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抵当権の設定から抹消の方法までわかりやすく解説!

不動産の売買においては抵当権という権利を用いられることが多くあります。抵当権の理解なしに行う不動産の売買は危険が伴います。抵当権とは何なのか、わかりやすく解説していきます。

目次

抵当権とは?

日常生活で抵当権という言葉を耳にする機会はそう多くないでしょう。まずは抵当権という言葉の意味から理解していきましょう。

抵当権にかけられるとはどういうこと?


抵当権とは、民法に規定されている不動産に対して設定できる権利です。抵当権は債権の担保となった不動産に対して設定されます。抵当権が自己所有の土地や建物に設定されることを抵当権にかけられると表現することもあります。
抵当権にかけられた不動産は担保となり、債務の返済が滞った場合に抵当権者により抵当権が実行され、そこから債権者は優先的に債権を回収できるようになります。
住宅ローンの担保として土地や建物に抵当権を設定するよう金融機関から求められるのはこのためです。
抵当権を実行することのできる人(=債権者)を抵当権者と呼び、抵当権を自分の財産に設定する人(多くの場合は債務者)を抵当権設定者と呼びます。
 

競売って?


競売とは、裁判所が主導となって行う不動産の売却手続きです。抵当権が実行されると不動産は強制的に競売にかけられ、強制売却されていきます。
抵当権が実行されることで不動産の所有者の意思と無関係に競売は実施されます。そのため、競売の開始時期や売却価格はもちろん、居住している場合は退去の時期すら口出しすることができません。いわゆる「借金で家が差し押さえられる」状態になります。
家が競売にかけられてしまうと財産をすべて失い、結果的に自己破産を迫られるということも少なくありません。

抵当権は安易に設定するべきではありませんし、設定した際はそれが実行されないようにするとともに、抵当権の原因となった債務を返済したらすぐに抵当権を抹消する手続きを進めるべきです。

抵当権の設定の方法

続いて抵当権の設定方法を解説してきます。

抵当権の設定の方法と流れ

抵当権を設定するには、まず抵当権者と抵当権設定者との間で抵当権設定契約を結びます。その後、抵当権を設定する不動産の住所地を管轄する法務局に抵当権設定登記の申請をすることで抵当権設定の登記をすることができます。その際に添付書類として必要になる書類は次の通りです。
 

・抵当権設定登記申請書(法務局のホームページからひな形をダウンロードできます)
・登記原因証明情報(抵当権設定契約書)
・抵当権を設定する不動産の登記識別情報または登記済証
・印鑑証明情報(抵当権設定者のもの)
・当事者全員からの委任状(司法書士に依頼する場合)


なお、抵当権の設定登記を申請しても当日中に登記が完了するわけではありません。申請が受理されてから完了までは通常一週間から二週間程度かかることが多いです。
抵当権設定登記の申請は自分で行うこともできますが、銀行など金融機関が絡む場面ではほとんど司法書士に依頼する方法がとられています。


抵当権設定登記にかかる費用

抵当権設定登記にかかる費用は抵当権設定額の1000分の4になります。通常債務の金額がそのまま抵当権設定額となるので、おおむね借入額の1000分の4が抵当権設定登記にかかる費用だと考えてください。
ただ、新築や一定の中古住宅を取得する住宅ローンのための抵当権設定である場合は1000分の1にまで減額されることもあります。なお、抵当権の設定を司法書士に依頼する場合は司法書士への報酬が別途発生します。
 

抵当権設定を確認する方法

抵当権の設定登記がされているか否かは、その不動産の登記簿の権利部(乙区)を見ることで確認することができます。そこに抵当権の記載がない、あるいは記載があっても下線が引かれているという場合は、現在有効に登記されている抵当権が存在しないことの確認ができます。登記簿は、誰でも最寄りの法務局にて所定の手数料を支払うことで確認することができるようになっています。

抵当権付きの不動産の相続をした場合

もし、相続した、あるいは相続予定の不動産に抵当権が付いていることを知ったらどうしますか?そんな時でも慌てる必要はありません。続いては相続と抵当権について解説します。
 

そもそも抵当権付きで相続できる?

結論から述べると抵当権が設定された不動産を相続すること自体は可能です。ただ、抵当権者に対して「自分が抵当権を設定したわけではなく親が設定した」といって抵当権から逃れることはできません。 抵当権付きの不動産を相続した場合は、その抵当権も一緒に相続することになります。 なお、相続を放棄することで抵当権の付着した不動産を放棄することが可能になります。
 

抵当権付きの不動産を売却できる?

抵当権付きの不動産も売却することができます。ただ、相続の時と同様に抵当権が付着したまま買主に不動産の権利が移動します。そのため、実務上抵当権が付着したままの不動産が売却できることは競売などを除き滅多にありません。


抵当権は申請をすれば抹消できる

登記された抵当権は、永遠について回るものでもなければ自動で消えるものでもありません。一定の手続きを踏むことで担保していた債務が返済され、既に役割を終えた抵当権を抹消することができます。

抵当権の抹消の申請方法

登記された抵当権は債務が消えても自動的に消えることはありません。抵当権を登記簿上から消すためには抹消登記が必要になります。


抵当権の抹消申請はどこでできる?

抵当権を登記簿上から消すための手続きは抵当権抹消登記と呼ばれます。抵当権抹消登記は法務局にて行います。申請する場所は、抵当権抹消登記をしたい不動産が存在する場所を管轄する法務局になります。

債務を返済し終わったにもかかわらず、長期間抵当権の登記を抹消せず放っておいてしまうと後々権利関係が複雑となってしまい不要な争いの原因となります。抵当権の抹消登記はできる限り速やかに行うことをおすすめします。 なお、自身で手続きをすることが難しいという場合は司法書士に抹消登記を依頼することも可能です。
 

抵当権の抹消申請の費用

抵当権の抹消登記にかかる費用は不動産一つにつき1,000円です。抵当権を設定した時のように目的となる債務の金額に左右されません。 たとえば、土地と建物、それぞれに抵当権が設定されており、それを抹消するためには合計で2,000円の費用が必要ということになります。司法書士に依頼して抹消登記を行う場合は司法書士への報酬も別途発生します。

抵当権の存在は不動産の今後を大きく左右します

抵当権はいわば担保の証であり、抵当権が実行されてしまうとその不動産の所有権を失ってしまうおそれがあります。

抵当権は実務上、住宅ローンなど借入額の大きなローンにおいて設定が必須とされています。抵当権を設定することになる場合は必ず抵当権について調べ、抵当権がどのような権利なのか充分に理解しておくようにしてください。

監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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