再建築不可物件は売却できる？
- 再建築不可物件は、建て替えできない制約から通常の物件より売却が難しい傾向があります。
- この記事では、売却方法や相場、買取価格を左右する要因、高く売るためのポイントを解説。
- 隣地所有者・買取業者への売却、相談先の選び方まで、わかりやすく解説します。
この記事では、再建築不可物件とは何か、売却が難しい理由、そして「買取」を利用する際のメリットや、少しでも高く買い取ってもらうためのポイントについて詳しく解説します。
目次
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、現在の建物を解体してしまうと「二度と新しい家を建てられない物件」を指します。
再建築できない理由は、建築基準法の「接道義務」を満たしていないことにあります。法律では原則として「幅員4m以上の道路に、敷地の間口が2m以上接していること」が建築の条件ですが、この要件をクリアしていないため、行政から建築許可が下りないのです。
行政の判断や建築審査会の同意によって、例外的に新築が許可される場合もありますが 、基本的には建て替えができないため、売却や資金調達（ローン）に制限がかかりやすいリスクがあります。
【参考】国土交通省｜接道規制のあり方について
再建築不可物件に該当する主なケース
再建築不可物件に該当する代表的なケースは、敷地が建築基準法上の道路に接していない場合や、道路に接する間口が必要な幅に足りない場合です。見た目では道路に面しているようでも、その道が建築基準法上の道路として扱われていなければ、接道義務を満たさないことがあります。
また、細い通路の奥に敷地がある旗竿地では、通路部分の幅や道路との接し方によって再建築できるかどうかが変わります。ほかにも、道路の種類や敷地の形状など複数の条件が関係するため、登記簿や現地の見た目だけで判断するのは避けましょう。
接道義務を満たしていない物件は再建築できない
建築基準法では、原則として建物の敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していることが求められており、これを接道義務といいます。敷地の前に道があっても、その道が建築基準法上の道路として認められていなかったり、道路に接する部分の幅が不足していたりすると、建て替えの際に必要な条件を満たせない場合があります。
そのため、私道や通路に面している物件は、道の名称だけでなく法的な扱いまで確認することが重要です。ただし、敷地周辺の状況によっては、行政の認定や許可を受けることで建築できる可能性もあるため、個別に確認する必要があります。
再建築不可物件でも売却は可能
再建築不可物件は、一般的な住宅や土地に比べると購入を検討できる人が限られますが、売却そのものが禁止されているわけではありません。
接道条件を整えて再建築できる状態にしてから売る方法のほか、現状のまま投資家や隣地所有者、再建築不可物件を扱う買取業者へ売却する方法もあります。
どの方法が適しているかは、前面道路の種類や接道幅、建物の劣化状況、売却を急ぐかどうかによって異なります。まずは物件の現状を確認し、再建築できる可能性や必要な費用を整理したうえで、価格を重視するのか、早期の現金化を優先するのかを決めましょう。
通常物件より売却が難しい理由
再建築不可物件が通常の物件より売却しにくいのは、購入後の活用方法に大きな制約があるためです。現在の建物を取り壊したあとに新しい建物を建てられない場合、買主は老朽化しても建て替えで解決できず、修繕を重ねながら使い続ける必要があります。地震や火災などで建物が大きく損傷した際にも、再建築できない可能性があるため、将来のリスクを不安に感じる人も少なくありません。こうした事情から需要が小さくなり、通常の物件より売却までに時間がかかったり、価格を調整したりする必要が生じるのです。
売却方法を選べば現金化できる可能性がある
再建築不可という条件をすぐに解消できない物件でも、売却先や売却方法を工夫すれば現金化できる可能性があります。たとえば、賃貸運用を前提に購入する投資家や、土地を一体利用したい隣地所有者、再建築不可物件の取り扱いに慣れた買取業者などは売却先の候補です。できるだけ高い価格を目指したい場合は仲介で買主を探し、売却までの時間や手間を抑えたい場合は買取を検討するなど、目的に合わせて選びましょう。ただし、売却前に建物を解体したり、大規模なリフォームをしたりすると、かえって活用の選択肢を狭めることがあるため、手を加える前に不動産会社へ相談することが重要です。
再建築不可物件が売れにくい理由
再建築不可物件は購入希望者の層が限られ、売却までに長期間を要するケースが多く見られます。
ここでは再建築不可物件が売れにくい主な理由について解説します。
建て替えできないという制約がある
再建築不可物件が売れにくい要因の一つは、法律上、今の建物を壊して新しく建て直すことができないという点です。多くの買主は「将来、自由に家を建て替えられるか」を重視します。しかし、再建築不可物件では、建物がどんなに老朽化しても、地震や火災で倒壊しても、新築することができません。基本的には今の建物をひたすら修繕し続けるしかなく、災害時のリスクも非常に高いため、多くの人が購入をためらってしまいます。
その結果、最初から検討の対象外とされやすく、買い手が見つかりにくくなるのです。
担保価値が低く買い手が住宅ローンを利用しづらい
もう一つの大きな壁は、買主がお金を借りにくいという資金面の問題です。銀行などの金融機関は、万が一の際に土地を売却してお金を回収できるかを重視して審査を行います。しかし、再建築不可物件は資産としての価値が低く見られるため、一般的な住宅ローンの審査にはほとんど通りません。
そのため、購入するには「現金一括払い」が基本条件となりますが、数百万〜数千万円もの現金をすぐに用意できる人は非常に限られています。金利の高い特殊なローンを使う方法もありますが、敬遠されることが多く、結果として購入できる人の母数が圧倒的に少なくなってしまうのです。
【参考記事①】不動産売却と買取の決定的な違いはある?
