マイホームの売却を考えている方へ
- 居住用財産の3,000万円特別控除とは？
- 制度を利用するときの適用条件や、必要な手続き・流れについて解説
- 併用できるもの・できないもの、よくある疑問への回答もご紹介します
税金は知っているかそうでないかで大きな差が出ます。
マイホームの売却を考えている場合は税制控除についてもしっかり学んでおきましょう。
目次
居住用財産の3,000万円特別控除とは？
居住用財産の3,000万円特別控除とは、ご自身が住んでいた家（居住用財産）を売却したときに、売却によって得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円までを差し引くことができる制度です。
通常、譲渡所得が出ると、その金額に対して所得税や住民税が課税されます。譲渡所得は、単純な売却価格ではなく、「売却価格」から「その不動産を購入したときにかかった費用（取得費）」と「売却するためにかかった経費（譲渡費用）」を差し引いて計算します。
・譲渡所得 ＝ 売却価格 － (取得費 ＋ 譲渡費用)
この計算で算出された譲渡所得が、課税の対象となります。しかし、3,000万円特別控除を適用できれば、この譲渡所得からさらに最大3,000万円を控除できるのです。
・課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 － 3,000万円
もし、譲渡所得が3,000万円以下であれば、この控除によって課税対象額がゼロになり、結果として所得税・住民税がかからなくなります。非常に大きな節税効果が期待できる、マイホームを売却する方にとって大変心強い制度と言えるでしょう。
3,000万円の特別控除と併用できないもの
3,000万円特別控除は非常にメリットの大きい制度ですが、他の税金の優遇制度とは一緒に使えない場合があります。代表的なものを確認しておきましょう。
住宅ローン控除
住宅ローン控除は、マイホームをローンで購入した際に、年末のローン残高に応じて所得税などが戻ってくる制度です。一方、3,000万円特別控除はマイホームを売却したときの利益を減らす制度です。2つの制度を、同じ住宅で同時に利用することはできません。特に、ご自宅を売却して3,000万円特別控除を使った場合、新しい家を購入しても住宅ローン控除が使えなくなるケースがあります。将来の計画も踏まえて、どちらの制度を利用するか慎重に判断しましょう。
マイホームの買換え特例
マイホームの買換え特例は、ご自宅を売却して新しい家に買い換える際に、売却で出た利益にかかる税金の支払いを、将来に繰り延べ（先送り）できる制度です。3,000万円特別控除は売却の利益そのものを減らす制度であり、性質が異なるため同時に利用することはできません。買換え特例はあくまで「先送り」ですが、3,000万円特別控除は「その場で負担を減らせる」という違いがあります。売却益の大きさや買い換えの計画に合わせて、どちらが有利になるか比較検討することが大切です。
マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例
マイホームを売却して利益ではなく損失（赤字）が出てしまった場合には、その損失分を給与所得など他の所得から差し引くことができる「損益通算」という特例があります。さらに、その年に引ききれなかった損失は、翌年以降3年間にわたって繰り越して控除できます。この特例と利益が出たときに使う3,000万円特別控除は、併用できません。売却時点で利益が出たのか、損失が出たのかを正確に把握し、ご自身の状況にとって最適な制度を選択することが重要です。
3,000万円の特別控除と併用できるもの
3,000万円特別控除は多くの特例と併用できませんが、例外もあります。その代表が「10年超所有軽減税率の特例」です。
両者の特例は併用することができ、それによって譲渡所得税の税率を譲渡所得額6,000万円までの部分までに限り、14.21%まで引き下げることができます。
すると先の例での計算式は次のようになります。
6,000万円-(2,000万円＋100万円)-3,000万円=900万円
