古い家は放置しているだけでさまざまなトラブルの温床となってしまうので、早めに売却または処分を行うようにしましょう。
この記事では古い家の売却方法や処分方法、活用方法について解説をしていきます。
目次
古い家とは？築何年から「古い家」？
古く見える家は数多くありますが、見た目が綺麗でも築年数が長い家もあります。
どのような基準で古い家と判断されているのかについて確認しておきましょう。
一般的に「古い」と認識されるのは築20年から
一般的に古い家と認識されるのは、築20年が経過してからです。この理由は、木造住宅の耐用年数が22年であることが理由となっています。日本は木造住宅の数が多いので、多くの家は築20年が経過すると古いと認識されます。また、木造住宅や鉄筋コンクリートなどの構造に関わらず、築40年が経過した建物の資産価値はほぼゼロであるといわれています。
「旧耐震基準」と「新耐震基準」について
旧耐震基準は1981年より前に建築された物件に適用されている耐震基準で、震度5程度の地震までしか耐えることができません。それ以降の物件で適用されている新耐震基準は、震度6〜7の地震に対応しています。耐震補強をしていない場合は、旧耐震基準の家を売るのは難しいと思ったほうがいいでしょう。
古い家を売却する流れ
古い家を売却する場合、次の流れで進みます。
①相場の把握
②査定の依頼
③売却活動開始
④売買契約締結
⑤住宅の引き渡し
⑥確定申告
①相場の把握
古い家を売却する際、最初にすることは不動産売却の相場を把握することです。相場を知ることで査定額が適正かどうかの判断基準になり、悪質な業者を判断できます。
相場を把握するには、土地総合情報システムやレインズマーケット（REINS Market）を利用するのがおすすめです。
また、査定を依頼する前に近隣の不動産会社をチェックし、どのくらいの売出価格が設定されているかもチェックしましょう。
目安を把握しておくことで、不動産会社の言いなりになることを防げます。
②査定の依頼
相場を把握したら、不動産会社や一括査定サービスに査定依頼を出します。この際に複数の会社に査定額を提示してもらうことで、相場とのズレや対応の誠実さ、査定の根拠などを比較できます。
また、可能なら実際に住宅を訪問してもらい、より正確な査定額を出してもらうのもおすすめです。
査定を依頼する際は、3社以上と比較して選ぶと自分に合った不動産会社と出会いやすいでしょう。
③売却活動開始
依頼する不動産会社を決定したら、売出価格も決めて媒介契約を締結します。自分で買主を探すなら一般媒介契約または専任媒介契約、不動産会社に探してもらうなら専属専任媒介契約がよいでしょう。
また、複数の業者と契約したい場合は一般媒介契約がおすすめです。
売却活動の進め方はそれぞれのライフスタイルや希望に合わせ、最もやりやすい方法を相談して決めることが大切です。
④売買契約締結
売却活動で購入希望者が見つかったら、交渉を行った後に売買契約を締結します。交渉では主に次の内容を話し合います。
・売買価格
・引き渡し日
・売買にあたっての条件
これらの内容を不動産会社の仲介のもとで話し合い、当事者同士が納得できたら売買契約締結となります。
売買契約締結の際は契約破棄によるペナルティや手付金など、不動産会社を通じて細かな部分まで契約書に記載してもらいましょう。
契約書に記載された内容は必ず守ることになるため、重要な条件は漏れなく記載することが大切です。
⑤住宅の引き渡し
契約で決定した引き渡し日には引き渡しを行い、手付金以外の売買代金も受け取りましょう。引き渡しでは物件を引き渡すだけでなく、権利書を含むすべての書類も引き渡します。
この際、書類に不備があるとトラブルにつながることもあるため、事前に書類を確認してまとめておくことがポイントです。
また、所有権移転登記や仲介手数料の支払いなどもあるため、不動産会社に相談しながら一つひとつ確認して進めるのがよいでしょう。
⑥確定申告
古い家を売却した結果、譲渡所得が発生したり、譲渡所得に関する特例を利用したりするときは確定申告も必要です。売却によって利益が出たら譲渡所得税の納税の支払いがあるため、確定申告が必須です。
