古家付き土地の売却で「そのまま売るべきか、解体すべきか」お悩みの方へ
- 本記事では2つの売却方法のメリット・デメリットを比較し、建物の状態や立地に応じた最適な判断基準を解説します。
- 売却の流れや費用、成功のポイントも網羅し、後悔しない土地売却をサポートします。
「費用をかけて解体し、更地にした方が高く売れるのでは？」「でも、解体費用がもったいない気もする…」など、多くの方がこの二つの選択肢の間で迷われます。
本記事では、「古家付き土地のまま売る」場合と「更地にしてから売る」場合のそれぞれのメリット・デメリットを詳しく比較し、お客様の状況に合った最適な売却方法を見つけるための判断ポイントを、専門家の視点から丁寧に解説していきます。
目次
古家付き土地とは
古家付き土地とは、築20年以上が経過するなどして経済的な価値がほとんどなくなった古い家屋が残ったまま販売される土地のことです。不動産広告では「土地（現況古家あり）」と表記されるのが一般的で、建物自体には評価がつかないため、実質的には土地として取引されます。
購入者は古家を解体して更地にしたうえで活用するケースが多く、建物部分をリフォームして再利用するよりも、土地を新たに活かす目的で取引される傾向が強いのが特徴です。このように古家付き土地は、名目上は建物があるものの、実際には更地と同様の扱いを受けることが多い形態といえます。
古家付き土地を売却する選択肢
古家付き土地を売却するには、大きく分けて2つの方法があります。それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況に合った最適な選択をすることが重要です。
方法① 現状のまま「古家付き土地」として売却する
建物を解体せず、土地と建物をセットで現状のまま売却する方法です。売主は解体費用を負担せずに済むため、費用を抑えたい場合に適しています。また、建物が建っていることで「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されるメリットがあります。買主側も住宅ローンを利用しやすくなるため、売れやすさにつながるでしょう。
一方で、建物の老朽化や外観の印象によっては購入希望者が限られ、相場より売却価格が低くなる可能性も考慮しなければなりません。ただし、契約内容によっては建物の契約不適合責任を免責できる場合も多く、法的なリスクを抑えて売却できる点は利点です。
方法② 建物を解体して「更地」として売却する
建物を解体し、何もない「更地」の状態にしてから売却する方法です。土地の正確な形状や広さが分かりやすくなるため、新築を希望する買主から好まれ、売れやすさや流動性が高まります。また、売却前に地中障害物の確認や地盤調査がしやすくなるため、買主に安心感を与えられるというメリットもあります。一方で、売主は解体費用を負担する必要があり、「住宅用地の特例」の適用対象外となることで固定資産税が数倍に増える可能性があるでしょう。解体費用を売却価格に上乗せできないリスクも考慮しなければなりません。
どっちがお得？判断するためのポイント
「古家付き」と「更地」、どちらの状態で売却するのが良いかは、物件の状況や売主の希望によって異なります。ここでは、判断するための3つのポイントを解説します。
ポイント① 建物の状態
築年数が比較的浅く構造がしっかりしている、あるいは古民家やユニークな設計で建物自体に価値がある場合は、「古家付き」での売却がおすすめです。このような物件はリフォーム次第で快適に住めるため、解体費用をかけずに住宅ローンを利用したい特定の購入層にとっては魅力的です。一方で、建物の劣化が著しく倒壊の恐れがあったり、大規模な修繕が必要だったりする場合は、「更地」での売却が望ましいでしょう。更地にすることで土地そのものの魅力が引き立ち、買い手が見つかりやすくなります。
ポイント② 土地の立地や周辺環境
駅に近かったり、商業施設が充実していたりと、土地の需要が高い良好な立地にある場合は、「更地」にすることで土地の価値を最大限にアピールできます。更地は買主が自由に活用プランを立てやすく、特に新築を検討している層にとっては非常に魅力的な条件となるでしょう。人気エリアでは、更地にすることで土地の見た目や利用イメージが明確になり、内見もしやすくなるため、早期売却につながりやすい傾向があります。
ポイント③ 費用と手間のバランス
「解体費用をかけたくない」「できるだけ早く現金化したい」といった事情がある場合は、「古家付き」での売却が適しています。解体費用を節約できるだけでなく、住宅用地の特例による固定資産税の軽減措置を売却完了まで維持できるメリットもあるでしょう。反対に、「多少時間がかかっても高く売りたい」「解体費用を準備できる」というケースでは、「更地」での売却が有効です。土地の自由度の高さをアピールできるため、高額での売却が期待できます。
ただし、更地にする場合は解体費用の負担や固定資産税の増加といったデメリットがあるため、総合的に判断して売却方法を選ぶことが重要です。
