不動産を5年以内に売却すると税金は高い？
- 不動産を購入から5年以内に売却すると税金はどう変わるのかを解説します。
- 短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率差や、所有期間の数え方も解説。
- 3,000万円特別控除などの特例や、5年を超えるまで待つべきかを判断するポイントも紹介します。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得となり、5年を超える場合より税負担が大きくなる可能性があります。
ただし、マイホームの3,000万円特別控除を利用できるケースもあるため、5年以内だから売らないほうがよいとは一概にいえません。
この記事では、5年以内の売却にかかる税金の仕組みや特例、売却時期を判断するポイントを解説します。
目次
不動産は5年以内でも売却できる
不動産は、購入や相続などで取得してから5年以内であっても売却できます。「5年以内は売れない」という制限があるわけではありません。
5年という期間が重要になるのは、売却益が出たときの税率が変わるためです。転勤や離婚、住み替えなどで早期売却が必要になるケースもあります。
不動産を5年以内に売却すると税金が高くなる
不動産の売却益にかかる税率は、所有期間によって大きく変わります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、5年を超えれば長期譲渡所得です。
なお、税率がかかるのは売却価格そのものではなく、取得費や譲渡費用などを差し引いた課税譲渡所得です。
所有期間5年以下は短期譲渡所得になる
土地や建物を売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」に区分されます。短期譲渡所得の所得税率は30％、住民税率は9％です。さらに所得税額に対して復興特別所得税が加わるため、実質的な税率は合計39.63％です。購入後すぐに売却した場合だけでなく、取得から5年前後の不動産を売る場合も判定時点には注意が必要です。ただし、39.63％が売却代金の全額にかかるわけではありません。税額計算の対象になるのは、売却価格から取得費や譲渡費用、適用できる特別控除を差し引いた「課税短期譲渡所得」です。たとえば3,000万円で売却しても、取得費などを差し引いた結果、課税譲渡所得がほとんど残らなければ税額も小さくなります。
所有期間5年超は長期譲渡所得になる
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている不動産は、「長期譲渡所得」に区分されます。通常の長期譲渡所得では、所得税率15％、住民税率5％に復興特別所得税が加わり、実質的な税率は合計20.315％です。短期譲渡所得の39.63％より低く、同じ課税譲渡所得でも納める税額に大きな差が生じます。たとえば課税譲渡所得が500万円なら、通常の税率で計算した税額は長期譲渡所得で約102万円、短期譲渡所得では約198万円です。差額は約97万円になるため、売却益が大きいほど所有期間による影響も大きくなります。
ただし、5年を超えるまで待てば必ず得になるとは限りません。売却価格の変動や保有中の費用も含め、手取り額で比較しましょう。
所有期間は売却した年の1月1日時点で判断する
短期譲渡所得か長期譲渡所得かは、購入日から売却日までの経過期間だけでは判断できません。基準になるのは「売却した年の1月1日時点」の所有期間です。そのため、取得から丸5年が過ぎた後に売却しても、1月1日時点では5年以下となり、短期譲渡所得に区分される場合があります。売却予定日だけを見て判断すると、想定より税率が高くなる可能性があるでしょう。たとえば2021年4月に取得した不動産を2026年5月に売却すると、取得からは5年以上経過しています。しかし、2026年1月1日時点の所有期間は5年以下なので短期譲渡所得です。
2021年中に取得した不動産が原則として長期譲渡所得になるのは、2027年1月1日以降に売却する場合です。このように売却時期を検討するときは、取得日と売却年の1月1日を照らし合わせて確認しましょう。
相続や贈与では前の所有者の取得時期を引き継ぐ
相続や贈与で取得した不動産は、相続日や贈与日から新たに所有期間を数えるわけではありません。原則として、被相続人や贈与者がその土地・建物を取得した時期を引き継ぎます。たとえば、親が20年前に購入した住宅を相続し、その1年後に売却した場合でも、所有期間の判定では親が取得した時期から通算して考えます。このため、「相続してから5年以内に売ると短期譲渡所得になる」とは限りません。前の所有者の取得時期を含め、売却年の1月1日時点で5年を超えていれば長期譲渡所得になる可能性があります。
不動産売却にかかる税金の計算方法
不動産を5年以内に売却しても、必ず譲渡所得税が発生するわけではありません。税額は売却価格と購入価格の差だけでは決まらず、取得費や譲渡費用、利用できる特別控除を反映して計算します。
ここでは、課税譲渡所得の基本的な求め方と、取得費を確認するときのポイントを解説します。
課税譲渡所得は売却価格から取得費と譲渡費用を差し引く
