住宅の買い替えを行う場合住宅ローンはどうなる?

住宅ローンの残債があっても買い替えられる？

転勤や親との同居など、さまざまな理由で家の買い換えをすることがあると思います。 その際は、まず今住んでいる家を売却することになるのですが、もしその家の住宅ローンがまだ完済し終わっていなかったとしたら、ローンが残った状態で家を売却することは可能なのでしょうか。

住宅ローンの残債が2,000万円で、家の売却価格が2,000万円以上だった場合は、売却によって得たお金で住宅ローンを完済することができるので何の問題もありません。 ところが、住宅ローンの残債が2,000万円で、家の売却価格が1,000万円だった場合、売却で得た資金だけではローンを完済することは不可能です。 なぜなら、現在の住まいで住宅ローンを借りた時に、銀行から住宅ローンが返済できない時には、差し押さえて銀行のものになりますよ、という「抵当権」が設定されることになるので、このすべての支払いを終えないと抵当権の解除ができないからです。

よって、住宅ローンが残る状態での売却は基本的にはできませんから、この場合は残りの1,000万円を自己資金で支払う必要があるというわけです。

買い替えローンの存在

今住んでいる家の住宅ローンを払い続けている状態で、新たに次の家の住宅ローンを組むことは基本的に不可能です。 そのため、買い換えをする場合には、今住んでいる家を売却して得た資金で住宅ローンの残債を支払うのですが、この際に売却金額が残債額を下回ってしまうケースは珍しくありません。

そんなときに利用すると良いのが、「買い換えローン」です。 買い換えローンを利用すると、住宅ローンの残債分を新たに組んだ住宅ローンで一括完済することができます。 例えば、住宅ローンの残債が2,000万円ある状態で家を売却しようとした際、1,600万円で買い手が見つかったとします。 この場合、400万円分の不足分が発生することになるのですが、ここで買い換えローンを利用すると、新たに組む住宅ローンに不足分の400万円を組み込むことができるというわけです。

買い替えローンを利用するメリット、デメリット

住宅ローンが残った状態で家を買い替えるときに便利な「買い換えローン」ですが、メリットとデメリットがあります。 まず、買い替えローンのメリットとしては住宅ローンの残債を完済するための資金調達ができるだけでなく、より安い金利の住宅ローンに借り換えすることも可能です。 買い替えローンのデメリットとしては、ローン残債が上乗せされるため、新たに組むローンの借入れ金額が増えてしまうケースがあることが挙げられます。 また、月々の支払い額が増えてしまうため、最終的に支払いが家計的に厳しくなってしまうケースがあることも理解しておきましょう。

住宅ローンはその後の生活にも大きな影響を与えるものですから、上記のメリット、デメリットをしっかり理解した上で検討してみましょう。

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監修者

大沼　春香（おおぬま　はるか）

宅地建物取引士
埼玉県・千葉県・東京都一部に拠点を置く
不動産売買仲介会社に15年以上従事。
自身も不動産購入を経験し「初心者にもわかりやすい」
実態に基づいたパンフレット・資料に定評がある。

最近はWEBや自社セミナーなどでの情報発信も行っている。