古い家を売却したい方へ
- 「古い家を高値で売却したい」という方は、この記事で手順や注意点をチェック
- 古い家の売却方法を見極めることで、いい条件で売れる可能性が高まります
古い家を売る方法、手順、注意点をはじめ、古い家を売るときに欠かせない準備や必要な費用・税金、控除などを紹介します。また、田舎の古い家の売却についても見ていきます。
古い家を売る方法は？
古い家の売却は、新しい家の売却と比べるとハードルが高くなります。どうすればよいか判断がつかず、そのまま放置しているという方もおられるでしょう。
古い家を売る方法はいくつかあります。まずはそれを見ていきましょう。
そのままの状態で売りに出す
最もシンプルな方法は、そのままの状態で売りに出すことです。古い家でも、リフォームをしていたり、手入れが行き届いていればそのまま売却できる可能性は高くなります。最近はリフォームやDIYへの関心が高くなり、構造がしっかりしていれば、購入後に自分で手を入れられることを希望する買主もいます。
●メリット：
手間もコストも抑えられることが最大のメリットです。売却を不動産会社に依頼すれば、ほぼすべてお任せで売却できます。
●デメリット：
物件の状況などによっては、売却までに時間がかかることがあります。また、仲介手数料はかかりますが、不動産を売却する場合、ほとんどの方は仲介を利用しますので、これはデメリットとは言えないでしょう。
●向いているケース：
すべての不動産売買にいえることですが、立地が良い場合はそのままの状態で売却するのが最もおすすめです。立地があまり良くない場合でも、売却を特に急がないのであれば、そのままの状態で慌てず売却するとよいでしょう。
古屋付き土地として売る
前述の「そのままの状態で売りに出す」とほぼ同じですが、家として売りに出すのではなく、あくまでも土地として売却します。土地に古い家が残っている、という状態です。●メリット：
古家付き土地として売ると、家を探している人だけではなく、土地を探している人が購入候補として探してくれる可能性が出てきます。
また、更地にするには費用がかかりますが、古家付き土地なら、その費用もかかりません。
●デメリット：
古家付き土地は、いわば土地に古い家が「余計なものとして」残っている状態と言えます。場合によっては更地よりも売買価格が低くなってしまう可能性があります。
●向いているケース：
家の状態が良くない場合は古家付き土地で売却すると良いでしょう。木造の家の法定耐用年数は22年。建物の実際の寿命とは違いますが、建物としての価値はかなり小さくなります。
家に長期間、人が住んでおらず、手入れしていないようなときは、古家付き土地としての売却が向いています。
解体して更地にしてから売却
古い家を解体して更地にしてしまうことも考えられます。シンプルな、わかりやすい売買になります。●メリット：
古家という制約がなくなって、土地だけの売買になるため、買主が見つかりやすくなります。
●デメリット：
解体費用がかかります。また売却が長引いた場合、固定資産税の負担が大きくなることもあります。
●向いているケース：
古家が相当古い場合や、売却を早く進めたい場合は、更地にしたほうが良いでしょう。古家が残っていたときは印象が良くなかったとしても、更地になった途端、印象が変わることもあります。
瑕疵担保保険を付保して売る
古い家は、瑕疵（かし）担保保険に加入してから売却することもできます。瑕疵担保保険とは売却後に万一、物件に瑕疵（不具合や問題など）が見つかったときに、補修費用の一部を支払ってくれる保険です。
●メリット：
瑕疵担保保険に加入していれば、買主は安心して物件を購入できるので売買がよりスムーズになります。売主も売却後のトラブルを避けることができます。
また、築20年を超えた一戸建ては、そのままだと買主は住宅ローン控除を受けることができず、売買のハードルになってしまいますが、瑕疵担保保険を付保すると住宅ローン控除を受けられるようになります。
●デメリット：
瑕疵担保保険は保険料がかかります。住宅の大きさや条件によって異なりますが、10万程度の費用がかかります。
●向いているケース：
古家が手を入れれば住める状態であれば、解体するよりもコストはかからないので、瑕疵担保保険を付けて売却するとよいでしょう。時間と手間もかかりません。
リフォームしてから売る
