そもそもリースバックとは
リースバックとは、自宅を不動産会社やリース会社などに売却して現金化したあと、売却先と賃貸契約を結ぶことでそのまま住み続けられるサービスのことをいいます。詳しい仕組みや特徴を見てみましょう。
リースバックの仕組み
リースバックの仕組みは、次のとおりです。1 自宅を不動産会社やリース会社などに売却する
2 売却代金を受け取る
3 不動産会社やリース会社と賃貸借契約を結ぶ
4 毎月、家賃を支払う
リースバックの特徴
リースバックは、自宅を売却することで、まとまったお金を得られることが最大のメリットといえます。また、住み慣れた家を離れることなく、そのまま住み続けることができるので、引っ越しの手間、費用がかかりません。 さらに、家の所有権を手放すことになるので、住宅ローンや固定資産税などを支払う必要がなくなるのも良い点です。
リバースモーゲージとの違い
リースバックと似ているサービスに、リバースモーゲージがあります。 リバースモーゲージとは、自宅を担保に、そのまま住み続けながらお金を借り入れられるサービスのことで、シニア層向けのローンの一種です。リースバックとの違いは、
・50〜65歳以上の年齢制限があること
・借り入れしている間は返済する必要がなく、契約した人が死亡したら契約終了となり、担保にしていた家を売却して一括返済すること
・借り入れ先は金融機関であること
などがあります。
リースバックのデメリット
リースバックはメリットだらけのように感じますが、デメリットもあります。
リースバックを利用する前に、しっかり理解しておきましょう。
デメリット1:家賃が発生する
リースバックを利用すると、不動産会社やリース会社と賃貸借契約を結ぶことになりますから、当然家賃が発生します。 家賃は売却価格によって決まり、一般的に売却代金の6%〜が年間家賃となります。よって、売却金額が低いと家賃は安く、反対に売却金額が高いと家賃が高くなります。 月々支払う家賃のことも念頭に置き、資金計画を考えることが大切です。デメリット2:賃貸期間に制限がある
リースバックでは、賃貸期間が無制限ではありません。多くの場合制限が設けられ、会社にもよりますが賃貸期間が2年以内ということもあります。ずっと住み続けられるわけではないということを覚えておきましょう。デメリット3:売却価格が通常より安い
リースバックでの物件売却金額と、通常の売買契約での売却金額をくらべると、リースバックで売却するほうが安くなる傾向があります。 リースバックはすぐに現金化できるのがメリットですが、通常の売買契約で物件を売却するのとトータル的にどちらがよいのか、じっくり検討するようにしましょう。リースバックのよくあるトラブル例
リースバックにありがちなトラブル例を見ていきましょう。
トラブル例1:家賃の引き上げ
賃貸借契約の更新のタイミングで、家賃の引き上げを要求されることがあるようです。リースバックでの家賃は、周辺地域の相場よりも割高に設定されることがよくあります。それに加えてさらに家賃を引き上げされてしまうと、家賃を支払えなくなり、引越しをせざるをえない、ということもあるでしょう。トラブル例2:売却されることもある
賃貸中でも物件を売却されるケースもあります。売却されてしまえば、次の物件オーナーが賃貸契約更新を断わることもあり、その時は退去しなければなりません。 なぜ、売却されることがあるのでしょうか。これは、リースバックを行う会社は通常の不動産売却もできるためです。一般的に一つの会社が物件をずっと所有し続けることは少ないでしょう。売却されるかもしれないのであれば、住んでいる人にとって不安材料となってしまいます。
リースバックに失敗しないための注意点
では、リースバックで失敗しないためにはどうしたらよいのでしょうか。注意したいポイントを解説していきます。
注意点1:適正価格を知っておく
リースバックをする予定の物件の価値がどのくらいなのか、あらかじめ自分で調べ、適正価格を知っておくとよいでしょう。そして、通常の売却価格と、リースバックを利用する場合とを比較してみてください。そうすることで、どちらがよいのかを検討する材料となります。なお、物件の売却価格を自分で調べる場合は、以下のサイトで調べることができます。
・レインズ・マーケット・インフォメーション
・土地総合情報システム
・不動産会社のポータルサイト
また、不動産会社に依頼し、物件を査定してもらうこともできます。その際は、1社だけでなく複数の不動産会社に査定してもらうようにすると、どのくらいの価値なのかがつかめます。
注意点2:契約期間や契約書を確認しておく
「普通借家契約」か「定期借家契約」なのかを確認することが大切です。 普通借家契約は、一般的な賃貸借契約のことで、一定の契約期間(多くの場合2年)を設定して更新します。貸主は正当事由がない限り、更新を拒むことはできません。一方、定期借家契約は、契約の更新をしない賃貸借契約のことです。契約で定めた期間が満了すると契約が終了し、借主は必ず借りている物件を明け渡さなければなりません。再契約は可能ですが、貸主に再契約を拒まれる可能性もあります。 契約書に契約期間などが記載されていますので、必ず確認するようにしてください。
注意点3:信頼できる不動産会社に相談する
リースバックでトラブルを起こさないためには、信頼できる不動産会社を見つけておくことをおすすめします。 不動産会社は、物件の取引の専門家です。リースバックをしたほうがよいのか、通常の売買契約で物件を売却したほうがよいのか、リースバックへの不安、物件に関する疑問などを相談すると、良いアドバイスをもらえます。信頼できる不動産会社に相談すれば、リースバックの成功に導いてくれるはずです。
デメリットも知ってリースバックを利用しましょう
リースバックはそのまま家に住み続けられ、まとまったお金も手に入れられるため、いいことだらけなサービスと捉えてしまう人もいるでしょう。しかし、毎月の家賃の支払いが発生したり、賃貸期間の制限があったりと、デメリットもたくさんあります。
デメリットを知っておけば、事前に対処できたり、トラブルを防げる可能性は高くなります。リースバックを利用する際には、デメリットも念頭に置きましょう。
監修者
大沼 春香(おおぬま はるか)
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。