【参考記事②】土地買取と仲介との違いとは? メリット・デメリットを比較
老朽化や修繕リスクが買主の不安になりやすい
再建築不可物件は築年数が経過しているケースも多く、建物の老朽化が買主の判断に大きく影響します。雨漏りや給排水設備の故障、シロアリ被害などが見つかれば、購入後にまとまった修繕費が必要になるため、その負担を見込んで購入をためらう人もいます。さらに、建物が大きく損傷し、修繕では対応できず取り壊しが必要になった場合、再建築できない可能性がある点も大きなリスクです。建物の状態が悪いほど将来の修繕費や維持管理費が査定に反映されやすく、売却価格や買主側の条件が厳しくなる傾向があります。
再建築不可物件を売却する方法
再建築不可物件は売却が難しいと思われがちですが、戦略を誤らなければ売ることは可能です。重要なのは「どう売るか」を初期段階で正しく判断し、状況に合う売却方法を選ぶことです。
ここでは再建築不可物件の主な売却方法について解説します。
再建築可能にして売却する
一つ目は、再建築不可というネックを解消し、普通の土地と同じように家が建てられる状態にしてから売る方法です。成功すれば、一般的な相場並みの価格で売れる可能性が高まります。具体的な手段としては、隣の土地を買い取ったり借りたりして敷地を広げ、建築基準法の「接道義務」を満たす方法が王道です。また、道路幅を確保するために自分の敷地を後退させるセットバックや、役所に申請して例外的な許可をもらう「43条但し書き」という制度を利用する手もあります。
ただし、これらを実現するには隣地所有者との交渉や、行政の許可が必要です。時間と費用がかかる上に、必ずしもうまくいくとは限らないため、事前に専門家へ相談し、実現可能性をしっかりと調査する必要があります。
再建築不可のまま売却する
もう一つは、無理に条件を変えず、現状のまま売却する方法です。この場合、買主にも再建築不可の制約が引き継がれるため、売却価格はどうしても相場より安くなります。ここでのポイントは「誰に売るか」です。一般の人は住宅ローンが組みにくいため、現金で購入できる投資家や、リフォームして賃貸運用することを目的とした層を狙うのが基本です。そのため、再建築不可物件の扱いに慣れている専門の不動産会社に仲介を依頼するか、あるいは専門の買取業者へ直接売却するのが近道です。
有力な売却先として「お隣さん（隣地所有者）」への打診も忘れてはいけません。隣の人が土地を買うことで、広い整形地になったり接道条件がクリアできたりする場合、相手にとっても資産価値が上がる大きなメリットがあるため、好条件で買い取ってもらえる可能性があります。
隣地所有者へ売却する
隣地所有者への売却は、再建築不可物件の特徴を活かせる選択肢の一つです。隣の土地を買い足すことで敷地が広がったり、土地の形が整ったりする場合、隣地所有者にとっては一般の買主よりも購入するメリットが大きくなります。ただし、売却先が特定の相手に限られるため、価格や境界をめぐって交渉が難しくなることも考えられます。近隣関係への影響を抑えるためにも、直接条件を詰めるのではなく、境界や権利関係を確認したうえで不動産会社に仲介を依頼すると進めやすいでしょう。
買取業者へ売却する
再建築不可物件の取り扱いに慣れた買取業者へ売却する方法は、早めに現金化したい場合に向いています。専門の業者であれば、接道条件や建物の老朽化といった一般の買主が敬遠しやすい要素を踏まえたうえで、購入後の活用方法を検討できるため、現状のまま買い取ってもらえる可能性があるでしょう。一方で、買取価格にはリフォーム費用や再販売までの経費、業者が負担するリスクなどが反映されるため、仲介より低くなる傾向があります。1社だけで決めず、複数の査定内容と価格の根拠を比較して判断しましょう。
再建築不可物件の売却相場はどれくらい？
再建築不可物件には「通常物件の何割」といった一律の売却相場はありません。再建築不可物件の査定経験がある不動産会社に現地を確認してもらい、個別の条件に基づく価格を把握しましょう。
通常の物件より売却価格が下がりやすい
再建築不可物件は、通常の物件より売却価格が下がりやすい傾向があります。建て替えができないため土地や建物の使い方が限られ、購入後の修繕負担や災害時のリスクも考慮されるからです。ただし、再建築不可であることだけを理由に大幅な値下げが決まるわけではありません。駅に近い、周辺に賃貸需要がある、現在の建物を十分活用できるといった条件がそろえば評価される可能性もあるため、物件ごとの強みを含めて査定してもらうことが大切です。
立地・接道状況・建物状態によって価格は変わる
