中古住宅の売却は「仲介」と「買取」どちらがよい？
- 中古住宅の売却方法には、仲介と買取があります。
- 本記事では、それぞれのメリット・デメリットや買取相場、築年数による価格の違い、売却時の注意点、高く売るコツを解説。
- 早く売りたい場合の選択肢や、ポラスの査定で確認されるポイントも紹介します。
一般的には、仲介での売却を選ぶ方が多いのですが、状況や条件などによっては、買取の方が売却に適している場合もあります。
そこで今回の記事では、中古戸建の「買取」に関する情報を集めてみました。
中古の買取相場が低い理由をはじめ、築年数で見る買取相場、買取のメリット・デメリットを徹底解説。
また、買取で中古戸建を高く売るコツもご紹介します。
目次
中古住宅は売却できる？
中古住宅は、築年数が経過していても売却できます。ただし、新築や築浅物件と比べると、築年数や建物の劣化状況、立地条件によって査定額や売却までの期間に差が出やすくなります。
まずは査定を受け、物件の特徴と希望条件に合う売却方法を検討しましょう。
築年数や建物状態によって売却価格は変わる
中古住宅の売却価格は、築年数だけで機械的に決まるわけではありません。査定では、屋根や外壁の傷み、水回り設備の状態、室内の劣化具合なども確認されます。そのため、同じ築年数の住宅でも、定期的な点検や修繕を行ってきた物件と、長期間ほとんど手入れをしていない物件では、評価に差が出ます。
また、リフォームや設備交換の履歴がある場合は、工事内容や実施時期を説明できる資料が査定の参考になります。契約書や保証書、工事明細などが手元にあれば、査定前にまとめておくとよいでしょう。
高く売りたい場合は仲介、早く売りたい場合は買取が選択肢になる
中古住宅を売る方法は、何を優先するかによって選び方が変わります。できるだけ市場価格に近い金額で売りたい場合は、不動産会社が一般の購入希望者を探す「仲介」が向いています。
一方、転勤や相続、住み替えなどで売却期限が決まっている場合は、不動産会社が直接購入する買取を選ぶと、買主探しに時間をかけずに進めやすくなります。
ただし、買取価格は仲介より低くなる傾向があります。どちらが適しているか迷う場合は、希望する売却価格と「いつまでに売りたいか」を不動産会社へ具体的に伝え、仲介査定と買取査定を比較しましょう。
中古住宅の売却方法は仲介と買取の2種類
中古住宅の主な売却方法は、「仲介」と「買取」の2種類です。
仲介は、不動産会社が広告や紹介を通じて一般購入希望者を探し、売主と買主の売買契約をサポートする方法です。対して買取は、不動産会社自身が買主となって住宅を直接購入します。
両者は仕組みが異なるため、期待できる売却価格だけでなく、売却までの期間や内覧対応の有無、価格交渉の進め方などにも違いがあります。
ここでは、それぞれの特徴を整理し、自分の事情に合う売却方法を判断するためのポイントを紹介します。
「仲介」で売却するメリット・デメリット
仲介の大きなメリットは、一般の購入希望者を広く探せるため、買取よりも高い価格で売れる可能性があることです。特に、立地や建物状態などに魅力がある物件では、希望に近い条件で成約できる可能性もあります。一方で、販売を始めてもすぐに買主が見つかるとは限らず、売却時期を確定しにくい点はデメリットです。売却活動中は内覧の予定を調整したり、購入希望者からの価格交渉に対応したりすることもあります。
そのため、短期間で現金化したい人よりも、売却期限にある程度の余裕があり、時間をかけてでも納得できる価格を目指したい人に適した方法といえるでしょう。
買取で売却するメリット・デメリット
買取では、不動産会社が直接買主となるため、仲介のように一般の購入希望者を探す販売活動が必要ありません。何度も内覧に対応する負担を減らしやすく、査定額に合意できれば、比較的短い期間で契約や引き渡しへ進められる点がメリットです。一方で、不動産会社は買い取った住宅を修繕し、再販売するための費用や利益を見込んで価格を提示します。そのため、一般的には仲介より売却価格が低くなりやすい点を理解したうえで、スピードと価格のどちらを優先するかを考えることが大切です。
買取保証という選択肢もある
仲介と買取のどちらを選ぶか迷う場合は、「買取保証」を利用できることもあります。買取保証とは、最初の一定期間は仲介で購入希望者を探し、その期間内に売れなかった場合に、あらかじめ取り決めた条件で不動産会社が買い取る仕組みです。最初から買取を選ぶよりも、まずは仲介で市場価格に近い金額での売却を目指せる点がメリットです。