古家付きのまま売却するメリット・デメリット
「古家付き」のまま売却する方法には、メリットとデメリットの両方があります。両方を正しく理解し、ご自身の状況と照らし合わせて判断しましょう。
メリット
古家付きのまま売却するメリットの一つは、解体工事を行わずに済む点です。解体費用は一般的に数十万円から数百万円になることがあり、構造や立地条件によってはさらに高額になる場合もあるでしょう。また、建物が残っている状態で売りに出すことで、土地が「住宅用地」として扱われ、 固定資産税・都市計画税の軽減特例を継続して受けられる可能性があります。そのため、売却活動中に税負担が急増するリスクを低くできます。
「契約不適合責任」の範囲を限定する特約を設けやすい点もメリットです。古い建物は思わぬ傷みが出ることがありますが、あらかじめ『現状有姿で引き渡す』などの条件を定めることで、売主が負うべき責任を一定程度抑えやすくなります。
デメリット
古家付き土地は、新築を建てたい購入希望者からは、解体の手間や費用がかかる点から敬遠されやすく、買主が見つかりにくい可能性があります。解体費用は買主が負担することを前提とするため、更地で売却するよりも価格が低くなる傾向があります。さらに、建物の劣化による見た目の悪さが物件の評価を下げ、価格交渉で不利になる場合もあるでしょう。空き家の期間中は、清掃や補修といった維持管理の負担が売主に残る点もデメリットです。
古家付き土地の売却にかかる費用と税金
古家付き土地の売却では、様々な費用や税金が発生します。事前に全体像を把握し、資金計画を立てておくことが重要です。
主な費用（仲介手数料・測量・登記・解体など）
不動産を売却する際には、さまざまな費用が発生します。まず、不動産会社へ支払う仲介手数料は売却価格に応じて上限が法律で定められており、実務上は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で計算されるのが一般的です。次に、境界が不明確な場合に必要となる測量費用は、一般的な住宅で40〜80万円が目安です。登記に関しては、所有権移転で土地1.5〜2％、建物0.3〜2％程度の登録免許税がかかり、抵当権抹消は土地と建物合わせて約2,000円です。司法書士に依頼する場合は、所有権移転で4〜9万円、抵当権抹消で1.5万円程度の報酬が相場です。
さらに、古家を解体する際には木造住宅で坪あたり4〜5万円がかかり、総額150万円前後に達することもあります。高額になるため、事前に見積もりを取り、売却計画に組み込んでおくことが重要です。
主な税金（譲渡所得税・固定資産税など）
不動産売却では、利益に対して譲渡所得税が課されます。計算式は「譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で、譲渡費用には仲介手数料や印紙税、測量費、解体費などが含まれます。税率は所有期間5年以下で約39〜39.6％、5年超では約20.315〜20.63％が目安です。印紙税は売買契約書に貼付する収入印紙で納め、契約金額により変動します。例えば2024年3月までの軽減措置では500万円以下で1,000円、1,000万円以下で5,000円程度です。
また、固定資産税については古家付き土地なら「住宅用地の特例」により最大約1/6に軽減されますが、更地にすると適用外となり負担増につながります。
ただし解体費用は譲渡費用として控除可能で節税効果も期待できるため、最終的な負担を見極めるには専門家へ相談することが望まれます。
古家付き土地を売却する流れ
古家付き土地の売却をスムーズに進めるためには、正しい手順を理解しておくことが大切です。ここでは、売却の基本的な流れを解説します。
【STEP 1】現状確認（名義・境界など）
売却を始める前に、まず法務局で登記簿謄本を取得し、土地の名義がご自身であることを確認しましょう。もし相続登記が済んでいない場合は、売却前に手続きを完了させないと取引自体が成立しません。また、土地の境界線が確定しているかも重要な確認事項です。境界が曖昧な場合は、測量士による確定測量と境界確認書の作成が必要となり、隣地所有者との合意形成に時間がかかることもあります。
【STEP 2】不動産会社探しと相談
古家付き土地の売却では、昔の測量図と現況が一致せず、境界が不明確なケースが少なくありません。そのため、土地売却前には境界線を明確にすることが必須です。土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を行い、隣地所有者と境界について合意した「境界確認書」を作成しておくことが望ましいです。事前に境界を確定させておくことで、売却後のトラブルや交渉の遅延を防ぎます。
【STEP 3】査定（机上査定・訪問査定）
