家を高く売るにはどうすればいい？
- この記事では、家を高く売るための具体的な流れから、相場把握、タイミングの見極め、信頼できる不動産会社選びといった5つのコツをプロが解説。
- 高く売れる家の特徴や、売却時の注意点もご紹介します。
「家を高く売るためには、何から始めればいいんだろう？」
家の売却を考えたとき、誰もがそう願うものです。しかし、やみくもに価格を高く設定するだけでは、かえって売れ残りにつながるリスクもあります。大切なのは、家の価値を正しく把握し、適切な手順と戦略をもって売却活動に臨むことです。
この記事では、家を高く売るための具体的な流れから、売却方法の選び方、そしてすぐに実践できる5つのコツまで、詳しく解説します。高く売れる家の特徴や、信頼できる不動産会社の選び方もご紹介します。
目次
家を高く売るための流れ
家を高く、そしてスムーズに売却するためには、正しい手順を踏むことが大切です。まずは、売却活動の全体像を把握しましょう。
不動産会社に査定を依頼する
売却の第一歩は、不動産会社に査定を依頼し、「自分の家がいくらで売れそうか」という相場感を正しくつかむことから始まります。査定には、データをもとに概算を出す「机上査定」と、担当者が現地を訪問して詳細な金額を算出する「訪問査定」があります。ここで重要なのは、提示された査定額の高さだけで会社を選ばないことです。その金額が近隣の取引事例や市場動向に基づいているか、根拠をしっかりと確認してください。高い査定額だけで即決せず、説明の丁寧さや論理の妥当性を見極めることが大切です。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
信頼できる不動産会社が決まったら、売却活動を正式に依頼するために「媒介契約」を結びます。この契約には、複数の会社に重ねて依頼できる「一般媒介」、1社だけに任せる「専任媒介」、さらに報告義務などが厳しい「専属専任媒介」の3種類があります。幅広く買い手を探したいなら一般媒介、1社と密に連携してじっくり進めたいなら専任系を選ぶのが一般的です。契約時には、売り出し価格や契約期間、売却活動の内容を細かく確認しましょう。
売却活動を始める
契約が済むと、いよいよ本格的な売却活動のスタートです。不動産会社はポータルサイトへの掲載やチラシ配布、広告出稿などを行い、購入希望者を募ります。購入を検討する人が現れると、実際に家の中を見学する「内覧」が行われます。室内を整理整頓し、掃除を徹底して「見栄え」を整えましょう。窓を開けて明るくしたり、水回りをきれいにしたりするだけでも、買い手に与える印象は劇的に良くなります。
また、市場の反応を見ながら売り出し価格を微調整するなど、柔軟な対応も必要になります。
売買契約を締結する
購入希望者が見つかり、価格や引き渡し時期などの条件がまとまれば、売主・買主・不動産会社の三者が立ち会い、正式な「売買契約」を締結します。この段階では、売買価格や手付金の額はもちろん、引き渡しの時期、設備の不具合の有無、そして万が一不具合があった場合の責任について細かく取り決めます。後々のトラブルを防ぐためにも、買主のローン審査状況や手数料の支払い方法を含め、信頼できる不動産会社のサポートのもと、契約内容を一つひとつ丁寧に確認しながら進めましょう。
決済・引渡しを行う
売却活動のゴールとなるのが「決済・引渡し」です。売主、買主、不動産会社に加え、銀行担当者や司法書士が集まり、最終的な代金の精算を行います。買主から残代金が支払われると同時に、司法書士が所有権移転の登記や、売主のローン抵当権の抹消手続きを行います。最後に鍵を買主に渡して、すべての取引が完了します。この際、固定資産税や管理費などは引渡し日を基準に日割りで精算されます。
当日に慌てないよう、権利証や測量図などの必要書類を事前に揃え、資金の移動やスケジュールの調整を余裕を持って行っておくことが大切です。
家を高く売る方法
家の売却方法には、主に「仲介」と「買取」の2種類があります。それぞれにメリット・デメリットがあり、高く売るためにはご自身の状況に合った方法を選ぶことが重要です。
仲介
「仲介」とは、不動産会社を通じて物件を市場に公開し、一般の購入希望者を探す売却方法です。仲介のメリットは、市場相場に近い価格、あるいは購入希望者同士の競争によって相場以上の高値で売れる可能性がある点です。広告を広く掲載し、多くの買主との交渉を重ねることで、価格を最大限に高められる可能性があるでしょう。