再建築不可物件の価格は、立地だけでなく接道状況や建物の状態を含めて判断されます。駅や商業施設へのアクセスがよく、賃貸需要が見込める地域であれば、建て替えができなくても現在の建物を活用する目的で購入を検討する人が現れる可能性があるでしょう。また、雨漏りや設備の故障、建物の傾きなどがある場合は、購入後に必要となる修繕費が査定額から差し引かれやすくなります。同じ再建築不可物件でも条件によって価格差が生じるため、土地と建物を個別に見るのではなく、将来どのように使えるかまで含めて査定してもらうことが重要です。
再建築不可物件の買取価格を左右する要因
再建築不可物件の買取価格は、建て替えができないという制約があるため、物件の価値は建物そのものよりも「どのように活用できるか」「改修コストがどれほどかかるか」を軸に算定されます。
ここでは買取価格に影響する主な要因について解説します。
立地
再建築不可物件において、価格を最も大きく左右するのが立地です。駅からの距離や商業施設へのアクセス、治安の良さといった利便性が、買い手の評価に直結します。たとえ建て替えができないという致命的な制約があったとしても、都心部や駅近などの好立地であれば賃貸需要が見込めるため、価格は維持されやすい傾向にあります。一方で、バス便利用など利便性の低い地域にある場合は、実需も投資需要も限られてしまうため、相場よりも大幅に低い評価を下される可能性があるでしょう。
劣化や維持管理の状況
建物が今どのような状態にあるかも、価格に大きく響きます。雨漏りやシロアリ被害、設備の著しい老朽化などがある場合、購入後に多額の修繕費がかかるため、その分が査定額から差し引かれます。建物の傾きや基礎のひび割れといった「構造部分」に欠陥がある場合は深刻です。大規模な補強工事が必要となり、買い手のリスクが跳ね上がるため、状態が悪い物件ほど大幅な減額を余儀なくされるでしょう。
土地の形状や敷地条件
土地の形や道路付けも、その後の活用のしやすさに直結するため、査定額に影響します。例えば、三角形やL字型などの不整形地は、部屋の配置や採光・通風の確保が難しく、居住快適性が低くなるため評価が下がります。また、道路との高低差や間口の狭さもマイナス要因です。ただし、例外として「隣の土地と合わせれば整形地になる」「接道条件が改善される」といったケースでは、隣地所有者への売却や一体開発を見越して、プラスの評価がつくこともあります。
改修コスト
買取業者が提示する価格は、販売するために必要なリフォーム費用をあらかじめ差し引いて算出されます。つまり、改修にお金がかかる物件ほど、買取価格は安くなります。再建築不可物件は築年数が古いことが多く、耐震補強や断熱改修、配管交換などを含めた大規模な「スケルトンリフォーム」が必要になるケースも珍しくありません。さらに、道が狭く工事車両が横付けできない場所では、資材の運搬費などの施工コストが割高になります
再建築不可物件を少しでも高く売却するポイント
再建築不可物件は、そのまま売り出すと相場より安く評価されやすいため、売却時の立ち回りが大切です。特に専門の買取業者に売却する場合、情報の出し方や業者の選び方によって、査定額が数十万〜数百万円変わることも珍しくありません。
そこで、再建築不可物件を少しでも高く買い取ってもらうための具体的なコツについて解説します。
複数の不動産会社に査定を依頼して比較する
高値での売却を目指すなら、必ず複数の買取業者に査定を依頼し、結果を比較検討することが重要です。買取業者と言っても、評価基準は会社によって大きく異なります。立地を重視する会社もあれば、リフォーム費用の安さを強みとする会社、あるいは近隣との交渉に長けた会社などさまざまです。そのため、同じ物件でも提示される金額に大きな開きが出ることがあります。
業者を選ぶ際は、単に金額が高いかどうかだけでなく、「なぜその価格になったのか」という根拠を丁寧に説明してくれるかどうかも重要なチェックポイントです。納得できる説明ができる業者は信頼性が高く、安心して取引を進めるための目安となります。
再建築不可物件の売却実績がある会社に相談する
再建築不可物件を売却するなら、同様の物件を扱った実績がある不動産会社へ相談することが重要です。再建築の可否は前面道路の種類や接道幅、行政の認定・許可の可能性などを確認しなければ判断できず、一般的な不動産とは査定の見方も異なります。取り扱い経験がある会社であれば、現状のまま仲介で買主を探すのか、買取を利用するのか、隣地所有者への売却を検討するのかなど、物件の条件に応じた選択肢を提示しやすくなります。相談時には、過去に再建築不可物件を扱ったことがあるか、査定価格の根拠を具体的に説明してもらえるかを確認しましょう。
