抵当権付き不動産の売却方法について
- 多くの方が、住宅ローン返済中の不動産は売れない、と誤解されています。
- しかし、適切な手順を踏めば、問題なく売却することが可能です。
- 本記事では「抵当権」の基本的な仕組みから、状況に応じた3つの売却方法、そして売却完了までの具体的な流れを解説します。
本記事では、売却の鍵となる「抵当権」の基本的な仕組みから、状況に応じた3つの売却方法、そして売却完了までの具体的な流れを4つのステップで詳しく解説します。
抵当権の基本
抵当権付きの不動産売却を理解するためには、まず「抵当権」そのものについて知っておくことが重要です。ここでは抵当権の基本的な仕組みと、似た言葉である「根抵当権」との違いを解説します。
抵当権とは？仕組みと特徴
抵当権とは、住宅ローンを借りる際に、購入した土地や建物を担保として金融機関が設定する権利のことです。例えば、万が一ローンの返済が滞った場合、金融機関は抵当権を行使して不動産を競売にかけ、貸付金を回収することができます。抵当権があることで、金融機関は貸し倒れのリスクを抑えることができます。結果として、借りる側は低金利で高額な融資を受けやすくなるというメリットがあります。
重要な点として、住宅ローンを完済しても抵当権は自動的に消えるわけではなく、法務局で「抵当権抹消登記」という手続きが必要です。登記には、司法書士への報酬や登録免許税などの費用がかかる場合があります。
根抵当権との違い
抵当権と似たものに「根抵当権」があります。根抵当権は、将来にわたって発生する複数の債権をまとめて担保できる仕組みです。設定された上限額（極度額）の範囲内であれば、繰り返し借り入れと返済が可能です。借り入れのたびに新たな抵当権を設定する必要がないため、登記費用や手間を削減できるメリットがあります。そのため、事業資金のように継続的な資金調達を行う際に適しています。
一方で、担保する対象が不特定であるため連帯債務者を設定できず、債権が不明確になりやすいというデメリットもあります。また、抵当権と同様に、ローンを完済しても自動的には消滅せず、「元本確定」という手続きを経てから抹消登記を行わなければなりません。
抵当権付き不動産を売却する方法
住宅ローンが残っている抵当権付きの不動産を売却するには、主に3つの方法があります。ご自身の状況に合わせて最適な方法を選びましょう。
方法① 自己資金で完済後に売却
手元資金に余裕がある場合は、住宅ローンを一括返済して抵当権を抹消してから売却活動を始めるのが安心です。まず、ローンを完済すると、金融機関から解除証書や弁済証書が送られてきます。これを用いて法務局で抹消登記を行い、不動産1件あたり1,000円の登録免許税を納めます。司法書士に依頼する場合は、別途1万5,000円前後の報酬が必要です。
こうした手続きを経て抵当権が外れた状態で売却を進めれば、買主にとっては安全性が高まります。売主にとっても交渉を有利に進められるなど、大きなメリットになるでしょう。
方法② 売却代金で完済し同時抹消
自己資金が限られている場合に最も現実的なのが、「同時決済」という方法です。同時決済とは、物件の引き渡しと、売却代金によるローン返済、そして抵当権の抹消手続きをすべて同じ日に行うものです。具体的な手順としては、まず買主と売買契約を締結し、決済日に受け取った売却代金をそのまま金融機関に充ててローンを完済します。その後、同日中に司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記を申請します。
同時決済は、不動産会社や司法書士、金融機関が連携してスムーズに進めてくれるメリットがあります。ただし、売却代金がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態だと、差額を自己資金で補う必要がある点には注意が必要です。
方法③ 任意売却による抹消
住宅ローンの返済が困難になってしまった場合には、「任意売却」という選択肢があります。任意売却は返済が滞る前に金融機関（債権者）の同意を得て、市場価格に近い条件で不動産を売却し、その代金で抵当権を解除・抹消してもらう方法です。強制的に売却される「競売」よりも高値で売れる可能性が高く、金融機関にとっても回収率が上がるため、同意を得やすいというメリットがあります。
しかし、複数の金融機関から借り入れがあるなど、複数の抵当権が設定されている場合は、すべての債権者の同意が必要となり、交渉が難しくなることもあるでしょう。
また、任意売却後もローンが残る場合は返済義務が続き、信用情報にも記録されます。将来のローン審査に支障が出る可能性があることを理解したうえで、しっかりとした返済計画を立てて臨むことが重要です。
抵当権付き不動産を売却する流れ【4ステップで解説】
抵当権付き不動産を売却する主な流れは次の通りです。
（１）ローン残高の確認と査定依頼
（２）売却活動と売買契約の締結
（３）決済・引き渡し（ローン完済と抵当権抹消）
（４）抵当権抹消の確認
それぞれのステップを詳しく解説します。
【STEP 1】ローン残高の確認と査定依頼
不動産売却を進める上での第一歩は、住宅ローンの残高を正確に把握することです。ネットバンキングや残高証明書、返済予定表のほか、金融機関の窓口や電話でも確認できます。残高を確認することで、売却代金でローンを完済できるかどうかが判断しやすくなります。並行して、不動産会社に物件の査定を依頼しましょう。複数社の査定結果を比較することで、おおよその売却相場を把握でき、売り出し価格や売却方法を具体的に検討できるようになります。
【STEP 2】売却活動と売買契約の締結
ローン残高と査定結果を踏まえ、依頼する不動産会社が決まったら「媒介契約」を結び、正式に売却活動がスタートします。売却活動では、チラシやウェブサイトへの掲載、オープンハウスなどを通じて購入希望者を募り、内覧対応や価格・引き渡し条件の交渉を行います。双方が合意に至れば、売買契約を締結します。