900万円×14.21%=127万8,900円
所有期間が10年を超えるだけで、他の条件が同じでも65万円程度の差がつくのです。
なお、譲渡所得が6,000万円を超える部分についての税率は20.315%となります。
3000万円控除を利用するときの利用条件
3,000万円特別控除を利用するためには、いくつかの重要な条件を満たす必要があります。ここでは具体的な利用条件を説明します。
売却不動産が居住用財産である
3,000万円特別控除を受けるための最も基本的な条件は、「売却する不動産が実際に住んでいた家（居住用財産）」であることです。ここでいう居住用財産とは、自分または家族が生活の拠点として使用していた家屋やその敷地を指し、別荘や賃貸用の物件、社員寮などは対象外とされています。すでに引っ越している場合でも、居住していた日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、控除の対象となる場合があります。そのため、「過去に実際に居住していた事実」と「売却までの経過期間」が条件を満たしているかを確認することが大切です。住民票の移動日や引越し時期の証明資料を整えておくと、申告時にスムーズです。
居住用財産の売却先が親や配偶者以外
特別控除を受けるためには、売却先が「特別関係者」に該当しないことが条件です。特別関係者とは、配偶者・親・子などの直系血族、生計を同じくする親族、内縁関係のある人などを指します。これは親子間や夫婦間の売買を利用して意図的に譲渡価格を操作し、税負担を軽減する行為を防ぐために設けられた制度です。したがって、実際の市場価格で取引する第三者への売却であることが前提となります。形式上は第三者であっても、実質的に親族や関係会社を介した取引とみなされる場合には、控除が認められないケースもあるため注意が必要です。
所有期間や居住期間はない
3,000万円特別控除の大きな特徴は、所有期間や居住期間の長さが問われない点です。つまり、短期間の所有であっても、実際に生活の場として使っていた事実があれば控除の対象となります。ただし、すでに転居している場合には期限が設けられており、「住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日まで」に売却しなければなりません。この期限を過ぎると、たとえかつて自宅だったとしても特例を利用できなくなります。空き家期間が長くなるほど証明も難しくなるため、転居後は早めに売却の検討を進めるのが望ましいでしょう。
他の居住用財産の特例との併用適用は原則不可
3,000万円特別控除は、マイホームの買換え特例や譲渡損失の損益通算・繰越控除など、他の居住用財産に関する特例と原則として併用できません。たとえば、前年または前々年にこれらの特例を利用している場合は、その年に3,000万円控除を使うことができないケースがあります。ただし、「被相続人の居住用財産の譲渡特例」のように、制度の目的が異なるものについては例外的に併用が認められる場合もあります。どの制度を使うかによって税額が大きく変わるため、申告前に税務署や専門家に確認し、最も有利な方法を選ぶことが大切です。
居住用3,000万円控除の特例と住宅ローン控除は重複適用できない
3,000万円特別控除は、同じ年に「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」と併用することができません。たとえば、住み替えに伴い旧居を売却して新居を購入する場合、旧居に対して3,000万円控除を使うと、新居での住宅ローン控除がその年には受けられないことになります。過去に住宅ローン控除を利用していた人も、控除期間中であるかどうかによっては影響が出る場合があるため、必ず事前に確認しましょう。どちらの制度を選ぶ方が節税効果が高いかは、譲渡益の金額やローン残高によって異なるため、事前のシミュレーションが有効です。
□参考コラム①：
東京都江東区の土地売却価格相場・無料査定 | 土地を高く売るコツや売り時についてご紹介
□参考コラム②：
マンションが売れるまでの期間はどれくらい?早く・高く売るためのコツもご紹介!