最近はリフォームの技術が進んでいます。古家をリフォームしてから売る方法もあります。リフォームもフルリフォームから、キッチンやバス・トイレなど、買い手が気にするポイントである水回りに絞るリフォームもあります。
●メリット：
リフォームで古家の価値を上げることができます。水回りをリフォームするだけでも、家の印象は大きく変わります。
ネガティブな要素を減らすだけでなく、上手にリフォームすれば売買価格を大きく上げることにつながる可能性があります。
●デメリット：
リフォームにはお金がかかります。リフォームの内容によりますが、キッチンやお風呂はそれぞれ100万前後、トイレは数十万程度必要になります。
●向いているケース：
築年数は経過しているものの解体するほどでもないというときはリフォームも選択肢となります。そのまま売ることもできますが、売却もよりスムーズになるでしょう。
隣人に売却する
かなり稀なケースになりますが、古い家を隣人に売却するケースがあります。●メリット：
買い手が現れるのを待つ必要はありません。また隣人と直接やりとりできるなら、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はなくなります。
●デメリット：
かなり稀なケースになります。隣人に買う意志があることが前提となります。
●向いているケース：
日当たりが良くなる、土地の形が良くなるなど、具体的なメリットがあるときは隣人に購入を提案しやすくなります。
空き家バンクに登録する
古い家が空き家になっているときは、空き家バンクに登録する方法もあります。空き家バンクは市町村が主体となって運営していることも多く、売り手と買い手をマッチングしてくれます。●メリット：
空き家バンクは市町村やNPOが運営していることが多く、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。
●デメリット：
あくまでも買い手と売り手のマッチングなので、積極的な営業活動は期待できず、時間がかかります。またマッチング後は買い手と直接やり取りする必要もあり、手間がかかります。
●向いているケース：
売却を特に急がない場合、売却に関するコストを抑えたいときは空き家バンクの利用を検討すると良いでしょう。
また、古家の場所によって不動産会社の利用が難しい場合もあります。そうした場合も空き家バンクを活用するとよいでしょう。
買取を利用する
不動産会社に売買を仲介してもらうのではなく、不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。●メリット：
買い手が現れるのを待つ必要はないので、時間が節約できます。
●デメリット：
不動産会社が売却のリスクを負うことになるので、売却価格は低くなります。
●向いているケース：
売却を急いでいるとき、解体やリフォームの費用が捻出できないときは買取が向いています。
土地を分割して売りに出す
古い家が建っている敷地が広い場合、更地にしてさらに土地を分割して売りに出すこともできます。古い家が売却された後、新しい家が複数建てられるケースはよく見られます。●メリット：
分割することで1件あたりの売却価格が下がり、買い手を見つけやすくなります。
●デメリット：
古い家を解体して、土地を分割する手間とコストがかかります。
●向いているケース：
古い家の敷地が広く、土地の形状が分割可能な場合は広いまま売却するよりも、分割した方が合計した売却価格は高くなる可能性があります。
古い家を売る場合の手順と流れ
古い家を売る場合は、どのような手順と流れになるのでしょうか。いくつかの方法を見てきましたが、そのままの状態で不動産会社に仲介を依頼して売却するケースを例に解説します。
1.不動産会社に査定を依頼
不動産会社に査定を依頼します。複数の会社に依頼し、査定条件が良い、その地域に強い、古い家の売却が得意など、条件に合うところを選びます。最近では複数の会社に一括して査定を依頼できるサービスもあります。
2.媒介契約を結ぶ
不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。大きな違いは、一般媒介契約は複数の不動産会社と契約が可能、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社とのみ契約する点です。
