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共有名義の不動産の売却は難しい?贈与税の仕組みや注意点などを徹底解説!

共有名義の不動産を売却したい方へ

  • 「相続した共有名義の不動産を売却したい」方は、この記事で売却の方法・流れを知りましょう
  • 共有名義の不動産を売却する際にかかる費用や税金、支払う割合もご紹介
  • 共有名義の不動産売却で揉めないためのコツや、贈与税など注意点もしっかり解説します
共有名義の不動産は自分の判断だけで売却することができません。しかも名義人同士でトラブルになることも多く難しいものです。共有名義の不動産を売る方法や注意点、贈与税について解説します。

目次

共有名義の不動産とは

共有名義の不動産とは、登記上1つの不動産を複数人で所有しているということです。
 
例えば、戸建て住宅の場合は建物部分と土地で2つの不動産が存在しています。ご夫婦で戸建てを購入して、どちらの所有者も夫婦2人であれば土地・建物は共有名義ということです。建物を夫、土地を妻が所有するということであればそれぞれの不動産は単独名義となるため、共有名義とはなりません。
 
では、分譲マンションの場合はどうでしょうか。共有名義の不動産と誤解されがちですが、分譲マンションは区分所有という形となります。管理会社等によって決められた共有部分や守るべきルールは存在するものの、所有している部屋は所有者の名義となります。
当然、区分所有の部分については、所有者が売却・譲渡を自由に行うことが可能です。共有名義の場合は、売却・譲渡を行う際には名義人全ての合意が必要となります。
 
混乱しがちですが、上記を参考にそれぞれのケースで切り分けて整理しておきましょう。

共有不動産の持分割合の調べ方とは?

共有名義の不動産を売却するのであれば持分割合を調べましょう。不動産売却によって、実際にどれくらいの利益を得られるかを把握することができるためです。
 
共有名義では複数の所有者が存在し、それぞれの権利が必ずしも平等に分けられているとは限りません。例えば、夫婦で共有していて夫が3分の2、妻が残り3分の1を所有するケースもあります。もちろん不動産売却の利益はその持分割合で分割されることになります。
 
持分割合は法務局にて登記簿で確認可能です。登記簿には自分を含む共有者の氏名とともに、持分割合も記載されています。窓口だけでなく郵送も選べるため、忙しい方でも登記簿の申請は簡単です。

共有名義の不動産を売却する方法・流れとは?

共有名義の不動産を売却する場合、主に3つの方法があります。ここではそれぞれの売却方法と流れについて解説していきます。
 

方法① 名義人全員から合意を得てそのまま売却する

共有名義の不動産は名義人全員の合意を得ることで売却することができます。
不動産は名義人本人以外が売却・譲渡することはできず、共有名義であれば全員の意見が一致していなければ動かすことはできません。
しかし、話し合いを持って全員の合意が得られている証明ができるのであれば、スムーズに売却できます。権利の移譲、不動産の分割などの手続きは不要です。売却後の代金受け取りや税金の支払いについては、特別な話し合いがなければ持分割合に応じて行われます。
 

方法② 自分の持分だけ売却するる

実は共有持分のみを売却することが可能です。もちろん第三者に売却するのは現実的ではありません。しかし、他の共有者であれば問題なく売却できます。また、個人間で売買することがほとんどであり、仲介手数料が不要になるメリットもあります。
 
例えば相続した不動産の場合、不要なトラブルを避けるために共有者に共有持分を売却するケースは意外と多くあります。不動産の管理が面倒というケースでも、話し合いによって持分のみを売却することは珍しくありません。
 
ただし、共有名義人が3人以上いると折り合いがつかない場合もあり、売買が成立しにくくなる可能性があります。また、相場より低い価格で売買すると贈与税が課されることもあるため注意しなければいけません。
 

方法③ 分筆して売却する

共有不動産が土地であれば分筆により分割し、それぞれを単独名義にする方法もあります。単独名義であれば売却や活用、そのまま保有し続けるなど自由に選択できます。広大な土地で共有者の意見がまとまりにくい場合は選択肢の1つとして考えられるでしょう。
 
ただし、土地は道路の位置や方位・形状・日当たりなど様々な条件によってその価値に差が出ます。つまり単純に広さだけで分けられるものではないのです。話し合いをした上で共有持分に合わせ土地の価値に応じて適切に分筆しないと後々トラブルになる可能性があります。
 
また、分筆時には測量や境界測定、所有権の移転登記などやるべきことや費用が必要となります。分筆することで使いにくい土地となり、結果的に売却しにくくなる場合もあるため注意が必要です。
 
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共有不動産の売却が難しいと言われる理由とは?

