さらに、万が一権利書を紛失した場合は再発行ができないことをご存知ですか？
そこで、権利書無しで不動産を売却する方法、相続した不動産の権利書が見つからない場合の対応について考えてみましょう。また、紛失した権利書が悪用される危険性や権利書について相談したいときの窓口もご紹介します。
目次
そもそも「権利書」とは
動産には「権利書」というものがあります。売買や相続などで必要になるものですが、そもそも権利書とは何なのでしょうか？
●権利書とは？
不動産に関する権利書とは、その不動産を所有する権利があることを証明するためのもの。一般的には「権利書」と呼ばれていますが、正しくは「登記済証」と言います。●権利書は紙とパスワードの2種類
土地の登記情報は、法務省で電子情報として管理されています。以前は、不動産の名義を法務省で登記すると、紙に印刷された「登記済証」が発行されていました。しかし、オンライン化され電子情報として管理されるようになり、現在では「登記識別情報」というものが発行されています。
登記識別情報はアラビア数字と符号から構成された12桁でできており、パスワードのような役割を果たしています。
この登記識別情報部分には目隠しシールが貼られており、一度剥がすと二度と貼れないようになっています。不動産売却時など権利書が必要なときに剥がすこととなります。
●権利書が必要な場面は？
権利書が必要になるのは、不動産の売買や相続等によって所有者が変わるとき、新規の抵当権を設定するときなどです。不動産を所有する人にとって、不動産の譲渡や抵当権の設定は不利な手続きとなりますから、その不動産の所有者であることと本人の意思であることを確認するために、権利書が必要となるのです。
権利書の再発行は不可
不動産の権利書で覚えておきたいのが、万が一紛失した場合でも再発行ができないということです。
●権利書の再発行はできない
不動産の権利書である「登記済証」や「登記識別情報」を紛失・破損した場合、再発行されることはありません。権利書はよく使う書類ではないため、「何年も目にしていない」という方が多いかもしれませんが、大切な書類として厳重に管理することが必要です。もし登記識別情報が盗まれたと考えられるときは、法務省に失効を申し出ることができます。
●権利書を紛失しても所有権はなくならない
不動産の権利書を紛失しても、それが不動産の所有権を失うことにはなりません。権利書の原本は法務省に保管されており、登記済書はその副本として発行されています。つまり権利書を紛失しても、法務省に保管されている原本と内容が一致すれば、権利書が手元になくても土地の売買等の手続きは行えるのです。
権利書無しで不動産売却する方法
不動産の売買では、売主側が権利書を準備することとなります。権利書が無くても不動産の売買が可能とご紹介しましたが、権利書が無い場合は次の3つの方法のいずれかで、不動産を売却することができます。
(1)事前通知制度の利用
法務省から不動産の所有者に対して、書面で登記変更の意思があるか確認する方法です。通常の不動産の登記には権利書を添付しますが、権利書を紛失した旨を記載し権利書を添付せずに登記申請を行います。すると後日、法務局から登記内容が記載された書類が、登記された名義人の住所に送られます。
この書類に必要事項を記入して期日までに返送すれば、所有者本人の意思であると認められ、登記が完了します。
ただ定められた期日までに返送する必要があり、日本国内なら2週間、海外なら4週間以内と決められています。
(2)資格者代理人による本人確認を行う
事前通知制度は手数料などがかからず行える点がメリットですが、決められた期日までに返送できなければ手続きできません。仕事などで忙しい場合には、もっと確実な方法を取りたいと思う方もいるでしょう。そんな場合には、資格者代理人による本人確認の制度があります。
これは、司法書士や弁護士などの有資格者に依頼して、売主が間違いなく登記名義人本人であると確認し、本人確認情報を作成してもらう方法です。
この本人確認情報が権利書の代わりに使われることとなります。ただし、司法書士や弁護士への費用が発生するデメリットがあります。
(3)公証人による本人確認を行う
事前通知制度を利用する時間的な余裕はないけれど、資格者代理人による本人確認制度を利用するほど費用はかけたくないという場合は、公証人による本人確認制度がおすすめです。これは、印鑑証明書と実印、委任状を用意して公証役場に行き、所定の手続きについて公証人に立ち合ってもらう方法です。
公証人の立ち合いに手数料がかかりますが、それでも司法書士や弁護士に依頼する場合より費用を抑えることができます。
相続した不動産の権利書が見つからない場合
不動産を相続したとき、所有者を変更する登記申請が必要になります。しかし故人から権利書を預かっていたり保管場所を聞いていなかったりすると、権利書が見つからず困ってしまうことが考えられます。
●相続登記の必要書類
相続の形態により必要書類は異なりますが、相続登記では主に次の書類が必要となります。
・被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍除籍謄本
・被相続人の住民票の除票
・相続人の戸籍謄本
・相続人の住民票
・不動産の評価証明書
●権利書は不要の場合が多い
相続登記の必要書類に権利書が含まれていないことからわかるように、原則的に相続で登記する場合は権利書は不要です。被相続人が登記名義人であるかどうかは、住民票の除票で確認されます。ただし住民票の除票を提出できない場合や、登記時の住所と住民票の除票が異なる場合などは、権利書が必要になるケースもあります。
紛失した権利書が悪用される危険性は？
権利書を紛失したり盗難されたりした場合、その権利書が悪用される危険性はないのでしょうか？
●悪用される危険性は低い
先にご紹介した通り、不動産の権利書の原本は法務局に保管されており、紛失や盗難にあった場合でも、所定の手続きを行うことで不動産の売買や相続登記が可能です。もし登記変更を行う場合でも、法務局に保管されている原本と内容が一致するか確認されるため、権利書を紛失してそれが悪用される危険性は低いと言えます。
●不正登記防止届出の利用
法務省には「不正登記防止届出」という制度があります。これを届出ると、3か月間に法務省に提出された登記情報を知らせてもらえるため、身に覚えのない登記情報があればそれを取り消すことができます。
「不正登記防止届出」の利用には、個人なら印鑑証明書、法人なら資格証明書の用意が必要です。
権利書について相談したい場合
不動産の権利書について不明な点や問題が生じたときは、最寄りの公証役場に相談しましょう。公証人は、不動産の権利書のような公的書類についての専門家なので、紛失時の対応などをわかりやすく説明してくれます。
権利書の保管は大切に
不動産の権利書は、不動産を所有する人にとって、とても大切な書類です。ただ紛失した場合でも、不動産の売買や相続登記する方法はあるということも、覚えておくと安心できるでしょう。
とは言え、実印や印鑑証明書などとあわせて、不動産の権利書は大切に管理しておくのが一番。必要なときにスムーズに手続きを行えるように、権利書は厳重に保管しておくことをおすすめします。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