古い家は、売却のハードルが高くなるケースが多いので、信頼できる不動産会社を1社選んで、任せる方が良いでしょう。
3.売り出し価格を決める
不動産会社と相談して、売り出し価格を決めます。価格が決まったら、不動産会社は売却活動を開始します。専任媒介契約、専属専任媒介契約は定期的に報告が届くので、状況を確認します。4.内覧の準備と対応
不動産会社が売却活動を始めたら、売主は内覧の準備を行います。不動産会社から購入希望者の内覧の連絡が来ても慌てないように、事前に準備しておきます。古い家を売却する時に、内覧は重要なポイント。悪い印象を与えないように準備しておきましょう。
5.売買条件を交渉し、契約を結ぶ
購入希望者が見つかったら、不動産会社を介して売買条件の交渉を進めます。売り手の希望、買い手の希望をすり合わせて行きます。交渉は不動産会社が仲介するので、直接やりとりする必要はありません。条件が折り合ったら、売買契約を結びます。6.引き渡し
売主は家の鍵や書類などを、買主は購入代金を渡します。具体的な手続きや手順は、不動産会社の担当者から説明があるはずですが、疑問点・不審点などはよく確認しておきましょう。
知っておきたい！古い家を売る際の注意点
古い家の売却は、新築とはことなり、気をつけないとトラブルが生じる可能性が大きくなります。注意点を確認しておきましょう。
家の状況を確認
古い家を売る前には、住宅診断サービス（ホームインスペクションサービス）などを利用して、家の状況を確認します。古い家を売る場合は、特に基礎や構造に問題がないことが大前提になります。住宅診断サービスを利用して問題がないことを確認しておけば、売却価格にもプラスになります。
再建築不可ではないかを確認
古い家のなかには、現在の建築基準法を満たしていないために取り壊して更地にしても、新たに家を建てられないケースがあります。古い家が再建築不可の物件に該当するかどうか、市区町村の役所で確認しましょう。
契約不適合責任に注意
古い家を売却したあとで契約書に書かれていなかった不具合や問題が発覚した場合、売主は契約不適合責任に問われることがあります。修理費を求められたり、損害賠償、最悪の場合は契約解除に発展しかねません。古い家の不具合や修理履歴などは取り繕わずに、しっかり使えることが大切です。
地元の不動産会社にも相談
不動産の売却となると、信頼性や知名度から大手の不動産会社に依頼したくなるでしょう。ですが古い家の場合、地元の事情に詳しい不動産会社の方が有利なこともあります。大手だけではなく、地元の不動産会社にも相談してみてください。
自治体の補助金を確認
古い家の耐震リフォームや解体に対して、自治体が補助金を出していることがあります。自治体の補助金は変更も多いので、直接、自治体の窓口に問い合わせるほか、前述したように地元の不動産会社に相談してみるとよいでしょう。更地にする場合はタイミングを考える
固定資産税は家が建っている住宅用地よりも更地の方が高くなります。固定資産税は1月1日の状態で決まりますので、古い家を解体して更地にする場合はタイミングが重要になります。古い家を売る前に必要な事前準備
古い家の売却には、いろいろなパターンがあります。ある程度、状況を把握し、考えをまとめておかないと判断に迷ってしまうことになります。
どのような事前準備が必要か見ていきましょう。
古い家の売却相場の調査
古い家を売る場合は、大まかな売却相場を知っておくと、不動産会社と話をするときや、そのまま売るか、更地にするかなど、売却方法を検討するときの参考になります。不動産はモノやサービスの売買とは違って同じものは存在しません。そのため、売りたい物件に近い場所の物件、似たような条件の物件が実際にどれくらいの価格で取引されたのかを、相場検索ツールを使って調べます。
以下のようなツールがあります。
・レインズ・マーケット・インフォメーション（公益財団法人 不動産流通機構）
・不動産取引価格情報検索（国土交通省）
など。その他、不動産情報会社なども、相場を調べるツールを提供しています。
古い家の名義人の確認
古い家を売る場合は、売却する家の名義を登記簿謄本で確認します。古い家を遺産相続などで手に入れた場合、名義がそのままになっていることがあります。その場合は売却を進める前に、名義の変更が必要です。名義変更の具体的な手続きについては、不動産会社の担当者や司法書士に相談するとよいでしょう。