共有不動産の売却は名義人全員の合意を得ることが必要であるため、単独名義よりも複雑で困難です。実際に共有名義の不動産を売却する場合、名義人同士で話し合いをして全員の合意を得なくてはいけません。その後、それぞれの名義人が書類を準備・提出しなければならず、それだけでも手間がかかるものです。
 
不動産を売り出した後になって、名義人の誰かが「やはり売りたくない」と言い出せば揉めるきっかけとなります。売り手側に不穏な空気があるような不動産は買い手もつきにくいため、より売却が難しくなることでしょう。
 
なるべくスムーズに共有名義の不動産を売却するならば、代表者に名義を集約することをおすすめします。合意形成後に代表者を決め単独名義としてしまえば、後から口出しされることはありません。

共有名義の不動産を売却する際に注意するポイントとは?

共有名義の不動産を売却する際に注意しておきたいポイントをいくつかご紹介いたします。
 

ポイント① 名義人同士の売買は贈与税に注意

共有名義人同士で持分を売買する場合は贈与税に気をつけましょう。
 
例えば、相続した不動産を共有名義人である親族間で売買するケースは少なくありません。この場合、個人売買となるため仲介手数料が不要になる、低価格で売買することで相続税対策になるといったメリットがあります。
しかし、買い手の負担を減らすために相場よりも大幅に低い価格で売買してしまうと、みなし贈与とされる場合があります。その場合、相続税よりも高くついてしまうため結果的に節税対策にはならないのです。
名義人同士での持分の売買では、相場を調査した上でみなし贈与にならないラインを見極めることが大切です。
 

ポイント② 夫婦共有の場合は早い段階で話し合いを

共働きが当たり前となっている昨今、共有名義でマイホームを購入するケースが増えています。夫婦できっちり半分ずつローンを支払っているのであればそこまで大きな問題にはなりませんが、負担割合に差がある場合は注意が必要です。夫婦どちらかの負担割合が極端に多い場合であっても、不動産は共有名義であることに変わりはないためです。
特に離婚後に財産分与のために売却する場合は、共有名義人である夫婦の意見が一致しなければいけません。離婚協議の中で売却についての取り決めを早い段階で行っておきましょう。
 

ポイント③ 二世帯住宅では生前から処分について話し合いを

二世帯住宅を売却する場合、兄弟でトラブルになることがあります。例えば、長男が親の介護をしながら二世帯住宅に住んでいて、弟よりも多く取り分を要求するケースは珍しくありません。それどころか、二世帯住宅に改築した実家の相続が一緒に住んでいた兄弟の単独に設定されるというケースもあります。
 
もちろん、お互いが主張し合っている段階で話し合いにより上手くことが進めば問題はありません。しかし、そのまま話は平行線となって不動産の処分が先延ばしになることがほとんどです。トラブルを避けてスムーズに売却するためにも、生前のうちから相続について話し合う、遺言書を用意してもらうなどの対策を行いましょう。

売れない共有不動産、持分を放棄する方法はある?

共有不動産の持分は放棄することが可能です。揉めてしまい話が進まない、管理が面倒なので手放したい、トラブルに巻き込まれたくないといったケースでは持分の放棄は1つの選択肢となるでしょう。
 
不動産は単独名義の場合、その所有権を放棄することはできません。しかし、共有持分については意思表示して放棄できると民法で定められています。放棄後は他の所有者のものとなります。
 
持分を放棄するには「持分放棄の登記」手続きが必要です。他の名義人の立会も必要で、登記後は残りの所有者の持分割合に従って、それぞれに帰属します。
 
持分放棄で注意したいのは、贈与税がかかる可能性があることです。持分とは不動産を所有する権利であり、放棄後はその権利を他の所有者に譲渡することとなります。不動産の価値や放棄した持分割合などにもよりますが、放棄する前に税理士などに確認しておきましょう。

共同不動産の売却で贈与税や手数料が課される仕組みとは?

共有不動産の売却は通常の不動産売却と同じ方法で行われるため、以下のような費用・税金がかかります。

・仲介手数料
・印紙税
・登録免許税
・譲渡所得税(利益が出た場合)
・その他費用(測量費、ハウスクリーニング代、解体費など)

これら費用・税金は持分割合に応じて負担します。
例えば持分割合がA:50%、B:25%、C25%、2,000万円で不動産を売却した場合の仲介手数料を例にすると以下の通りになります。



仲介手数料以外の費用や税金も持分割合に応じて支払うこととなります。

共有名義状態は「共有物分割訴訟」で強制的に解消することも可能

名義人同士での話し合いがこじれてしまい、共有名義の不動産の取り扱いが決まらない場合は裁判所に「共有分割訴訟」を申し立てることで解決できます。共有分割訴訟では3種類の分割方法のうちから1つの方法が選択されます。


 

共有名義の不動産売却は事前の取り決めが大切

共有名義の不動産は、仲良く所有し合っている間は問題ありませんが、売却の際にトラブルになりやすいものです。例えば夫婦が離婚するケースや兄弟で不動産を相続するケースで揉めてしまい、売却までなかなか進めないことも少なくありません。
 
いずれのケースでもトラブルを回避するためには、事前にある程度話し合いを持っておくことが大切です。
また、不動産会社や法律の専門家を交えてどのような形がお互いにとって良いかをじっくり考えていきましょう。

監修者

コラム監修者 大沼
大沼 春香(おおぬま はるか)

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。

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