不動産売却で確定申告が不要なケースとは？
- 不動産売却で確定申告が不要になるケースを解説。
- 申告が必要な場合との違い、譲渡所得の考え方、特例や必要書類の確認ポイントまで、判断しやすいように整理。
- 税務署や税理士に相談する前の確認にも役立ちます。
ただし、譲渡所得が少ない場合でも、特例を使うときや住民税の申告が必要になるときがあります。自己判断で申告不要と決めてしまうと、申告漏れや特例の使い忘れにつながる可能性もあります。
この記事では、不動産売却で確定申告が不要になりやすいケース、必要になるケース、判断に使う計算方法や準備書類をわかりやすく解説します。
目次
不動産売却で確定申告が「不要」になるケース
不動産を売却しても、必ず確定申告が必要になるわけではありません。ただし、売却価格だけでは判断できず、譲渡所得の有無や他の所得との関係を確認する必要があります。
まずは、申告不要になりやすい基本的なケースを押さえておきましょう。
① 譲渡所得が0円以下のケース
不動産売却で譲渡所得が0円以下になる場合は、原則として所得税の確定申告が不要になる可能性があります。譲渡所得とは、売却代金そのものではなく、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた後に残る利益のことです。たとえば、購入時より高く売れたように見えても、購入時の諸費用や売却時の仲介手数料などを含めると、利益が出ない場合があります。ただし、譲渡損失の特例を使う場合は申告が必要です。ローン残債とは別に考える必要があるため、損をしたから何もしなくてよいと判断しないよう注意しましょう。
② 給与所得者で、譲渡所得などが20万円以下のケース
会社員などの給与所得者は、一定の条件を満たすと、給与所得・退職所得以外の所得が20万円以下の場合に、所得税の確定申告が不要になることがあります。たとえば、1か所から給与を受けて年末調整を済ませており、不動産売却による譲渡所得や副業所得などの合計が20万円以下に収まるケースです。ただし、「20万円以下なら必ず申告不要」とは限りません。給与収入が2,000万円を超える場合や、複数の勤務先から給与を受けている場合などは扱いが変わります。
また、医療費控除などで確定申告をする場合は、20万円以下の所得もあわせて申告が必要です。所得税の申告が不要でも、住民税の申告が必要になることがあるため、自治体にも確認しておきましょう。
不動産売却で確定申告が「必要」になるケース
申告不要になる場合がある一方で、不動産売却後に確定申告が必要になるケースもあります。特に、売却益が出た場合や特例を使う場合は、基本的には税額が少なくても手続きが必要です。
ここを誤解すると申告漏れにつながるため、必ず確認しておきましょう。
① 売却益が出たケース
不動産を売却して譲渡所得がプラスになる場合は、原則として確定申告が必要です。譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。利益が残る場合は、その金額に対して所得税や住民税がかかる可能性があります。また、土地や建物の譲渡所得は、給与所得などとは分けて計算する分離課税の対象です。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかによって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ、税率も変わります。
売却益が出そうな場合は、申告の要否だけでなく、納税額や納付時期も早めに確認しておきましょう。
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② 3,000万円特別控除などの特例を使うケース
マイホームを売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例を使えることがあります。売却益が出ていても、この特例によって税金がかからないケースもあります。ただし、特例を使って税額が0円になる場合でも、適用を受けるには確定申告が必要です。「税金が出ないなら申告も不要」と判断すると、特例を受けられなくなるおそれがあります。
居住期間や過去の特例利用、親族間売買ではないかなど要件もあるため、利用を考える場合は税務署や税理士に確認しましょう。
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③ 譲渡損失の損益通算・繰越控除を使うケース
不動産売却で損失が出た場合、所得税が発生しないため、確定申告が不要になることがあります。ただし、マイホームの売却など一定の要件を満たす場合は、譲渡損失を給与所得などと相殺したり、控除しきれなかった損失を翌年以後に繰り越したりできる特例があります。このような特例を使う場合は、税金を減らす目的であっても確定申告が必要です。特に、住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失が出たケースでは、申告によって負担を軽くできる可能性があります。
土地や建物の譲渡損失は原則として他の所得と通算できないため、特例の対象になるか確認してから判断しましょう。
不動産売却後に確定申告が不要か判断する計算方法
確定申告が不要かどうかは、まず譲渡所得を計算して判断します。売却価格だけではなく、取得費や譲渡費用、必要に応じて特別控除を差し引いたうえで、利益が出ているかを確認することが大切です。
譲渡所得の基本的な計算式は、次のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除
取得費には、土地や建物の購入代金、購入時の仲介手数料、登記費用、設備費、改良費などが含まれます。建物は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。購入時の契約書や領収書がない場合は、売却価格の5％を概算取得費にできることがありますが、譲渡所得が大きくなりやすいため注意が必要です。
譲渡費用には、売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙代、測量費、土地を売るために行った建物の解体費などが含まれることがあります。一方で、固定資産税や管理費、通常の維持管理費などは、譲渡費用に含められない場合があります。
計算の結果、課税譲渡所得がプラスであれば、原則として確定申告が必要です。0円以下であれば所得税の申告が不要になる可能性がありますが、特例を使う場合や住民税の申告が必要な場合もあります。判断に迷うときは、税務署や税理士に確認しておきましょう。
