そこでこの記事では、マンションの固定資産税、その計算方法や相場、通知方法や支払い時期、注意点など、マンションにまつわる固定資産税についてまとめてみました。
目次
固定資産税とは
固定資産税は、マンションなどの不動産を所有していると毎年支払いを課せられる税金です。具体的に何が対象となり、どうやって金額が決められ、どこに納められるものなのでしょうか？ ここでは、固定資産税とはどのような税金なのか、詳しく解説していきます。
固定資産税とはどのような税金なのか
固定資産税とは、不動産などの固定資産に課せられる地方税です。その金額を決定するのは地方自治体であり、課税対象は土地や住宅だけではなく、商業施設の建物や駐車場、工場や田畑などもにも及びます。土地と家屋の評価額をもとに決められる固定資産税。例えば、マンションを購入した場合は土地と住宅の所有者になるため、それぞれの固定資産税を毎年支払う義務が課せられるのです。そのマンションが新築でも中古でも同様に課税対象となります。
都市計画税との違い
マンションを所有している場合、都市の整備や公共事業の費用などに使われる都市計画税を徴収されることがあります。これも固定資産税と同じように土地や家屋の評価額から算出される地方税です。ただし、この都市計画税は地方自治体ごとに徴収する地域と徴収しない地域とにわかれ、その税率も徴収する地域ごとに違います。固定資産税の計算方法
ここでは、固定資産税の計算方法をはじめ、その計算のもとになる固定資産税評価額、また税金の負担が大幅に減るかもしれない軽減措置について、それぞれ解説していきます。
固定資産税の計算方法とは
固定資産税の金額は「固定資産税評価額×標準税率」から算出されます。この計算方法からもわかるように、固定資産税は固定資産税評価額に左右される変動制の税金です。標準税率は地方自治体によっても多少異なりますが、全国的にほぼ1.4％の設定となっています。固定資産税評価額とは
固定資産評価額とは、土地や家屋などの固定資産を評価した金額です。地方自治体が固定資産評価基準をもとに算出します。土地の場合は国が年に1回定める地価の70％を目安とし、家屋の場合は築年数や経年劣化を考慮し、それぞれの評価額が決まる仕組みです。つまり、土地は地価の変動から毎年税額が上がったり下がったりしますが、マンションなどの家屋は築年数に合わせ、年々税額が下がるようになっています。ただし、家屋も建築資材の価格高騰などの影響から評価額が下がらないこともあるようです。軽減措置について
毎年支払いの義務を課せられる固定資産税。マンションを所有する場合、かなり大きな負担額となってきます。しかし、住居用の土地や家屋にかかる固定資産税には軽減措置が設けられており、いくつかの条件を満たしていれば、大幅に税額を減らすことが可能です。◆築5年以内の新築マンションの場合
■家屋の条件と軽減措置内容
1）３階建て以上の耐火構造・準耐火構造のマンションであること
2）平成30年3月31日までに新築されているもの
3）床面積が50m2以上280m2以下であれば、そのうちの120m2までの負担税額が1/2に軽減される
■土地の条件と軽減措置内容
1）土地が200㎡以下の部分は、固定資産評価額を1/6に軽減される
2）土地が200㎡超の部分は、固定資産評価額を1/3に軽減される
◆築6年以上経ったマンションの場合
◆マンションと戸建ての違い
マンションの固定資産税の相場とは
マンションの固定資産税、その相場は、10～12万円ほどといわれている戸建てよりも安い、8～10万円程度といわれています。マンションの場合、課税対象となる土地（面積）が戸建よりも小さくなります。
また、家屋も経年劣化から年々固定資産評価額が低くなるため、固定資産税が安くなりやすい特徴を持っているからです。
実際にマンションの固定資産税を計算してみよう
それでは、概算にはなりますが、実際にマンションの固定資産税を計算してみましょう。以下のような条件の東京都内にあるマンションを想定し、その税額を算出します。ちなみに家屋の固定資産評価額だけが変動している設定です。
1）専有面積90㎡
2）土地の固定資産税評価額3,500万円
3）家屋の固定資産税評価額1,200万円（新築時）
築5年以内の新築マンションの場合
■土地：3,500万円×1.4％×1/6＝81,667円 ※小数点を切り上げで計算しています。■家屋：1,200万円×1.4％×1/2＝84,000円
■固定資産税納税額＝165,667円
土地が200㎡以下のため、その固定資産税評価額は1/6に軽減。さらに家屋も新築のため、初年度から5年間は1/2になる軽減措置が適用されます。
築6年以上経ったマンションの場合
■土地：3,500万円×1.4％×1/6＝81,667円 ※小数点を切り上げで計算しています。■家屋：1,200万円×0.8335×1.4％＝140,028円
■固定資産税納税額＝221,695円
築5年以上が経過しているため、家屋の固定資産評価額が1/2になる軽減措置は適用されません。この6年目からは、東京都の経年減価補正率表に沿った数値をもとに計算されるようになります。築6年以降の場合、東京都の経年減価補正率は0.8335です。
