完済までの間、事情によりローンの支払いが遅れてしまうこともあるかもしれません。
しかし、その滞納が長期にわたり継続される場合は、いくつかの通知書が順番に届くこととなり、それらをそのまま放置したり無視したりしてしまうと、かなりのリスクを被るため、なるべく早めに対処する必要があります。
そこでこの記事では、住宅ローンを滞納した際に届く通知書についてご紹介します。
住宅ローン滞納後に届く通知書とは？どのタイミングで届く？
住宅ローンを滞納すると、およそ1～3カ月の間に、債権者や裁判所などからさまざまな通知書が届くようになります。
滞納後に届く通知書は、一般的には以下の7種類となります。
■通知書① 督促状
住宅ローンを滞納し始めて、2カ月後ほど経過した頃に届くものが「督促状」となります。 督促状には下記の内容などが記載されています。
・支払期日に入金が確認できていないこと
・滞納期間と滞納金額
・「期限の利益」を喪失する可能性について
・滞納が続く場合は競売や一括請求をすることもあること
■通知書② 催告書
督促状に従わない場合、次に「催告書」が届きます。 基本的には督促状と同様の内容となりますが、催告書は“最終的な督促状”となる、かなり厳しい内容の通知書となります。
催告書に記載されている期日までに支払いがなされない場合、債務者は分割支払いの権利を失い、銀行は保証会社に代位弁済を求めることとなります。
■通知書③ 期限の利益の喪失通知書
滞納後3～6カ月を経過しても支払い等を行っていない場合は「期限の利益の喪失通知書」が届きます。
「期限の利益」とは、“住宅ローンを分割で支払って良い”とする、銀行との間で取り交わした契約のことです。
そのため、この通知書が届いた時点で、債務者は住宅ローンを一括でしか支払えなくなります。
■通知書④ 代位弁済通知書
「期限の利益の喪失通知」が届くと、その数日後には「代位弁済通知書」が送られていきます。 「代位弁済通知書」とは、ローン保証会社が債務者の代わりにローン残金を支払ったことを意味する通知書となります。
この時点で、債権は銀行から保証会社に移行されているため、それ以降は保証会社から、遅延損害金なども含めた住宅ローンの残額一括返済が求められます。
■通知書⑤ 競売開始決定通知書
保証会社への支払いがなされない場合、保証会社が地方裁判所に競売の申し立てを申請します。
申し立てが認められたら、対象となる不動産が差し押さえられ、競売の手続きが開始されることとなり、その報告として「競売開始決定通知書」が裁判所から送付されてきます。
■通知書⑥ 現況調査通知
「競売開始決定通知書」が届いて数週間後に、裁判所より「現況調査通知」が届きます。 これは、対象物件の競売基準価格を査定するため、裁判所の執行官が訪問するという内容とその日時などが記された通知書となります。
通常は、執行官と不動産鑑定士が債務者の自宅を訪れ、対象物件の写真撮影や周辺環境・道路などの調査、近隣への聞き込みなどを行います。
■通知書⑦ 期間入札開始決定通知
現況調査後、債務者の自宅（競売物件）の入札が始まったことを知らせる「期間入札開始決定通知書」が裁判所より送られてきます。
入札開始期間から入札終了期間および、入札の開札日が記載されています。 入札最終日に最高落札者が決定し、落札者が入金を済ませたら、物件の所有権が落札者に移されます。
住宅ローンの滞納後、給与が差し押さえられるのはいつ？
住宅ローンを滞納すると、すぐに不動産や給与が差し押さえられるわけではありません。
再三の督促を受けたにもかかわらず、継続して返済を行わなかったときに差し押さえの手続きへと進みます。
具体的には、競売手続きが進み競売の結果得た利益でも残債務を返済できないときに初めて給与の差し押さえとなります。
給与は債務者が生活をしていくために不可欠なものであり、差し押さえは勤務先にも知られてしまうことで私生活にも大きな影響を及ぼすためです。
実際に給与の差し押さえまで進むのは住宅ローンを滞納し、競売手続きが一通り完了するまでとなるため、1年半～2年程度かかるでしょう。
差し押さえられる給与の割合と流れ
住宅ローンの返済のために給与が差し押さえられた場合、そのすべてが差し押さえられるわけではありません。差し押さえられる給与の割合は、下記のいずれかとなります。
・手取り額の4分の1
・手取り額が44万円を超える場合、手取り額から33万円を控除した額
例えば、手取り額が20万円なら5万円、手取り額が50万円なら17万円が差し押さえられます。
ただし給与の差し押さえは、不動産の競売手続きが完了してもなおオーバーローンの状態を解消できないケースが対象です。
債務者が返済から逃れないように、給与の差し押さえは職場にも通知が届きます。
そして企業が毎月の給与から債権者に決まった金額を支払っていくことで、返済が進むことになります。
住宅ローンを滞納して競売になる前におさえたいポイント
住宅ローンを滞納し督促に応じない場合、物件は競売にかけられ、結果的に家を失ってしまう可能性があります。
しかし、状況や事情によっては、競売のリスクを避けることができるかもしれません。
ここでは、競売を避けるための2つの方法をご紹介します。
方法① リスケジュールを行う
リスケジュールとは、債務者が債権者と支払い条件などを交渉し、毎月の返済額やボーナス払いの金額、返済期間の変更などを行うことです。返済期間の延長が認められると、返済総額が増加してしまうというデメリットはありますが、どうしても競売を避けたい場合は、リスケ交渉を行ってみるというのも1つの手段です。
方法② 任意売却を行う
任意売却とは、住宅ローンの支払いが難しくなってしまった場合に、自分の意思で物件を売却することです。任意売却を行うことで、競売にかけられるよりも相場価格に近い金額での売却が期待できるため、残債を少なくおさえられることができるほか、立ち退きを命じられることもありません。
ただし、任意売却を選択する場合は、債権者の合意が必要となり、代位弁済通知書を受け取った後から手続きが可能となります。
まとめ
今回は住宅ローンを滞納したときの7つの通知書について、競売手続きや給与差し押さえの流れとも合わせて解説しました。
住宅ローンを長期間滞納すると、所有する不動産だけでなく、自分の給与まで差し押さえられることになります。
勤務先にも借金があると知られ、社会的な信用を失墜する大きなリスクがあります。
取り返しのつかない状況に陥る前に、各通知書の意味を理解して滞納を回避する最善策を専門家に相談しましょう。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
