『再建築不可物件』とは？
- 建て替えの制約やローンの問題から、売却が難しいとされる再建築不可物件。
- そんな再建築不可物件も、専門業者による「買取」ならスムーズに売却できる可能性があります。
- この記事では、再建築不可物件の売却が難しい理由や「買取」のメリット、少しでも高く買い取ってもらうためのポイントを詳しく解説します。
たしかに通常の不動産と比べて売却には制約がありますが、専門の業者による「買取」という方法なら、スムーズに売却できる可能性があります。
この記事では、再建築不可物件とは何か、売却が難しい理由、そして「買取」を利用する際のメリットや、少しでも高く買い取ってもらうためのポイントについて詳しく解説します。
目次
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、現在の建物を解体してしまうと「二度と新しい家を建てられない物件」を指します。
再建築できない理由は、建築基準法の「接道義務」を満たしていないことにあります。法律では原則として「幅員4m以上の道路に、敷地の間口が2m以上接していること」が建築の条件ですが、この要件をクリアしていないため、行政から建築許可が下りないのです。
行政の判断や建築審査会の同意によって、例外的に新築が許可される場合もありますが 、基本的には建て替えができないため、売却や資金調達（ローン）に制限がかかりやすいリスクがあります。
参考：国土交通省｜接道規制のあり方について
再建築不可物件が売れにくい理由
再建築不可物件は購入希望者の層が限られ、売却までに長期間を要するケースが多く見られます。
ここでは再建築不可物件が売れにくい主な理由について解説します。
建て替えできないという制約がある
再建築不可物件が売れにくい要因の一つは、法律上、今の建物を壊して新しく建て直すことができないという点です。多くの買主は「将来、自由に家を建て替えられるか」を重視します。しかし、再建築不可物件では、建物がどんなに老朽化しても、地震や火災で倒壊しても、新築することができません。基本的には今の建物をひたすら修繕し続けるしかなく、災害時のリスクも非常に高いため、多くの人が購入をためらってしまいます。
その結果、最初から検討の対象外とされやすく、買い手が見つかりにくくなるのです。
担保価値が低く買い手が住宅ローンを利用しづらい
もう一つの大きな壁は、買主がお金を借りにくいという資金面の問題です。銀行などの金融機関は、万が一の際に土地を売却してお金を回収できるかを重視して審査を行います。しかし、再建築不可物件は資産としての価値が低く見られるため、一般的な住宅ローンの審査にはほとんど通りません。
そのため、購入するには「現金一括払い」が基本条件となりますが、数百万〜数千万円もの現金をすぐに用意できる人は非常に限られています。金利の高い特殊なローンを使う方法もありますが、敬遠されることが多く、結果として購入できる人の母数が圧倒的に少なくなってしまうのです。
再建築不可物件のメリット・デメリット
再建築不可物件の売却を成功させるには、売主側の事情だけでなく、買い手がどの点に魅力を感じ、どの点を不安に感じるのかを把握することが欠かせません。メリットとデメリットの両面を整理することで、購入検討者に対して適切な訴求ができ、売却戦略も立てやすくなります。
ここでは再建築不可物件のメリットとデメリット、そしてどのようにアピールすべきかについて解説します。
再建築不可物件のメリット
買い手にとって最大の魅力は、やはり「価格の安さ」です。建て替えができないという厳しい制約がある分、通常の相場よりも大幅に安く、場合によっては半値近くで手に入ることもあります。そのため、限られた予算でもより広い家や好立地を選べるチャンスが広がります。また、資産価値が低く評価されることは、固定資産税などの毎年の維持費や相続時の税負担が軽くなるという金銭的なメリットにもつながります。投資家目線で見れば、物件取得費が安いため、家賃収入に対する利回りが高くなりやすく、コストパフォーマンスに優れた収益物件として映るのです。
再建築不可物件のデメリット
一方で、最大のデメリットは「建物がなくなれば終わり」というリスクです。万が一、地震や火災で建物が全壊してしまった場合、二度と家を建てることができません。修繕で直せる範囲を超えてしまうと、土地としての活用が極めて難しくなります。さらに、建て替え不可である以上、老朽化した建物を高額な費用をかけて直し続ける必要があり、将来手放そうとしても次の買い手が見つかりにくいという「出口戦略の難しさ」も、購入を躊躇させる大きな要因となります。
再建築不可物件の買取価格を左右する要因
再建築不可物件の買取価格は、建て替えができないという制約があるため、物件の価値は建物そのものよりも「どのように活用できるか」「改修コストがどれほどかかるか」を軸に算定されます。
ここでは買取価格に影響する主な要因について解説します。
立地
再建築不可物件において、価格を最も大きく左右するのが立地です。駅からの距離や商業施設へのアクセス、治安の良さといった利便性が、買い手の評価に直結します。たとえ建て替えができないという致命的な制約があったとしても、都心部や駅近などの好立地であれば賃貸需要が見込めるため、価格は維持されやすい傾向にあります。一方で、バス便利用など利便性の低い地域にある場合は、実需も投資需要も限られてしまうため、相場よりも大幅に低い評価を下される可能性があるでしょう。
劣化や維持管理の状況
建物が今どのような状態にあるかも、価格に大きく響きます。雨漏りやシロアリ被害、設備の著しい老朽化などがある場合、購入後に多額の修繕費がかかるため、その分が査定額から差し引かれます。建物の傾きや基礎のひび割れといった「構造部分」に欠陥がある場合は深刻です。大規模な補強工事が必要となり、買い手のリスクが跳ね上がるため、状態が悪い物件ほど大幅な減額を余儀なくされるでしょう。
土地の形状や敷地条件