確定申告が不要でも注意したいポイント
所得税の確定申告が不要に見えても、それだけで税務手続きがすべて終わるとは限りません。住民税や特例の有無、取得費の計算ミスによって判断が変わることがあります。申告不要と決める前に、見落としやすい点を確認しておきましょう。
① 住民税の申告が必要になる場合がある
所得税の確定申告が不要でも、住民税の申告が必要になる場合があります。特に、給与所得者の「20万円以下なら所得税の確定申告が不要になることがある」というルールは、住民税にそのまま当てはまるとは限りません。住民税は住所地の市区町村が扱うため、申告の要否は自治体ごとに確認が必要です。不動産売却による譲渡所得が少額で、所得税の確定申告をしない場合でも、住民税の申告を求められることがあります。不安な場合は、自治体の窓口に確認しておきましょう。
② 特例を使わずに申告不要と判断しない
確定申告が不要に見える場合でも、使える特例がないかは確認しておきましょう。3,000万円特別控除や譲渡損失の損益通算・繰越控除などは、適用できれば税負担を抑えられる可能性がありますが、基本的に確定申告をしなければ利用できません。たとえば、売却益が出ていても、3,000万円特別控除を使えば税金がかからない場合があります。損失が出ている場合も、特例によって他の所得と相殺できることがあります。
申告不要かどうかだけで判断せず、「申告したほうが有利になるか」も確認しておきましょう。
③ 取得費や譲渡費用の漏れで判断を誤ることがある
取得費や譲渡費用を正しく整理できていないと、確定申告が必要かどうかの判断を誤ることがあります。購入時の仲介手数料や登記費用、売却時の仲介手数料、測量費などを入れ忘れると、譲渡所得を実際より大きく計算してしまう可能性があります。一方で、譲渡費用に含められない費用まで差し引くと、本来必要な申告や納税を見落とすおそれがあります。不動産会社には費用整理を相談できますが、税務上の判断は税務署や税理士への確認が必要です。契約書や領収書をそろえたうえで、判断に迷う費用は自己判断で処理しないようにしましょう。
確定申告の要否を確認するために準備したい書類
確定申告が必要かどうかを判断するには、売却価格だけでなく、購入時と売却時にかかった費用を確認できる書類が必要です。書類が不足していると、取得費や譲渡費用を正しく計算できず、申告不要かどうかの判断も曖昧になります。
売却時の書類としては、売買契約書、仲介手数料の領収書、印紙代、測量費、解体費、登記費用などを確認します。あわせて、購入時の売買契約書、重要事項説明書、購入時の仲介手数料や登記費用の領収書、リフォームや増改築に関する資料もそろえておきましょう。
住宅ローンが残っている場合は、ローン残高がわかる書類や抵当権抹消に関する費用も確認しておくと安心です。相続した不動産では、被相続人が購入した当時の契約書や相続関係書類、登記事項証明書などが必要になることがあります。
また、3,000万円特別控除や譲渡損失の特例を使う場合は、別途書類が必要になることがあります。売却後に慌てて探すことがないよう、早めに書類をまとめ、不足があれば不動産会社や税理士へ相談しておきましょう。
不動産売却と確定申告に関するよくある質問
不動産売却後の確定申告は、利益が出たかどうかだけでなく、相続や特例、申告期限などによって判断が変わります。
ここでは、申告不要か必要かで迷いやすい質問を取り上げ、相談前に確認しておきたいポイントを整理します。
Q. 不動産を売却して損した場合は確定申告不要ですか？
A. 不動産を売却して損失が出た場合は、譲渡所得が0円以下となるため、原則として所得税の確定申告が不要になることがあります。売却価格から取得費と譲渡費用を差し引き、利益が出ていなければ、所得税を納める必要は基本的にありません。
ただし、マイホームの売却で一定の要件を満たす場合は、譲渡損失の損益通算や繰越控除を使える可能性があります。この特例を使うには確定申告が必要です。損失額が大きい場合や住宅ローンが残っている場合は、申告したほうが有利になることもあるため、税務署や税理士に確認しておきましょう。
Q. 相続した不動産を売却した場合も申告不要になりますか？
A. 相続した不動産を売却した場合でも、譲渡所得が0円以下で、特例を使わないのであれば、確定申告が不要になる可能性があります。ただし、相続した不動産だから申告不要になるわけではありません。取得費や取得時期の確認によって、譲渡所得が発生することもあります。
相続不動産では、被相続人が購入したときの価格や取得時期を引き継いで計算するのが基本です。購入時の資料が見つからず、売却価格の5％を概算取得費として計算すると、譲渡所得が大きくなりやすい点に注意が必要です。空き家の3,000万円特別控除などを使える場合もあるため、早めに専門家へ相談しましょう。
Q. 確定申告はいつまでに行いますか？
A. 不動産売却で確定申告が必要な場合は、原則として売却した年の翌年2月16日から3月15日までに申告します。たとえば、2026年中に売却した場合は、2027年の申告期間に手続きを行います。売却した年ではなく、翌年に申告する点を押さえておきましょう。
ただし、3月15日が土日祝日にあたる場合は、期限が変わることがあります。直前になって契約書や領収書を探すと、計算や書類準備が間に合わないこともあります。売却が完了したら、売買契約書や費用の領収書を整理し、必要に応じて早めに税務署や税理士へ相談しておきましょう。
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まとめ
不動産売却で確定申告が不要になるかどうかは、売却価格ではなく、譲渡所得が発生しているかどうかで判断します。
譲渡所得が0円以下の場合や、給与所得者で一定の条件を満たし、給与所得・退職所得以外の所得が20万円以下に収まる場合は、所得税の確定申告が不要になる可能性があります。
一方で、売却益が出た場合や特例を使う場合、譲渡損失の損益通算・繰越控除を使う場合は、確定申告が必要です。
確定申告の要否を正しく判断するには、売却価格だけでなく、取得費や譲渡費用、特例の有無まで整理しておくことが大切です。
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監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