土地や建物を売ったときの譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。さらに、マイホームの3,000万円特別控除などを利用できる場合は、その特別控除額も差し引きます。基本式は「課税譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除額」です。短期譲渡所得・長期譲渡所得の税率は、この課税譲渡所得に対して適用されます。譲渡費用に含まれるのは、不動産を売るために直接必要となった費用です。代表例として、売却時の仲介手数料や測量費、売買契約書の印紙代などがあります。
一方、住宅ローンの返済額や売却後の引っ越し費用などは、原則として譲渡費用には含まれません。税額を正確に把握するには、売却価格だけを見るのではなく、取得時と売却時の費用を資料から整理して計算しましょう。
取得費には購入代金や購入時の手数料が含まれる
取得費とは、売却した土地や建物を取得するためにかかった費用です。購入した不動産であれば、土地・建物の購入代金や購入時の手数料などが基本です。また、購入後に行った工事でも、改良費や設備費は取得費に加えられる場合があります。どの費用を取得費に含められるか判断が難しい場合は、契約書類をそろえたうえで税務署や税理士に確認すると安心です。
建物の取得費は減価償却費相当額を差し引く
土地と建物では取得費の考え方が異なります。土地は使用によって価値が減る資産として扱われないため減価償却を行いませんが、建物は年数の経過によって価値が減るものとして扱われます。そのため、建物の取得費は購入代金などをそのまま使うのではなく、所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算します。売買契約書に土地と建物の価格が合計額で記載されている場合は、それぞれの金額を分けて確認しなければなりません。契約書の記載や消費税額などを手掛かりにし、建物部分の取得費を適切に計算しましょう。
取得費が分からない場合は売却価格の5％で計算できる
購入時の売買契約書を紛失しているなど、実際の取得費を確認できない場合は、売却価格の5％を「概算取得費」として計算できます。たとえば土地・建物を3,000万円で売却し、取得費が分からない場合は、150万円を取得費として扱うことが可能です。実際の取得費が売却価格の5％を下回る場合も、5％相当額を取得費とすることができます。ただし、概算取得費を使うと、実際の購入価格を使う場合より課税譲渡所得が大きくなり、税額が高くなることがあります。契約書が見当たらない場合でも、通帳の記録や購入時の書類など、取得金額を確認できる資料が残っていないか丁寧に探しましょう。
5年以内と5年超では税額がどのくらい変わる？
課税譲渡所得が500万円の場合、5年以下の短期譲渡所得では税額が約198万円、5年超の長期譲渡所得では約102万円となり、差は約97万円です。
税率差の影響は大きい一方、実際の税額は取得費や譲渡費用、適用する特例によって変わるため、売却前に個別に試算する必要があります。
5年以内の売却でも利用できる可能性がある特例
所有期間が5年以下でも、マイホームの売却では税負担を抑えられる特例を利用できる場合があります。代表的なのが3,000万円特別控除です。一方、住宅ローン控除との適用関係や、所有期間5年超が要件となる譲渡損失の特例もあるため、制度ごとの条件を分けて確認しましょう。
マイホームの3,000万円特別控除
自分が住んでいるマイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を利用できます。この特例は所有期間の長短を問わないため、購入から5年以内に売却する場合でも対象になる可能性があります。たとえば、取得費や譲渡費用を差し引いた後の譲渡所得が1,000万円で、3,000万円特別控除を全額利用できれば、課税譲渡所得はゼロです。ただし、売主と買主が親子や夫婦など特別な関係にある場合は対象外になるなど、適用には複数の要件があります。
以前住んでいた家も期限内なら対象になる場合がある
3,000万円特別控除は、売却時に住んでいる家だけが対象とは限りません。以前住んでいた家でも、原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、特例の対象になる場合があります。転勤や先行して新居へ引っ越したケースでは、退去した時点ですぐ対象外になるわけではないため、退去日と売却予定日を確認しておきましょう。家屋を取り壊して土地だけを売る場合には、さらに条件があります。原則として取り壊した日から1年以内に売買契約を締結し、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。
住み替え先の住宅ローン控除との併用に注意する
マイホームの3,000万円特別控除を利用する場合は、住み替え先で受ける住宅ローン控除との適用関係に注意が必要です。たとえば、新居へ入居した年、その前年または前々年に旧居の売却で3,000万円特別控除を受けていると、新居について住宅ローン控除を利用できない場合があります。また、新居へ入居した後に旧居を売却して3,000万円特別控除を使う場合も、入居後の一定期間は住宅ローン控除に影響します。どちらの制度が有利かは、旧居の譲渡所得や新居の借入額、住宅ローン控除を受けられる期間によって変わるため事前に確認しましょう。
譲渡損失の特例には所有期間5年超の要件がある