土地の形や道路付けも、その後の活用のしやすさに直結するため、査定額に影響します。例えば、三角形やL字型などの不整形地は、部屋の配置や採光・通風の確保が難しく、居住快適性が低くなるため評価が下がります。また、道路との高低差や間口の狭さもマイナス要因です。ただし、例外として「隣の土地と合わせれば整形地になる」「接道条件が改善される」といったケースでは、隣地所有者への売却や一体開発を見越して、プラスの評価がつくこともあります。
改修コスト
買取業者が提示する価格は、販売するために必要なリフォーム費用をあらかじめ差し引いて算出されます。つまり、改修にお金がかかる物件ほど、買取価格は安くなります。再建築不可物件は築年数が古いことが多く、耐震補強や断熱改修、配管交換などを含めた大規模な「スケルトンリフォーム」が必要になるケースも珍しくありません。さらに、道が狭く工事車両が横付けできない場所では、資材の運搬費などの施工コストが割高になります。
再建築不可物件を売却する方法
再建築不可物件は売却が難しいと思われがちですが、戦略を誤らなければ売ることは可能です。重要なのは「どう売るか」を初期段階で正しく判断し、状況に合う売却方法を選ぶことです。
ここでは再建築不可物件の主な売却方法について解説します。
再建築可能にして売却する
一つ目は、再建築不可というネックを解消し、普通の土地と同じように家が建てられる状態にしてから売る方法です。成功すれば、一般的な相場並みの価格で売れる可能性が高まります。具体的な手段としては、隣の土地を買い取ったり借りたりして敷地を広げ、建築基準法の「接道義務」を満たす方法が王道です。また、道路幅を確保するために自分の敷地を後退させるセットバックや、役所に申請して例外的な許可をもらう「43条但し書き」という制度を利用する手もあります。
ただし、これらを実現するには隣地所有者との交渉や、行政の許可が必要です。時間と費用がかかる上に、必ずしもうまくいくとは限らないため、事前に専門家へ相談し、実現可能性をしっかりと調査する必要があります。
再建築不可のまま売却する
もう一つは、無理に条件を変えず、現状のまま売却する方法です。この場合、買主にも再建築不可の制約が引き継がれるため、売却価格はどうしても相場より安くなります。ここでのポイントは「誰に売るか」です。一般の人は住宅ローンが組みにくいため、現金で購入できる投資家や、リフォームして賃貸運用することを目的とした層を狙うのが基本です。そのため、再建築不可物件の扱いに慣れている専門の不動産会社に仲介を依頼するか、あるいは専門の買取業者へ直接売却するのが近道です。
有力な売却先として「お隣さん（隣地所有者）」への打診も忘れてはいけません。隣の人が土地を買うことで、広い整形地になったり接道条件がクリアできたりする場合、相手にとっても資産価値が上がる大きなメリットがあるため、好条件で買い取ってもらえる可能性があります。
再建築不可物件を少しでも高く買い取ってもらうコツ
再建築不可物件は、そのまま売り出すと相場より安く評価されやすいため、売却時の立ち回りが大切です。特に専門の買取業者に売却する場合、情報の出し方や業者の選び方によって、査定額が数十万〜数百万円変わることも珍しくありません。
そこで、再建築不可物件を少しでも高く買い取ってもらうための具体的なコツについて解説します。
複数の買取業者に査定を依頼して比較する
高値での売却を目指すなら、必ず複数の買取業者に査定を依頼し、結果を比較検討することが重要です。買取業者と言っても、評価基準は会社によって大きく異なります。立地を重視する会社もあれば、リフォーム費用の安さを強みとする会社、あるいは近隣との交渉に長けた会社などさまざまです。そのため、同じ物件でも提示される金額に大きな開きが出ることがあります。
業者を選ぶ際は、単に金額が高いかどうかだけでなく、「なぜその価格になったのか」という根拠を丁寧に説明してくれるかどうかも重要なチェックポイントです。納得できる説明ができる業者は信頼性が高く、安心して取引を進めるための目安となります。
買取業者の担当者が信頼できるかどうか見極める
査定額という数字だけでなく、担当者の対応力も売却の成功を左右する大きな要素です。再建築不可物件は法的な制限やリスクが複雑に絡むため、担当者には高度な専門知識が求められます。連絡は早いか、質問に対して明確に答えられるか、そして再建築不可物件の扱いを熟知しているかを見極めることが大切です。
最低でも2〜3社の担当者と実際に話をして比べてみてください。誠実で信頼できる担当者であれば、こちらの事情を汲んだうえで、価格交渉や条件面での相談にも親身に乗ってくれる可能性が高まります。
リフォームを行う
物件の状態によっては、売却前にリフォームを行うことで買取価格をアップさせられる可能性があります。例えば、雨漏りの修繕や外壁の補修、古くなった設備の交換、内装のクリーニングなどを行うと、見た目の印象が良くなり、買い手である業者に安心感を与えることができます。重要なのは「やりすぎないこと」です。リフォームにかけた費用以上に買取価格が上がらなければ、結果として損をしてしまいます。構造に関わるような大規模な工事は避け、内装や設備レベルの改善にとどめるなど、費用対効果を慎重に計算した上で判断することが望ましいでしょう。
まとめ
再建築不可物件は、建て替えの制約やローンの問題から売却が難しいとされますが、売却する方法はあります。再建築可能にする手続きや、そのまま売却する手段もあり、特に専門の買取業者に依頼することでスムーズに現金化が可能です。
売却を成功させるには、物件の特性を理解し、立地や状態、改修コストといった価格要因を把握した上で、信頼できる業者を比較・選定することが重要です。
ポラスの仲介では、再建築不可物件の売却に関するご相談も承っております。地域に密着した豊富な実績と専門知識に基づき、お客様の状況に最適な売却方法をご提案いたします。査定は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
監修者
大沼 春香（おおぬま はるか）
宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。
最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。