確定申告は引き渡し日によって変わります。
契約成立が2024年11月30日、引き渡しが2025年4月30日だった場合、確定申告は2026年に行います。
確定申告についても不動産会社からアドバイスをもらうと、余裕を持って手続きを進められるでしょう。
古い家を売却する際の注意点
古い家を売却する際は、いくつかのポイントに注意するようにしましょう。
リフォームはしないほうがいい
古い家の中には、再建築不可物件に当てはまるものがあります。再建築不可物件は、リフォームなどに制限が加わることが多く、仮にリフォームを行って状態をよく見せても買主からの人気を得づらいという傾向があります。そのため、リフォームそのものが無駄になってしまう可能性が高くなります。また、仮にリフォームをしたのが理由で買主が見つかったとしても、リフォームにかかった費用を回収できるケースは少ないです。
近隣との境界を明確にする
古い家は、近隣との土地の境界が明確になっていないケースが多いです。売却をする際には、明確に土地の境界を定めておく必要があるので、早めに測量業者へ依頼をするようにしましょう。土地の相場を確認しておく
土地がどれくらいの値段で売れるのかを知るためにも、その地域の土地の相場をある程度確認しておくようにしましょう。これを確認しておくことで、不動産会社に査定を依頼した際に、その査定が正しいのかどうかを判断することができるようになります。
古い家の上手な売却・処分方法
古い家は買主が見つかりにくいので、いざというときの売却方法についても知っておくようにしましょう。
①中古の一戸建てとして売却
中古の一戸建てとして売却ができるのであれば、売却してしまいましょう。これが最も売主にとっては望ましい方法になります。②古屋付き土地として売却
古い家付き土地として売却した場合は、売却後の家の用途を買主に委ねることができます。中古の一戸建てとして売却する場合と違う点は、あくまでも家は価値のない存在であり、負債であるという点です。そのため、土地だけで売却する場合よりも、売値を下げる必要があります。③リフォーム・リノベーションを行う
リフォームやリノベーションを行うことによって、物件の価値を底上げできるのであれば行いましょう。しかし、先ほども説明したように、リフォームやリノベーションには多額の費用がかかります。それにかかった費用を回収できるかまで考えてから、行うようにしましょう。④仲介ではなく「買取」の検討も
不動産会社に直接買取を依頼すれば、買主を探す必要がないので、早期売却が見込めます。しかし、仲介で売却した場合の7～8割しか手元に入らないので注意しましょう。⑤解体してから売却
建物があまりに古く、そのままでは次の所有者が居住しにくい場合は、解体して更地にしてから売却する方法もあります。解体して売却する場合、2つの売出し方法があります。
（１）売出し前に解体する
（２）更地渡しを条件に契約締結後、解体する
売主が自分で解体することから費用負担は大きいですが、買主側にとっては土地を自由に利用できるという大きなメリットがあります。
ただし、居住用財産の3,000万円控除を利用する場合は、解体から売買契約までが1年以内という条件がある点には注意しましょう。解体は絶対に必要というわけではないため、必要に応じて解体するかどうかと、時期も見極めることが大切です。
⑥空き家バンクを利用して売却
空き家バンクとは不動産会社や社団法人が連携し、各自治体にある空き家の買主と売主をマッチングさせるサービスのことです。空き家は管理せずに放置すると「特定空き家」と認定され、固定資産税等の軽減措置が受けられなくなります。
そのような事態を避けるために、空き家バンクに登録すれば、全国の購入希望者を募ることができます。
特に地方は空き家が増加している一方で、都市部から定年後のスローライフを目的とした購入希望者も増加傾向です。
購入希望者のニーズにマッチすれば買い手が見つかる可能性も高いため、積極的に利用するのがよいでしょう。
ただし、空き家バンクは不動産会社が仲介しないため、当事者同士のトラブルになりやすい点には注意が必要です。
⑦隣家や近隣住民に売却