一方で、買主が見つかるまでに平均で3ヶ月から6ヶ月程度の時間を要することが多く、売却期間が長引きやすいというデメリットがあります。また、内覧対応や価格調整など、売主側の手間も多くかかります。したがって、時間的な余裕があり、高値での売却を最優先したい場合に適した手法です。
買取
「買取」とは、不動産会社が売主から直接物件を買い取る方法です。一般の買主を探すプロセスがないため、最短で数日〜数週間という短期間で売却を完了できるのが最大の特徴です。内覧準備や広告活動が不要なため、プライバシーを重視する場合や、手間をかけずに売りたい場合に適しています。
メリットは、売却後に不具合が見つかった場合の責任を免除できるケースが多い点です。古い家でも安心して手放せます。しかし、価格面では、買取業者が再販コストや利益を差し引くため、市場価格の7〜8割程度に下がる傾向があります。交渉の余地も少ないため、高値売却よりも「スピード」や「手軽さ」を優先したい場合に有効な方法です。
家を高く売るコツ 5選
家をできるだけ高く売るためには、いくつかの重要なポイントがあります。ここでは、すぐに実践できる5つのコツをご紹介します。
コツ① 物件の相場価格を把握する
高値での売却を狙う第一歩は、ご自身の物件が市場でいくらで取引されているのかという「適正価格帯」を知ることです。複数の不動産会社に査定を依頼し、提示された金額を比較して相場の適正価格を見極めましょう。相場を大きく超える価格で売り出すと、買主の関心を引けずに売却が長期化し、結果的に値下げを繰り返すことになりかねません。市場の反応を冷静に見ながら、柔軟に価格を調整する姿勢が理想的です。
コツ② 最適なタイミングで売却する
不動産の売却は、「いつ市場に出すか」によって反響の数や価格が大きく変動します。一般的に、転勤や引っ越し需要が高まる2〜3月や9〜10月は取引が活発になるため、好条件で売れる可能性が高まります。しかし、地域や物件の条件によって最適な時期は異なるため、市場の動向を確認しつつ、「いつまでに現金を確保したいか」といったご自身の期限から逆算して計画を立てるのが効果的です。
コツ③ 自分に合った媒介契約を見極める
不動産会社との媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、それぞれのメリット・デメリットを理解しておく必要があります。複数社に依頼して幅広く買主を探したい場合は一般媒介が向いていますが、1社に絞り、その会社に熱意を持って販売活動に集中してほしい場合は専任契約を選ぶのが得策です。ご自身の目的を踏まえて契約形態を選び、契約時には、不動産会社からの活動報告の義務や契約期間を明確に確認しましょう。
コツ④ ポータルサイトに掲載する場合は写真にこだわる
現在、多くの買主は不動産ポータルサイトを通じて物件を探します。そのため、掲載される物件写真は、買主が最初に目にする要素として、第一印象を左右する極めて重要なポイントとなります。物件を「明るく・広く・清潔に」見せる構図を意識しましょう。具体的には、自然光を最大限に活かして室内を明るく撮影し、床や壁の整理整頓を徹底すること、広角アングルで空間の広さを伝える工夫などが効果的です。写真を広告素材として捉え、掲載前に客観的にチェックすることで、反響率を高めることができます。
コツ⑤ 信頼できる不動産会社を選ぶ
最終的な売却価格やスピード、そして取引の安心感は、パートナーとして選ぶ不動産会社の質に直結します。査定額の高さだけで即決せず、担当者の説明の丁寧さ、地域での豊富な取引実績、そしてどのような具体的な売却活動を行ってくれるかを総合的に見極めることが重要です。複数の会社に査定を依頼して比較することで、根拠のない高額査定や説明が不十分な会社を早期に見分けることができます。信頼できる担当者と密に連携し、二人三脚で売却を進めることが高値実現への王道です。
家を高く売るための不動産会社の選び方
家を高く売るコツとして「信頼できる不動産会社を選ぶ」ことを挙げましたが、具体的にどのような基準で選べばよいのでしょうか。5つのポイントを解説します。
① 豊富な実績がある