【ケース別】3,000万円特別控除を受けるための適用要件
3,000万円特別控除は、自宅の売却や相続による空き家処分など、さまざまな状況で利用できる制度です。ただし、ケースによって適用範囲や控除額の取り扱いが異なるため、誤解しやすい点も少なくありません。
ここでは、よくある4つのケースを例に、それぞれの適用条件と注意点について解説します。
ケース① 相続した空き家と自宅を両方売却した場合
同じ年に相続した空き家と自宅をそれぞれ売却した場合でも、3,000万円の特別控除はどちらにも適用できます。ただし、控除額の合計は最大3,000万円までとなる点に注意が必要です。つまり、2件を合計して6,000万円の控除を受けることはできず、両方の譲渡益を合算したうえで3,000万円が上限となります。また、相続した空き家の売却に適用する場合は、「被相続人居住用財産の譲渡特例」の条件も満たす必要があります。たとえば、被相続人が一人暮らしだったことや、昭和56年以前に建てられた住宅であることなどです。自宅と空き家の両方を売却する際は、どちらの特例をどの年に使うのが最も有利かを慎重に検討することが重要です。
ケース② 兄弟で相続した土地建物を売却した場合
相続した空き家や土地を兄弟で共有し、それを売却した場合、兄弟それぞれが最大3,000万円の特別控除を受けることが可能です。ただし、適用を受けるためには「対象となる家屋と敷地を、控除を申請する全員で共有している」ことが条件です。たとえば、兄が土地を相続し、弟が家屋を相続しているような場合には、建物と土地の権利が分かれてしまうため、どちらも居住用財産として扱われず、控除の対象外となります。
一方で、兄弟が共同で家屋と敷地の双方を相続している場合は、持分割合に応じてそれぞれが控除を受けられます。共有財産を売却する際は、権利関係を明確にし、譲渡契約書にも持分割合を正しく記載しておくことが大切です。
ケース③ 店舗併用住宅を売却した場合
自宅と店舗が併設された建物を売却する場合は、「居住部分」にあたる面積の割合に応じて3,000万円特別控除を受けることができます。例えば、1階が店舗、2階が居住スペースというような場合は、実際に住んでいた部分にのみ控除が適用されます。ただし、建物全体の90％以上を居住に使っていた場合は、全体を「居住用財産」とみなすことが可能です。
一方で、店舗部分の比率が高く、事業利用が中心とみなされる場合は、割合に応じて控除額が制限されることもあります。居住用と事業用の境界があいまいな場合は、登記簿や固定資産税の用途区分、または間取り図などで確認しておくとよいでしょう。税務署から照会があっても説明できるよう、利用状況を客観的に証明できる資料を残しておくことが安心です。
ケース④ 一旦空き家となった後に譲渡した場合
一時的に空き家となった場合でも、その理由が「入院」や「転勤」などやむを得ないものであり、いずれ再び戻って住む予定があった場合には、3,000万円特別控除の対象と認められるケースがあります。ただし、長期間その状態が続くと「居住用」とは判断されなくなるため注意が必要です。具体的には、実際に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日を過ぎてしまうと、原則として控除の対象外になります。
つまり、入院や介護施設への一時入居で家を空ける場合でも、「戻る予定があった」「生活の本拠として維持していた」ことを証明できるかがポイントです。
3,000万円特別控除の対象にならないケース
3,000万円の特別控除は活用できれば有用な節税対策になりますが、適用条件を満たしていても、適用対象にならないケースがあります。
適用対象外となるケースは以下のものです。
ケース① 3,000万円の特別控除を利用する目的で購入した不動産
3,000万円特別控除は、節税を目的として意図的に取得した不動産には適用されません。たとえば、将来的に売却して控除を受けることを前提に購入した家屋や土地は、実際の居住用財産とみなされないためです。制度の目的はあくまで「生活の本拠として使っていた自宅を売却する際の税負担を軽減すること」にあります。国税庁の通達でも、「この特例の適用を受けることだけを目的として入居した家屋」は除外対象と明記されています。短期間だけ住民票を移すなどの形式的な居住では、居住実態が認められず、適用は難しいでしょう。
ケース② 自宅建築までの一時的な住まいとして入居した不動産
自宅の建築中やリフォーム期間中に仮住まいとして短期間だけ入居していた物件は、3,000万円特別控除の対象にはなりません。この制度は「居住用財産」であることが前提であり、実際に生活の本拠として使用していた実態が必要とされます。たとえば、建築期間中の半年程度だけ仮に入居した場合などは、居住実態が一時的と判断されるため除外されます。国税庁も「新築期間中の仮住まい」「一時的な目的で入居した家屋」は適用除外と明示しています。
