また、主な査定方法に挙げられる簡易査定と訪問査定の違いや不動産価格の査定方法を詳しく解説。さらに、査定で主に見られるポイントや査定によくある質問も集めてみました。
目次
不動産査定の流れ
不動産の売却を検討する場合、該当する不動産の市場価格を知り、適正な価格で売却するために重要となってくるものが「不動産査定」です。ここでは、そんな不動産査定の大まかな流れを見ていきましょう。
流れ1：簡易査定を依頼する
不動産査定の流れとして、まず「簡易査定」を不動産会社に依頼します。名前からもわかるように、データだけで不動産の価格を算出する簡易的な査定方法です。流れ2：訪問査定を依頼する
次に簡易査定の結果を参考としたうえで「訪問査定」を依頼します。訪問査定とは、不動産会社が現地に足を運び、実際に不動産の状況などを確認し、精度の高い価格を算出するものです。流れ3：訪問日時を決める
不動産の査定（訪問査定）をおこなう訪問日時を決める必要があります。空き家や空き地の場合、不明な点を確認するため、査定日時に立ち会いを求められることも珍しくありません。流れ4：現地調査
決めた訪問日時に不動産の現地調査をおこなってもらいます。不動産会社から対象の不動産に関する質問や情報提供などを求められることが一般的です。その回答内容が査定価格に影響することもあります。流れ5：必要書類を確認する
不動産を売却するにあたり「本人確認書類」「登記簿謄本」や「不動産売買契約書」など、準備すべき書類があります。どのような書類をいつまでに揃えなければいけないなのか、不動産会社に事前の確認が必要です。簡易査定と訪問査定の違い
不動産を査定する方法は、主に「簡易査定」と「訪問査定」の2種類です。この簡易査定と訪問査定では、どのような違いがあるのでしょう？それぞれの査定方法をわかりやすく解説していきます。
簡易査定とは
「机上査定」とも呼ばれる「簡易査定」とは、査定依頼を受けた不動産会社が必要事項のデータを元に、机上で不動産の価格を算出する方法です。不動産の立地や土地面積、築年数や居住年数、複合住宅の場合、その階数や方角などがデータになります。実際に現地を調査しないため、その精度が低くなりがちです。査定をおこなった当日～翌日に結果をだすことができます。
訪問査定とは
「訪問査定」とは、簡易査定を実施後、対象となる不動産を訪問し、詳しい現地調査を実施したうえで価格を算出する方法です。簡易調査よりも精度の高い査定をおこなうことができることから「詳細査定」とも呼ばれます。査定内容が建物や土地の状態、付帯設備の状況、最寄り駅までの距離や街並みの雰囲気など、多岐に及ぶため、その期間は1週間ほどかかってしまうようです。
不動産価格の査定方法
不動産の価格は、どのように算出されるのでしょうか？対象となる物件や売却目的などにより、その方法が異なります。。ここからは、不動産を査定するときに用いられる代表的な方法をご紹介します。
取引事例比較法
査定する不動産と条件が似ている過去の不動産取引事例を選び、比較する方法が「取引事例比較法」です。売買の時期、立地条件、面積や間取り、築年数といった物件の個別事情など、それぞれの相違点を比べたうえで不動産価格を算出します。一般的に土地やマンションの査定時に使われる方法です。原価法
「原価法」は、売却予定の不動産（建物）を現時点で新たに建て直すとした場合、その費用となる再調達価格を算出し、その金額から築年数の老朽化部分を減価する査定方法です。再調達価格は、建物の構造や業者などによっても異なります。一般的に戸建ての建物を査定するときに用いられる方法です。収益還元法
「収益還元法」は、対象の不動産が将来的に生み出すと予測される収益から価格を算出する方法です。収益還元法には1年間の収益を利回り（還元利回り）で割りだす「直接還元法」と予測した将来得られる収益と売却価格を合算する「DCF法」があり、主に投資用の不動産査定に使われます。査定で主に見られるポイント
不動産査定のとき、不動産会社が必ず確認する項目があります。依頼を受けた不動産会社は、どこを重点的にチェックし、査定をおこなうのでしょうか？ここからは、査定で主に見られる3つのポイントを見ていきましょう。
建物
最初に確認されるポイントが建物の築年数です。建物が古いほど、査定価格が下がってしまいます。建物には「法定耐用年数」という指標が定められており、築20年を超えた不動産の場合、査定価格が0円になることも多いようです。また、建物の内装や外装、水回りの設備、住宅の付加機能なども査定の判断材料になります。敷地
敷地も不動産査定における確認ポイントのひとつです。土地の面積と形状、日当たりや眺望、接続道路との位置関係などが主な判断材料に挙げられます。広くて使いやすい場所、南向き（または東向き）の高台、道路に面した間口が4ｍある敷地が高額査定を得られる不動産の特徴です。また、敷地の境界線や越境が明確か否かも査定でチェックされる項目にあります。周辺環境
査定で主に見られる3つ目のポイントが不動産の周辺環境です。駅やバス停、学校や病院といった公共施設が近い場所や中心街に近い地域ほど、生活利便性が高いと判断され、査定額が高くなります。徒歩10分圏内を境とし、それ以内だと更にプラス査定、それ以上だと逆にマイナス査定となるようです。不動産会社毎に査定価格が異なる理由
不動産査定は、査定をおこなう不動産会社によって、査定価格が異なります。その理由のひとつとして、査定対象と比較する事例物件の選び方が会社毎に違うからです。
査定額を算出するために必要となる事例物件を選ぶのは、あくまでも依頼を受けた不動産会社であるため、おのずと査定価格が異なってしまいます。また、査定の依頼方法や計算方法、不動産会社の戦略などによっても査定価格に差が出るようです。
不動産の査定によくある質問
「不動産を売却するためにリフォームの必要はあるの？」「査定額に納得いかない場合、どうしたらよい？」など、不動産査定に関する疑問が数多くあります。そこで、ここからは、不動産の査定によくある質問と回答を集めてみました。
リフォームやハウスクリーニングが必要？
査定前のリフォームやハウスクリーニングは、基本的に必要ありません。仮に費用をかけ、リフォームをおこなったとしても高額査定の保証がないからです。クリーニングも自分ができる範囲の掃除でよいでしょう。査定額に不満がある際は相談可能？
相談可能です。不動産会社も1社だけではなく、いくつかの不動産会社に査定を依頼してください。より高額査定してくれる不動産会社が見つかるかもしれません。ただし、その金額が売れる金額とは限りませんので、高額査定してくれたからと言って依頼するのは危険です。売却が長期化する恐れがありますので、適正価格で販売スタートしてくれる会社を見極めましょう。
査定に費用はかかる？
査定そのものに費用はかかりません。費用が発生するのは、実際に建物や土地の売買契約が成約した場合です。そのときは、成約を決めた不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
秘訣は複数の不動産会社に依頼すること！
不動産売却の査定方法は、主に「簡易査定」と「訪問査定」の2種類です。より正確な査定額を知りたい場合は、対象となる不動産の現地調査をおこなう訪問査定をおすすめします。
秘訣としては、複数の不動産会社に査定を依頼することです。査定価格とは、あくまでも目安であり、その価格で売却できるとは限りません。それぞれの不動産会社が提示する査定額を比較し、しっかりと不動産の相場観を身につけ、損のない不動産売却をおこないましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