不動産会社を選ぶ際は、ご自身の物件と同じタイプ（戸建て・マンションなど）を、同じ地域で多く売却した実績があるかをまず確認しましょう。豊富な実績を持つ会社ほど、その地域の買主ニーズや売れやすい価格帯、効果的な販売手法を熟知しており、スムーズかつ高値での売却が期待できます。実績の「数」だけでなく、築年数や面積、立地など、ご自身の物件に近い条件での成功事例があるかどうかも確認すると良いでしょう。
② 営業担当者の人柄・対応力・提案力を見る
不動産会社選びは、担当者選びでもあります。営業担当者の人柄や対応力、提案力が売却の結果を左右する重要な要素です。査定訪問や打ち合わせの際に、こちらの質問へ丁寧に答え、売り出し価格の戦略や、広告・内覧・ターゲット設定といった販売戦略を具体的に提案できる担当者は信頼できるでしょう。一方で、明確な根拠もなく高額な査定を提示して契約を急がせるような担当者には注意が必要です。
③ 査定額に明確な根拠がある
提示された査定額そのものよりも、その価格に明確で論理的な根拠があるかを重視することが重要です。過去の成約事例、近隣の相場、物件の現在の状態、市場の需給バランスなど、客観的なデータをもとに価格を説明できる会社を選びましょう。根拠を示せない高額査定を出す会社は、媒介契約を結ぶことだけが目的で、売却活動が始まった後に値下げを求めてくる可能性があるため注意が必要です。「なぜこの金額なのか」を必ず確認し、説明力のある会社を選びましょう。
④ 質の高い情報を発信している
売却活動において、不動産会社の情報発信力が高いほど、多くの購入希望者に物件情報を届けることができ、売却条件を有利に進めやすくなります。大手ポータルサイトへの掲載はもちろん、自社サイトでの実績紹介、見やすい広告チラシの作成、動画やSNSの活用など、複数の媒体を効果的に利用している会社は集客力が高い傾向にあります。ホームページなどで、売却実績や掲載事例、担当者の紹介が公開されているか事前に確認し、情報発信の質と量を見極めることが大切です。
⑤ 物件のエリアに詳しい
物件が所在する地域に拠点を持ち、そのエリアの事情に詳しい不動産会社を選ぶことは、売却成功の大きな要因となります。地域に密着した会社は、その地域の買主の傾向、交通の利便性、学区の人気度、将来の開発計画などを深く把握しており、的確な売却戦略を立てやすい強みがあります。特に地域ごとで需要や競争状況が異なる場合、地元に営業店があり実績豊富な会社が有利です。
高く売れる家の特徴
売却価格は様々な要因で決まりますが、一般的に「高く売れやすい」とされる家の特徴があります。ご自身の家が該当するかチェックしてみましょう。
築年数が浅い
家を高く売るうえで、築年数が浅い物件は非常に有利です。特に築1年以内の未入居物件などでは、新築価格の約9割で売れるケースもあります。木造住宅の場合、一般的に築20年を超えると建物の資産価値が大きく下がる傾向があるため、築浅であることは大きな強みとなります。ただし、築浅であっても設備の状態や立地条件などが価格に影響するため、売却を検討する際は早めにタイミングを計り、設備面の強みなどを整理しておくことが重要です。
適切にリフォームやリノベーションが行われている
築年数だけでなく、適切なリフォームやリノベーションが行われているかどうかも高値売却の大きな要因になります。リフォーム済みの物件は、内装や水回りなどの設備が新築に近く、「購入後すぐ快適に住める」という安心感が買主に評価され、売却価格の上乗せにつながりやすいです。特に、不動産業者が買い取って改装した「買取再販」物件のように、現代のニーズに合わせて付加価値を高めているケースでは価格が上がる傾向があります。築年数が経っていても、質の高いリフォームが施されていれば、高値で売れる可能性は十分にあるでしょう。
将来性の高いエリアにある
家の売却価格には、そのエリアの「将来性」が大きく影響します。例えば、再開発計画、新駅の設置、大型商業施設やインフラ整備の計画がある地域では、将来的な地価上昇や資産価値の維持・拡大が見込まれます。交通や生活の利便性が今後さらに高まると期待される地域では、築年数が経過していても高値で売却できる傾向があります。ご自身の物件が所在する地域の将来価値を早期に把握しておくことが、最適な売却タイミングと価格戦略を決めるうえで大切です。
周辺環境が良好なエリアにある