マイホームを売って損失が出た場合、一定の要件を満たすと、その譲渡損失を給与所得や事業所得などと損益通算し、控除しきれない金額を翌年以後に繰り越せる特例があります。ただし、譲渡損失の特例では、売却した年の1月1日時点で、売却するマイホームの所有期間が5年を超えていることが要件の一つです。3,000万円特別控除は所有期間の長短を問わないため、両者の要件を混同しないことが重要です。譲渡損失の特例には、買い換え先の住宅や住宅ローンに関する条件などもあり、制度ごとに適用要件が異なります。
5年以内に売却するか、5年を超えるまで待つかの判断基準
5年を超えるまで待てば税率は下がりますが、税金だけで売却時期を決めるのは適切とは限りません。現在売る場合と待つ場合を、最終的な手取り額と生活上の事情で比較しましょう。
税率差と売却価格の変動を比較する
短期譲渡所得から長期譲渡所得に切り替われば税率は下がるため、売却益が大きいほど税負担を抑えやすくなります。ただし、建物は築年数が進み、周辺相場や需要も変わるため、数年待てば同じ価格で売れるとは限りません。税率だけを見て売却を先延ばしにすると、価格下落によって手取りが減る可能性があります。たとえば待つことで税金が100万円減っても、その間に売却価格が150万円下がれば、単純計算では手取りは50万円減ります。実際には仲介手数料なども価格に連動して変わるため、より総合的な比較が必要です。
住宅ローン残債と売却後の手取りを確認する
不動産を売却する際は、原則として引き渡しまでに抵当権を抹消する必要があるため、売却代金だけでローンを完済できるかを事前に確認しておくことが重要です。場合によっては、売却価格が住宅ローン残債を下回る「オーバーローン」になる可能性もあります。判断するときは、査定価格や想定売却価格から住宅ローン残債だけを引くのではなく、仲介手数料などの売却費用や譲渡所得税も差し引き、最終的に手元へ残る金額を確認しましょう。売却代金でローンを完済できない場合は、不足分を自己資金で補う方法や、条件によっては住み替えローンを検討する方法があります。
売却を待つ間の保有費用を含めて比較する
税率が下がるメリットだけでなく、待つコストも計算に含めましょう。売却を先延ばしにしている間も、不動産を所有するための費用は発生し続けます。住宅ローンを返済中であれば利息負担が続き、固定資産税や都市計画税、マンションなら管理費や修繕積立金なども必要です。住み替えなどで売却予定の家を空き家にする場合は、さらに管理の負担が生じます。仮に売却を待つことで税額が80万円減っても、その期間の保有費用が同程度かかれば、待つ金銭的なメリットは小さくなります。
転勤や離婚など売却を急ぐ事情も考慮する
長期譲渡所得になるまで待つことを優先すると、二重の住居費が発生したり、当事者間の精算が長引いたりする可能性もあります。たとえば、転勤で遠方へ移る、離婚に伴って共有名義の住宅を整理する、住宅ローンの返済負担が重くなったといった場合は、早期に売却したほうが生活や資金計画を立てやすいでしょう。特に売却期限や転居時期が決まっている場合は、査定や必要書類の準備を早めに進め、無理のない売却スケジュールを組みましょう。
不動産を5年以内に売却する場合のよくある質問
5年以内の不動産売却では、「購入から5年たてば税率が下がるのか」「特例で税額がゼロなら申告不要か」など、所有期間と確定申告に関する疑問が生じやすくなります。ここでは、売却前に特に確認しておきたいポイントをFAQ形式で整理します。
Q. 購入から丸5年が経過すれば長期譲渡所得になりますか？
A. 購入から丸5年が経過しただけでは、長期譲渡所得になるとは限りません。長期・短期の判定は、実際の売却日時点ではなく「売却した年の1月1日時点」で行います。
その時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得です。購入日から5年後の日付だけを基準に売却日を決めると、税率の区分を誤る可能性があります。
Q. 3,000万円特別控除で税額がゼロでも確定申告は必要ですか？
A. はい。マイホームの3,000万円特別控除を利用する場合は、控除の結果として課税譲渡所得がゼロになり、納める譲渡所得税が発生しない場合でも確定申告が必要です。
この特例は、売却しただけで自動的に適用される制度ではありません。確定申告書に譲渡所得の内訳書など必要な書類を添付し、特例を適用するための手続きを行います。
Q. 売却損が出た場合も確定申告は必要ですか？
A. 不動産を売って譲渡損失が出ており、譲渡所得に対する税金が発生しない場合は、その売却だけを理由として確定申告をする必要は原則ありません。購入価格より安く売れたケースでも、税務上の取得費は建物の減価償却などを反映して計算するため、まずは実際に譲渡損失になっているかを確認する必要があります。単純な購入価格と売却価格の比較だけで判断しないようにしましょう。
まとめ
不動産は取得から5年以内でも売却できますが、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、5年を超える「長期譲渡所得」より高い税率が適用されます。
ただし、税金は売却価格そのものではなく、取得費や譲渡費用などを差し引いた課税譲渡所得に対してかかります。マイホームであれば3,000万円特別控除を利用できる場合もあるため、「5年以内だから売却しないほうがよい」とは一概にいえません。
不動産の売却時期を判断するには、地域の相場や取引事例に詳しい不動産会社へ相談することも大切です。
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