住宅の隣家や近隣住民に声をかけ、購入を希望する人に売る方法もあります。次のような条件に当てはまる人がいれば、購入してくれる可能性があります。
・現在の家を増改築でもっと広くしたいと考えている
・家族の住む家の近くに家を建てたいと考えている
・親や子供が住むための家を探している
隣人トラブルや人間関係などの問題がなければ、近隣住民に声をかけるのは有効な手段の1つです。
購入希望者が見つかったら、不動産会社に依頼して仲介してもらうことで交渉もスムーズに進むでしょう。
古い家を放置した場合のリスク
古い家はさまざまな問題を抱えています。そんな古い家を放置してしまうと、思わぬトラブルを引き起こす可能性があるので注意しましょう。
老朽化のスピードが速まる
古い家をメンテナンスせずに放置すると、老朽化のスピードが速まります。例えば、外壁が劣化して雨水が侵入するようになったとしましょう。それを放置していると、建物の骨格である木材が腐食します。このように、古い家を放置すると、連鎖的にさまざまな箇所が劣化していくため老朽化が進むのです。
維持費がかかる
古い家であればあるほど、メンテナンスに費用がかかります。空き家にしても、固定資産税は発生するため、負担は大きくなります。近隣住民とのトラブルが起こる
古い家を放置して悪臭や倒壊が起こった場合、近隣住民とのトラブルに発展します。最悪の場合は、裁判沙汰になることもあります。古い家はそのまま売る？更地にしたほうが良い？
古い家をそのまま売るべきか、更地にするべきかは状況によって異なるので確認しておきましょう。
古い家をそのまま売ったほうが良い場合
築年数が比較的少ない古い家は、そのまま売却したほうがいいです。これは物件そのものにある程度の価値が見込めるからであり、解体するための費用も必要ないからです。更地にして売却する場合
物件の築年数がかなり経過していて、価値がゼロの場合は、更地にしてから売却しましょう。そうしないと、購入後に買主にリフォームやリノベーション代の負担を強いることになるので、条件が悪くなかなか売買契約が成立しません。古い家を売却する際の不動産選びのコツ
まず、査定を依頼する際は、複数社に依頼を出しましょう。複数社の査定結果を見比べて、査定の根拠についても尋ねるようにします。そこで詳しく根拠について説明できるようであれば、信頼できる不動産会社だと判断していいでしょう。
売却以外の古い家の活用方法
どうしても古い家が売却できない場合は、私財として活用する方法もあります。うまくいくと、売却よりも大きなお金を得ることもできます。
賃貸経営
賃貸として経営すれば、家賃収入として安定収益を上げることが見込めます。古い家であることに変わりはないので、入居者は入りづらいですが、駅から近い、学校に近いなどのアクセスの良さから入居者が集まる可能性はあります。自治体などに寄付する
自治体や個人、法人に寄付をすれば、売却によって利益を得ることはできませんが、損失を負うこともありません。自治体に寄付をする場合は、自治体ごとに定めている寄付のための条件を確認するようにしましょう。法人に寄付ができると、買取としてお金を受け取れる可能性も高くなります。しかし、法人は自分から欲しい物件の所有者に連絡をすることが多いので、こちらから約束を取り付けるのは難しいです。
個人に寄付をする場合は、贈与とみなされる可能性があるので注意しましょう。贈与とみなされない金額で売買をするのがおすすめです。
古い家をリフォームする場合の注意点
古い家をリフォーム・リノベーションする場合は、先に説明したように再建築不可物件にあてはまるなど、事前にしっかりと計画しておかないと失敗してしまう可能性があります。間違ったリフォームをしてしまうと、せっかくリフォームしたのに買い手がつかないなんて事態にもなりかねません。
ここでは古い家をリフォームするときに注意しておきたい点を、30年・40年・50年と築年数別に解説していきます。リフォームをお考えの方はぜひ参考にしてください。
築30年の古い家における注意点