制度の判断基準は、住民票の有無だけではなく、光熱費の支払いや生活拠点としての実態など、日常生活の痕跡があるかどうかです。形式的な滞在では「居住」と認められにくい点に注意しましょう。
ケース③ 別荘や趣味を目的とした不動産
別荘や別宅、保養施設など、趣味や娯楽目的で所有していた不動産は、3,000万円特別控除の対象にはなりません。制度の趣旨が「生活の本拠となる居住用財産の売却による税負担を軽減すること」にあるため、主として居住していない物件は対象外とされています。国税庁でも、「主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋」は特例適用外と明記されています。たとえ短期間でも実際に住んでいた事実があっても、生活の拠点が別にある場合は居住用とみなされません。
ケース④ 所有以外の目的で一時的に入居していた不動産
一時的な事情で住んでいた不動産や、所有後に長期間空き家にしていた物件は、3,000万円特別控除の対象外となる場合があります。たとえば、転勤中に短期間戻って滞在しただけ、あるいは一時的な賃貸利用を行っていたなど、実際に継続して居住していないケースでは「居住用財産」として認められません。また、住民票を置いていたとしても、生活の実態が確認できなければ控除は適用されません。
□参考：マイホームを売ったときの特例｜国税庁
3000万円控除に必要な手続き・流れ
3,000万円の特別控除を利用するには、不動産を売却した年の翌年に確定申告をしなければなりません。
例えば2024年12月31日に売却した場合には、2025年2月16日から3月15日までの期間中に確定申告を行う必要があります。
確定申告をしなければ特別控除は適用されず、譲渡所得税が通常通りに課税されます。
3,000万円の特別控除を適用するために、手続きにおいてどのような書類が必須になるのか、必要になる可能性がある書類についても見ていきましょう。
3000万円控除の手続きに必要な書類 3,000万円の特別控除を受けるには、様々な書類の提出が必要です。必要書類を提出することで適用対象となるかどうか判別されるため、必ず下記の書類は用意しましょう。
【必要書類】
・確定申告書
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
・戸籍の附票・削除した戸籍の附票（写しでも可）
・売買契約書の写し
・譲渡した建物や土地の全部事項証明書
・本人確認書類（住民票の写しまたはマイナンバー）
確定申告書・譲渡所得の内訳書は国税庁のホームページでダウンロードするか、税務署で受け取ることができます。
戸籍の附票や削除した戸籍の附票は、必要になる場合に役場から発行してもらいましょう。譲渡した建物・土地の全部事項証明書は、法務局で発行してもらえます。
役場と法務局で発行してもらえる書類については、手数料が発生する点に注意してください。
また、この他にも後日の問い合わせに対応するため、次の書類も用意しておくと申請がスムーズに進みます。
・売買時の領収書の写し
・譲渡関連費用の領収書の写し
3,000万円の特別控除は大きな金額ですから、不足する書類が無いように万全の準備をすることが大切です。
3000万円控除の手続きの申請期間
3,000万円の特別控除の手続き期間は、1か月間だけです。具体的には次の期間を指します。
【申請期間】
不動産を売却した年の翌年の2月16日から3月15日まで
上記の期間を超過してしまうと、譲渡所得税がそのまま課されることになるため、相談会や税理士に確認するのがよいでしょう。
相続時に使える「3,000万円控除」とは
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」とは、亡くなった方が生前に住んでいた家やその敷地を、相続人が取得して売却した際に適用できる制度です。一定の条件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
主な要件としては、被相続人が亡くなる直前までその家に居住していたこと、建物が一定の築年数を超えていること、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、さらに売却先が親族などの特別関係者でないことが挙げられます。
この制度を活用すれば、空き家となった実家などを売却する際の税負担を大幅に減らすことができます。ただし、マンションなどの区分所有建物は対象外となる場合もあるため、適用条件の確認や事前の税理士相談が欠かせません。
「3,000万円控除」に関するよくある疑問
3,000万円特別控除は、自宅などの居住用財産を売却した際に大きな節税効果をもたらす制度ですが、実際の適用には細かなルールがあります。ここでは、制度を正しく理解し、安心して活用するために知っておきたい代表的な疑問について解説します。
Q.売却益が3,000万円以内なら申告は省ける？
