売却して所有権の移転登記を行うとき、本来なら権利証を添付して申請します。しかし「事前通知制度」の方法では、権利書を紛失した旨の記載を行って、権利証を添付せずに登記申請を行います。すると後日、登記内容などが記載された書類が本人限定受取郵便で届くので、これを受け取って実印を押し返送することで、本人確認を行います。この方法なら、弁護士や司法書士に本人確認を依頼する場合のように高額の費用はかかりません。しかし書類が届いてから2週間以内に返送しないと、登記が却下されてしまいます。そのため、忙しい人にはあまりおすすめできない方法です。さらに、登記が完了するまでの期間は、マンションの買い手にとってみると「ちゃんと登記されるか？」と不安になることが懸念されます。
公証人役場で手続きをする
最後が、公証人に本人確認してもらう方法です。全国各地に約300か所ある公証役場で、必要書類を添付して申し込みを行い、公証人によって本人確認書類を作成してもらいます。弁護士や司法書士による本人確認に比べて、費用を抑えることができます。しかし公証役場まで出かける手間がかかることと、弁護士や司法書士の本人確認に比べてきちんとした確認が行われず、無効となる可能性があることがデメリットとしてあります。
権利書を紛失したマンションを売却する場合の注意点
マンションの権利書を紛失しても、所有権を失うわけではなく、マンションの売却が可能とご紹介しました。しかしマンションの売却時には、本来なら権利書があるべきものなので、いくつかのことに注意が必要です。
注意点1：決済日直前の紛失はNG
マンションを売却しようと思ったら、さまざまな必要書類が必要になります。これらの書類は、買い手側より売り手側の方が種類が多く、それらの書類の準備に時間がかかることが考えられます。売却を決めた段階でマンションの権利書についても確認し、もしその時点で紛失していることに気づいたら、上記で紹介した方法のいずれかで売却すると決める必要があります。弁護士や司法書士、または公証人による本人確認には時間がかかりますので、売却を決めた時点で早くから準備しましょう。万が一、売買契約日の直前で権利書の紛失がわかった場合、このような対応は時間的に間に合わず、最悪の場合は売買が行われなくなることが考えられます。
注意点2：相続マンションの売却には権利書は不要
自分が所有していたマンションを売却するとき、権利書が必要になりますが、所有者本人が亡くなって家族に相続されるときの名義変更では、原則的に権利書は不要です。登記変更に権利書が必要になるのは、その不動産を所有する人が登記変更する意思があることを確認するため。しかし所有する本人が亡くなった場合は、意思を確認することができないので、権利書は不要になるのです。マンションの権利書は大切に保管する必要がある
これまでご紹介したように、マンションの権利書はとても大切な書類です。紛失してもマンションを売却できるとは言え、余計な手間と費用がかかることになります。スムーズな売買を進めるためにも、権利書は厳重に管理することが必要でしょう。
ちなみに「登記識別情報通知」は、盗み見を防ぐために登記識別情報の部分に目隠しシールが貼られた状態で発行されます。目隠しシールは一度剥がすと、貼り直しができません。大切な情報を守るために、シールを貼ったまま保管するのが一般的です。できれば、自宅や銀行の金庫などに保管しましょう。
権利書と実印は別の場所に保管を
マンションの権利書は、そのマンションを所有して登記したときに受け取るものです。しかし、それ以外で書類を使う場面はほとんどないため、存在すら忘れてしまったり、紛失したりしやすいものです。大切な財産を守るために、ぜひこの権利書は大切に保管しましょう。その際、権利書と実印はまとめて盗まれることのないように、別の場所に保管するのが理想です。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