立地や周辺環境の良さは、高く売れる家に共通する大きな要素です。駅からの距離が近い、複数の路線が利用できるといった交通アクセスの良さ、スーパーや病院、学校などが充実している利便性、静かで治安の良い住宅街、子育て環境が整っているといった点は、買主からの評価も高くなるでしょう。さらに、日当たりや眺望、土地の形状といった居住性の高さも、他の物件との差別化要因となります。売却時には、買主様の目線でエリアの魅力を整理し、内覧時などに具体的に伝えられるよう準備しておくことが有効です。
家を高く売る際の注意点
「高く売りたい」という気持ちが強すぎると、かえって売却を難しくしてしまうことがあります。ここでは、高く売るために避けるべき注意点を解説します。
相場とかけ離れた価格をつけてしまう
売却価格を高くするためには、最初の価格設定を市場相場から大きく外さないことが重要です。相場より高すぎる価格で売り出すと、買主の検討対象から外れてしまい、「売れ残り物件」と見なされるリスクがあります。周辺の類似物件と比較して明らかに高い価格を設定すると、問い合わせが減り、販売期間が長期化しやすくなります。その結果、段階的に値下げをしても反応が薄れ、最終的に相場以下で売却せざるを得ないケースもあります。
「できるだけ高く売りたい」という意識は大切ですが、客観的なデータに基づき、現実的な価格を設定することが、結果的に高値売却への最短ルートとなります。
価格や条件の交渉を一切受けない
売却活動中に買主様から価格交渉や条件変更の要望があった際、売主様が一切応じない強硬な姿勢を取ると、せっかくのチャンスを逃してしまうリスクがあります。市場では「交渉可能」「柔軟に対応できる」と示された物件のほうが検討対象になりやすく、問い合わせを増やすためにも「多少の交渉余地あり」と伝えておくのが効果的な場合もあるでしょう。あらかじめご自身の中で「目標価格」「最低ラインの価格」「交渉可能な範囲」を整理し、仲介会社と共有しておくことで、買主の反応に応じた柔軟かつ戦略的な対応が取りやすくなります。
独断で大規模リフォームや解体を行わない
不動産売却において、売主様の独断による大規模なリフォームや建物の解体は避けるべきです。多額の費用をかけても売出価格に十分に転嫁できず、採算が悪化するケースが多いためです。リフォーム費用の回収不能や解体費の予期せぬ上振れは、購入希望者との価格交渉において大きな弱点となりかねません。また、工事期間中は内覧や積極的な販促活動が止まってしまう点も懸念材料です。不動産取引における需要の波や好機を逃してしまい、結果として販売期間の長期化や、当初の想定以上の値下げにつながるリスクが高まります。
焦って売り急がない
「高く売るために」と、売主様のご判断で大規模なリフォームや建物の解体を行うと、かかった費用を売値に上乗せしきれず、採算が悪化しやすいケースがあります。また、工事期間中は内覧や販売活動が止まってしまい、市場の需要が高い時期を逃すリスクも生じます。買主様によっては「自分でリフォームしたい」「中古のままの方が安くて良い」というニーズもあり、良かれと思ったリフォームが逆効果になることもあります。まずは清掃や軽微な補修で印象を良くすることを優先し、費用対効果が見込める投資かどうかを不動産会社と事前にしっかり相談することが重要です。
家を売る際に発生する費用や税金
家を売却すると、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料をはじめとした各種費用に加え、利益が出た場合は税金も発生します。
事前に必要経費と税負担を把握しておけば、売却後の資金計画が立てやすくなり、思わぬ出費に慌てることもありません。ここでは家を売る際に発生する費用や税金について解説します。
家を売る際の費用
家や土地を売却する際には、「売却に伴う諸費用」が発生します。主な費用には、不動産会社へ支払う仲介手数料（売却価格が400万円を超える場合、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限目安）、売買契約書に貼る印紙税、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記費用や司法書士報酬などがあります。
場合によっては、土地の境界を確定させるための測量費、古い家を解体する費用、ハウスクリーニング費などもかかります。一般的に、これらの諸費用は売却価格の4〜6％程度が必要とされます。売却計画を立てる際には、これらを差し引いた「最終的に手元に残る金額」を試算しておくことが重要です。
家を売る際の税金