A.3,000万円特別控除を受けるためには、たとえ売却益が3,000万円以内であっても確定申告が必要です。国税庁も「この特例を受けるためには、売却の翌年に確定申告書を提出する必要がある」と明示しています。つまり、税金が発生しないほど利益が少なくても、申告を行わなければ控除の適用は受けられません。申告を怠った場合、後から特例を申請しても認められないことがあります。申告時には、売却契約書や登記簿謄本、取得費の証明書類などを添付する必要があるため、早めの準備が安心です。利益額に関係なく、特例を使う際は必ず確定申告を行いましょう。
参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
Q.貸し出した自宅でも特例は認められる？
A.かつて自宅として使っていた家を一部貸していた場合でも、居住部分に限って3,000万円特別控除が適用される場合があります。たとえば、2階を住居、1階を貸店舗としていたようなケースでは、居住していた部分の面積割合に応じて控除を受けられます。ただし、賃貸や事業利用の比率が高い場合は、その分だけ控除対象が減るため注意が必要です。また、長期間賃貸に出していたり、空き家状態が続いた場合は、居住実態が認められず特例の対象外となることがあります。
Q.建物を取り壊した土地でも控除できる？
A.居住していた家を取り壊したあとに土地だけを売却する場合でも、一定の条件を満たせば3,000万円特別控除を受けられます。主な要件は、「取り壊しから1年以内に譲渡契約を結ぶこと」と「住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却すること」です。ただし、取り壊し後に駐車場や資材置き場など、他の用途で土地を活用していた場合は適用外となります。制度の趣旨は「生活の本拠であった住宅を手放す際の負担軽減」であるため、事業的に利用された土地は対象になりません。
Q.単身赴任で不在でも適用される？
A.単身赴任で本人が別の地域に住んでいても、家族が引き続きその家に居住していれば、3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。国税庁も「単身赴任などで家族が住み続けていた場合」は居住用財産として扱われるとしています。つまり、所有者本人が一時的に不在であっても、生活の本拠がその家に残っていれば制度の対象となります。ただし、単身赴任後に家族も転居し、完全に空き家になってしまった場合は「住まなくなった日から3年以内に売却する」などの期限を超えると適用できません。
Q.不動産が共有名義のときはどう扱う？
A.共有名義の不動産を売却する場合、それぞれの共有者ごとに譲渡所得を計算し、条件を満たせば個別に3,000万円特別控除を受けることができます。ただし、家屋と土地の所有者が異なる場合は「家屋と敷地を同時に売却すること」や「所有者同士が実際に共同生活をしていたこと」など、追加の要件を満たす必要があります。控除額の合計は原則として3,000万円が上限であり、共有者全員がそれぞれ3,000万円ずつ控除できるわけではありません。たとえば、夫婦共有の家を売却する場合、売却益を持分で分けたうえで、それぞれの持分所得に対して控除を適用します。共有関係が複雑な場合は、事前に登記内容と持分割合を確認しておくと安心です。
Q.店舗兼住宅ではどこまで対象になる？
A.店舗併用住宅のように住居と事業用スペースが混在している場合は、居住部分に限って3,000万円特別控除を受けられます。控除額は、居住部分の床面積の割合に応じて按分計算され、その割合分の譲渡所得に適用されます。たとえば、建物全体の70％を居住用、30％を店舗として使っていた場合、譲渡益のうち70％部分に対して控除が適用されます。ただし、居住部分が極端に小さい場合（10％未満など）は、全体を居住用財産として扱えない可能性もあります。
また、固定資産税の課税区分や登記上の用途が「店舗併用住宅」となっている場合には、実際の利用状況との整合性も確認されます。
Q.土地と家の持ち主が別々の場合は？
A.建物と土地の所有者が異なる場合でも、一定の条件を満たせば3,000万円特別控除を利用できます。たとえば、家の所有者が配偶者で、土地の所有者がその夫であるケースなどが該当します。この場合、「家屋と敷地を同時に売却していること」や「所有者同士が親族で生計をともにしていたこと」「敷地所有者が家屋所有者と同居していたこと」などが条件です。
控除額の上限3,000万円は家屋と土地を合わせた合計であり、両方の所有者が別々に3,000万円を控除できるわけではありません。敷地所有者は、建物所有者が利用した控除額を差し引いた残り分だけを使う形になります。
まとめ
居住用財産の3,000万円特別控除は、譲渡所得税の節税には欠かせない制度です。
一定の条件を満たす必要はあるものの、マイホームの売却を考えている方は、ぜひ利用を考えましょう。
3,000万円の控除を活用し、不動産の売却、節税、新たな住居購入を賢く進めてください。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