また、一定期間後には買取へ切り替えられるため、「高く売りたいが、いつまでも売れないのは困る」という場合にも選択肢になります。
ただし、買取保証を利用できる物件の条件や販売期間、保証される買取価格は不動産会社によって異なります。査定時に条件を確認し、通常の仲介や即時買取と比較して検討しましょう。
中古住宅の買取価格は「仲介の7割」が目安
中古住宅を不動産会社に直接買い取ってもらう場合、買取価格は仲介で売却したときの市場価格より低くなるのが一般的で、目安として7割前後とされることがあります。
ただし、すべての物件が一律に7割になるわけではありません。駅からの距離や周辺環境といった立地条件、建物の劣化状況、リフォームの必要性、再販売した際の需要などによって、実際の買取価格は変わります。
仲介と買取の価格差が生まれる理由
仲介と買取で価格差が生まれるのは、不動産会社が買い取った住宅をそのまま保有するのではなく、再販売することを前提としているためです。中古住宅の状態によっては、再販売前に屋根や外壁、水回りなどの修繕やリフォームが必要になります。さらに、再販売する際には広告や販売活動にも費用がかかり、すぐに次の買主が見つかるとは限らないため、売れ残るリスクも考慮しなければなりません。
こうした費用やリスク、事業として必要な利益があらかじめ見込まれるため、買取価格は仲介で期待できる市場価格より低くなりやすくなります。
価格より売却スピードを重視する場合は買取も選択肢になる
売却価格よりも「いつまでに売れるか」を重視する場合は、買取が有力な選択肢になります。たとえば、転勤に合わせて住み替えたい場合や、相続した住宅を早く整理したい場合など、売却期限があるケースでは、仲介で買主が現れるのを待つことが負担になることがあります。
買取なら不動産会社が直接購入するため、一般の購入希望者を探す期間がなく、査定額や条件に合意できれば契約・引き渡しまで進めやすいのが特徴です。ただし、仲介より価格が低くなる傾向があるため、単純に査定額だけで判断するのはおすすめできません。
中古の買取相場が市場価格より低いのはなぜ？
どうして、中古戸建の買取相場は、市場価格よりも低くなるのでしょうか？
ここからは、その具体的な理由を解説します。
理由① 修繕費用を差し引かれるため
買取価格が市場価格よりも低くなる理由は、修繕費用を差し引かれるためです。買取業者は、中古戸建を再販する前提で買い取ります。中古戸建を高値で売却するためには、リフォームやリノベーションをおこない、物件の需要が高まる付加価値をつけなければなりません。その費用を捻出するため、中古戸建の買取価格は低くなるのです。
理由② 買取業者の利益分を差し引かれるため
買取業者の利益分を差し引かれる点も、買取価格が低くなる理由のひとつです。買い取った中古戸建を再販する際、物件の修繕費用の他に、広告費や人件費などの販売費用がかかってしまいます。そのため、買取業者は、あらかじめ利益が確保できるように、買取価格を市場価格よりも低く設定しておく必要があるからです。
理由③ 売主が早く売却したいため
中古戸建ての買取相場が市場価格より低い理由として、売主の都合も影響しています。買取での売却を選ぶ売主は、売却価格よりも売却期間を優先するからです。つまり、売主が資金調達を急ぐあまり、物件を早く売却したいことから、市場価格以下の価格で売却するケースが多いため、おのずと買取価格の相場が低くなってしまいます。
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築年数で見る中古戸建の買取相場
中古戸建の買取相場は、物件の築年数にも大きく左右されます。ポイントは、築年数が長いほど売却価格が下がることです。
ここからは、築年数別の買取相場を見ていきましょう。
新築～築10年
新築～築10年以内の中古戸建は、最も住宅の価値が下落する時期です。国土交通省の査定例によれば、新築価格の約50％まで買取相場が下がってしまいます。
築11～20年
築11～20年の中古戸建は、買取相場が新築価格の約20％まで下がります。まだ、物件の資産価値が認められている時期ですが、かなり厳しい買取価格となるでしょう。
築21～30年以上