築15年以上経ったマンションの場合
■土地：3,500万円×1.4％×1/6＝81,667円 ※小数点を切り上げで計算しています。■家屋：1,200万円×0.6225×1.4％＝104,580円
■固定資産税納税額＝186,247円
築15年以降の場合、東京都の経年減価補正率は0.6225です。
築25年以上経ったマンションの場合
■土地：3,500万円×1.4％×1/6＝81,667円 ※小数点を切り上げで計算しています。■家屋：1,200万円×0.3992×1.4％＝67,066円 ※小数点を切り上げで計算しています。
■固定資産税納税額＝148,733円
築25年以降の場合、東京都の経年減価補正率は0.3992です。
固定資産税はどう払う？ 通知方法や支払い時期
不動産を所有すると年に1回の支払い義務を各自治体から課せられる固定資産税。しかし、固定資産税は一体どのように支払うのでしょうか？
ここからは、その通知方法や支払い時期、支払方法を説明します。
通知方法
マンションの登記が完了すれば、各自治体や東京都から対象となる不動産の評価が行われ、春頃を目安に固定資産税の納税通知書が届きます。毎年1月1日時点で保有している不動産が課税の対象です。支払い時期
年4回の分割納付が一般的となっている固定資産税の支払い時期。各自治体や東京都により、その支払い時期は違ってきます。納税通知書が届いたら記載されている納付時期や納付期限日を必ずチェックしましょう。もしも支払期限までに納付ができない場合、延滞金が発生しますので注意してください。支払い方法
基本的に固定資産税の支払いには、以下のように4通りの方法があります。1）各自治体、郵便局、各種金融機関、コンビニなどの窓口による現金払い
2）口座振替による自動支払い
3）クレジットカードでの支払い
4）ATMやインターネットバンキング、モバイルバンキングを利用したペイジー支払い
マンションの固定資産税に関する注意点
ここからは、マンションの固定資産税に関する注意点について解説します。特に注意すべきポイントが「納税通知書の内容」「購入後の資金計画」「過払い」の3点です。
納税通知書の内容を確認
納税通知書が手元に届いたら、必ずその内容を確認してください。まずは、宅地、田、畑など、土地の使われ方についてです。これは、納税通知書に同封された「課税明細書」の「地目」という項目に記載されています。また、最も注意したい点は、軽減措置についてです。小規模住宅用地と一般用住宅地では、軽減措置が異なるため、土地の面積を確認し、正しく減額適用されているのか、しっかりとチェックしましょう。さらに、家屋の減額適用も見逃がしてはいけません。新築住宅や認定長期優良住宅など、建物の特徴により、軽減措置の適用が異なるからです。
固定資産税を含めた資金計画を
マンションを購入するとき、住宅ローンの返済額ばかりを意識し、ついつい固定資産税の支払いを失念することがあります。資金計画には、必ず固定資産税や都市計画税も含めましょう。また、マンションを保有することにより、管理費や修繕積立金、駐車場代などのランニングコストも必要になってきます。固定資産税や都市計画税と同じように、これらも含めたうえで、マンション購入後の資金計画を立てるようにしてください。過払いに注意する
固定資産税は、本来の税額よりも多く課税されることがあります。その大きな原因は、軽減措置が適用されていない場合や評価額が変更されていない場合など、各自治体が実態を把握しないままおこなった徴収ミスです。このような過払いを回避するため、納税通知書を必ず確認してください。過払いした固定資産税は、各自治体から返金してもらえます。おもなチェックポイントとしては、3年に1度おこなわれれる評価額が反映されているか否かです。また、納税通知書の「非住宅」という項目に、数値が記されていないかも確認しましょう。記載ミスを発見したときや疑問を感じたときは、遠慮なく市区町村に問い合わせることです。
マンションの固定資産税に関する注意点
マンションの固定資産税に関しては、いくつかの注意点があります。各自治体や東京都から納税通知書が届いたら内容を確認してください。特に「地目」と表記されている土地の使われ方や軽減措置は要チェックです。
これは、土地の使われ方により、固定資産税や都市計画税の金額が変わるためであり、軽減措置の適用が正しいか否かで負担額が大きく変わるからです。同様に家屋の減額適用にも必ず目を通しましょう。またタワーマンションの場合、平成29年4月以降に購入していると住居の階数により、固定資産税や都市計画税に補正がかかります。これも見落としてはいけないポイントです。
知れば知るほど役立つ、マンションの固定資産税
築20年を過ぎれば、固定資産税を安く抑えられるマンション。しかし、マンションの支払い終えた後でも、毎年1月1日の時点で所有していると固定資産税を払い続けなければなりません。だからこそ、固定資産税の計算方法や仕組みなどをきちんと理解し、マンションを所有する際の資金計画に役立てるようにましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