抵当権が付いている物件でも売却活動や交渉は問題なく行えますが、最終的に売却を完了させるにはローン完済と抵当権抹消が必須条件となるため、準備を進めながら慎重に対応することが重要です。
【STEP 3】決済・引き渡し（ローン完済と抵当権抹消）
売買契約後、決済日が決まったら、その日に買主から売買代金の残りを受け取り、同時に住宅ローンを完済する手続きを行います。事前に金融機関に連絡してローン残高を正確に確認し、決済日に合わせて一括繰上返済の準備を進めておきましょう。ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が交付されます。通常は、司法書士が所有権移転登記と抵当権抹消登記を同時に申請する「同時決済」によって、売却手続きがスムーズに完了します。
【STEP 4】抵当権抹消の確認
決済と登記申請が終わると、後日、司法書士から登記完了を知らせる通知や登記簿謄本（登記事項証明書）の写しが送られてきます。その書類で、抵当権が確実に抹消されているかを確認しましょう。万が一、抹消が完了していないと、買主への所有権移転が無効になるリスクもあるため、必要であれば法務局で直接確認することも可能です。登記完了に関する書類は、売却を証明する重要なものですので、税務手続きなどに備えて大切に保管してください。すべての手続きが完了すれば、売主としての責務は終了となります。
抵当権の抹消手続きにかかる費用
抵当権を抹消する際には、主に「登録免許税」と「司法書士への報酬」という2つの費用がかかります。ここではそれぞれの費用を詳しく解説します。
①登録免許税
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、「不動産1個につき1,000円」です。例えば、一般的な一戸建てであれば、土地と建物の2個と数え、合計2,000円が必要になります。マンションの場合は、専有部分（部屋）に加えて敷地権も課税対象となり、土地が複数の筆（土地の単位）に分かれている場合はその筆数によって税額が増加します（例：部屋1つ＋敷地2筆＝3,000円）。
ただし、土地の筆数が多い場合でも、登録免許税の上限は1申請あたり20,000円とされています。一般的な物件であれば1,000円から数千円程度に収まりますが、敷地が複数筆にわたる場合は合計額に注意が必要です。
②司法書士への報酬
抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合、その報酬が必要になります。標準的な相場は1万円～2万円で、全国平均では約1万5千円前後です。土地と建物がある一般的なケースでは、2万円～3万円程度となることもあります。簡易なケースに限り、7,000円（税別）から対応している事務所もあります。ただし、登記上の住所や氏名が現在と異なっている場合の変更登記や、相続登記など、他の手続きが重なると追加で報酬が発生し、総額が高くなる点には注意が必要です。
抵当権付き不動産の売却は不動産会社選びが重要
抵当権付き不動産の売却は、手続きが複雑になることもあるため、信頼できる不動産会社を選びましょう。ここでは不動産会社を見極めるためのポイントを解説します。
① 正確な査定で売却戦略を立ててくれるか
不動産会社選びの最初のポイントは、「正確な査定」ができるかどうかです。地域の取引事例や市場の相場をきちんと踏まえ、納得できる根拠を示してくれる会社は信頼性が高いと言えます。査定結果は、売り出し価格だけでなく、売却スケジュールや資金計画全体に直結するため、複数社に査定を依頼し、提示された金額やその根拠を比較することが重要です。
特に抵当権付きの物件では、査定額とローン残高のバランスが非常に重要になります。オーバーローンの可能性を早い段階で見抜き、的確なアドバイスをくれる会社を選ぶことが、信頼性を測る一つの目安になるでしょう。
② 金融機関や司法書士との連携がスムーズか
抵当権付き物件の売却では、金融機関や司法書士とのスムーズな連携が欠かせません。特に、返済が困難な場合の任意売却では、不動産会社が金融機関と直接調整しながら話を進める必要があります。専任媒介契約や専属専任媒介契約を結び、責任を持って売却活動を進めてもらうことが、円滑な進行に直結し、不動産会社の力量が問われるポイントとなるでしょう。また、決済・引き渡しの日に、司法書士による登記手続きを確実に手配し、金融機関との調整も含めて一貫してサポートしてくれる会社は、安心して任せることができます。
③ 状況に合わせた最適な提案をしてくれるか
ローン残高が売却予想額を上回る「オーバーローン」の場合など、売主の状況によっては柔軟な対応が求められます。信頼できる不動産会社は、通常の売却方法だけでなく、任意売却を含めた複数の選択肢を提案してくれるでしょう。任意売却は、金融機関の同意さえ得られれば、競売よりも高い価格で売れる可能性があり、売主の金銭的・精神的な負担を軽減できるというメリットがあります。こうした特殊なケースにも対応できる知識や経験を持つ不動産会社は、通常の売却はもちろん、困難な状況においても頼れる存在となるでしょう。
まとめ
住宅ローンが残っていても、適切な方法と手順を踏めば不動産の売却は十分に可能です。ご自身の状況に合わせて、「自己資金で完済する」「売却代金で完済する」「任意売却を検討する」といった選択肢の中から最適なものを選びましょう。
また、抵当権の抹消には複雑な手続きが伴うため、正確な査定能力と、金融機関や司法書士との確かな連携力を持つ、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが何よりも重要です。
ポラスの仲介は、お客様一人ひとりのご状況に寄り添い、豊富な経験と地域に根差した情報力で、最適な売却プランをご提案いたします。抵当権付き不動産の売却に関するお悩みは、ぜひ当社にお気軽にご相談ください。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