21～30年以上の中古戸建になると、ほぼ資産価値が認められません。しかし、物件を適切に修繕している場合は、価値がつくこともあります。この時期になれば、更地にして土地だけを買取に出す方法もおすすめです。
中古住宅を売却する際の注意点
中古住宅を売却するときは、査定額や販売方法だけでなく、契約や引き渡しまでに確認すべき点があります。
ここでは、中古住宅を売る前に確認しておきたい注意点を具体的に解説します。
築年数が古いと買主の住宅ローン審査に影響する場合がある
中古住宅の買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関は買主本人の年収や返済能力だけでなく、購入する物件の担保価値も確認します。そのため、築年数が古い住宅では、建物の劣化状況や耐震性などによって評価が低くなり、買主が希望する金額を借りられない場合があります。
売主側で住宅ローン審査を直接コントロールすることはできませんが、建築確認に関する書類や修繕・リフォーム履歴など、建物の状態を説明できる資料を用意しておくことは可能です。資料が整理されていれば、購入希望者も物件の状態を把握しやすくなるでしょう。
住宅ローン残債を確認しておく
住宅ローンが残っている中古住宅でも売却は可能ですが、原則として引き渡しまでにローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があります。まずは金融機関から現在の残債額を確認し、想定される売却価格から売却に必要な諸費用を差し引いた金額で完済できるかを確認しましょう。
売却代金だけで返済できない場合は、不足分を自己資金で補う方法や、住み替えを伴う場合に利用できるローンなどについて、早めに相談する必要があります。売却活動を始めてから資金不足に気づくと計画が崩れやすいため、査定を依頼する段階で残債を不動産会社へ伝え、売却価格と諸費用を踏まえた資金計画を立てておくことが大切です。
契約不適合責任に備えて建物状態を正確に伝える
中古住宅を売却した後、引き渡した住宅が契約で定めた内容や状態と異なっていた場合、売主が契約不適合責任を問われることがあります。状況によっては、買主から修繕を求められたり、代金の減額などを求められたりする可能性があるため、把握している不具合を隠さず伝えることが重要です。
たとえば、雨漏りやシロアリ被害、給湯器など設備の故障といった情報は、査定や売買契約の前に不動産会社へ共有しておきましょう。過去の修繕履歴や不具合の対応状況がわかる資料も準備しておけば、認識の食い違いを減らし、引き渡し後のトラブル防止につながります。
売却前に大きなリフォームをしすぎない
中古住宅を少しでも高く見せたいからといって、売却前に大規模なリフォームを行うのは慎重に判断しましょう。高額な費用をかけて設備や内装を新しくしても、その費用を売却価格に同じだけ上乗せできるとは限りません。売却前は、まず現在の状態のまま査定を受けるのがおすすめです。そのうえで、清掃や小さな補修で印象を整える程度でよいのか、修繕した方がよい箇所があるのかを不動産会社に相談し、費用対効果を見ながら判断しましょう。
中古戸建を高く売るコツ
仲介の市場相場よりも、売却価格が30％ほど安くなってしまう買取の売却価格。
そこで、ここからは、買取で中古戸建を高く売るコツをご紹介します。
中古住宅の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
必ず中古戸建の買取実績が豊富な業者を選定してください。その取引数が証明する経験に基づき、信頼できる買取査定をおこなってくれるからです。できるだけ物件のある地域で、中古戸建の買取実績が多い業者を選ぶとよいでしょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する
買取業者に査定を依頼するときは、複数の業者に依頼しましょう。これは、買取業者によって査定額が異なるためです。5社を目安に査定を依頼し、それぞれが提示する査定額を比較すれば、中古戸建を高く売ることができます。
売却時期を意識する
買取を依頼する時期を間違えないことも、買取で中古戸建を高く売るコツです。ポイントは、春の新生活に向け、不動産取引が活性化する1～3月の繁盛期を狙えば、他の時期よりも、高い買取査定をおこなってくれます。
仲介・買取・買取保証の違いを把握しておく