売れない場合の処分方法を知っておく
古い家が売れない場合は、冒頭で紹介したとおり、古家付き土地として売る、更地にして売るなど、他の方法を検討します。長期間売却できない場合、不動産会社の担当者からも提案があるはずです。ただし、古い家をそのまま売るよりも売却費用が安くなったり、コストがかかることになります。メリット・デメリットを総合的に判断してください。
古い家を売る際に必要な費用・税金は？
古い家を売る際に必要な費用や税金を確認しておきましょう。
古い家を売る際にかかる税金
古い家を売る際には、さまざまな税金がかかります。細かいところでは、売買契約書に必要な印紙税や、不動産会社の仲介手数料にかかる消費税などです。そして、一番重要になるのは利益（譲渡所得）にかかる所得税、住民税、復興特別所得税でしょう。
ただし、これは家を売ったときの「利益」に対してかかる税金なので、古い家を売ったときに必ずかかるわけではありません。また相続で手にした古い家を売った場合には、特別控除の特例があります。
古い家を売る際にかかる費用
古い家を売る際、ほとんどの人は不動産会社に仲介を依頼することになるでしょう。その場合は、仲介手数料がかかります。仲介手数料は上限が法律で定められています。●200万円以下の場合：（売買価格×5%）
●200万円超～400万円以下：（売買価格×4%+2万円）
●400万円超：（売買価格×3%+6万円）
別途、消費税がかかります。
その他、更地にする場合は解体費用、家財が残っていた場合には、家財の処理費なども必要になります。
古い家の売却で使える控除や補助金制度
古い家を売却した際、譲渡所得があると税金がかかりますが、一方で、控除や補助金制度があります。古い家がマイホームの場合：3000万円特別控除
売却した古い家がマイホームの場合、3000万円特別控除が利用できます。つまり、譲渡所得が3000万円以下であれば、税金はかからないことになります。相続した古い家を売却した場合<：3000万円特別控除
相続した古い家を売った場合は、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」があり、最高3000万円までの控除があります。ただし、令和5年12月31日までに売った場合など、いくつかの条件があります。
低未利用地等の売却にあたる場合：100万円特別控除
古い家を売ったときの売却価格が500万円以下だった場合は、「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」に該当するケースもあります。ただし、令和4年12月31日までに売った場合など、いくつかの条件があります。
自治体の補助金制度
古い家、特に古い空き家は今、各地で危険性が指摘されたり、利用が検討されているケースがあります。自治体によっては、空き家対策として家財処理や解体に補助金が出ることがあります。田舎の古い家は売れるのか
両親が住んでいた田舎の古い家を相続したけど、どうすればよいか悩んでいる…。そんな方もおられるでしょう。田舎の古い家は売れるのでしょうか。考えてみましょう。
田舎の古い家の需要
都市部に比べると、田舎の古い家の需要は実際のところ、大きいとはいえません。売却のハードルはより高いといえるでしょう。ですが昨今、リモートワークが進み、田舎暮らしへの関心が高まっています。インターネット環境が整っていれば、そうした需要に期待できます。
また、地域活性化の手法として、空き家を利用して、宿泊施設や飲食店、交流施設などを整備しているところもあります。そうした取り組みを進める自治体やNPOなどの事業用途のために売却できる可能性もあります。
また、太陽光発電の用地として売却できる可能性もあります。
田舎の古い家を売る場合の注意点
田舎の古い家を売る場合、頻繁に足を運ぶことはできません。また、家財などが残っていた場合、その処理に費用がかかるケースもあります。売却の際はトータルで赤字にならないよう、できるだけ費用を抑えることが大切です。
また、田舎の古い家の売却はハードルが高いことも事実です。個人的な思い入れは別として、売却額はある程度、妥協することが必要になるでしょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