家や土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、「譲渡所得税（所得税＋住民税）」が課されます。譲渡所得は「売却代金 － 取得費（物件の購入代金など） － 譲渡費用（仲介手数料など）」で計算されます。税金は、物件の所有期間によって税率が大きく異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は約39.63％です。所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率は約20.315％に下がります。さらに、ご自身が住んでいた家で所有期間が10年を超えるなど一定の条件を満たす場合には、さらに低い「軽減税率の特例」が適用されることもあります。
家の売却する際のよくある質問
家の売却は人生の大きなイベントであり、初めて経験する方にとっては疑問や不安がつきものです。そこで、ここでは家を売却する際によくある質問について解説します。
Q.どれくらいの期間で売れますか？
A.売却契約が成立するまでの期間は、物件の種別や立地、築年数などによって大きく異なりますが、一般的な戸建て住宅では平均して3〜6か月程度が目安とされています。ただし、売り出し価格が相場より高い場合や、立地条件が買主にとって魅力的でない場合は、1年以上かかることもあります。長期化すると「売れ残り物件」と見なされるリスクもあるため注意が必要です。スムーズな売却のためには、「いつまでに現金化したいか」という期限から逆算し、スケジュールを立てて計画的に進めることが重要です。
Q.なかなか家が売れないときの対処法は？
A.売り出しても買主が見つからない場合、まずは原因を分析することが重要です。主な理由としては、価格設定が相場より高い、内覧者が少ない、不動産会社の営業力不足などが挙げられます。改善策として、不動産会社と相談し、価格の見直しや販売戦略の再構築を行います。それでも改善が見られない場合は、媒介契約の種類を変更したり、別の不動産会社への切り替えも検討します。仲介で売れない場合は、不動産会社による「直接買取」など、別の売却方法を視野に入れるのも有効な手段です。
Q.不動産会社を通さずに個人で売ることはできる？
A.売主様ご自身で買主を探し、直接取引すること（個人間売買）は理論上可能です。しかし、実務面では多くの手間と専門的なリスクを伴います。不動産会社を通せば、買主との交渉、広告掲載、法的なチェックに基づいた契約書の作成、決済、登記手続きなどを専門家としてサポートしてもらえます。自力で販売する場合、情報発信力や買主のネットワークが限られるほか、買主の信用調査や住宅ローンの手続きにも時間がかかりがちです。したがって、「高く・スムーズに・安心して売りたい」場合は、信頼できる不動産会社を活用するのが賢明です。
Q.売却後に不具合が見つかった場合の対応は？
A.売却後に物件の欠陥や契約内容と異なる状態が判明した場合、売主様には「契約不適合責任」が発生する可能性があります。契約書に明記されていなかった不具合が見つかると、買主様から修繕請求、価格の減額、あるいは契約解除などを求められる場合があります。売主様は、売却前に物件の状態をできる限り把握し、把握している不具合は買主様に正確に告知することが、後のトラブルを避けるために非常に重要です。
まとめ
家を高く売却するためには、まず「仲介」と「買取」の違いを理解し、ご自身の状況に合った売却方法を選ぶことがスタートラインです。その上で、適正な相場を把握し、売却のタイミングを見極め、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが成功の鍵となります。
また、高く売れる家の特徴（築年数、リフォーム状況、立地など）をご自身の物件と照らし合わせ、アピールポイントを整理することも大切です。一方で、「相場とかけ離れた価格設定」や「売却の焦り」は、高値売却から遠ざかるNG行為となるため注意が必要です。
ポラスの仲介では、お客様の大切なご自宅を適正に査定し、高く売るための最適な戦略をご提案いたします。地域密着の豊富な実績と専門知識に基づき、売却活動から費用や税金のご相談まで、お客様の不安に寄り添いながらサポートいたします。
査定は無料ですので、まずはお気軽にご相談ください。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