買取には「即時買取」と「買取保証」があります。即時買取とは、業者が物件をすぐに買い取る方法です。買取保証とは、仲介で一定期間販売活動をおこない、売却できなければ、業者が買い取る方法になります。これを把握しておけば、自分の状況に最適な買取方法を選べるため、結果的に中古戸建を高く売ることができるでしょう。
【参考コラム】
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ポラスの中古住宅売却での確認ポイント
ポラスに中古住宅のご売却を相談いただく際も、査定価格は築年数や建物の状態だけで決まるものではありません。
近隣で実際に成約した物件の価格や、現在販売されている競合物件の状況、地域内で中古住宅を探されている方の需要など、複数の要素を踏まえて売却価格や販売方法を検討いたします。
ここでは、査定や販売活動を進める際に確認しておきたい、主なポイントを紹介します。
① 周辺の成約事例や販売中物件との比較
中古住宅の査定では、周辺で実際に売買された物件の成約価格が重要な判断材料になります。近隣の成約事例のなかから、土地や建物の面積、築年数、駅からの距離などが近い物件を比較し、対象住宅との違いを踏まえて査定額を検討します。過去の成約事例だけでなく、現在売り出されている競合物件の価格や数も確認が必要です。同じエリアに似た条件の物件が多ければ、買主から比較されやすく、売出価格や販売期間にも影響します。
査定額は金額だけを見るのではなく、どのような物件を比較対象にしたのか、その物件と自宅ではどこが違うのかも確認しましょう。
② 建物の管理状態・修繕履歴
建物の管理状態や修繕履歴は、中古住宅の査定価格だけでなく、購入希望者が受ける印象にも影響します。屋根や外壁、水回りなどは経年劣化が起こりやすいため、定期的に点検や修繕を行ってきた住宅であれば、その内容を説明できるようにしておきましょう。過去にリフォームや設備交換を行っている場合は、工事の契約書や明細、保証書などを用意すると、いつ、どこを、どの程度修繕したのかを伝えやすくなります。見た目がきれいであることだけでなく、適切に管理されてきた履歴がわかることは、買主にとって安心材料の一つです。
買主に伝えられる住み心地や周辺環境の情報
中古住宅を売る際は、間取りや築年数といった物件情報だけでなく、実際に暮らした人だからこそわかる住み心地も購入希望者への参考情報になります。たとえば、日当たりや風通し、日常の買い物のしやすさなどは、図面や物件概要だけでは十分に伝わらないことがあります。ただし、「便利」「住みやすい」といった主観的な表現だけでは、買主が具体的な生活をイメージしにくい場合があります。最寄りのスーパーや学校までのおおよその距離、利用できる駅やバス路線など、客観的に確認できる情報とあわせて伝えるとよいでしょう。
③ 地域内での中古住宅需要
中古住宅の売れやすさは、建物そのものの状態だけでなく、その地域でどの程度の購入需要があるかによっても変わります。駅へのアクセスや学区、商業施設までの距離など、購入希望者が重視する条件は地域ごとに異なるためです。また、同じエリアで中古住宅を探している人が多くても、似た条件の売出物件が多ければ競争が生じ、価格や売却期間に影響することがあります。
反対に、購入希望者がいる一方で競合物件が少なければ、売却を進めやすくなる可能性があります。地域の成約事例や現在の販売状況に詳しい不動産会社へ相談し、需要に合った売出価格や販売方法を検討することが大切です。
「早く」中古住宅を売りたいときは「買取」も検討しよう
中古住宅の売却方法には、主に仲介と買取があります。できるだけ市場価格に近い金額で売りたい場合は仲介、売却までのスピードを重視する場合は買取が向いています。
また、一定期間は仲介で売却を目指し、売れなかった場合に不動産会社が買い取る「買取保証」も選択肢です。
中古住宅を安心して売却するには、地域の成約事例や現在の販売状況に詳しい不動産会社へ相談することも大切です。
ポラスでは、周辺の成約価格や競合物件、建物の管理状態、地域内の中古住宅需要などを確認しながら、売却価格や販売方法を検討します。
査定は無料です。「仲介と買取のどちらが合っているか分からない」「自宅がいくらくらいで売れそうか知りたい」という方は、お気軽にご相談ください。
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