古家付き土地の売却では、売主が建物の契約不適合責任を負うリスクがあります。売却後に雨漏りや地中の障害物といった瑕疵（欠陥）が見つかると、買主から責任を追及される可能性もあるでしょう。このリスクを回避するためには、売買契約書に「建物部分は契約不適合責任を免責とする」といった特約を明記し、免責事項を整理しておくことが重要です。また、事前にインスペクション（中古住宅状況調査）を実施し、建物の状態を正確に把握・公開することで、買主の信頼を得やすくなります。
【STEP 4】売買契約の締結
売却前には、古家の中に残っている家具や家電、ゴミなどの残置物を整理・処分しておくことが重要です。特に生活ゴミは「一般廃棄物」に該当するため、解体業者では処理できず、売主自身で対応しなければなりません。残置物が残ったままだと、買主に負担感を与えてしまい、値引き交渉やトラブルの原因となる可能性が高くなります。内覧時の印象を良くするためにも、清掃や整理整頓を行い、清潔感のある状態に整えておくことが望ましいです。
【STEP 5】決済・引き渡し（更地渡し・現況渡し）
売買契約が締結されたら、最後の手続きとなる決済と引き渡しに進みます。決済日には、買主から売買代金が支払われ、同時に所有権移転登記の申請を行い、鍵や必要書類を引き渡します。古家付き土地の場合、契約時に「更地渡し」と「現況渡し」のどちらで引き渡すかを明確にしておくことが重要です。いずれにしても、契約時に合意内容を具体的に取り決めておくことで、決済時のトラブルを避け、円滑な引き渡しが可能となります。
古家付き土地の売却を成功させるポイント
古家付き土地の売却を成功させるためには、いくつかの重要なポイントがあります。事前に確認し、計画的に進めましょう。
ポイント① リフォームや解体の要否を確認する
古家付き土地を売却する際は、建物の状態に応じてリフォームや解体の必要性を判断することが大切です。まだ住める状態であれば、解体費用をかけずにそのまま売却することで、買主がリフォームを検討する選択肢も残せます。一方で、築年数が古く耐震性に不安があったり、老朽化が著しく進んでいたりする場合は、建物が土地の価値を下げてしまうため、更地にして売却した方が有利になるケースもあるでしょう。
ただし、「再建築不可物件」の場合は、古家を壊すと新たに建物を建てられなくなり資産価値が大幅に下がるため、解体せずに古家付きのまま売却するのが基本です。
ポイント② 境界線を明確にする
土地を売却する前には、隣地との境界線を明確にしておくことが不可欠です。特に古家付きの土地では、昔の測量図と現況が一致せず、境界が不明確なケースが見られます。土地家屋調査士に依頼して「境界確定測量」を行い、隣地の所有者と合意の上で「境界確認書」を作成しておくことが望ましいです。
ポイント③ 契約不適合責任の免責を整理する
古家付き土地を売却する際には、契約不適合責任の扱いを明確にしておくことが重要です。契約不適合責任とは、売却後に建物や土地に欠陥が見つかった場合、買主から修補や損害賠償を請求される可能性がある責任のことです。古家は老朽化が進んでいることが多いため、雨漏りやシロアリ被害、地中の埋設物など、想定外の不具合が後から発覚するリスクがあります。こうしたトラブルを避けるためには、売買契約書に「建物部分については契約不適合責任を免責とする」といった特約を明記し、責任の範囲をあらかじめ整理しておくことが有効です。
ポイント④ 残置物やゴミを処分する
古家内に残された家具や家電、ゴミなどの残置物は、売却前に整理・処分しておくことが大切です。特に、生活ゴミは一般廃棄物にあたるため解体業者では処理できず、売主自身で対応しなければなりません。残置物を処理せずに放置すると、買主に負担感を与えてしまい、値引き交渉や契約時のトラブルにつながる可能性が高いです。内覧時の印象を良くするためにも、掃除や整理整頓を行い、清潔感のある状態に整えておきましょう。
ポイント⑤ 再建築可能か事前確認する
売却する物件が再建築可能かどうかを事前に確認することは非常に重要です。「再建築不可物件」と判断されると、古家を解体しても新たに建物を建てることができず、資産価値が大きく下がるリスクがあります。再建築できるかどうかは、物件が所在する市役所の建築指導課などで確認できるため、売却前に必ず調査を行いましょう。もし再建築不可である場合は、古家を残したまま売却するなど、適切な売却プランを検討することが望ましいです。
まとめ
古家付き土地の売却は、「現状のまま売る」か「更地にして売る」かという大きな選択から始まります。どちらの方法にもメリット・デメリットがあり、最適な選択は建物の状態、土地の立地、そして売主様の資金計画や希望によって異なります。
売却を成功させるためには、境界の確定や契約不適合責任の整理、残置物の処分など、事前の準備が欠かせません。複雑な判断や手続きが多いため、専門知識が豊富な不動産会社を選ぶことが何よりも重要です。
ポラスの仲介は、お客様一人ひとりのご状況に寄り添い、豊富な経験と地域に根差した情報力で、最適な売却プランをご提案いたします。古家付き土地の売却に関するお悩みは、ぜひ当社にお気軽にご相談ください。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