売却前にリフォームしすぎない
建物の状態を整えることは売却時の印象をよくする一方、再建築不可物件では売却前に大規模なリフォームをしすぎないことが大切です。買主によっては購入後に自分で改修したいと考える場合があり、売主が先に工事をしても、その費用をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。また、建物の状態や活用方法によっては、工事をしない現状のままのほうが買取業者に査定してもらいやすいケースもあります。清掃や残置物の整理など費用を抑えてできる対応を優先し、修繕やリフォームが必要かどうかは査定を受けたあとに不動産会社と相談して決めましょう。
接道状況や境界を確認しておく
売却を進める前に、敷地がどの道路にどれだけ接しているのか、隣地との境界がどこにあるのかを確認しておくと、査定や買主との交渉が進めやすくなります。再建築不可物件では、前面道路が建築基準法上の道路に該当するか、接道幅がどの程度あるかによって、再建築の可能性や土地の活用方法が変わります。また、境界が不明確なままだと、売却後のトラブルを心配して買主が慎重になることもあります。まずは登記関係の資料や測量図など手元の書類を確認し、現地の状況と一致しているかを整理しましょう。
ポラスに相談が多い再建築不可物件のケース
再建築不可物件の売却を考えるきっかけは、物件ごとに異なります。ここでは、再建築不可物件の所有者が相談を検討しやすい代表的なケースを紹介します。
相続した実家が再建築不可だったケース
親から古い実家を相続したあと、売却や建て替えを考えて調べた段階で、初めて再建築不可物件だと分かることがあります。相続人が遠方に住んでいる場合や、すでに自宅を所有していて実家に住む予定がない場合、空き家の固定資産税や管理の手間だけが続くことになり、所有そのものが負担になりやすくなります。売却を検討する際は、まず相続登記が完了しているかを確認し、建物の劣化状況や前面道路の種類、接道幅などを整理しましょう。再建築できないからといって売却できないわけではなく、現在の建物を活用できる買主を仲介で探したり、再建築不可物件を扱う買取業者へ売却したりする方法があります。
空き家のまま維持管理が難しくなっているケース
再建築不可物件を空き家のまま所有していると、時間がたつほど維持管理が負担になりやすくなります。所有者が高齢になった場合や遠方に住んでいる場合、定期的な換気や清掃、庭木の手入れ、建物の異常確認を続けることは簡単ではありません。人が住まない期間が長くなると、雨漏りや設備の不具合などの劣化に気づくのが遅れ、結果として修繕費が大きくなることもあります。「売れないだろう」と放置せず、建物が使用できる段階で査定を受け、仲介と買取のどちらが適しているかなど、今後の管理負担も含めて検討しましょう。
接道条件に不安があるケース
前面道路が狭い、敷地までの通路が細いといった事情があると、「この物件は本当に再建築できないのか」と判断できず、売却に踏み切れないことがあります。再建築の可否は、道路の見た目や登記簿の記載だけでは判断できない場合があります。敷地が接している道が建築基準法上の道路に該当するか、必要な接道幅を確保できているかを確認することが必要です。また、周辺の敷地状況によっては、行政の認定や許可を受けることで建築できる可能性もあります。接道条件が不明なまま売り出すと、査定価格や買主への説明にも影響するため、先に条件を整理しておきましょう。
再建築不可物件の売却は専門知識のある不動産会社へ相談しよう
再建築不可物件は、建て替えができない制約から通常の物件より買主が限られ、売却価格も下がりやすい傾向があります。ただし、売却できないわけではありません。接道条件を整えて再建築可能な状態にしてから売るほか、現状のまま投資家や隣地所有者へ売却したり、買取業者に買い取ってもらったりする方法があります。
再建築不可物件の売却を安心して進めるには、こうした物件の取り扱い経験がある不動産会社へ相談することも大切です。接道している道路の種類や境界、建物の劣化状況などを確認することで、仲介で買主を探すのか、買取を利用するのか、隣地所有者への売却を検討するのかといった選択肢を比較しやすくなります。
ポラスでは、物件の状況や売主様の希望を踏まえながら、適した売却方法をご提案します。
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