築30年を過ぎると老朽化がかなり目立ってきます。リフォームする場合は、建物の見た目だけでなく、見えない部分は構造からの見直しや交換が必要になることも。特に、給排水管の錆びつきによる漏水、床下や天井裏などにある柱、梁の腐食や白アリ被害、経年劣化による耐震性の問題など、外見だけではなくこういった見えない部分の調査が重要になってきます。物件によっては断熱材が入っていない、不足しているケースも多くあるので、合わせて事前にチェックしておきましょう。
築40年の古い家における注意点
先にも述べた通り、木造住宅・鉄筋コンクリートに関わらず築40年を過ぎた家の資産価値はほぼゼロと言われています。さらに、築40年の古い家のリフォームは築30年の家であげた注意点にプラス、1981年に改正された建築基準法の「旧耐震基準」に沿って建てられた可能性があるので、耐震性のチェックが必要になります。
旧基準では震度5強の揺れに耐えられる想定になっているのに対して、新基準は震度6以上に耐えられる想定になっています。もし新しい耐震基準を満たしていないのであれば約100万～300万の耐震改修工事費用が発生してしまうので注意してください。
築50年～の古い家における注意点
築50年を超える住宅はさまざまな面で現在の家の造りが異なります。そのため、耐震性、機能性、設備などあらゆる面での診断、調査が必要になってきます。さらに屋根や外装、柱や壁などの躯体内部の劣化も著しく、雨漏りやカビ、腐食、漏水などによる影響で健康面や安全面にも不安が生じることも。場合によってはリフォーム後にも補修が必要になってくる可能性もあるので、内部までしっかりと調査を行いましょう。
築50年を超えても、定期的なメンテナンスがされていれば、リフォーム次第で趣のあるすてきな古民家になります。築古住宅のもつデメリットをしっかり把握したうえで、どのようなリフォームを行うか決めましょう。
古い家のリフォーム・リノベーション事例
築年数の経った古い家は、どのようにリフォーム・リノベーションすれば物件の価値を上げることができるのでしょうか。ここでは、いくつかリフォーム事例をあげて解説していきます。上手にリフォーム・リノベーションして古い住宅でも快適な物件にしていきましょう。【事例①】水回りのリフォーム
水回りは、築年数が経過すると劣化や使い勝手の悪さがとても気になる部分です。水回りのリフォームのタイミングは15年～20年といわれています。特に、キッチンまわりのリフォームは、設備面や収納能力、使いやすさなどの面で劇的に変化して、みなさんとても喜ばれています。例えば、カウンターキッチンにすることで、リビングが見渡せ、家事をしながら家族との時間が過ごせます。
メリットの多い水回りのリフォームですが、浴室などは昔よく見られたタイル張りの在来工法のものだと、劣化による水漏れや白アリが原因で内部の腐食が進んでいるケースがあります。そのため、水回りリフォームは時期を逃すと構造が痛んでしまい多額の費用がかかる場合もありますので注意が必要です。
【事例②】柱や梁を活かすリフォーム
レトロな雰囲気で趣があり、古き良き日本を象徴するような柱や梁のある住宅は、デザイン面でもとても魅力的です。古い造りを活かしつつ、自分のライフスタイルにあったリフォームをして、住みやすくする古民家リフォームはとても人気があります。
昔の日本家屋で使われていた梁むき出しの屋根、家屋の中央にある大黒柱などをあえて残すことで、古き良き日本家屋の雰囲気を味わうことができます。
【事例③】LDKをリフォーム
昔の家は台所兼食堂「LDK」が狭く、どことなくヒンヤリした寒々しいイメージがありますよね。家族が集まるLDKをリフォームする場合は、広々した清潔感のあるあたたかい雰囲気がおすすめです。
昔ながらの家屋は部屋数が多いので、その仕切りを取り払いワンフロアリビングにすることで開放的な空間が広がります。キッチンからも部屋全体が見渡せることができるので、家族の会話も弾みLDKがとてもあたたかい空間になります。
古い家の処分方法は多い！
古い家は売却ができなくても、さまざまな方法で処分することができます。売却ができなかったからといって、放置しているとさまざまなリスクを生んでしまいます。古い家を使わないと判断したタイミングで、どのような方法で処分をするのかを考えるようにしましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
